[뉴있저] 부동산 투기 근절·재발 방지 대책...이번엔 근절될까?

■ 진행 : 변상욱 앵커
■ 출연 : 한문도 / 연세대 금융부동산학과 겸임교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 반부패정책협의회를 마친 뒤에 아주 강도가 높은 부동산 투기 근절 및 재발 방지 대책을 내놨습니다. 부동산 투기 뿌리 뽑힐 것이라는 기대감이 있는가 하면 부작용이나 실효성을 우려하는 목소리도 나오고 있습니다.

부동산 시장에 어느 정도 영향을 미치게 될지 한문도 연세대 금융부동산학과 겸임교수와 얘기를 나눠보도록 하겠습니다. 한 교수님, 어서 오십시오.

값이 껑충껑충 오르는 아파트에 투기하지 않고 땅에다 투기하는 이유는 땅에다 투기해서 갖고 있으면 역시 세금이 쌉니다. 그렇지 않습니까? 보유세도 싸고 양도세도 싸고 아마 그런 것 같습니다마는. 그러니까 바로 사서 바로 파는 단기 소유 땅에 대해서는 양도세를 확 물리겠다는 거죠?

[한문도]
맞습니다. 지금 정부가 추진하고 있는 불로소득에 대한 정부 정책 방향에 있어서 주택 부분은 다주택자나 이런 부분에 대해서 중과 제도를 시행하고 있는 데 반해서 토지 부분은 손을 아직 안 댔었는데 LH 사태가 발발하지 않았습니까? 기본 팩트가 토지 아닙니까? 이 부분에 대해서 정부가 1년 미만의 단기 매매를 하는 거래는 투기성이라고 판단하신 것 같아요.

그래서 이 부분에 대해서 강력하게 1년하고 2년까지는 70%, 60%로 해서 투기성 토지 수요를 잠재우겠다는 정부의 어떤 정책 방향인 것 같습니다.

[앵커]
이 정도면 바른 방향으로 가고 있다고는 보십니까?

[한문도]
2년 미만까지는 제가 볼 때는 투기성이 있다고 저도 판단하거든요. 그런데 예외조항을 둬야 할 것 같습니다. 방향은 바른데 선의의 피해자나 어떤 공익을 위해서 다수의 불의의 피해자가 나온다면 정책의 실효성에서 체크를 해 볼 부분인데요.

예를 들어서 사업을 하시다가 사업이 잘 안됐어요. 그러면 토지를 3년이나 4년, 5년 주말농장을 쓰다가 나중에 하려고 하다가 사업이 잘 안 되면 급전이 필요하지 않습니까. 이렇게 매매할 경우에는 누가 봐도 투기성은 아니지 않습니까?

이런 부분에 대한 선의의 피해자에 대한 예외조항들을 정부에서 충분히 헤아려서 강공과 보살핌의 정책을 같이 한다라면 제가 볼 때는 정치적 효과가 정부에서 원하는 대로 흘러갈 거라고 예측하고 있습니다.

[앵커]
아무튼 급매물들이 이것 때문에 막 쏟아져 나온다면 가격은 뚝 떨어질 가능성은 충분히 있어 보이긴 하는데 그러면 갖고 있던 자산 가치가 떨어지니까 조금 속상하신 분도 있기는 있겠습니다.

[한문도]
일부분들은 그럴 수 있는데 제가 이런 부분을, 외적인 얘기지만 말씀드리고 싶네요. 뭐냐 하면 대한민국의 토지의 90% 이상을 상위 2~3%가 갖고 계시고 92%를 5%가 갖고 계시고 95%를 10%가 갖고 계십니다.

제가 볼 때 그분들이 쉽게 자산이 워낙 넉넉하시기 때문에 막 내놓지 않고. 도리어 소규모 일반 서민들이 2~3억, 5~10억 이런 분들이 내놓을 가능성은 있지만 이분들이 투기가 아닌 다음에야 그대로 가지고 갈 가능성이 많기 때문에 제가 볼 때는 투기 요소를 잠재우는 데는 도움이 되고 가격 하락이 갑자기 경제 시스템에 문제가 된다, 이런 일은 예측하기 어렵다고 보고 있습니다.

