[스타트 경제] 서울 매매·전세 상승 폭 확대...'풍선효과' 영통 집값 '들썩'

■ 진행 : 엄지민 앵커
■ 출연 : 주원 현대경제연구원 연구본부장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
서울 아파트 매매가격과 전세가 상승세가 더 가팔라졌습니다. 이렇게 값은 더 뛰는데 은행은 대출 조이기에 나서면서 실수요자들은 막막한 상황인데요. 관련해서 주원 현대경제연구원 연구본부장과 함께 짚어밝겠습니다. 어서 오세요. 본부장님, 서울 아파트값 74주 연속 올랐는데 서울 외곽을 중심으로 많이 올랐더라고요. 어느 지역입니까?

[주원]
원래는 서울 아파트값 하면 강남 이렇게 했는데 지금 올라가는 건 성북구, 구로구 쪽도 많이 오르고 광진구, 중랑구. 전반적으로 아파트 가격 오름세가 바깥으로. 원래는 센터였는데, 한강벨트라고 하죠. 정주여건이 좋은 한강벨트를 넘어서 다른 쪽으로 올라가고 있어서 전형적인 풍선효과가 아닐까. 왜냐하면 기존의 강세 지역들을 보면 가격이 많이 높고 또 대출 규제가 같이 들어가고 있잖아요. 그러면 상대적으로 중저가 쪽으로 넘어가게 되어 있고 그런 게 서울 아파트 가격 변동의 주된 흐름이지 않을까 생각이 됩니다.

[앵커]
현실적으로 내가 살 수 있는 곳에 집중한다는 것 같은데 지난번에 3중 규제로 동탄, 기흥, 구리 묶었잖아요. 이 지역들은 집값 흐름 어떻습니까?

[주원]
규제지역으로 묶이기 전에 이미 삼성전자 보너스 얘기 나오면서 들썩였습니다. 항상 정부의 대응은 늦죠. 그때 규제지역으로 묶일 거라고 저를 비롯한 많은 사람들이 얘기를 했는데. 그런데 화성 동탄도 핵심인데 오르기는 올랐어요. 그런데 증가율 자체는 좀 둔화되는 모습. 거기가 핵심입니다. 그런데 지금 그 주변 지역, 예를 들어 구리나 용인, 기흥, 그다음에 남양구. 왜 그쪽까지 오르는지 저도 좀. 출퇴근이 가능한 거리일 수 있거든요, 남쪽으로. 서울을 안 거쳐서 차가 다닌다면 자차로 출퇴근이 가능한 지역이라 그쪽은 오히려 상승세가 확대되는 모습을 보이고 있습니다.

[앵커]
우려했던 풍선효과도 나타나는 모습인 건데 지금 매매가 이렇게 오르고 있고 전세가도 크게 올랐습니다. 지금 흐름 보니까 2015년 가을 전세대란 있었잖아요. 그때 이후 10년 만의 최대 상승폭이라고 하는데 얼마나 오른 겁니까?

[주원]
지금 서울 아파트는 전세 매물 자체가 없어요. 전세가격이 오른다는 건 몇 개 거래가 안 되는 것, 그 가격을 내다보니까 그런 건데 전세가격 상승폭이 올해 누적, 1월부터 지금까지 보면 한 5% 정도 올랐고요. 작년 게 1%밖에 안 되거든요. 같은 기간입니다. 그러니까 동기간 올해 1월에서 6월 상반기 정도고 작년 상반기 같은 기간인데 그 정도로 급격하게 전세가격이 오르는데 문제는 지금 전세가격 오른 건 가을 이사철 수요를 겨냥한 거거든요. 여름이 지나고 초가을 접어들면 전세 물량이 그때도 없을 거거든요. 급등할 수 있습니다. 이사철 대란이 발생할 수 있는, 서울 지역 같은 경우는. 그런 분위기가 잡히고 있습니다.

[앵커]
그렇다 보니까 집도 안 보고 계약한다는 분도 계시더라고요. 이거 장기화되는 겁니까?

[주원]
서울시의 주택공급대책도 그렇고 정부가 내놓은 정책도 보면 당장 물량이 나오기는 어려워요. 지금 계획이니까 토지도 정비해야 되고 매입도 해야 되고 인프라도 고려를 해야 되고 그다음에 시행사도 선정해야 되고 이러면 한 3~4년은 후딱 가거든요. 그러면 최소한 올해, 내년은 이런 상황이 지속되고 일단 매매물량 자체가 없으니까 전세물량도 없는 거고 당연한 추세가 내년까지 이어질 거라고 생각됩니다.

[앵커]
어쨌든 공급 자체가 없으니까 들어갈 곳이 없는 건데, 그래서 비아파트로 가는 분들도 많아지는 것 같고 월세로 가는 분들도 계시는 것 같아요. 지금 월세화 경향이 뚜렷해지는 것 같은데 월세 가격도 많이 올랐더라면서요?

