재건축 분당·일산 집 값 급등? 전문가 "기우, 시장 추세는 재건축→얼죽신"

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]
□ 방송일시 : 2024년 11월 28일 (목)

□ 진행 : 박귀빈 아나운서
□ 출연자 : 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆박귀빈 아나운서(이하 박귀빈): 이번에도 인터뷰 하나 이어갑니다. 1기 신도시 정비사업의 선도지구가 발표되었습니다. 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 13개 구역 3만 6천가구가 선정되었는데요. 정부가 신속한 사업 추진을 위한 다양한 지원을 내놓으면서 재건축 사업이 본격화될 것이라는 기대감이 커지고 있습니다. 관련 내용 알아보죠. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원 전화연결해 이야기 나눠보겠습니다. 위원님, 안녕하세요?

◇박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원(이하 박원갑): 네 안녕하십니까?

◆박귀빈: 당초 예정됐던 물량이 한 2만 6천 가구였는데 그보다 더 많은 물량이 지정이 됐습니다. 어떤 배경이 있었다고 보세요?

◇박원갑: 일단 주민들의 재건축 의지가 강했습니다. 이를 정책적으로 반영한 게 아닌가 생각이 들어요. 아까 말씀하신 것처럼 이번에 3만5,897가구가 선도지구로 지정이 됐는데 당초 국토부가 한 2만 6천에서 3만 9천 가구 정도로 제시를 했거든요. 그러니까 거의 꽉 채워서 선도지구를 지정했다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◆박귀빈: 1기 신도시 중에서 선도지구 가장 먼저 재건축에 돌입하는 13개 구역이 어제 확정돼서 발표가 된 건데요. 치열한 경쟁 끝에 선정이 된 걸로 알고 있거든요. 그리고 선도지구로 이렇게 선정되는 그 기준도 공개가 됐던데요. 주민 동의율을 높게 받더라고요. 그거 왜 그랬을까요?

◇박원갑: 공개를 할 때요. 주민 동의율을 60점으로 가장 높게 잡았습니다. 왜냐하면 이 재건축은 의기투합을 해야 되잖아요. 잡음이 없어야 된단 말이에요. 그래서 주민들의 의지를 이제 높게 보겠다 이렇게 했고요. 그래서 이번에 이제 정량적 평가로 했거든요. 그러니까 숫자만 가지고 이번에 이제 줄을 세웠다 이렇게 보시면 되는데 그런데 아까 말씀드린 것처럼 주민 동의율이 가장 중요했지만 이번에 당락을 가르는 요소가 되지는 못했던 것 같아요.왜냐하면 만점 단지가 속출했다는 겁니다. 그래서 분당 같은 경우는 주민 동의율이 95%를 넘은 만점 구역이 10곳이나 되었다고 그래요. 그래서 다른 지역들도 아마 거의 뭐 동의율이 당락을 결정짓기보다는 다른 변수가 좀 더 영향을 주지 않았느냐 이렇게 지금 보고 있습니다.

◆박귀빈: 이번에 선정될 때 이제 동의율 말고 또 어떤 것들을 좀 봤던 거죠? 아까 그럼 당락을 결정한 거는 동의율 외에 다른 조건에서 결정이 됐다는 건데요.

◇박원갑: 그렇죠. 가령 공공기여라든지 이런 쪽의 항목이 좀 더 영향을 미치지 않았겠느냐 이렇게도 보고 있는 겁니다.

◆박귀빈: 선도지구로 선정이 되면 가장 먼저 재건축이 됩니다. 그런데 그것 말고 또 어떤 이점이 있나요?

◇박원갑: 재건축을 이끌어간다는 일종의 상징성이죠. 그리고 랜드마크라는 그런 이점도 있는 건데 신도시에 가보면 시범단지 같은 게 있잖아요. 그곳이 좀 더 주목을 받아 다고 보면 되죠. 이번에 경쟁률이 무려 7.6대 1이었어요. 그만큼 이제 그 지역에서는 좀 더 높게 좀 평가를 할 수 있는 그런 측면이 있는 것 같고요. 그리고 이번에 재건축이 기본적으로 약간 패스트트랙으로 하거든요. 그러니까 굉장히 여러 행정지원을 통해서 빨리 이제 한다 이런 것도 이점이 있지 않을까 생각이 듭니다.

