정부, 다주택자 매물 '타깃' "지금은 집 사라는 '마지막' 기회"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 4월 1일 수요일
■ 출연 : 권대중 한성대 석좌교수, 김인만 부동산경제연구소장

<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- "시장은 치열한 줄다리기 중" 4월 중순 이후 급매 다시 나올수도
- 단, "라면 사듯이?" 돈있는 사람만 집 살 수 있는 시기
- 과연 추세 하락일까? 돈있어도 안산다, 초급매를 기다린다?
적당한 수준에서 합의점 찾을 것.."이달 중순이 마지막 기회"
- 주담대 7%, 부동산시장엔 악영향..물가상승 압력 높아진다? 2022년 판 투자심리 위축될 우려
- 집값 하락은 보유세 때문 아닌, 불확실성 때문일 것
- 분양가 기준 건축비 최근 5년간 80% 상승..페인트값도 20~40% 상승..전쟁 여파 올 분양가도 20% 상승 전망
- 분양가 오를 경우 신축 아파트가격 상승, 주변 구축까지 끌어올릴 수도
- 분양가상한제, '로또' 분양으로 투자심리에 자극, 채권 입찰제 도입할 경우 채권 할인액만큼 구매자에 부담 가중

<권대중 한성대 부동산경제학과 석좌교수>
- 서울 용산 강남 종로 서대문 관악 은평, 경기 용인 하남 군포, 세종시도 올 하반기 공급물량 '0'
- "기현상 나타날 수도" 경제가 어려워도 부동산만 올라갈 수도"
- 고금리 고환율 고유가로 경제상황 어려워져도, 지역에 따라 희비 엇갈릴 가능성
- 정부, 분양가 상한제 확대할 가능성 ..모래 자갈 빼고 모두 수입하는 실정, 물가 상승으로 건축비 인상

아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 다주택자 양도소득세 부과까지 40일도 남지 않았죠. 양도세를 내지 않으려면 지금부터 한 2주 안에는 집을 팔아야 합니다. 그 안에 마지막으로 다주택자 매물이 쏟아져 나올까요? 이런 가운데 지금 상황을 보면요. 서울 강남의 집값은 다소 조정을 받고 있는데 외곽 쪽으로는 이게 오히려 신고가를 기록하는 모습들이 나타나고 있습니다. 실제 상황은 어떤 건지 오늘의 <고수 토론>, 권대중 한성대학교 부동산경제학과 석좌교수, 김인만 부동산경제연구소 소장 두 분과 함께 하겠습니다. 두 분 어서 오십시오.

(권대중, 김인만) 안녕하세요.

◆ 조태현 : 스튜디오에서 오랜만에 뵙는데요. 최근에 부동산에 가보면요. 다 팔렸다라는 소리를 듣는다, 급매물 없다라는 소리도 듣는다고 해요. 두 분께 일단 다 여쭤봐야 될 것 같은데, 실제로 분위기가 어떤 겁니까?

◇ 권대중 : 실제 다주택자들이 처음에 지난해 1월 23일날 대통령이 다주택자 집을 팔라고 한 이후에 마음이 급한 사람들은 거의 내놓거나 또 일부는 매각을 한 상태고요. 마지막까지 버티다가 지금 팔아야 될지 또는 보유해야 될지 기로에 선 사람들이 아마 이번 4월달에 나오지 않겠나. 그래서 지난달 통계를 보면 줄어들기 시작했죠 나오는 매물은. 근데 매물이 줄어들었다고 해서 다주택자가 없느냐, 그건 아니고요. 상당수는 아직도 보유하고 있습니다. 그런데 보유에 부담이 없는 사람들, 종합부동산세라든지 또는 재산세에 부담이 없는 사람들은 아마 다주택자를 유지하고 갈 거고요. 또 하나, 돈 있는 사람들도 아마 유지하고 갈 거예요. 그러나 정부가 세금을 올린다고 그러니까 세 부담이 있는 사람들은 매물을 내놨어요. 기로에 있는 사람들은 중간에 있는 사람들이죠. 세 부담도 일부 있을 수도 있고 갖고 있기도 곤란하고 이런 사람들, 증여를 할 수도 어려운 사람들, 이런 사람들은 아마 이번 달에 매물이 나올 수 있어요. 그런데 토지거래허가구역이잖아요 서울시 25개 구가. 적어도 열흘 이상 기다려야 돼요. 그래서 정부가 어떻게 할지 몰라도 토지거래허가구역에 신고한 물량까지 5월 9일까지 인정할지, 아니면 허가를 나온 것까지 할지는 아직 모르겠어요. 근데 만약에 허가를 나온 데까지 한다고 그러면 이달 말까지는 무조건 허가를 받아야 돼요. 그러면 이달 말까지 그 부담이 가는 매물, 다주택자들은 아마 매물을 내놓을 가능성이 있습니다.