[주원]
서울 월세 가격은 가격보다는 건수가, 6월 놓고 봤을 때 서울 아파트 매매 빼고 전세 건수, 월세 건수 거래 건수를 보면 1년 전에는 월세가 한 9500건, 그다음에 전세가 1만 3000건. 전세가 더 많았죠. 그런데 올해 6월 보니까 전세가 7000건, 월세가 8200건. 다 월세로 넘어가고 있고 말씀하신 대로 월세 가격도 많이 올랐어요. 그러니까 서울 월세 가격 상승, 5월 기준입니다. 이게 아파트 기준이 0.95%. 그 정도로 많이 올랐고 이게 보증금 빼고 월세 가격만 해도, 월세 신규 계약, 그러니까 보증금이 아닌 매달 내는 가격. 그게 2년 전 월세 가격이 109만 원, 그런데 올해는 한 140만 원, 많이 올랐습니다. 이건 왜 그러냐 하면 전세 쪽 물량도 없지만 그쪽에 규제가 있잖아요, 실거주. 그러면 할 수 없는 거죠. 매매로 넘어가거나 전세도 갭투자 대출을 막았잖아요. 그러니까 전세도 힘들고. 그러면 가능한 건 월세밖에 없는 거죠.

[앵커]
선택지가 없는 상황인데 월세 가격도 크게 늘다 보니까 이제는 강북 지역에서도 월 200~300만 원 하는 월세들이 나오는 것 같더라고요. 결국에 이건 임차인들 주거비 부담 상당히 커질 것 같은데 어떻습니까?

[주원]
당연하죠. 차례차례로 내려가는 겁니다. 매매, 전세, 월세로. 그런데 그것도 아마 제 주관적인 판단이지만 올해 하반기쯤 넘어가면 200~300만 원 월세도 싼 쪽에 들어가지 않을까. 점점 올라갈 수밖에 없어요. 시장은 결국 시장 규제에도 영향을 받지만 핵심은 수급입니다. 공급이 안 되면 전세고 월세고다 올라갈 수밖에 없습니다.

[앵커]
원래 사회 초년생들이 처음에 전월세 쪽으로 선택을 하는 경우들이 많은데 지금 전월세 시장이 이렇다 보니까 2030들이 중저가 주택들 사는 경우가 늘고 있다고 하더라고요. 지금 매수세 어떻습니까?

[주원]
서울에서 중저가라고 하면 아파트 빼고. 규제지역이 아닌 주변 지역 그쪽의 아파트도 엄청 높고 중저가라고 하면 비아파트를 얘기하는데 우리가 흔히 말하는. 그래도 비아파트 쪽에서 괜찮은 건 오피스텔, 다주택, 연립, 단독. 그러니까 이런 쪽 보면 오피스텔 빼고는 집 지은 지가 40~50년된 그런 지역들 있잖아요. 그 정도밖에는 들어갈 수가 없어요. 다행히 그쪽은 가격이 그렇게 많이 안 올랐더라고요. 거의 제자리 정도, 약간 오르거나. 그런 쪽으로 사회 초년생들이 들어가야 되는데 젊은 세대가 그런 구옥이라고 하죠, 상당히 오래된 주택을 좋아할까. 그런데 그거라도. 그렇다고 서울에 직장이 있는데 너무 떨어진 지역에, 외곽에. 경기도나 인천이나 이런 쪽으로 넘어갈 수는 없잖아요. 그거라도 구할 수 있으면 좋은데 제 생각은 비아파트 쪽도 시간이 지나면 구하기 어려울 거다. 당연히 거기도 올라갑니다. 그렇게 생각합니다.

[앵커]
몇 년 전만 해도 전세사기 때문에 그쪽 지역은 기피하는 경향이 있었는데 이제는 어쩔 수 없이 들어갈 수밖에 없는 상황이 된 것 같고요. 대출 상황도 보니까 가계 빚이 상당히 많이 늘었습니다. 금융권 가계대출 증가폭 지금 어떻습니까?

[주원]
지금 의외로 올해 초만 해도 마이너스도 있었고, 전달 대비. 그렇게 안정이 되는 듯하다가 지금 6월 통계 보니까 주택담보대출이 갑자기 늘었더라고요. 그런데 이건 5대 은행 가계대출 추이를 보고 계시는데 많이 늘었죠. 저게 신용대출도 있지만 주택담보대출이 많이 견인했는데 부동산 경기가 거래도 안 되고 그러는데 웬 주택담보대출? 우리 5월 다주택자 양도세 중과 그전에 체결된 계약들은 지금 대출이 이루어지거든요. 대출계약은 그때 할 수 있지만 실제로 집행되는 기간의 텀이 있기 때문에 그 부분이 지금 주택담보대출이나 가계대출을 많이 올랐던 것 같고. 이게 몇 달 더 갑니다. 그래서 가계대출은 올라가는 추이가 지속되지 않을까 생각합니다.

[앵커]
지금 문제는 은행권에서 대출 문턱 더 높인다고 나서고 있는 상황인 것 같은데 국민은행은 오늘부터 주담대 대출 한도를 원래 최대 6억까지 받을 수 있잖아요. 그런데 3억으로 줄인다면서요?