◆박귀빈: 선도지구로 선정된 곳들 중에서 가장 주목을 많이 받는 곳이 분당이더라고요. 또 선정 과정에서도 경쟁이 제일 치열했다고 들었는데요. 그 이유는 뭘까요?

◇박원갑: 아무래도 그 개발에 대한 기대감이 좀 크지 않았겠습니까? 근데 재건축을 잘 들여다보면요. 기본적으로 땅값이 비싼 곳이 사업성이 좋다 이렇게 보시면 됩니다. 보통 내 집을 개축한다고 그러잖아요. 새로 짓는다면 그렇지는 않겠죠. 그런데 문제는 수익성을 맞춰야 하잖아요. 그러면 가구 수가 늘어날 거지 않아 그러면 일반 분양을 하는 건데 그러면 건축비라는 것은 어디든지 다 비슷하지 않습니까? 그거는 원가 개념이니까 결국은 분양가에 땅값을 포함해서 팔아야 되잖아요. 그러면 땅값이 비싼 곳이 분양가가 더 높을 때니까 수지가 맞다고 이렇게 보면 될 것 같습니다. 그래서 주로 재건축이 강남권에서 활발하잖아요. 비강남권은 대부분이 지지부진하죠. 왜냐 땅값이 싸기 때문에 그렇게 보면 될 것 같고요. 그래서 이번 신도시 어떤 재건축이 앞으로 재건축 사업에 상당한 풍향계가 될 수 있다 이렇게 보고 있기는 합니다. 그런데 이번에 1기 신도시를 보면 분당도 그렇고요. 선도지구로 지정되기 위해서 여러 가지 공공기여도 약속하고 주차장도 이런 것도 많이 만들겠다고 얘기했고 그리고 임대주택 비율 이런 것도 굉장히 높게 썼어요. 그다음에 사업성에 영향을 주는 요인이잖아요. 그러면 주민들이 부담해야 될 분담금이 더 늘어날 수 있다 이렇게 해도 되는 겁니다. 그래서 이제 일단은 말씀하신 것처럼 분당이 좀 기대감을 많이 가져서 실제로 그런 시세도 최근에 좀 올랐거든요. 그런데 다른 지역은 그렇게 큰 반응이 없는 것 보면 이번 재건축을 둘러싼 지역 간 차별화라고 할까요? 아니면 시비가 조금은 있지 않을까 나중에 이런 생각도 해보고 있습니다.

◆박귀빈: 방금 말씀하셨지만 분담금 말씀하셨잖아요. 이제 이게 어찌 보면 가장 좀 큰 걸림돌이 될 수 있을 것 같은데 1기 신도시 같은 경우 또 고령자분들이 많이 계시다 보니까 이거 분담금은 어떻게 보세요? 어떻게 합의가 될 거라고 보십니까?

◇박원갑: 이게 이제 분담금은 여러 가지가 있잖아요. 일단은 새로 지으려면 요새 뭐 아파트 짓는데 3.3제곱미터당 900만 원 이런 얘기 하잖아요. 2~3년 전에 보면 거의 곱절 가까이 올랐다 이런 얘기도 한단 말이에요. 또 재건축 초과이익 환수제에 따른 부담금이 또 있습니다. 근데 이제 재건축은 잘 보시면요. 재개발하고 다르거든요. 기본적으로 시장 논리를 통한 주거 환경 개선 사업이라고 보시면 돼요. 일종의 재테크 사업이란 말이에요. 수익성이 가장 중요한 요소가 되는 건데 말씀하신 것처럼 분담금 내고 나면 남는 게 있느냐 이렇게 되면 이제 재건축의 동력이 좀 떨어질 수 있다는 면도 있고 분담금을 낼 형편이 되지 않는 고령자들이 많이 사신다 그러면 또 아무래도 좀 더 개발에 속도가 늦어질 가능성이 있다 이렇게도 보고 있는데 그만큼 이게 여러 가지 고려해야 될 사항들이 좀 많다 이런 말씀을 드리고 싶습니다.

