"내 집이니 내 재산"...재개발로 값 뛰자 돌변한 남편

□ 방송일시 : 2026년 08월 21일 (금요일)
□ 진행 : 조인섭 변호사

□ 출연자 : 박수민 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다. 
* 도움말 : 법무법인 신세계로

■ 조인섭 변호사 (이하 조인섭) : 당신을 위한 law하우스, <조담소> 박수민 변호사와 함께 합니다. 안녕하세요?

◇ 박수민 변호사 (이하 박수민) : 안녕하세요. 법무법인 신세계로의 박수민 변호사입니다.

■ 조인섭 : 오늘의 고민 사연, 볼까요?

◎ 사연자 : 저는 남편과 6년간 사실혼 관계로 살다가, 얼마 전, 각자의 길을 걷기로 했습니다. 남편과는 친구의 소개로 처음 만났습니다. 저와 남편에게는 한 가지 공통점이 있었습니다. 두 사람 모두 한 번씩 이혼을 경험했고, 아이가 없다는 점이었죠. 그래서 처음부터 결혼에 얽매이기 보다는 친구처럼 편하게 만났습니다. 저는 자연스럽게 남편이 살던 집으로 들어가 함께 생활하기 시작했습니다. 굳이 혼인신고를 서두르지 않았습니다. 이미 한 번씩 결혼생활을 경험한 만큼 법적인 형식보다는 서로 의지하며 사는 게 더 중요하다고 생각했습니다. 제가 들어간 남편의 단독주택은 남편이 저를 만나기 전부터 가지고 있던 건물이긴 했지만, 워낙 낡아서 대대적인 수리가 필요했습니다. 그래서 저는 예전에 가지고 있던 제 명의의 아파트를 과감하게 처분했고, 그 돈을 몽땅 남편 집 리모델링하는 데 쏟아부었습니다. 낡은 집을 뜯어고치고 새 가구를 채워 넣으면서, 이 집이 우리의 평생 보금자리라고 굳게 믿었죠. 그런데 그사이, 저희 동네가 떡하니 재개발 정비구역으로 지정됐습니다. 게다가 별거 직전에는 아예 조합설립인가가 떨어져서 집값이 크게 오르게 생겼죠. 하지만 관계가 틀어지고 헤어질 때가 되자, 남편이 안면을 싹 바꾸네요. 같이 살기 전부터 자기 명의였던 집이니, 당연히 자기 재산이라면서, 제가 아파트를 팔아 보탠 돈은 별도로 인정할 수 없다고 합니다. 아니, 어떻게 뻔뻔할 수가 있는 걸까요? 혼인신고도 안 한 사실혼 관계인데, 제가 부담한 리모델링 비용과 6년 동안의 기여를 재산분할에서 인정받을 수 있을까요? 더구나 재개발로 앞으로 집값이 어마어마하게 뛸 텐데, 그 개발 이익과 시세 상승분까지, 제 몫으로 재산분할에 반영할 수 있는지 궁금합니다.

■ 조인섭 : 변호사의 상담소, 오늘의 사연, 만나봤습니다. 사연자분 입장에서는 허탈할 것 같습니다. 본인 아파트까지 팔아서 낡은 집을 고치고, 6년 동안 함께 살아온 집인데 헤어지게 되니까 남편은 “원래 내 집이었으니 전부 내 재산이다”라고 하는 거잖아요. 박수민 변호사는 사연 어떻게 들으셨어요?

◇ 박수민 : 네, 서류상 혼인신고 절차를 거치지 않았더라도 6년간 서로의 재산을 보태어 가정을 일구어 오셨는데, 관계가 정리되는 시점에 그동안의 노력과 자금 기여까지 모두 부정당할 위기에 처해 얼마나 답답하고 억울하실지 깊이 공감합니다. 정당한 권리를 찾으실 수 있도록 법률적 해법을 정리해 드리겠습니다.

■ 조인섭 : 사실혼 관계에서 남편이 혼인 전부터 소유했던 '특유재산'에 사연자분이 본인 아파트를 팔아 리모델링 비용을 대셨는데요. 이 부분이 재산분할 시 기여도로 인정받을 수 있을까요?

◇ 박수민 : 네, 충분히 인정받을 수 있습니다. 원칙적으로 혼인 전부터 한쪽이 소유하던 재산은 '특유재산'으로 보아 재산분할 대상에서 제외되는 것이 맞습니다. 하지만 다른 배우자가 그 특유재산의 유지에 협력하여 감소를 방지하였거나, 증식에 적극적으로 기여했다면 분할 대상에 포함된다는 법리가 확립되어 있습니다. 특히 사연자분은 단순히 일상적인 가사노동을 제공하는 데 그치지 않고, 본인 소유의 아파트를 처분한 고액의 자금을 직접 투입하여 낡은 주택을 대대적으로 리모델링하셨습니다. 이는 부동산의 객관적 가치를 직접적으로 상승시키고 사용 수명을 늘린 결정적 기여이므로, 5년이라는 사실혼 기간에도 불구하고 해당 단독주택은 재산분할 대상에 포함되며, 상당히 높은 기여도를 인정받으실 수 있습니다.

