[더뉴스] 규제 풀고 실수요자 거래 지원...부동산 시장 연착륙될까

■ 진행 : 김영수 앵커, 엄지민 앵커
■ 출연 : 고종완 한국자산관리원 원장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 더뉴스] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
정부의 부동산 시장 정상화 방안 잘 들어보면 실수요자들에게 대출을 비롯해서 내 집 마련을 위한 거래를 지원하겠다, 좀 더 지원하겠다. 이런 의미가 담겨 있는 것 같습니다. 금리 인상 이후에 한파가 몰아치고 있는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 함께 짚어보겠습니다. 고종완 한국자산관리연구원장과 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까? 거래 규제지역을 다 풀겠다, 그런데 서울, 과천, 하남, 성남, 광명 이렇게 5곳이에요, 그러니까 서울을 포함해서. 규제지역이 다 해제되면 실제로 가장 먼저 달라지는 게 뭡니까?

[고종완]
5가지가 달라집니다. 우선 대출이 달라지고요. 하나씩 따져보겠습니다. 대출에 가장 큰 변화가 옵니다. 돈을 빌려서 주택을 구매하기가 쉬워졌다. 대출의 문턱이 낮아졌다고 볼 수 있겠고요. 두 번째는 세금이 낮아집니다. 그러니까 이렇게 규제 완화가 되면 다주택세 중과라든지 종부세 이런 세금이 좀 달라지고 세율도 달라지고. 세 번째는 청약제도가 조금 달라집니다. 재당첨 금지 기간이라든지 또 한 번 당첨되면 전매제한 기간 그리고 거래 제한이라고 해서 전매제한 기간도 좀 달라지고요. 그리고 재건축이 달라집니다. 그래서 한 5개가 달라지는데 지금 화면에도 나오고 있으니까 부연설명을 드릴까요. 대출규제와 관련해서는 아무래도 지금까지는 15억 원 추가 지원에 대해서는 대출이 안 됐습니다. 그러나 앞으로는 15억 원 추가하는 주택에 대해서도 대출이 가능하다는 점, 이 점이 조금 달라졌고 LTV가 달라졌습니다. 이게 40%에서 50%로 높아집니다. 그러니까 집값이 5억이면 2억 5000만 원까지 대출이 가능해졌다. 그리고 분양을 받았을 때 종전에는 9억 원 이상은 중도금 대출이 안 됐잖아요. 이게 허용이 됩니다, 12억까지. 그리고 이런 점들이 많이 여러 가지로 달라진다는 점이 가장 큰 특징이고. 그리고 세금과 관련해서는 양도세나 보유세, 종부세 많이들 얘기하잖아요. 이 세금도 좀 규제지역인가 아닌가에 따라서 세율이 조금 달라집니다. 그리고 좀 전에 설명을 드렸습니다마는 아무래도 한 번 분양을 받았을 때 우리가 보유기간이 있는데 이런 것도, 재당첨기간도 7년에서 5년으로. 거주기간도 5년에서 3년으로 이렇게 단축되는. 그리고 오늘은 중점은 아닙니다마는.

[앵커]
10년에서 7년이라고 적혀 있는데.

[고종완]
10년에서 7년 또는 또는 이게 투기과열지구냐, 조정대상지역이냐에 따라 달라집니다. 오늘 이 설명이 필요한데. 조성대상지구를 지정하는 조건을 보면 이번에 세종시가 대상지역에서 제외됐잖아요. 그렇게 됐는데 조정대상지수는 집값 상승률이 3개월 동안 물가상승률보다 1.3배 이상 높을 때. 그러니까 집값 상승이 높을 때 지정하는 거거든요. 투기과열지구는 말 그대로 투기가 불거나 과열, 시장이 과열될 지역인데. 이렇게 해제한 이유는 연착륙을 위해서 시장이 냉각되는 분위기잖아요. 그러니까 맞지 않기 때문에 연착륙을 위해서 해제했고. 이 5가지가 크게 달라진다, 이렇게 이해하시면 좋을 것 같습니다.