[앵커]
그리고 이번에 LH 직원들의 투기에서도 드러났습니다마는 거기다가 촘촘히 나무를 심는 이유는 보상받으려고 한다라는 이유도 있지만 나중에 나무를 심어서 보상을 받거나 아니면 이걸 팔 때는 또 양도세가 확 줄어드는 것 아닙니까, 농지였으니까. 농사를 지었다고 하고. 그러니까 아마 그 핑계를 대려고 나무를 촘촘히 심었던 것 같은데 이제는 농지에 대해서도 상당히 엄격하게 관리를 하려고 하는 것 같습니다.

[한문도]
농지에 대해서 지금 농지자격 취득제한에 대해서도 강화하고 또 자금조달계획서도 특수한 경우에 일정 금액 이상이면 받기로 했는데 제가 조금 아쉬운 것은 이 김에, 경자유전의 원칙에 의해서 규모의 경제가 발전한 시대니까 소규모 농장들이나 이런 방치된 농지들도 많이 있습니다.

그런 부분을 정부에서 20년, 30년을 바라보고 이번에 하는 김에 그런 것들에 대한 개발방향이나 활용성을 충분히 해서 한 가지만 딱 집중해서 할 것이 아니고 전체적인 국가의 20년, 30년 계획을 보고 토지, 농지 계획을 잡았으면 하는 바람이 있습니다. 그게 같이 곁들였다면 더 좋지 않을까 하는 생각을 해 봅니다.

[앵커]
아무튼 정치하는 사람들이 농지를 뭐하러 그렇게 가지고 있는지 국민들도 상당히 의아해했는데 그런 부분들이 근본적으로 넓게 보면서 어떤 로드맵이 마련되어야 될 것 같은 그런 생각도 듭니다.

그리고 모든 공직자가 재산 등록을 하도록 했습니다. 또 그다음에 불공정거래를 감시하기 위해서 부동산거래분석원도 만들었습니다. 부동산거래분석원, 그리고 모든 재산의 등록, 이거는 효과를 어느 정도로 보십니까?

[한문도]
일단 빅브라더라고 해서 개인 사생활 침해가 크지 않냐는 논란도 있지만 제가 볼 때는 공익의 우선성이 앞서는 것 같습니다. 물론 거래분석원에서 하는 행위 중에서 계좌에 대해서 말이 조금 있기는 합니다, 계좌 추적에 대해서. 그런 부분은 제가 볼 때 지금 해양수산청 경찰청장이나 이런 분들도 계좌 정보 제공받을 수령권이 있거든요.

그것보다 더 큰 사안이지 않습니까, 주택과 부동산은. 제가 볼 때는 거래분석원이 발족을 하면서 이런 부분에 대해서 무작위로 할 것이 아니고 어떤 강경한, 타이트한 조건하에 이상거래라든지 투기가 의심되는 거래에 대해서만 계좌 정보를 제공받을 수 있다면 효과는 상당히 좋을 거라고 봅니다.

왜냐하면 시장에서 실제로 정부에서 계좌 추적에 대한 감시 기능이 들어간다라면 일부 투기하거나 이쪽 분들의 반응들이 벌써 저는 바깥에서 많이 듣고 있거든요. 그래서 분명히 진작 효과가 있을 것이고 다만 개인 사생활 침해를 잘 보호할 수 있는 선에서 잘 진행되면 제가 볼 때는 효과가 극대화될 것 같습니다.

[앵커]
그런데 여러 가지 대책들이 막 나오지만 근본적으로 또 실효성에 대해서 의문이 제기되는 것이 자기가 정보를 얻어 듣거나 자기가 직무상 기밀을 가지고 누가 자기 이름으로 사겠냐. 그나마 부인 이름도 피하고 대개는 처갓집 사람들이나 아니면 아는 지인한테 슬쩍 찔러주고 대신 투자하게 한다거나 여러 가지 방법들이 나올 텐데 이것들을 다 잡아낼 수 있을까, 어떨까요?

[한문도]
조금 아까 말씀드린 거래분석원에서 하는 계좌를 정보를 제공받을 수 있는 권한이 이것과 연결됩니다. 예를 들어 어느 지역이 개발 계획에 대한 내부정보가 나갔다고 했을 때 접경지나 개발 지역 내에 다른 차명으로 거래한 것을 잡을 수 있냐는 얘기인데 그 부분에 대해서 토지 조서가 있지 않겠습니까, 그 지역의. 한 필지마다 소유주가 다 있지 않겠습니까? 그 소유주를 리스트업 해서 그 소유주들의 계좌의 흐름에서 이상거래가 있다면 이게 조사가 시작되겠죠.