■ 조인섭 : 그렇다면 재개발 지정으로 오른 집값과 개발 이익은 어떻게 반영해야 하나요? 남편 측에서는 헤어진 날 기준의 집값만 제시하며 "이후 오른 시세는 줄 수 없다"고 맞설 수도 있을 텐데요.

◇ 박수민 : 네, 실제로 소송에서 상대방 측이 가장 많이 하는 주장입니다. 원칙적으로 재산분할의 기준 시점은 '사실혼이 해소된 날'로 보아 분할 대상 재산과 액수를 정하는 것이 맞습니다.

■ 조인섭 : 두 분이 헤어진 이후 재개발 호재로 집값이 급등한 경우, 사연자분은 그 상승분을 분할받을 수 없는 건가요?

◇ 박수민 : 꼭 그렇지는 않습니다. 아주 중요한 예외가 있습니다. 재산분할이라는 제도 자체가 혼인 동안 함께 일군 재산을 공평하게 청산하고 나누는 데 목적이 있습니다. 그렇기 때문에 헤어진 날 이후부터 재판이 끝날 때까지 사이에 부동산 가격이 크게 뛰는 등의 '외부적·후발적 사정'이 생겼을 때, 그 이익을 한 사람에게만 전부 쏠리게 하는 것이 현저히 불공평하다고 인정된다면, 그 시세 상승분도 재산 가액 산정에 참작해야 한다는 것이 확립된 법리입니다.

■ 조인섭 : 결국 헤어진 이후에 집값이 올랐더라도, 그 상승의 토대를 함께 만들었다면 남편 혼자 이익을 독식하게 두지 않겠다는 법리군요.

◇ 박수민 : 정확히 그렇습니다. 사연자분의 경우 사실혼 기간 중에 이미 재건축 정비구역 지정과 조합설립인가까지 완료되어, 외부적·후발적 사정에 의한 가격 상승이 충분히 예측 가능한 상황이었습니다. 따라서 소송 과정에서는 사실혼 해소일뿐만 아니라 변론종결일에 가까운 시점을 기준으로 법원에 시가 감정을 신청하셔야 합니다. 이때 단순히 건물 외형만 평가할 것이 아니라, 재건축 조합설립인가 완료 등 개발 호재가 반영된 객관적 시가로 감정되도록 다퉈야 합니다. 이처럼 단기간에 시세가 폭등한 경우, 그 상승분 역시 재산 가액 산정에 충분히 참작될 수 있습니다.

■ 조인섭 : 남편의 특유재산이라 하더라도, 사연자분이 아파트를 처분한 자금으로 가치를 올렸고, 사실혼 기간 중 형성된 재건축 개발 호재까지 종합적으로 입증해야겠군요. 사연자분이 소송을 준비하면서 어떤 자료를 챙기면 좋을까요?

◇ 박수민 : 소송을 시작하며 세 가지 핵심 증거를 확보하셔야 합니다. 첫째, 혼인 전 소유하던 아파트의 매매계약서 및 매각 대금이 단독주택 리모델링 자금으로 송금된 금융거래 내역입니다. 이 자금 흐름이 사연자분 기여도 입증의 뿌리가 됩니다. 둘째, 리모델링 공사 계약서 및 견적서·영수증입니다. 실제로 얼마의 자금이 어떤 방식으로 부동산 가치를 상승시켰는지 객관적으로 뒷받침해야 합니다. 셋째, 사실혼 기간 중 진행된 재건축 정비구역 지정, 조합설립인가 등 사업 진행 관련 공적 자료입니다. 시세 상승의 토대가 사실혼 기간 중에 형성되었다는 점을 입증하는 핵심 자료입니다. 이를 토대로 법원에 금융거래정보 제출명령신청과 시가감정신청을 진행하시면 정당한 몫을 확보하실 수 있습니다.

■ 조인섭 : 지금까지 상담 내용을 정리하자면 사연자분의 아파트를 처분해 리모델링 비용을 대면서 집의 가치를 올렸기 때문에 남편의 특유재산이라도 재산분할 대상이 되며 높은 기여도가 인정됩니다. 산분할은 원칙상 사실혼이 해소된 시점을 기준으로 대상 재산과 액수를 정하게 됩니다. 하지만 재산분할 공평성을 위해 헤어진 이후 발생한 재개발 시세 상승분 역시 가액 산정에 참작될 수 있습니다. 재건축 호재가 사실혼 중에 이미 진행되었기 때문에 재판 시 변론종결일 기준 감정을 신청해서 상승분을 재산분할에 반영시켜야 합니다. 아파트 처분대금 내역과 리모델링 영수증, 재건축 추진 공적 자료를 챙겨 시가감정으로 정단한 몫을 입증해야 될 것 같습니다. 지금까지 법무법인 신세계로의 박수민 변호사와 함께 했습니다.

◇ 박수민 : 감사합니다.

YTN 이시은 (sieun0805@ytnradio.kr)