◆ 조태현 : 그렇게 따지면 지금 이번 주 안에는 빨리 해소를 해야 되는 거 아니에요? 이걸 가정한다면.

♣ 김인만 : 해소해야죠. 해소해야 되는데 물론 집주인들도 반응이 다 다르잖아요. 각자 입장이 다 다른데 현장 상황을 쭉 모니터링을 해보게 되면 대통령께서 1월 23일인가요? 그때부터 말씀을 하셨고 여러 가지 조율 과정을 거쳐서 2월부터 본격적으로 시작이 됐는데 2월 중순, 2월 말까지 하더라도 강남권에 가보게 되면 10% 정도 또는 물론 대형 면적은 조정 폭이 좀 더 큽니다. 그래서 전용 84 기준으로 10% 정도 조정된 매물이 나오다가 3월 초에서 3월 중순까지가 좀 많이 소화가 됐습니다. 그래서 입장을 바꿔놓고 생각하면 꼭 팔아야 되는 분들 있잖아요. 나는 보유세 부담이 안 돼, 무조건 팔아야 돼. 이게 다주택자 양도세, 이거 하면 안 돼, "나 죽어" 하는 분들, 그런 분들이 4월 중순까지 마지막까지 버틸 수 있는 배짱이 있을까 하면...

◆ 조태현 : 이미 하셨겠죠.

♣ 김인만 : 현실적으로 저라도 꼭 해야 된다면 미리 하지 마지막까지 줄타기를 하지 않습니다. 초급매 그러니까 급매와 초급매가 있는데 초급매라고 한다면 잠실 리센츠 예를 들면, 1월에 36억 정도 거래가 됐습니다. 전용 84가 33억 정도 급매가 나오다가 초급매는 30억 5천에도 거래가 됐습니다. 아주 특수한 물건 몇 개입니다. 저도 몰랐는데 2주 놓치고 확인해 보니까 팔렸더라고요. 순식간에 팔려버리더라고요. 그 후로 다시 33억까지는 올라갔습니다. 그러니까 1월 기준에서 보게 되면 여전히 지금 급매물이죠. 36억에서 33억 급매물인데 또 매수자들 입장에서 보면 30억 5천에도 실거래 가격이 찍혔는데 이 가격이 아예 안 나오는 거야. "아, 나 좀 기다려 봐야 되겠어. 4월 중순 되면 또 나올 것 같아"라는 지금 줄다리기를 하고 있는 상황이고요. 그러면 제 생각에는 나올 수도 있을 것 같습니다. 그중에 또 한 번 줄다리기해 보는데 아무리 생각해도 나는 팔아야 될 것 같아 하시는 분들이 4월 중순 기점으로 일부 매물이 나올 수는 있는데 그게 또 우리가 사고 싶다고 해서 사는 건 아니기 때문에 그걸 기다리는 분들은 좀 미리 찾아가서 그런 물건 나오면 연락을 달라라고 좀 예약을 할 필요도 있을 것 같고요. 치열한 줄다리기를 하고 있는데 지금 강남권 얘기입니다. 강남이나 한강벨트 얘기를 하고 있는 거고요.
비강남권은 전혀 다른 분위기입니다. 오히려 가격이 올라가고 있고요. 이유를 굳이 말씀을 드리자면 양도세라는 게 시세차익이잖아요. 취득가액에서 양도가액이 세금인데 15억 원 아래 아파트들은 얼마 오르지도 않았는데 양도세가 부담스러울 리가 없잖아요. 그러니까 중과세로 파나 일반 세율로 파나 큰 차이가 없기 때문에 이런 지역들은 주인들도 급하지 않고 매수자들은 오히려 신혼부부들이 집을 사고 있기 때문에 정반대의 상황이다라는 말씀을 드리고 싶습니다.

