[뉴스나우] 다주택자 양도세 중과 재개 예고...부동산 시장 전망은?

■ 진행 : 윤보리 앵커
■ 출연 : 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
이재명 대통령이 어제 하루에만 세 차례 부동산 관련 메시지를 내놓으며 다주택자에 대한 양도세 중과 유예를 연장하지 않겠다는 뜻을 밝혔습니다. 일부 지역에선 가격을 내린 급매물들이 나오고 있지만전문가들은 매물 잠김 현상을 우려하기도 하는데요. 부동산 정책과 시장 전망,김준환 서울디지털대 부동산학과 교수와 함께 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까? 이 대통령이 어제 하루 세 차례에 걸쳐서 부동산 관련 메시지를 내왔습니다. 그러면서 양도세 중과 유예 종료도 재강조했는데 이렇게 되면 다주택자들의 세금 부담이 얼마나 늘어나게 되는 겁니까?

[김준환]
기본적으로 통상 1주택자인 경우에는 양도소득세가 6%에서 45% 수준 구간이고요. 2주택자의 경우에는 여기에 플러스 20%가 가산되고 주택자인 경우에는 30%가 가산됩니다. 그런데 여기에 지방세까지 포함하면 최대 82. 5%까지 양도세 중과가 된다 이렇게 보시면 될 것 같습니다. 굉장히 부담이 크게 늘어나는데. 이미 유예하기 이전에 아마 경험들 하셨기 때문에 제가 보기에는 그전보다는 그다지 충격이 그만큼은 크지 않을 것 같습니다. 이미 경험을 해 봤기 때문에.

[앵커]
그러면 시장 반응도 그렇게 요동치고 있지는 않은가 봅니다.

[김준환]
그런데 이재명 정부에서 보면 문재인 정부 때와 다르게 세제라든가 규제정책을 임기 초기부터 강력하게 하지 않고 시장 상황을 봐가면서 제일 먼저는 대출 규제라든가 토지허가거래구역 지정이라든가 이렇게 강력하게 나가지 않은 상황인데. 지금 가장 기점이 되는 게 6월에 선거 아니겠습니까? 선거 이전에는 부동산 관련 규제정책을 크게 건드릴 것 같지 않고요. 이게 5월 9일이면 선거 바로 한 달 전쯤 되는데 이후로 해서 이재명 정부에서도 뭔가 강력한 규제정책이 나오지 않을까 걱정하는 바들이 시장에 있는데 지난주 말에 보면 양도세 중과 유예가 종료되는 시점에서 다시 회복한다라고 얘기가 나오면서 다주택자의 매물이 시장에 나오기 시작해서 적게는 5000만 원부터 1억 이상 가격을 낮춘 급매물들이 간혹 보이는 이런 현상은 나타나고 있습니다.

[앵커]
가격을 내린 급매가 많은 상황입니까?

[김준환]
지금 나오고 있는데 그렇게 많이 나오는 상황은 아닌 것 같아요. 기사들을 보면 지역별로 조금조금씩 급하신 분들의 물량이 나오고 있는데. 아직 시장이 크게 요동치거나 흔들리는 상황은 아니다 이렇게 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
그런데 당국의 계획과는 다르게 이렇게 되면 전문가들은 매물이 잠길 수도 있다 이런 우려도 나오던데 교수님은 어떻게 전망하세요?

[김준환]
매물 잠긴다는 얘기는 정부가 규제정책이 나오면 항상 나오는 얘기인데. 물론 일단 종료 이전인 5월 9일까지는 매물 자체가 계속 늘어날 것 같고요. 문제는 그 이후가 문제인데 매물이 줄어들 수 있고 늘어날 수도 있는데 추가적으로 정부가 어떤 정책을 내놓느냐에 따라 달라질 수 있겠는데. 지금 현재 상황을 봐서는 매물이 다소 감소할 가능성이 조금 높다 이렇게 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
지역별로 매물 성격이 나뉘게 될 거다 이런 전망도 나오더라고요.