[앵커]
올 들어서 벌써 세 번째 규제를 푸는 거잖아요. 그런데 달라지는 것 중 하나로 대출 꼽아주셨는데 요즘에 금리가 워낙 높아서 대출이 완화가 돼도 실수요자들에게 도움이 될지 그 부분도 궁금한데 어떻게 보세요?

[고종완]
실수요자에게도 상당히 도움이 될 것 같습니다. 좀 전에 빠졌습니다마는 생초자, 생애 최초 주택 구입자에 대해서는 4억 원에서 그동안 주택가격 한도가 4억이었는데 이게 6억으로 높아졌습니다. 그리고 LTV 한도도 70에서 80으로 높아지고 있고요. 그래서 70~80으로 높아지고 이런 점은 아무래도 무주택자나 생애최초 주택구입자가 주택을 사기에는 상당히 유리해졌다. 대출 문턱이 낮아졌다. 그런 면에서 좀 의미가 있을 것 같고요. 다만 이렇게 대출 문턱이 낮아졌다고 해서 과연 MZ세대, 요즘 20~30대가 집을 많이 사지 않습니까? MZ세대가 과연 금리가 높은데 높은 금리를 부담하고 집값 상승 가능성이 적은 상황에서 집을 살 것인가 이건 상당히 의문이 되고. 이런 것들은 결국 실소유자 위주의 거래는 다소 좀 살아나겠지만 거래가 정상화되거나 활성화되기까지는 좀 한계가 있을 것으로. 그리고 가격이 하락폭이 둔화되는 효과는 있겠지만 이것 때문에 가격 하락이 멈추거나 하락이 다시 상승세로 전환되거나 그럴 가능성은 적어 보입니다.

[앵커]
알겠습니다. 그리고 서울 강남 민간아파트도 요즘 미분양이 조금씩 나는 것 같은데요. 이게 어떤 해법 같은 게 있겠습니까?

[고종완]
우선 그 이유가 중요한데. 우리가 집값이 오를 때는 늘 강남부터 먼저 올랐지 않습니까? 그리고 결국 마용성광동이렇게 해서 결국 과천이나 수도권으로 확산이 됐는데 집값이 강남이 내린다는 의미는 이제 집값 하락이 본격화됐다, 부동산 경기침체가 본격 시작되었다는 걸 의미하고요. 가장 많이 내리는 지역이 강남권 중에서도 잠실입니다. 잠실은 아파트 이름을 대기는 그런데 L아파트인 경우는 27억에서 최근에 19억 5000만 원까지 거래가 됐습니다. 굉장히 많이...그러니까 프로티지를 따져봤더니 25%가 내렸어요. 굉장히 단기간에 급락했다고 볼 수 있죠.

[앵커]
강남에서도 그 지역이 특별히 더 하락하는 이유가 있습니까?

[고종완]
이유가 있습니다. 왜냐하면 강남도 강남구, 서초구, 송파구 이 3개구를 의미하잖아요. 그런데 강남구나 서초구는 전통적인 부자들이 많습니다. 그랬는데 송파만 해도 최근에 강남권에 합류한 거거든요. 그러다 보니까 신흥 부자들이 많이 샀고 대출을 많이 얻었어요. 그러니까 바로 강남구랑 서초구로 들어가기에는 자금이 부담스러우니까 잠실을 많이 샀는데, 또 살기가 좋으니까. 그러다 보니까 금리가 오르니까 금리상승을 이기지 못한 매물이 나오는데 지금 실수요자들이 급매물도 쳐다보지 않습니다. 더 내릴 거라는 기대감 때문이죠. 그러다 보니까 급급매물만 거래가 되고 매물이 이곳에서 비교적 많이 나오고 그러다 보니까 가격하락 폭이 급격한 것으로 분석됩니다.

[앵커]
그러면 정부가 아무리 규제를 풀고 대출의 문턱을 낮춰도 이렇게 집값이 앞으로 더 하락할 것이라는 기대가 크기 때문에 소용이 없겠는데요, 대책이.