◆박귀빈: 재건축 같은 경우는 이제 공사 비용이나 이런 거를 일반 분양 수익에다가 분담금으로 이제 충당을 해서 하는 거다 보니 이제 분담금이 더 늘어날 수도 있는 거 아닙니까? 처음에 생각했던 것보다요.

◇박원갑: 그렇게 될 수도 있죠. 그런데 일단은 분위기는 조금은 좋아지고 있는 것은 맞아요. 왜냐하면 정부가 여러 가지 이제 용적률 인센티브 같은 것도 주잖아요. 그다음에 각종 이제 이런 자금 지원이라든지 이런 걸 한다는 거거든요. 그런데 지금 오늘 기준금리가 낮아졌잖아요.

◆박귀빈: 네 0.25%포인트 내렸더라고요.

◇박원갑: 그래서 이제 3%가 되는 거잖아요. 내년에도 한 번 내지 두 번 정도 낮출 거라고 보기 때문에 이렇게 되면 아무래도 이주비 같은 게 좀 이렇게 이자 부담이 덜하죠. 그리고 또 최근에 건축비가 좀 올랐다고 그러지만 최근 들어서는 약간 좀 진정되는 어떤 그런 것도 있습니다. 그래서 사업성이 약간 개선될 수 있긴 하지만 여전히 좀 불확실성은 좀 있다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◆박귀빈: 국토부에서도 분담금 관련해서 지원 방안 고민하고 있다고 하던데 아직 지원 방안 어떤 것도 구체적인 거는 안 나온 상태죠?

◇박원갑: 아직은 구체적으로 나오고 있긴 있지만 지금 뭐 일단은 사업 초기 자금 확보를 위해서 미래도시 펀드 이런 걸 만든다는 겁니다.

◆박귀빈: 그렇죠.

◇박원갑: 그래서 안정적인 금융 지원을 하겠다. 그다음에 이제 기반시설을 설치해야 하거든요. 이런 경우는 조기 지원을 하겠다 그리고 이제 재건축은 갈등이 많잖아요. 그러면 분담금을 어떻게 그러면 산출할 거냐 그 기준이 뭐냐 이리 할 때 이제 부동산을 통해서 좀 공정하게 이렇게 평가할 수 있도록 하겠다 뭐 이런 행정적인 지원도 같이 이제 포함하고 있다 이렇게 보는데 제 생각에는 가장 큰 요인은 말씀드린 것처럼 이 재초한 부담금 문제인 것 같습니다. 최종 관문이 될 수가 있거든요. 이거는 이제 입주할 때 가 내는 거니까 그래서 실제로 이 국토부는 88대책에서 재초환을 폐지하겠다고 밝혔잖아요. 그런데 야당에서 아직 반대가 있어서 국회 통과가 되지 않고 있는데 다만 지금 1기 신도시에는 오랫동안 사신 분들이 많아요. 그런데 이제 장기 보유한 1세대 1주택자에 대해서는 보유기간별로 6년이면 10% 깎아주고요. 그다음에 20년 이상 살았으면 70%를 이제 경감하는 이게 이제 시행이 되고 있는 건데 이거는 이제 장기 거주자 입장에서는 좋은데 최근에 들어온 사람은 또 그렇게 생각 안 할 수 있을 있잖아요. 조합원 간 분담금을 놓고 약간 분쟁의 요지가 여전히 남아 있다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◆박귀빈: 그러네요. 국토부가 어제 선도지구 발표하면서 지원 방안도 함께 발표했군요.12조 원 규모의 미래도시 펀트 조성한다는 것과 또 금융 비용 낮춰주겠다 재건축 사업에 필요한 민간 투자 받을 수 있도록 해서 보증 제공한다 이런 것들 함께 발표하긴 했습니다.그런데 중요한 건 이제 이주 대책인 것 같아요. 이주 대란 우려도 있고 또 이러다 갑자기 전월세 시장에 이렇게 쏟아져 나와버리면 수요가 되면 이게 가격 급등하는 거 아니냐 이런 우려도 있던데 어떻게 보세요?