◆ 조태현 : 또 비강남권 이야기는 지금 소장님이 약간 스포일러를 해 주셨는데요. 2부에서 조금 더 자세히 다뤄보도록 하겠습니다. 강남권 이야기 좀 더 해보도록 할까요? 실제로 최근 들어선 집주인들이 10억 더 내려서 팔아라 이러면 "에이, 됐다. 안 팔고 만다" 이렇게 하고 버틴다면서요. 그러면 증여 쪽으로 선회하는 움직임도 있다고 그러는데 교수님께서는 지금 강남권에 집중해서 보자면 상황을 어떻게 보고 계십니까?

◇ 권대중 : 지금 금액이 좀 작은 것들은 증여로 가는 것도 있고요. 통계적으로는 또 높은 게 증여가 더 많아요. 근데 증여로 가는 사람들은 정말로 부자들이죠. 증여세가 상당히 높잖아요. 그러니까 강남권이라고 그러면 서초, 강남, 송파, 용산 또는 더 나아가서 마포나 또는 강동 같은 경우는 지금 다주택자들의 일부가 증여로 돌아서서 많이 증여를 했어요. 지난해 같은 기간에 비교해서 건수가 많이 늘었거든요. 근데 향후에 좀 더 증가될 가능성도 있습니다. 이번 달에 참다 참다 매각하느니 증여로 돌아서겠다. 왜 그러냐 하면 세금을 내는 게 지금 1가구 2주택만 해도 5월 9일 이후에는 금액이 큰 경우는 71.5%입니다. 이게 20% 가산되는데 양도세가 6 내지 45%, 지방세가 또 10% 있어요. 그래도 71.5% 되는 거거든요. 근데 이렇게 되면 "너 70% 세금 낼래, 30% 싸게 팔래" 그거 싸게 팔려고 나오는 거거든요. 근데 30%~40% 싸게 팔래, 증여할래? 증여하는 거예요. 이게 그래서 증여가 늘어난 거거든요. 그래서 증여세를 낼 수 있는 정도가 된다고 그러면 증여가 늘어나죠. 근데 향후에도 아마 증여받는 사람이 내야 되잖아요. 증여받는 사람이 증여세를 낼 수 있다고 그러면 증여는 더 늘어날 가능성도 있죠.

◆ 조태현 : 약간 이게 급매냐 버티기냐 이런 문제 같은데요. 그렇다면 지금 서울 부동산 시장은 매수자 우위로 봐야 돼요? 아직도 매도자 우위로 봐야 돼요? 지금 이게 살 사람이 없는 거예요? 팔아도 받아줄 사람이 없는 거예요? 어떤 상황인 겁니다?

◇ 권대중 : 지금 매수자 우위 시장이죠. 물건이 많이 나왔다는 얘기는, 안 팔렸다는 얘기는 매도자는 많이 내놓고 있는데 매수 시장은 못 사는 거죠. 우위 시장인데도 불구하고 대출 규제라든지 정부의 규제 때문에 못 사는 것도 있고 또 자기 자금이 부족해서 못 사는 것도 있죠. 정부가 규제할 때 부동산을 사야 되는 시기거든요. 정부가 그걸 알려주는 겁니다. 가격이 내려가 있는 상태니까. 근데 규제가 완화되면 가격이 또 올라가잖아요. 공급량이 부족하니까. 근데 지금 돈이 있는 사람들은 기회일 수도 있습니다. 근데 돈이 없는 거예요. 대출도 6억 원 이하로 규제돼 있고.

◆ 조태현 : 살 방법이 없잖아요.

◇ 권대중 : 그러니까 시작은 이거 분명한데 고려가 잘 안 되는 거죠.

◆ 조태현 : 그럼 이걸 우위가 있다 없다 이렇게 판단하는 것도 애매한 거 아니에요?