[고종완]
그렇죠. 금리가 오르는 한 집값은 오르기 어렵습니다. 그리고 이것도 미국발이잖아요. 그리고 이게 또 경기침체에 영향을 미치잖아요. 경기가 침체되면 우리가 자산시장이라고 해서 코인이나 주식, 주택도 결국 악영향을 받을 수밖에 없겠죠. 이렇게 되면 금리가 올라서 집값이 오르지 않을 것이라는 이런 기대감이 확산되면 결국 구매심리가 악화되어서 결국은 집값이 더, 집을 사는 사람이 적고. 지금은 매물이 그렇게 늘어나고 있지는 않아요. 한 10~20% 늘었는데 이 매물을 현재 매수자가 없어서 실종 상태에서 소화가 안 되는 게 가격 급락의 가장 큰 원인으로 해석이 됩니다.

[앵커]
그리고 올해 종합부동산세 내는 국민들이 처음으로 100만 명 넘겼다고 하는데 요즘 집값은 내리는 추세인데 공시가 계속 올라서 종부세에 대한 걱정도 많이 하는 것 같아요. 오늘 관련 내용 담겼습니까?

[고종완]
그렇죠. 오늘 나온 것은 아닌데 이 대책과 관련해서 나온 건 아닌데 어제 나왔습니다. 작년도 종부세 부담했던 인원이 한 93만 명, 우리나라가 주택을 보유한 인원이 한 1500만 명 되거든요. 그러니까 거의 8% 정도가 지금 현재 종부세 부과 대상이 된다. 그런데 93만 명에서 120만 명으로 현재 추정이 되는데. 너무 급격하게 종부세 대상 인원이 는 게 조세 반발 내지는 조세 저항을 가져오는 게 아닌가 이런 우려가 나오고 있고요. 실제로 자세한 내용을 따져보면 종부세는 1주택인 경우는 공시가격이 11억 원이 초과 주택입니다. 그리고 2주택 이상은 6억 원으로 되어 있잖아요. 그런데 국민의힘에서는 사실은 11억 원의 공시가격 기준을 14억 원으로 올리자 이렇게 입법 제안을 했습니다. 그런데 야당이 반대해서 통과가 안 됐거든요. 그러다 보니까 야당의 반대로 이게 통과가 안 됨으로 인해서 종부세를 내는 인원이 10~20만 명 는 게 아닌가, 이런 정치적 공방이 이어지고 있고. 다만 종부세금은 그렇게 늘어날 것 같지는 않습니다. 왜냐하면 공정시정가액비율이라고 해서 이게 낮아졌습니다. 그래서 실제 부담하는, 그러니까 종부세 과세 인원은 늘었지만 실제 종부세를 부담하는 금액은 작년보다 오히려 낮아질 것이다. 공시가격은 17% 올랐지만 공정시장가격비율이 조금 낮아져서 60%로 낮게 된 걸로 보이거든요. 그래서 실제 세금 부담은 작년보다 크지 않을 것으로 예상이 됩니다.

[앵커]
전 세계적으로 금리가 인상되고 있기 때문에 부동산 시장에는 좋지 않잖아요. 그래서 우리나라도 급매물이 많이 나오고 있는데. 과연 이 부동산 시장 하락이 언제까지 계속될 것이냐. 전문가들마다 전망이 다르기는 하던데 어떻게 전망하세요?

[고종완]
부동산 경제학에서는 그렇게 방향을 예측하는 것은 어렵지 않습니다. 한 두 가지 얘기를 드리고 싶은데요. 교훈이 될 만한 게 지난 97년 말에 있었던 IMF 외환위기, 또 2008년에 있었던 글로벌 금융위기 때 얼마나 내렸는가 이걸 보면 앞으로 얼마 정도 더 떨어질 것인가 추정은 가능하고요. 그리고 집값 거품의 붕괴도 동시에 일어나고 있거든요. 요점을 말씀드리면 고점 대비해서 35%가량 빠진 적이 있습니다, 이 두 경제위기가 왔을 때.

[앵커]
98년하고 2008년.