[김준환]
우리가 다주택자에 대한 여러 가지 규제정책이 나올 때 물론 다주택을 계속 보유할 여유가 있는 분들도 있지만 여유가 없는 분들이 있습니다. 내가 다주택자에서 빨리 벗어나야 되는데 그런 방법은 주택을 처분하고 내가 1주택자가 되는 방법밖에 없지 않습니까? 이런 경우 어떤 주택을 내가 1주택으로 남겨서 소유하겠느냐라고 생각할 때 보면 여기서 선택기준이 되는 것은 역시 앞으로 가격의 상승 여지가 얼마나 있느냐가 가장 중요한 판단기준이 되지 않겠습니까? 그렇게 봤을 때는 과거부터 지금 현재까지 여러 가지 추세로 봤을 때는 결국 서울에서도 특급지, 강남 3구를 포함한 용산구. 그리고 가격이 비싸고 또 여러 가지 주거 환경이 좋은 지역들이 가격상승 여력이 높다고 보기 때문에 그런 지역을 가지고 있고 그외의 지역을 매각하는 현상이 나타나게 됩니다. 특히 최근에는 서울, 수도권의 1극 집중이라는 현상이 심화되고 있는 상황이고요. 일본은 도쿄 1극 집중이라는 것이 굉장히 큰 사회문제로 대두되고 있는데 우리도 그에 못지않게 그렇게 집중하고 있습니다. 그리고 또 하나 최근 현상은 뭐냐 하면 서울 중에서도 다 서울이 아니다. 여기서도 특정 지역의 쏠림현상이 점점 커지고 서울 지역 내에서도 양분화가 되는 현상이 나타나고 있는 걸 봤을 때 결국은 지역별로는 서울, 수도권과 기타 지방. 그리고 서울에서도 특급지역과 그렇지 않은 지역의 차별이 점점 심화될 가능성이 있다 이렇게 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
정부에서는 이렇게 계속해서 부동산을 잡기 위해서 정책을 내놓고 있는데 일각에서는 이런 부분들이 문재인 정부 초기의 정책과 닮아 있다, 이런 지적도 하더라고요.

[김준환]
비슷한 점도 있는데 제 개인적으로 봤을 때는 상당히 다르다고 볼 수 있어요. 노무현, 문재인 정부 때 보면 강력한 규제정책으로 일관했습니다. 집권 초기부터 그렇게 시작했고요. 그때는 매매차익라는 것을 불로소득으로 규정을 하고 사회악의 축이라는 성격을 가지고 굉장히 규제를 했는데 이번 이재명 정부 들어서는 우리 국민들도 지켜봐왔지만 정권 초기부터 부동산 강력한 정책을 내놓지 않았어요. 시장의 흐름에 따라서 금융조치라든가 토지거래허가구역이라든가 이렇게 순서에 따라서 연차적으로 내고 있는데. 그리고 목적을 보면 문재인 정부 때는 가격 상승을 강력히 억제하면서 가격을 하락시키는 데 정책의 초점을 맞춘 데 비해서 이재명 정부 때는 가격 상승을 억제하는, 가격이 더 급등하게 되면 차후에 여러 경제 상황에 문제가 되는 이런 점들을 억누르는 상황에서 시장에 크게 개입하지 않는 상황으로 가고 있기 때문에 어떻게 보면 문재인 정부의 강력한 규제, 특히 세제 규제를 많이 했는데 그런 면에서 봤을 때는 이재명 정부는 차이가 있다, 저는 개인적으로 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
그런데 우리가 어떻게 보면 학습을 했다고 할까요. 정부에서 규제대책을 내놓을수록 집값이 상승하는 것들이 있었는데 혹시나 이번 정부에서도 이게 반복되지 않을까 이런 해석도 나오던데 어떻게 보세요?

