"주택 실수요자, 대출 한 달만 기다려" 금리 인하·대출 총량 리셋, 시중금리 내릴 것

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 12월 2일 (월요일)
■ 대담 : 윤지해 부동산R114 수석연구원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 부동산 소식 짚어보도록 하겠습니다. 핫한 지역의 핫한 이슈. 핫플! 거기 어때? 시간이고요. 오늘은 윤지해 부동산R114 수석연구원과 함께하도록 하겠습니다. 전화로 연결했습니다. 연구원님 나와 계시나요?

◇ 윤지해 부동산R114 수석연구원(이하 윤지해) : 네 안녕하세요.

◆ 조태현 : 네 안녕하세요. 먼저 이번 주 지난주 가장 눈에 띄는 부동산 소식이라면 역시 1기 신도시 재건축이 아닐까 싶습니다. 재건축 선도지구가 발표됐는데요. 어떤 구역이 발표됐습니까?

◇ 윤지해 : 이번에 발표된 선도지구는 총 13개 구역이고요. 총 3만 6천호 규모라고 볼 수가 있고요. 보통 1개 구역이 2개에서 3개 이상의 단지를 품고 있으니까 이 부분들을 감안해서 제 각각의 구역들을 보게 되면 분당이 이제 3개 구역에 1만 948호 그리고 일산이 3개 구역에 8912호, 평촌이 3개 구역에 5460호 중동이 2개 구역에 5957호 산본이 2개 구역에 4620호 총 3만 6천 호 규모라고 할 수가 있습니다.

◆ 조태현 : 꽤 큰 규모라고 볼 수가 있겠는데 좀 더 원론적으로 가서 재건축 선도지구라는 게 대체 뭡니까?

◇ 윤지해 : 선도한다는 의미 자체가 앞에서 끌고 간다는 의미라고 볼 수가 있고요.

◆ 조태현 : 선도부같은 건가요.

◇ 윤지해 : 네 맞습니다. 근데 이제 예를 들어서 1기 신도시 총량이 한 30만 호 정도가 됩니다. 그중에 이제 3만 6천 호 정도를 지정을 했으니까 약 한 10% 조금 넘는 수준에서 이 곳들을 먼저 선도해서 개발하겠다는 의미로 이해하시면 좋을 거 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이거를 신호탄으로 본격적인 재건축에 나서보겠다. 그렇다면 주변의 가격 동향도 좀 살펴봐야 될 것 같은데요. 선도지구로 지정된 지역들 가격 흐름이 좀 어떻게 나왔습니까?

◇ 윤지해 : 전반적인 가격 흐름은 상대적으로 강남권역에 근접해서 수요층이 선호하는 지역들 선호하는 신도시에서 움직임이 좀 있었고요. 아무래도 그중에서도 선호도가 가장 높은 곳이 분당이다 보니까 분당 일부 단지에서는 최근 1년 사이에 한 2억 원에서 3억 원가량 상승도 확인이 되고요. 반면에 그 외의 신도시들에서는 선도지구 지정을 앞두고도 상승 폭이 미미했습니다만 이 때문에 분당에서 선도지구 지정 기대감으로 가격이 상승한 단지들 중에서는 이번에 선정되지 못한 곳들 중심으로 실망 매물이 나올 수도 있는 상황입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 가격도 일정 부분 반응을 하는 것 같은데 일단 정부 목표는 2027년에 착공해서 2030년에 완공 그리고 입주한다, 이렇게 밝히고 있거든요. 그런데 이렇게 시장 반응도 뜨뜻미지근한 걸 보면 여기에 대한 의구심이 많은 것 같아요. 연구원님은 어떻게 보세요?

◇ 윤지해 : 아무래도 2025년에 특별정비구역 지정 자체는 어렵지 않아 보이고요. 2026년에 이제 관리처분 계획까지 수립을 하고 어떻게 보면 지금부터 한 2년 내로 관리처분 계획까지 가는 거고요. 그리고 현 정부가 2027년 그러니까 임기 내 착공을 목표로 했습니다. 여기서부터 현실성이 있느냐에 대한 논란들이 있고요. 다만 착공이 정상적으로 이뤄지면 2030년에 입주를 하는 건데 일단 아까 설명 드린 것처럼 착공이 과연 그때 가능할 거냐 이게 되겠냐에 대한 의문이 있기 때문에 2030년 입주도 너무 이제 청사진을 그려놓은 거 아닌가 싶은 부분들이 있습니다.