◇ 권대중 : 근데 이제 중저가 아파트는 우위가 맞거든요. 그래서 가격 올라가거든요.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이건 또 2부에서 다룰 만한 내용이니까요. 2부에서 조금 더 살펴보도록 하겠고요. 소장님께서 보시기에는 이제 남은 시간 두 주 정도 있다고 봐야 되는 거잖아요. 현실적으로. 5월 8일. 지금 상황, 이게 급매냐 버티기냐 어떻게 보세요? 막판에 매물이 더 쏟아지고 가격이 더 하락할 가능성이 있다고 보세요?

♣ 김인만 : 앞서서 이제 교수님께서 중요한 포인트를 말씀을 해 주셨는데요. 지금 기준이 그대로 가게 되면 이제 5월 9일이잖아요. 5월 9일까지 이제 계약서가 있어야 되고 계약금은 이제 입금을 해야만 인정을 해 주는데, 토지거래허가가 사실 보통 한 2주 안에 하도록 돼 있어요. 실제로 15일 안에 된다라는 지금 보장은 없기 때문에 넉넉잡아서 이제 4월 중순으로 우리가 이야기를 하고 있는 건데 시간이 좀 짧죠. 그러면 이제 계산기를 열심히 두들기고 있을 텐데 서로 입장이 좀 다른 것 같습니다. 매수자들, 집을 사려는 분들은 3월 초, 중순에 나온 초급매 가격을 여전히 바라고 있고, 왜냐하면 지금 사시는 분들이 교수님 말씀하셨듯이 대출이 안 나와요. 양도세 중과세가 부담스러운 아파트는 25억 넘어가는 고가 아파트들인데 대출이 2억이 나옵니다. 그러면 2억 받아서 취득세도 못 내거든요. 그리고 순수 자기 자본이나 부모님 자본으로 사야 되는데 요즘 또 세무조사도 만만치 않게 나옵니다. 자금 출처를 굉장히 깐깐하게 보고 있기 때문에 그걸 뚫고 사는 사람이라면 진짜 막 간절하게 "나 지금 아니면 안 돼"라는 사람들보다는 "나는 돈 있어, 라면 사듯이 살 수 있어“, "나 이 조건이면 하고 아니면 말래"라는 자신감이 있는 매수자들이 저는 꽤 많다고 생각을 하고요. 집주인들도 이제 진짜 급한 분들은 팔긴 팔았는데 저는 그중에도 팔아야 되는 분들이 아직 남아 있다고 생각을 합니다. 그래서 4월 중순, 아마 4월 한 1주, 2주 차 정도 들어가게 되면 일부 급매는 저는 나오리라고 생각을 하는데.

◆ 조태현 : 그 급매가 소화가 될까요? 시장에서.

♣ 김인만 : 초급매라면요. 매수자들도 알죠. 여기서 시간이 더 지나면 아니라는 건 아는데 이게 기회라는 거다. 그러면 여기서 중요한 포인트, 이게 추세 하락이냐. 그러니까 앞으로 집값이 계속 떨어질 것 같아요. 그렇게 예상을 한다면 중동 전쟁이 굉장히 심각해서 추세 하락으로 들어간다라고 하면 돈 있는 사람들도 안 사겠죠. 근데 초급매가 소화가 되고 기다리고 있다는 얘기는 추세 하락이 아니라 양도세 때문에 일시적으로 급매가 나오는 걸 매수자들도 알고 있으니까 매수자들도 아마 4월 중순을 넘기려고는 안 할 겁니다. 그러면 사실 18%가 어딥니까? 이 정도면. 그래서 있는 사람들도 다 알고 있기 때문에 적당한 수준에서 저는 합의점을 찾지 않을까 생각을 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 어떻게 보면 이번 달 중순이 마지막 기회일 수도 있다. 그런데 이게 대출이 나온다고 그래도 지금 골치 아픈 게요. 대출 금리가 어마어마하게 올라가지고.

◇ 권대중 : 최고 금리 7%까지 올라갔습니다.

◆ 조태현 : 그러니까요. 변동형 주담대가 7%니까 이거는 뭐 거의 죽으라는 얘기나 다름없는 그런 상황인 것 같은데요. 지금 정부에서 또 하나 살펴보고 있는 카드가 보유세 카드, 계속 이야기가 나오잖아요. 이게 지금 한다 안 한다, 6월 지방선거 지나면 할 거다 이런 얘기가 여권 내에서도 막 혼재돼서 나오거든요. 교수님, 한다고 보십니까? 안 할 거라고 보십니까?