◇박원갑: 저는 기우가 될 가능성이 있다고 봅니다. 그러니까 거칠게 말해서 돈이 되는 데는 속도가 날 거고요. 돈이 안 되는 데는 속도가 나지 않을 수가 있다. 결국 수익성이 결정한다고 보면 되는데 지금 강남도 안 되고 있잖아요. 이런 상황에서 과연 이주 대란을 걱정할 정도로 그렇게까지 사업 속도가 빠르게 진행될 거냐 그리고 동시적으로 진행될 거냐 이거는 뭐 그렇게 될 가능성은 없지 않아 있지만 확률은 그렇게 저는 높지 않다고 보고요. 일단 정부 입장에서는 이번에 이제 이주민 전용 단지라든지 주택은 공급하지 않기로 했지만 지금 이제 2026년에 이제 이주를 시작해야 된다잖아요. 그러면 정부 입장에서는 뭔가 준비를 해야 될 건데 아마 다음 주쯤에 이주 대책을 종합적으로 발표하지 않을까 생각이 듭니다.

◆박귀빈: 이주 대란으로 인한 어떤 전월세값 상승에 대해서는 기우로 보신다고 하셨고 그렇다면 이번에 신도시 선도지구 발표한 그것으로 인한 집값에는 어떤 영향이 있을 걸로 보세요?

◇박원갑: 그렇게까지 큰 영향은 주지 않을 거라고 봅니다. 분당 같은 경우는 선도지구 지정을 앞두고 후보지 중심으로 해서 가격이 좀 올랐거든요. 개발의 기대감이 선반영된 측면이 있는데 나머지 지역은 큰 변동이 없었어요. 그래서 이미 시세가 좀 올라서 앞으로 추가적으로 이제 저는 크게 반등이랄까요? 가격 상승을 기대하기는 좀 어려울 것 같고 지금 시장의 추세는 재건축이 아니고요. 최근에 ‘얼죽신’이라는 말이 유행어지 않습니다. 얼어 죽어도 신축 중심으로 새 집에 대한 기대감들이 많이 높죠. 그러니까 재건축에 대한 주로 투자 이런 몸테크라고 흔히 얘기하는 건데 이거는 주로 이제 x세대 이상, 기성세대 중심의 어떻게 보면 재테크 방식 요새는 무조건 새 집을 찾는 어떤 그런 트렌드로 약간 바뀌었습니다. 그런데 어쨌든 특급 재료를 갖고 있기 때문에 만약에 조정을 지금 약간 받고 있는데 가격 방어 효과는 좀 있지 않을까 이렇게 예상을 해보고 있습니다.

◆박귀빈: 끝으로 30초 남았는데요. 이번에 선도지구에 포함되지 못한 다른 1기 신도시 단체들 있잖아요. 어떻게 탈락한 곳은 어떻게 됩니까? 추가 지정을 좀 기대해 봐도 될까요?

◇박원갑: 이번에 접수한 곳 가운데 76.5%에 해당되는 11만 7천 가구가 탈락했습니다.그런데 이제 정부 입장에서는 이거를 이제 아무래도 좀 더 공모 방식을 통해서 주택을 일괄적으로 선정하지 않겠느냐 이런 기대감이 있는데 그렇지는 않은 것 같고요. 일단은 주민 제안을 받아볼 것 같아요. 그래서 연차별 이제 정비 물량 내에서 재건축을 허용하는 방식으로 가지 않겠느냐 이렇게 보고 있습니다. 왜냐하면 탈락한 단지들 입장에서 좀 불안할 수 있거든요. 그런데 아마 제 생각에는 지자체에서 아마 이렇게 재건축을 이끌어가는 방안 이런 쪽으로 보면 되지 않을까 보고 있습니다.

◆박귀빈: 알겠습니다. 지금까지 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원이었습니다. 고맙습니다.

◇박원갑: 고맙습니다.

YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)