정부 3기 신도시 추가 발표...향후 부동산 시장은?

■ 진행 : 김정아 앵커
■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 3기 신도시 30만 가구 중에서 마지막 11만 가구가 들어설 택지지구를 발표했습니다. 예상을 깨고 고양 창릉, 부천 대장 지역이 선정됐는데요. 앞으로 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 김인만 부동산경제연구소장 연결해서 들어보겠습니다. 김 소장님 나와 계시죠? 안녕하세요.

일단 오늘 정부가 발표한 3기 신도시 마지막 지역에 고양 창릉 그리고 부천 대장, 다소 의외에, 언론에 보도가 안 되던 지역이 선정이 됐는데요. 오늘 발표된 이 두 지역의 입지적 가치는 일단 어떻게 보고 계십니까?

[인터뷰]
일단 의외라고 보여지고요. 기존에 계속 언급이 됐던 광명 시흥 지역이 빠진 부분이 의아한 부분이고 고양 같은 경우는 서울 서북부 지역에 계속 거론되던 지역이어서 충분히 예상할 수 있었는데 광명이 빠지고 부천이 들어갔어요. 그래서 아무래도 지역 균형을 안배한 결정이 아닌가 그렇게 생각이 됩니다.

[앵커]
지난번에 발표된 신도시들이 주로 동남쪽에 몰려 있기 때문에 균형적인 면에서?

[인터뷰]
남양주 왕숙에 6만 2000호가 공급이 될 예정이고요. 하남 이렇게 보다 보니까 아무래도 동쪽이니까 이번에는 서쪽으로 결정이 된 것 같고 또 하나는 보면 교통망이 중요하잖아요, 서울과 연결해서. 서울 집값을 잡기 위한 신도시를 개발하다 보니까 아무래도 GTX라든지 이런 광역교통망을 연계해서 지역을 선정하다 보니까 이렇게 고양과 부천이 선정된 것 같습니다.

[앵커]
일단 두 지역을 보면 서울과의 접근성은 좋아 보이고요. 그런데 지금 2기 신도시도 아직 건설 중인 데가 많고요. 1기 신도시 원주민들 중심으로 불만들도 나오고 있는 상황이라서 이번에 보면 지난번에도 그랬습니다만 여러 가지 정책이 살기 좋은 도시, 이런 부분에 맞춰져 있는 것 같아요. 일자리를 만드는 도시를 지향한다든가 모든 아파트에 국공립 어린이를 넣는다든가 이런 계획들이 이번에도 들어가 있습니다.

[인터뷰]
아무래도 그런 반발들이 굉장히 크죠. 2기 신도시가 아직 완성된 것도 아닌데 또 3기 신도시에 대규모 물량이 나오다 보니까 기존 주민들이 반발할 수밖에 없고요. 기존에 발표된 남양주 왕숙과 하남 교산도 지금 공청회에서 굉장히 논란이 되고 있거든요. 아무래도 주민들의 반발이 크니까 아무래도 정부 입장에서는 서울 집값 안정을 위해서 교통망도 중요하고 자족도시 기능을 만들어서 그런 반발을 잠재우려고 하는 것 같은데요. 그래도 주변 지역, 물론 무주택 실수요자들, 청약을 노리는 실수요자들한테는 기회가 되겠지만 기존 주민들한테는 굉장한 부담이 되고 계속 반발이 이어질 것 같습니다.

[앵커]
그렇군요. 그러니까 지금 신도시로 지정된 인근 주민들 반대 목소리도 있고 시위도 계속 나오고 있는 이런 상황이거든요. 정부는 원도심도 혜택을 보도록 하겠다, 이런 입장이기는 한데 이걸 따져봐야 될 것 같습니다. 공급 물량에 따른 악재가 큰지, 신도시 주변으로 인프라가 공급이 되기 때문에 이 부분에 혜택을 볼 것인지, 어느 것이 더 클까요?

[인터뷰]
이게 사실 기존에 신도시가 발표되면서 교통망이 건설되면 이게 굉장히 호재가 될 수 있는데요. 이게 사실 GTX라든지 그런 계획은 이미 다 있었거든요. 기존에 있던 계획에 그 라인에 맞춰서 신도시를 개발하다 보니까 현재 주민들이나 지역 입장에서는 아무래도 호재보다는 악재로 작용할 게 더 많을 것 같고요. 굉장히 반발이 예상되고 있습니다. 사실은 굉장히 부담스럽죠. 예전과 달리 우리가 15년, 20년 전만 하더라도 신도시가 개발이 되면 인프라가 좋아지면서 주변 지역 집값도 같이 올라갔는데 최근의 양상은 신도시가 개발이 되면 공급 물량에 대한 부담으로 주변 집값들은 오히려 더 손해를 보는 경우들이 제법 많았거든요. 그래서 그런 학습효과 때문에 주민들이 아마도 이번 발표를 보면서 좀 안도의 한숨을 쉬는 지역들도 있지 않을까 그런 생각도 듭니다.