◇ 권대중 : 올해는 안 할 거 같아요. 그 이유가 재산세는 지방세면서 7월과 9월달에 부과됩니다. 옛날에는 토지, 건물을 분리해서 부과했는데 지금 합산해서 나눠서 부과합니다. 그리고 12월 1일부터 15일까지 고지하고 부과하는 게 종합부동산세입니다. 기준일이 6월 1일입니다. 그 6·3 선거는 6월 3일 아닙니까? 선거 전에 이미 고지 결정이 나요, 그러니까 선거 끝나고 나서 이걸 하려면 특별한 법을 만들기 전에는 어렵잖아요. 그래서 올해는 부과하기가 어렵다.

◆ 조태현 : 선거 직전에 이걸 할 사람도 없을 것 같아요.

◇ 권대중 : 그러니까 이제 6·3 선거 이후에 본격적으로 논의가 된다면 보유세뿐이 아니라 취득세, 양도세까지 손을 댈지 모르겠지만 적용은 내년부터 할 거다라는 생각이 들어요.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 보유세 계속적으로 이야기가 나오고 있어서 잠깐 여쭤봤는데요. 조금 전에 했던 주담대 쪽으로 다시 한 번 돌아와 보도록 하겠습니다. 주담대 상단이 7%를 넘겼고요. 물론 이 가격을 다 내시는 분들은 많지는 않을 거예요. 하지만 어찌 됐건 심리적으로는 굉장히 부담이 커지잖아요. 이런 상황, 이게 부동산 시장의 전반에 영향을 미칠 가능성은 어떻게 보세요?

♣ 김인만 : 금리는 반비례 관계죠. 그래서 금리가 올라가게 되면 이제 주택 가격의 하락 요인으로 작용을 하는데 단순히 대출 금리가 좀 올랐다고 해서 바로 안 팔 사람들이 팔고, 살 사람이 안 사고 이렇게 움직이지는 않을 것 같습니다. 가지고 있는 분들이 좀 부담을 느끼는 정도인데 상단이 7%고 이제 하단은 4% 중반 정도로 되는 걸로 알고 있는데요.

◆ 조태현 : 그것도 높은데요?

♣ 김인만 : 높죠. 우리나라가 상당히 높습니다. 제가 며칠 전에 일본은행에 있는 후배를 만났는데, 주택담보대출 얼마냐고 하니까 0.9% 이야기를 하더라고요.

◆ 조태현 : 진짜요? 거긴 제로 금리니까.

♣ 김인만 : 그래서 건축하는데 건축 대출 얼마 나오냐 하니까 4% 중반인데 너무 높아서 힘들어서 죽는다고 하는데 우리는 지금 그렇지 않지 않나요? 그래서 일단은 금리는 우리가 상당히 좀 익숙해져 있는 상태고요. 일단 대출이 안 나오기 때문에 대출이 안 나오는데 금리는 그다음 문제입니다. 대출이 나와야 대출 이자 부담이라도 고민을 하는데 대출이 6억까지 나오기 때문에 크게 문제 되지는 않는데 제가 걱정되는 건 단순히 대출 금리가 0.5%포인트, 1%포인트 올랐다가 아니라 금리가 올라가느냐, 긴축으로 바뀌느냐. 지금 중동 전쟁 때문에 이제 물가가 올라가잖아요. 환율도 문제가 되고. 결국 물가 상승 압력이 높아진다면 우리 2022년 하반기 경험을 했잖아요. 미국이 긴축을 하게 되면서 제로 금리에서 5.5%꼴로 올라갔는데 올라가는 속도라는 거죠. 다시 그런 일이 발생하게 되면 예상치 못하는 불확실성이 생기게 되면 투자 심리가 위축이 되면서 그거는 저는 굉장히 좀 경계해야 된다. 주식이든 부동산 시장이든 상당히. 만약에 집값이 떨어진다면 저는 보유세 때문에 떨어지는 게 아니라 그런 불확실성 때문에 떨어질 수도 있는데 우리가 지금 중동 전쟁 상황을 속단하기는 이르고요. 오늘 뉴스 보니까 또 왠지 좀 빨간색 불이 켜지는 걸로 봐서 그렇지 않을 것 같기도 한데 일단.