◆ 조태현 : 2027년 착공 자체가 현실성이 있냐라고 말씀을 해 주셨는데 이거 현실성에 대한 의문을 표시하는 그 배경은 어떤 건가요?

◇ 윤지해 : 일단 관리처분 계획을 2년 내에 수립하는 것 자체도 굉장히 빠른 거고요.

◆ 조태현 : 엄청 서둘러야겠네요.

◇ 윤지해 : 그리고 2026년에 관리처분 계획을 수립을 하더라도 결국은 이 3만 6천 세대가 이주를 해야 되지 않습니까? 근데 이주 기간이 아마 굉장히 짧게 되겠죠. 착공을 한다는 거는. 그런데 이 이주 과정에서 분명히 제 주변 전월세 가격들을 자극하는 이슈가 있다 보니까 이주자 주택 이런 부분들도 마련을 한다고 하긴 합니다만 실제 착공 자체가 쉽지는 않아 보인다는 게 그래서 그렇습니다.

◆ 조태현 : 권위주의시대에 고도 개발 시대도 아니고 좀 쉽지 않은 부분들이 많을 것 같은데 또 하나의 좀 문제점이라고 본다면 역시 분담금이 아닐까 싶어요. 이 부분은 좀 어떻게 보고 계세요?

◇ 윤지해 : 분담금은 아무래도 조합원들의 직접적인 자금이 투입되는 부분이다 보니까 가장 우려스러워하는 부분이라고 할 수가 있고요. 다만 아직까지는 구체적으로 얼마 정도가 청구될 거다에 대한 부분들이 국토부에서 가이드가 돼 있는 부분들은 아닌데 여기서 조금 생각해 보실 부분은 분담금이라는 부분이 그러니까 종전 자산 대비 본인이 선택한 면적에 따라서 분담금 수준이 달라지는 겁니다.

◆ 조태현 : 그렇죠.

◇ 윤지해 : 그러다 보니까 소형 면적에 거주하시다가 중대형을 선택하시게 되면 당연히 제 분담금이 커지는 거고요. 거기에 분담금이라는 부분들을 일종의 비용으로만 보는 경향들이 좀 있는데 사실은 일종의 원가 개념에 가깝습니다. 그래서 이 원가가 투입이 되면 결국은 분양가가 그 수준의 수렴을 하는 거예요. 그렇기 때문에 입주 이후에 원가가 포함된 분양가에 일정한 프리미엄 반영이 예상이 된다면 거기에 대해서 이제 분담금을 너무 우려할 필요는 없고 미리미리 대비해 둘 필요가 있는 거죠.

◆ 조태현 : 그러니까 나중에 이거 이상으로는 올라줘야 된다라는 이야기인데

◇ 윤지해 : 일종의 이겁니다. 그러니까 오른다의 개념은 프리미엄이고요. 분담금은 원가 개념이기 때문에 그 가격은 된다가 맞는 표현인데요.

◆ 조태현 : 아 그렇게 된다. 알겠습니다. 이해했어요. 근데 또 하나 좀 짚어봐야 될 게 조금 전에 말씀해 주셨던 이주 대책 이 부분도 다시 한 번 짚어봐야 될 것 같아요. 이주 대책이 안 된다면 주변에 전월세 이런 것들도 굉장히 급등할 가능성이 당연히 있을 거 아니에요. 지금 이주 대책 같은 것들 나온 게 있습니까?

◇ 윤지해 : 구체적으로 이주 대책이라고 할 수 있는 부분은 한 세 가지 정도 범주에서 다루고 있습니다. 일단 첫 번째는 주변에 공공택지 예를 들면 3기 신도시 같은 곳들을 좀 활용을 하자라는 게 하나 있고요. 그리고 두 번째로는 주변에 위치한 도시개발사업 택지 개발 사업 이런 부분들의 사업 속도를 좀 높여서 이주자 전용 주택을 마련하자 이런 계획들이 같이 있고요. 그리고 이제 세 번째는 앞서 첫 번째 두 번째로 했는데도 잘 안 되면 결국은 주변 전월세 가격이 폭등하는 거잖아요. 그 경우는 순차 개발을 하자 이런 형태인데 그 경우에서는 이제 선도지구와 이제 마무리되는 지구 사이에서의 시간차가 10년 이상 벌어질 수 있는 이슈다 이렇게 볼 수 있습니다.