[김준환]
저번주에도 이재명 대통령이 기자회견하시면서 정책을 할 수도 있고 안 할 수도 있고 정책이 효과가 있을 수도 있고 없을 수도 있다, 여러 가지 얘기를 해 왔는데. 제가 보기에는 이재명 정부에서는 크게 무리하게 규제정책을 내놓을 것 같지 않고요. 이미 노무현, 문재인 정부 때 내놨던 여러 가지 규제정책 중에서 다주택자, 고가 주택 소유자, 양분시켜서 여러 가지 정책을 내놨던 것을 다양화시키지 않을까 생각합니다. 기자회견 중에서도 1주택자도 나름 다르다라는 얘기입니다. 100억짜리 아파트를 갖고 있는 분이랑 1억짜리 아파트를 갖고 있는 분이랑은 분명히 차이가 있고 그리고 장기주택 보유자도 나름 다르다. 그건 뭐냐 하면 내가 1주택에 살면서 20년 동안 보유하고 계신 분이나 내가 1주택의 100억짜리 집을 갖고 있는데 거기에 전혀 살지 않는 분하고는 전혀 다르다. 실거주를 안 한 분하고 다르다. 그리고 다주택자 중에서도 2채에 100억, 200억 하시는 분이 있지만 10채인데도 5억, 10억밖에 안 되는 분들도 있지 않습니까? 그래서 이런 부분에 대해서 개인적으로 봤을 때 이재명 정부에서는 시장의 소유 형태, 소유자의 형태에 따라서 이렇게 차별을 두는 정책을 6월 지방선거 이후에 점차적으로 내놓지 않을까 생각합니다. 그런 점들이 과거 노무현, 문재인 정부 때와는 다른 정책으로 이어지지 않을까라는 생각을 해 봅니다.

[앵커]
그렇다면 향후 서울 아파트값이라든지 부동산 가격은 어떻게 전망하세요?

[김준환]
서울과 지방인데요. 우리나라 전체로 봤을 때는 3극화라고 표현합니다. 가격이 오르는 주택, 가격이 떨어지는 주택, 가치가 없는 주택 이렇게 3가지로 나눌 수 있는데. 첫째, 가격이 오르는 주택은 10~15% 일본 사례로 나와 있습니다. 그런데 그런 지역은 대부분 보면 서울의 일부 지역이라고 얘기하고 싶습니다. 그다음에 수도권의 일부 지역 정도가 가격이 지속적으로 오르는 지역이 될 수 있고. 서울 지역 중에서도 가격이 오르지 않고 떨어지는 지역이 나타날 가능성도 있고 경기도는 상당수의 지역들이 하락 국면으로 진입할 가능성이 있고요. 지방도시는 개인적으로 봤을 때 이미 하락 국면으로 진입을 했고요. 이러한 하락 국면이 꽤 장기적으로 갈 가능성이 상당히 높다. 그래서 개인적으로 봤을 때는 서울도 양극화가 진행돼서 오르는 곳만 집중적으로 오르고 수도권도 마찬가지고 범위가 더 좁혀지면서 오르는 곳에 집중하고 나머지 지역들은 횡보합 내지는 하락 가능성이 상당히 높지 않나 이렇게 개인적으로 생각합니다.

[앵커]
이런 상황 속에서 전세대란 이야기도 나오고 있는데 어떻습니까? 우려를 할 만한 상황입니까?

[김준환]
전세라는 것이 신규 공급이 늘어나야 되는데 지금 현재 윤석열 정부 때부터 이재명 정부까지 실제로 공급된 것이 많지 않습니다. 그렇기 때문에 신규 공급을 통해서 전세 문제를 해결한다는 것은 사실 어려운 부분이고. 이미 이재명 대통령께서도 얘기했지만 기존 주택을 공급하겠다는 생각을 하시는 거예요. 그런데 이것이 조정대상지역을 지정하면서부터 실거주의 의무가 생기면서 실제로 전세물량이 줄어든 것은 사실입니다. 그래서 그런 부분을 어떻게 극복할 것인지. 그리고 조정대상지역을 지정하면서 금융규제가 강력히 들어가면서 실제로 전세를 살고 계신 분 중에서 집을 구매하겠다고 하시는 분 중에서 당분간 이것을 연기해야겠다는 분들이 늘어나면서 그것이 일부 전세 수요로 이동을 했습니다. 그래서 지금 상황이 전세가 일시적으로 부족한 상황이고. 이러한 상황이 단기적으로는 쉽게 해결될 것 같지 않아요. 그래서 이러한 상황이 올해는 제가 보기에 계속 지속되지 않겠나 이렇게 생각합니다.

[앵커]
그렇다면 끝으로 짧게 이렇게 되면 전세가도 계속 오를까요?

[김준환]
아까 말씀드렸지만 전세 부족 현상이 올해에는 당분간 지속될 거라고 말씀드렸습니다. 역시 수요보다 공급이 부족하기 때문에 올해는 전세가격 하락보다는 소폭 상승하는 추세가 계속 나타나지 않을까 생각합니다.

[앵커]
지금까지 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수와 알아봤습니다. 고맙습니다.