◆ 조태현 : 소장님은 트럼프의 말씀을 믿으시는군요.

♣ 김인만 : 그냥 믿고 싶습니다.

◇ 권대중 : 근데 문제가 경제 상황이 분명히 내수 경제에 영향을 미치죠. 그리고 경제 상황이 부동산 시장에 미치는 영향은 분명히 있어요. 또 고금리, 고환율. 고물가가 이제 오게 되면 부동산 자체가 올라갈 수밖에 없는데 경제는 침체되잖아요. 근데 여기에 가장 큰 변수가 이제 유동성 자금입니다. 유동성 자금이 많으면 어떤 상황이 돼도 부동산 가격이 오르는데 지난해 국토교통부가 발표한 자료를 보면요. 10월 15일 대책을 내놓을 때 같이 발표했던 자료인데요. 서울시에 용산구, 강남구, 종로구, 서대문구, 관악구, 은평구 올 상반기에 입주 물량이 하나도 없습니다. 거기다가 지금 경기도도 용인, 하남, 군포, 세종시도 없습니다.

◆ 조태현 : 그러면 이건 유동성 문제를 벗어나버리는 거잖아요.

◇ 권대중 : 공급량이 없으면 수요는 있는데 공급량이 없으면 어떻게 될까요? 가격 상승 압력을 받죠. 거기다가 유동성 자금까지 많다면 올라갈 수밖에 없죠. 기현상이 나타날 수 있어요. 경제가 어려워서 허덕이고 있는데 부동산만 올라갈 수 있잖아요. 이거 잘못된 시장이죠.

◆ 조태현 : 전례가 있습니까?

◇ 권대중 : 예를 들어서 문재인 대통령 때도 그랬잖아요. 경제가 썩 좋지는 않았는데 유동성 자금이 많다 보니까 부동산 가격이 계속 올랐잖아요.

◆ 조태현 : 그땐 물가는 거의 디플레이션 수준 이었잖아요.

◇ 권대중 : 네. 그런데도 불구하고. 근데 이번에도 지역에 따라 차이는 있겠지만 고금리, 고환율, 고유가 때문에도 경제는 어려워지는데 지역에 따라서 이 부동산 가격이 희비가 엇갈리지 않겠나. 그거는 결국에 유동성 자금인 것 같아요.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 유동성 자금, 굉장히 중요한 변수로 작용할 것 같은데 1부 마무리하기 전에 전쟁 이야기가 나온 김에 최근 들어서 이 전쟁 때문에 원자재 가격들이 또 많이 오르고 레미콘 가격도 올랐다고 그러잖아요. 지금 이런 것들이 또 건설사에게 압박이 되고 여러 가지 측면에서 변수가 될 것 같은데 이게 부동산 시장에 미칠 영향이 있습니까?

♣ 김인만 : 저는 상당히 크다고 생각을 하는데요. 생각해 보게 되면 건축비가 이제 분양가를 기준해서 말씀드리면 최근 5년 동안 한 80% 정도 올랐거든요. 그럼 언제부터 올랐냐라고 보면 우크라이나, 러시아 전쟁 때부터 저는 올랐는데 그게 원자재에 영향을 주는 거고요. 우크라이나 전쟁보다 중동 전쟁이 훨씬 더 심각하다고 생각합니다. 유가에도 영향을 주게 됐고 어제 뉴스를 보니까 페인트 가격도 20~40% 올린다고 합니다. 페인트도 이제 외벽에 많이 칠하잖아요. 모든 원자재에 다 영향을 주고 있기 때문에 저는 이 상황을, 전쟁은 종료되더라도 이게 바로 물가라든지 유가가 정상화되지 않는다고 보고 있고요. 6개월에서 1년 정도 부작용이 생길 텐데 그 사이에 당연히 건축비가 올라가게 되고 인건비도 올라가고 분양가도 더 올라갈 겁니다. 그러면 올 초 대비 내년 초 정도 예상을 해 본다면 올해도 분양가 한 20% 정도 올라가지 않을까 생각이 됩니다. 그러면 분양가가 올라가게 되면 신축 아파트 가격이 올라가게 되니까 기준점이 올라가게 되죠. 그러면 주변 구축 가격을 또 끌어올릴 수도 있기 때문에 이 부분도 정부가 좀 경계해야 되는 부분이고요. 어떻게 물가를 안정시키느냐도 중요한 숙제가 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 분양가 상승 우려도 있고요. 이렇게 분양가 상승에 더해서 물량이 제때 공급되지 않을 이런 우려도 커지는 거 아니에요?