◆ 조태현 : 그러니까 공급이 더 늦어질 수 있다는 말씀이신 건가요?

◇ 윤지해 : 맞습니다. 아무래도 30만 가구에 이르는 대규모 신도시가 이주를 하게 되면 주변에 미치는 전월세 시장 임대차 시장 파급 효과가 굉장히 크기 때문에 과거에 서울시가 개포지구가 그런 영향들을 준 경우들이 있어서 이주시기를 몇 개월씩 조정하는 경우들이 있었습니다. 마찬가지로 이 경우는 더 효과가 더 크기 때문에 이주 시기의 조정이 그나마 합리적인 대안이지 싶습니다.

◆ 조태현 : 이주시기를 조정하는 것이 합리적인 대안이 될 것이다. 알겠습니다. 지금 선도지구 이야기하고 있었는데요. 서울에서도 개발 소식이 하나 전해진 게 있습니다. 꽤 큰데 서울시가 용산정비창을 다시 개발 하겠다 이렇게 밝혔거든요. 이게 11년 동안 잠들어 있던 구역인데 구체적으로 뭐 어떻게 개발하겠다는 겁니까?

◇ 윤지해 : 이 부분은 사실 오세훈 서울시장이 취임한 2022년부터 본격적으로 재추진되고 있는 형태고요. 작년에도 사업을 어떻게 추진 하겠다 발표가 있었고 올해 2월에도 또 발표가 있었고 그리고 최근에 또 한 차례 열심히 해 보겠다 하는 발표가 있었던 겁니다.

◆ 조태현 : 의지가 확실히 있긴 있네요.

◇ 윤지해 : 네 맞습니다. 그래서 과거랑 좀 다르게 성공 가능성은 높은데요. 예를 들어서 지금 총 면적을 보게 되면 50만 제곱미터 규모고요. 사업 시행자는 과거에는 일반 건설사가 사업 시행자였다면 이번에는 코레일과 SH공사가 사업 시행자로 들어가고요. 2025년에 기반시설을 착공하고 2030년에 입주를 목표로 하고 있는데 총 사업비는 한 51조 원 규모라서 우리가 이제 시장에서 항상 이제 단군 이래 최대 개발 사업이다라는 평가가 항상 가능하고요. 여기서 사업 시행자 아까 설명 드린 코레일과 SH공사의 사업비 규모가 한 15조 원 규모니까 이 부분을 먼저 선투입하면서 성공 가능성을 높이려고 하는 시도라고 볼 수 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 말씀해 주신 것처럼 이번에는 그나마 좀 가능성이 있어보이는데 아무래도 단군 이래 최대 개발 사업이라는 게 걸림돌이 많이 되는 것 같습니다. 여기까지 개발 이야기 짚어보도록 하고요. 전반적인 시장 상황 한번 짚어보도록 할게요. 지난주에 한국은행이 기준금리를 인하 했잖아요. 연구원님은 이거 혹시 예상하셨나요?

◇ 윤지해 : 일단 시장의 금리 이슈는 사실은 저처럼 부동산을 시장에서 보고 있는 사람들이 일일이 사실 이게 할 거다 아닐 거에 대한 걸 보지는 않습니다만 전반적으로 흐름 자체는 한국은행 쪽에서 중립금리가 한 2.5%를 보고 있으니까 인하 여지가 있는 상황이었습니다. 특히 이제 인하에 대한 우려감들이 가장 컸던 부분들이 가계부채 이슈였는데 그게 이제 정부의 대출 규제로 인해서 사실 가계부채 증가 속도가 좀 둔화되면서 인하할 수 있는 여지는 분명히 열려 있었습니다. 다만 시장에서 예측하기가 어려웠던 거죠.