그래서 저도 거래분석원에서 이런 특수한 경우에 대해서만 한다라면 그것도 충분히 잡을 수 있다는 심리적 요소를 분명히 시장에 주기 때문에 예전처럼 또 지금처럼 이렇게 LH 사태처럼 이렇게 아주 뻔뻔할 정도로 그런 행위는 당연히 없어질 것이고 말씀 주신 대로 차명으로 할 텐데 그 부분도 만약에 거래분석원에 계좌 정보 수령권이 있다라면 제가 볼 때는 이분들이 스스로 하고 싶지 않은 마음이 들 겁니다, 제가 볼 때는.

그래서 추징, 몰수도, 벌금도 5배나 되다 보니까 이익보다 손해가 많지 않습니까, 걸릴 경우에. 그런 부분 때문에 제가 볼 때 효과성이 있다라고 보고 있습니다. 그래서 그런 부분에 대해서는 크게 우려할 필요는 없을 것 같습니다.

[앵커]
투기 지역에 투기성으로 땅을 산 사람들에 대해서 이 돈을 어디서 마련했는지만 조금 더 계좌를 뒤져보면 얼마든지 나올 수 있다라는 말씀이군요.

물론 그러기 전에 처벌도 강하게 했기 때문에 모든 사람들이 그런 투기를 중단하는 그런 마음가짐을 갖는 게 중요하겠습니다마는 참 뭔가 욕망이 있으니까 이걸 잠재우기가 쉽지는 않습니다.

그리고 공급 대책을 얘기해 보면 정부는 기존의 공급 대책 차질 없이 계속 추진해 나가겠다는 얘기를 하는 것이고 역세권의 노후 주거지 한 16곳을 다시 공공재개발 지역으로 아마 하려는 모양입니다.

어떤 사람들은 그런 얘기도 합니다. 어차피 있던 집들을 허물고 새로 짓는 거라 공급 효과가 크지 않다, 이런 얘기도 하는데 지금 나온 이런 것들은 어떻습니까?

[한문도]
그렇지는 않습니다. 왜냐하면 지금 2차 후보지에 해당되는 곳들은 재개발 예정지였는데 사업이 잘 안되는 곳들이 신청을 해서 하는 곳이잖아요. 그러면 지금 부동산시장의 수요는 주로 아파트에 집중되어 있습니다.

그러니까 일반 현재 노후화된 지역은 단독이나 다세대들이 노후화됐기 때문에 조금 취약계층이나 어려우신 분들, 아파트까지 못 가시는 분들이 서민층들이 많이 계시잖아요. 그런데 중요한 것은 뭐냐 하면 아파트 매물도 많이 늘어나고 있지만 다세대 연립도 많이 늘어나고 있습니다.

그래서 충분히 이전할 수 있는 순환재개발 형식이라 그러죠. 차근차근히 순서대로 한다라면 충분히 이전 수요에 대해서 대비가 되고, 중요한 것은 이번에 2차 후보지가 1차 후보지 8곳에다가 16곳 하면 24곳인데요. 물량이 3만 가구가 됩니다, 합하면. 3만 가구가 나온다는 시장에 신호를 줬기 때문에 제가 볼 때는 주민 동의 문제 있지 않습니까? 이 부분도 사업 수인성을 그동안 못 했던 것을 높여줬거든요, 정부에서. 정부에서 패스트트랙을 했기 때문에.

말씀을 올렸지만 신청을 받을 때 지금은 16곳밖에 발표를 안 하셨지만 1차 때 73곳이 신청을 하셨거든요. 그런 부분을 감안할 때 제가 볼 때는 하고 싶어하는 곳이 많으니까 정부의 공공 쪽하고 주민들의 의사, 공청회를 가지고 잘 협의가 되면 제가 볼 때는 생각보다 순탄하게 갈 수 있는 가능성도 있다고 보고 있습니다.

[앵커]
현재 가구 수가 적은 곳이기 때문에 여기에 아파트를 제대로 개발한다고 그러면 공급 효과가 있을 거라는 말씀이군요. 알겠습니다. 한문도 교수님, 오늘 여기까지 듣도록 하겠습니다. 고맙습니다.