[고종완]
그때도 금융과 부동산이 복합불황에 빠지는 위기가 있었거든요. 지금도 그런 현상이 나타나고 있지 않습니까? 그렇게 본다면 고점 대비해서 평균 35%가량은 언제든지 빠질 수 있다. 급격히 빠지든 서서히 빠지든. 두 번째는 금리인상이 발생하고 난 이후에 주택경기에 미치는 영향은 최소 1년에서 3년가량됩니다. 그러니까 지금 추정할 수 있는 것은 지금의 하락세가 적어도 내년 말까지는 이어질 가능성이 높다. 이건 확률적으로 예측이 가능하고요. 두 번째는 길게 본다면 만약에 경기침체를 넘어서 불황까지 간다면 또 위기까지 온다면 적어도 3년 2025년까지는 지금의 하락기가 이어질 수 있다, 이런 점들은 과거의 데이터 분석이나 경험으로 봐서 알 수 있기 때문에 현재 가격이 잠실은 한 25% 떨어졌다고 하는데 이게 의미하는 바는 앞으로 미국이 금리를 언제 얼마만큼 올릴 것인가 또 미국 경제와 우리 경제가 어떤 흐름을 보일까에 따라서 다르지만 적어도 추가로 하락할 여지는 현재로써는 많은 게 사실이다, 이런 진단은 해볼 수 있겠습니다.

[앵커]
이런 전망들 나오기 때문에 최근 부동산 상승기 때 집을 빚 많이 내서 산 분들, 어떻게 해야 되나.

[고종완]
이분들이 가장 맞춤형 대책이 필요한 시기인데요. 지금은 각자도생해야 될, 좀 경우의 수를 나누어서 간단하게 설명드리겠습니다. 우선 무주택자들의 고민이 많습니다. 지금 전세는 내리고 있지만 전세는 오랫동안 많이 내릴 것 같지는 않아요, 서울이나 수도권은. 무주택자인 경우는 앞으로 내 집 마련의 기회가 넓어졌습니다. 그러니까 윤석열 정부하에서는 신규 분양 물량이 전국적으로는 270만 호 되잖아요. 서울이 50만 호, 수도권이 158만 호나 되니까 공급이 꽤 다른 정부 때보다 늘어날 것이다, 이런 점은 기대할 만하고요. 두 번째는 저가 급매물을 앞서 제가 집값이 짧게는 1년, 길게는 2~3년 내릴 수 있다고 전망했잖아요. 이 기회에 내린다면 저가 급매물을 또 노려볼 만합니다. 그리고 이런 경, 급매 물량이 많이 나올 것 같아요. 그런 점에서 무주택자들은 급하게 서두르기보다는 적어도 내년 상반기까지는 우리 경제흐름이나 시장의 흐름을 좀 지켜본 후에 판단하는 게 좋겠다. 그다음에 신규 분양이 그래도 가장 알짜 분양이 되겠다라는 얘기고 1주택자가 의외로 많습니다. 제가 이렇게 보면. 그런데 1주택자인 경우에는 두 가지 부류가 있습니다. 하나는 작년에 무리하게 대출을, 그러니까 대출을 50% 이상 받아서 집을 샀던 영끌했던 MZ세대의 경우가 고민이 많은데 두 가지 선택이 있습니다. 앞서 말씀드린 대로 한 1~2년 내에 집값이 내릴 수 있겠지만 그러나 서울이나 수도권은 장기 사이클을 분석해 보면 4~5년 후 또는 10년 후에는 지금보다도 집값이 더 올라 있을 가능성. 그러니까 고점이 우상향할 가능성은 높은 것이죠. 이건 크게 의심하지 않아도 됩니다, 학술적으로. 그럴 경우는 지금 팔고 전세 살다가 다시 저점에서 매수할 것인지, 아니면 장기 보유를 선택한다면 좀 저는 가능한 대안으로 보이고요. 마지막으로 다주택자들 고민도 굉장히 많잖아요, 종부세 관련해서. 질문이 많은데 다주택자들은 대출을 많이 받은 경우라면 지금 금리 상승이 언제 끝날지 알 수가 없기 때문에 이런 분들은 가급적이면 대출을 많이 받은 분은 몸집을 줄여라. 다운 사이징, 슬림화 전략을 선택할 것을. 이게 더 현명한 전략이 아닐까 생각됩니다.

[앵커]
알겠습니다. 오늘 부동산 시장 향후 전망까지 들어봤습니다. 고종완 한국전략관리연구원장과 짚어봤습니다. 잘 들었습니다.

[고종완]
감사합니다.