◆ 조태현 : 그렇죠. 그래서 사실 저는 전혀 예상을 못하고 뒤통수를 맞은 기분이 들었는데 그런데 이 금리 인하를 했을 때 한국은행이 우려하는 부분이 어떤 부동산 시장이 다시 활활 타오를까 봐 이런 것들을 많이 우려를 하잖아요. 이번 금리 인하는 어떤 영향 좀 어떤 여파가 있을 걸로 보세요?

◇ 윤지해 : 시중금리가 시간차가 있긴 하겠습니다만 조금씩 지금 떨어지는 국면들이 이제 12월 들어서 보이고 있고요. 이 부분은 아무래도 수요 증대에는 분명히 도움이 되는 이슈라고 볼 수가 있습니다. 다만 이제 정부의 전방위 대출 규제가 현재 진행형이기 때문에 이 두 가지 면이 상충되는 면이 있어서 누가 더 힘이 세냐의 문제인데 지금 현 시점에서는 정부의 대출 규제가 좀 더 초강력으로 진행이 되고 있어서 부동산 경기에 활력을 불어넣는 이슈로 보기는 어려워 보입니다.

◆ 조태현 : 그러니까 정부의 대출 규제가 워낙 강하기 때문에 한국은행이 기준금리를 낮췄다 그래도 그 효과는 미미할 수밖에 없다 이렇게 이해하면 되겠습니까?

◇ 윤지해 : 예 맞습니다. 다만 좀 생각해 보실 부분은 우리가 이제 가계부채에 대한 일종의 총량 관리를 하고 있었거든요. 이게 2025년이 지금 한 달여 앞으로 남아 있으니까 다시 리셋이 됩니다. 1월이 되면 그러면 총량 관리에서 조금 이제 은행권이 좀 자유로워지고요. 거기에 금리 인하 부분 그러니까 기준금리 인하 부분들에 대한 반영이 은행권에서 기준금리를 반영하고 또 대출 규제가 조금 연초가 되면 완화되니까 거기서 이제 가산금리가 좀 조정이 되면서 부동산 시장 쪽에서는 연초가 되면 그래도 긍정적인 이슈로는 작동할 걸로 보입니다.

◆ 조태현 : 혹시 대출이 필요하시거나 대출 갈아타기 하실 분들은 내년 초 좀 생각을 해보셔도 좋을 것 같습니다. 이렇게 공급 확대 대출 규제까지 올해 부동산 시장을 전반적으로 봤을 때는 변수가 상당히 많았던 그런 시장이기도 한 것 같아요. 2024년 이제 한 달밖에 남지 않았습니다. 한 살 더 먹을 때가 됐는데 연구원님도 이제 40대 중반으로 접어들게 됐는데 부동산 시장에 가장 큰 영향을 준 이슈를 하나 꼽아주신다면 어떤 게 있을까요?

◇ 윤지해 : 작년에 시장 전망할 때 제가 인플레이션 이슈를 가장 큰 키워드로 잡았고요. 그 이슈가 분명히 있긴 했습니다만 지금 올해 시장을 돌아봤을 때는 아무래도 수요 위축과 증대 부분들을 모두 유발했던 금융과 관련된 키워드를 잡는 게 맞을 것 같습니다. 그래서 3년 만에 금리 인하 혹은 정부의 대출 규제 본격화 정도를 올해의 키워드로 잡을 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 올해 키워드는 그렇게 잡으셨고 혹시 내년에 키워드도 간략하게 예고편을 주신다면 어떤 게 있을까요?

◇ 윤지해 : 내년에 키워드는 지금 현재 대출 규제에서 시작된 부분들이 있기 때문에 내년도 마찬가지로 금융권 쪽에서의 풍선 효과에 대한 주의점들을 좀 감안을 하셔야 되는데 이 풍선 효과 부분들이 전월세 시장에 특히 영향을 많이 미칠 걸로 예상이 되고 있어서 거기에 대한 각각의 개인별로 좀 대응책들이 좀 달라질 수 있다 이렇게 볼 수 있습니다.

◆ 조태현 : 그렇기 때문에 실수요자들도 명확하게 감을 잘 못 잡고 있는 것 같아요. 내년 상반기 집값 전망 이거 설문조사를 진행을 하셨다고 들었는데 여기에서 응답이 뭐 이렇게 명확하게 나온 것 같지가 않아요. 어떻게 나왔습니까?