◇ 권대중 : 그렇죠. 만약에 이제 건축 자재 중에서요. 현재 서초, 강남, 송파, 용산은 투기과열지구는 분양가상한제를 적용하고 있습니다. 그리고 공공택지는 다 적용하거든요. 만약에 원가가 많이 올라가게 되면 정부가 투기과열지구에서는 분양가상한제를 적용할 수 있거든요. 이거 확대할 가능성이 있어요. 그런데 분양가상한제는 토지비와 토지비 가산비, 건축비와 건축비 가산비의 62개 항목인데 건축비의 약 80%가 수입품입니다. 모래만 빼놓고는 전부 수입해야 돼요. 시멘트도 매장량이 우리가 상당히 많아서 150년을 파먹어도 남아 있는 원자재인데 생산 원가가 비싸니까 중국에서 수입하거든요. 유리 제품, 철근, 비철금속까지 수입하기 때문에 이게 올라간다고 그러면 원자재 값이 올라갈 수밖에 없잖아요. 그러면 이 생산비 자체가 올라가니까 분양 가격이 당연히 올라가죠. 너무 많이 올라가게 되면 시장이 또 아까 우리 김인만 소장 말씀대로 신축 원가가 올라가면 기존 가격도, 기존 주택 가격도 올라가거든요. 그러면 이거를 규제할 수밖에 없어요. 정부가. 그럴 가능성도 있다 하는 생각이 듭니다.

◆ 조태현 : 전쟁이 이런 쪽으로도 영향을 미치는, 분양가상한제 확대하는 이런 말씀도 해 주셨는데 이런 것들은 주택을 사는 사람들한테는 더 좋은 일일 수도 있는 거 아니에요? 상한제로 이렇게 딱 위를 묶어버리면.

♣ 김인만 : 상한제로 하게 되면 이제 로또가 생기는데 정부도 이제 최근에 나오는 이야기가 로또가 많이 발생을 하고 있고 로또가 생기니까 투자 심리에 자극을 주게 되고 꼭 사야 될 사람들이 경쟁률이 높아지니까 못 사게 되잖아요. 그래서 채권입찰제를 도입하는 법안이 이제 개정안이 나온 걸로 알고 있는데 채권 입찰제를 도입하게 되면 그 시세 차익을 개인이 가지고 가는 게 아니라 결국에는 국가가 주택도시기금으로 환수를 하기 때문에 그렇게 되면 개인도 그 채권 할인액만큼 돈을 더 내야 되니까 당연히 자금 부담이, 대출도 안 나오는데 돈을 더 내야 되니까 위축이 되고 건설회사들은 우리는 분양가는 낮게 해줬는데 계약하시는 분들은 자금 부담이 커지게 되고 돈은 국가가 가지고 가게 되니까 결국에는 분양 시장이 위축이 되면서 저는 공급도 또 줄어들 가능성도 있습니다. 그래서 꼬리에 꼬리를 무는 여러 가지 일들이 생기고 있는 상황입니다.

◇ 권대중 : 채권 입찰제가 도입되게 되면 건설사가 분양가를 책정하는 게 아니고 공공이 이제 정부가 분양가상한제처럼 책정해 놓은 상태에서 추가되는 것만큼 더 써내는 사람에게 당첨이 되거든요. 그 부분만큼은 이제 정부가 개발 이익을 가져가서 서민 주택 공급에 활용하는 거. 그러니까 결국에는 이제 기본적인 거는 원가 연동제처럼 원가를 만들어 놓고 거기에 더 추가로 더 쓰는 걸 갖고 가는 거거든요. 그럴 가능성은 높아요. 지금 채권 입찰제 법안은 지금 발의된 상태입니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)