[주원]
수도권 쪽에는 집 사지 말라는 얘기죠. 누가 자기 돈으로 집 사는 사람이 우리나라 국민들 몇 퍼센트나 되겠습니까? 다 대출받아서 사는데, 수도권에서 주택담보대출 3억 받아서 살 수 있는 집은 없을걸요?

[앵커]
지금 중위가격이 얼마나 되죠?

[주원]
지금 지역마다 편차는 있는데 서울만 해도 최소 10억.

[앵커]
그러면 한 7억은 현금으로 있어야 된다는 거니까.

[주원]
그러니까 서울 10억을 말씀드리는 건 핵심 지역 말고 주변 지역의 작은 평수를 말씀드렸는데 그것도 못 사요, 3억 가지고는. 그러니까 아주 서울과 멀리 떨어진, 그쪽은 도움이 될 수 있을지 모르겠지만 이건 주택담보대출 안 하겠다는 얘기죠, 국민은행은.

[앵커]
그런데 국민은행에서 이렇게 움직이면 다른 은행들도 같이 따라 움직이지 않습니까?

[주원]
지금 국민은행만 그런 게 아니고 다른 은행들도 주로 타깃이 신용대출, 기존 마통 대출 한도가 1억이었다면 조금씩 줄인다든가 이런 식으로. 그래서 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출도 대출규모 자체를 줄이려는. 그러니까 KB국민은행의 주택담보대출 3억은 대출 규모를 줄이겠다는 뜻인 것 같아요. 아마 우리 은행과 금융당국과 회의 내용이 어떤 지는 모르겠으나 저런 분위기면 대출 규모를 은행에서 총량을 규제를 해라. 그거를 강압적으로 할 수는 없지만 지금 한국의 가계부채가 너무 높은 것 같으니 좀 조정을 해 줬으면 좋겠다는 직접적인 언급보다는 그런 시그널을 당부해 주지 않았을까 생각합니다.

[앵커]
지금 금융당국에서 앞으로 흐름을 더 우려하면서 지켜보는 것 같아요. 추가 규제 가능성도 있는 것 같은데 삼성에서는 사내대출 해 주기로 했었잖아요. 이런 부분들, 직접 규제는 못하지만 우려를 표할 수 있습니까?

[주원]
그렇게 우려를 표했다고 언론에서 발표가 되는데 일단 못 합니다. 그거는 그 회사 사정이고 또 그런 것들이 하나의 사내 복지의 방법이거든요. 그래서 정부에서 그걸 이래라 저래라 할 수 없는 거죠. 삼성이 공기업입니까? 그건 삼성이 알아서 하는 것이고. 다만 지금 정부에서 우려하는 건 상대적 박탈감이죠. 그런 부분의 사회적 분위기가 갈등과 그런 쪽으로 나갈까 봐 우려를 하는 것 같은데 원칙적으로는 그건 정부에서 간섭하면 안 되죠. 해 주든 말든 금리를 제로로 만들든 높이든 그건 그 회사에서 알아서 해야 될 문제라 저는 개인적으로 그렇게 정부에서 그거에 대해서 뭐라고 하는 건 반대입니다.

[앵커]
본부장님 말씀하신 것처럼 지금 문제는 결국 양극화가 더 심화되기 때문에 사회적인 박탈감이 커지는 이 부분일 텐데, 이 부분에 대해서도 지금부터 어느 정도 대책 내놔야 하는 것 아닙니까?

[주원]
사회적 양극화는 하루이틀 나온 얘기는 아닌데 사실 대부분 잘 모르는 분들이 많은데 지금 소득양극화, 소득양극과 하잖아요. 삼성 성과금 6억 받았는데 삼성전자는 잘 모르는데 성과급을 600만 원. 소득보다 더 심각한 게 자산 양극화인 것 같아요. 소득양극화는 자기가 어떻게 기회만 생기면 바꿀 수 있는 부분이 있는데 자산양극화는 사다리를 아예 걷어차버렸어요, 사회적 분위기가. 지금 사회 초년생들이 서울뿐만 아니라 수도권 지역에 자기가 자기 돈으로 주고 살 수 있는 그런 능력 있는 사람이 누가 있겠어요? 다 증여를 하든 상속을 하든. 증여세를 엄청 물더라도 부모가 재산이 있으면 들어갈 수 있는데. 그런데 그런 사람들은 극히 일부분이고 그렇지 못한 사람들이 대부분인데 그런 20~30대 청년들이 그렇게 들어가 있는 사람들 보고 얼마나 부러워하겠어요. 그게 결국은 사회적 갈등의 시초가 된다고 생각합니다.

[앵커]
상황이 계속 심각해지고 있는 중이어서 앞으로 정부에서도 좀 더 유의깊게 지켜봐야 할 것 같습니다. 지금까지 주원 현대경제연구원 연구본부장과 함께 알아봤습니다. 고맙습니다.

YTN 윤재희 (younjh@ytn.co.kr)