◇ 윤지해 : 상승에 대한 전망이 한 32% 그리고 하락에 대한 전망이 25% 최근 3회 연속 저희가 상하반기 조사를 하니까요. 3회 연속 상승 쪽 전망이 좀 더 우세했습니다. 물론 보합에 대한 비중이 가장 높긴 한데 그 부분들은 항상 중립적인 부분에서 그렇게 나타나는 것 상승과 하락 사이에서의 구도를 보는 것들이 중요하고요. 다만 그러면 상승이 약간은 하락 전망보다 높게 나온 근거 부분들을 찾아보자면 전월세 시장 쪽에서 상승 전망이 압도적으로 우세합니다. 전세와 월세 두 가지를 따로 분류해서 보더라도 전세 쪽에서 상승 전망이 하락 전망 대비 한 2.7배 높고요. 월세 쪽에서는 상승 전망이 한 6배 이상 높습니다. 그러다 보니까 아무래도 매매 시장 쪽도 상승할 거다에 대한 전망들이 그래도 조금 높게 나오지 않나 이렇게 평가하고 있습니다.

◆ 조태현 : 그러면 연구원님도 내년 상반기에는 집값이 최소한 강보합 정도로 갈 거다 이렇게 보고 계시는 거예요?

◇ 윤지해 : 내년 상반기에서의 전망은 지금 하반기에 대출 규제가 찍어 누른 부분들에 의해서 찍어 눌리긴 했습니다만 찍어 눌림에 대한 효과가 지속성을 갖기 위해서는 우회 경로상에서 공급량들이 좀 받쳐줘야 합니다. 그런데 그 부분들이 받쳐주지 못하고 있는 상황이다 보니까 전월세 시장 쪽에서의 이제 풍선 효과 한마디로 전월세 가격이 불안할 거라고 일단 예상을 하는 거고요. 전월세 가격은 매매 가격의 선행지표니까 결국은 우리가 대출 규제를 통해서 도모하는 부분들은 임대차 시장 쪽으로 일단 유입되는 속도를 높이기는 합니다만 그럼에도 불구하고 내 집을 마련하려는 경향성을 가지신 분들은 결국은 중저가로 유입이 되면서 지금의 추세 상승 추세 자체가 반전해서 하락으로 전환할 것으로 보고 있지는 않습니다.

◆ 조태현 : 그러면 지금 내 집을 사야 된다. 전월세에 지쳤다 이러시는 분들은 내년 상반기쯤 어떻게 좀 시기를 봐야 되나요?

◇ 윤지해 : 시기에 대한 부분들은 사실 지금부터도 계속 고민을 하셔야 되는 거고요. 다만 무주택자냐 1주택자냐 다주택자냐에 따라서 판단은 다르겠습니다만 무주택자 관점에서 보게 되면 일단 전월세 시장은 불안할 걸로 거의 확정적으로 저는 보입니다. 그렇기 때문에 본인이 가용 가능한 자원, 예를 들어서 가지고 있는 자금 그리고 플러스 본인이 대출받을 수 있는 최대치 수준에서의 어차피 최대치라고 해봤자 DSR 범주 안에서는 많이 나오지 않습니다. 그 안에서 선택하는 그 대체제 역할을 하는 것들이 뭔지는 각자 처한 상황에 따라서 달라지기 때문에 그게 이제 지역적인 선택에서 서울을 선택하지 못하면 외곽지로 빠져서 신축을 선택하는 그런 선택지가 될 수도 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 여러 가지 측면에서 검토를 해보셔야 될 것 같고요. 그다음에 마지막으로 사실은 시간이 다 되긴 했는데 그래도 이거를 안 듣고 넘어가면 너무 서운할 것 같아서 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄평 부탁드리겠습니다.

◇ 윤지해 : 이번 주는 1기 신도시 선도지구 그리고 금리 인하에 대한 영향을 보는 한 주로 평가가 가능합니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 윤지해 부동산R114 수석연구원과 함께 다양한 부동산 시장의 이슈들 짚어봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 윤지해 : 예 감사합니다.


YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)