[앵커]
소장님, 당초 6월쯤 발표된다고 했는데 조금 앞당겨졌습니다. 이게 보안도 이유가 있겠습니다만 최근에 서울 집값 하락세가 멈췄다, 조금 움직이기 시작하는 것 아니냐. 그래서 지금 조기에 차단할 필요가 있는 거 아니냐, 이런 이유가 영향을 미쳤을 것이다, 이런 분석도 나오고 있는데요. 어떻게 보십니까?

[인터뷰]
아무래도 그런 것 같습니다. 사실 작년 9.13 대책 발표되고 3기 신도시가 발표가 되면서 서울 집값이 안정을 찾고 있는데 최근에 거래량을 보면 좀 늘어난다는 통계 자료들이 나오고 있거든요. 그래서 정부 입장에서는 약간 트라우마가 있죠. 참여정부 시절에도 집값 때문에 굉장히 고생을 했고 이번에도 문재인 정부 출범하면서 2년 동안 2017년, 2018년 집값 때문에 굉장히 고생을 했는데 겨우 안정을 찾고 있는데 다시 또 불똥이 튀지 않을까 싶은 염려 때문에 빨리 발표를 한 것 같은데 제가 볼 때는 정부가 너무 걱정이 많은 것 같고요. 이렇게 빨리 결정할 문제도 아니었던 것 같아요, 제 생각에는. 그런데 정부 입장에서는 굉장히 불안해하는 것 같습니다.

[앵커]
그렇군요. 그럼 문제는 지금 수요는 사실 서울에 많이 몰려 있지 않습니까? 그러면 이런 신도시 건설이 서울 집값을 견제할 수 있느냐, 안정화시킬 수 있느냐, 이 부분이 관심인데 이 전망은 어떻게 보십니까?

[인터뷰]
사실은 이게 작년에도 집값 문제는 서울에서 출발해서 서울의 집값 문제였는데 서울은 개발이 완성된 도시다 보니까 신규 땅이 없고요. 그린벨트를 풀어야 되는데 박원순 서울시장은 계속 그린벨트를 강력히 반대하고 있고 그린벨트를 푼다고 해도 서울 집값 안정에 도움이 될 만한 물량이 나오기는 힘들어요. 그래서 현실적으로 이번 대책을 보면 서울에도 기존 역세권을 개발해서 한 1만 세대 정도 공급된다고 하는데 그거 가지고 진짜 서울의 수요자들이 원하는 충분한 주택이 공급되기는 힘들고요. 이번 신도시가 개발이 돼서 물론 약간의 영향은 있겠지만 과연 서울 수요자들이 원하는 지역도 아니고 또 돈이 없거나 여러 가지 사정상 분양을 받을 수는 있겠지만 마음은 여전히서울을 향하고 있단 말이에요, 많은 분들이.

[앵커]
그럼 소장님 보시기에는 가장 좋은 서울 주택 수요를 해결하는 방법은 어떤 거라고 보십니까?

[인터뷰]
이게 사실은 빨리 단기간에 답이 나올 문제는 아니고요. 정부는 지금 빨리 답을 찾아야 되니까 굉장히 조급증을 내고 있는데 이건 사실 10년, 20년을 바라보고 해야 될 문제고 법적인 문제하고 같이 걸려서 제가 볼 때는 이게 다 맞물려 있어요.

서울의 주택 문제가 청년 실업 문제, 신혼부부 문제, 노후 문제가 다 연관이 되어 있기 때문에 소도심 역세권을 개발하는 건 좋은데 그냥 분양주택을 이렇게 공급하기보다는 용적률 인센티브라든지 파격적인 혜택을 줘서 공공임대아파트든 젊은 세대들이 마음 놓고 편하게 살 수 있는 그런 아파트들이 10만 채, 20만 채 공급될 수 있는, 그러니까 이게 단순히 땅의 문제가 아니고 제도적인 문제, 법적인 문제, 여러 가지 서울시와 정부가 합쳐서 다음 정권으로 넘어가더라도 긴 호흡을 가지고 해결을 해야지, 지금 문제가 뭐냐 하면 작년 2018년 과열에 맞춰서 3기 신도시가 준비되고 있는데 3기 신도시가 분양이 되고 입주가 되는 시점에는 부동산 시장 분위기가 많이 반전돼 있을 거라는 말이에요. 만약에 침체가 되는 상황이라면 이게 상당한 입주물량이 미분양 플러스 기존, 부동산 시장 하락에도 큰 플러스 영향이 되면서 오히려 차기 정부에서 굉장히 큰 부담으로 작용될 수도 있거든요.

[앵커]
그렇군요.

[인터뷰]
그런 점도 고려를 해야 될 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 공급보다는 어차피 교육이나 직장 문제 때문에 서울에 살고 싶다면 현실적으로 봤을 때 다양한 형태의 주택을 마련하는 것도 장기적인 관점에서 괜찮을 것이다, 이런 얘기까지 해 주셨는데요. 소장님 전화 연결하는 동안 전화 연결 상태가 살짝 안 좋았는데 이 부분 시청자 여러분께 양해 말씀드리겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

[인터뷰]
감사합니다.

[앵커]
김인만 부동산경제연구소장과 이야기 나눠봤습니다.