"한국의 굉장히 특이한 사항"...고조되는 '역전세' 위험 [Y녹취록]

■ 진행 : 정지웅 앵커, 유다원 앵커
■ 출연 : 허준영 서강대학교 경제학부 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 굿모닝 와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.

◇앵커>이번에는 부동산 소식도 살펴보겠습니다. 앞으로 1년간 계약이 끝나는 전세규모가 300조 원이 넘는 것으로 나타났습니다. 이게 역대 최대 규모잖아요. 부동산 시장에는 어떤 영향을 미치게 될까요?

◆허준영>전세금 자체가 그렇게 올라간 것은 2년 전으로 저희가 전세 한 텀, 한 계약 기간이 보통 2년이라고 생각해보면 2년 전으로 돌아가보면 단서를 찾을 수 있을 것 같은데요. 2년 전에는 사실 전세가격, 주택시장 굉장히 뜨거웠을 때입니다. 그래서 그때는 굉장히 전세도 비쌌고요. 그때 비싸게 계약한 전세들 때문에 어떻게 보면 지금 전세 보증금 자체 규모도 늘어나 있는 상태고요. 문제는 올 말부터 내년 초까지 이렇게 해서 다시 계약 만료가 돌아오는 역전세들이 엄청나게 많이 생기고 있다는 부분이 어떻게 보면 부담이 될 수 있는 부분이고요. 이 부분이 부동산 시장에 굉장히 큰 교란 상황이 될 수 있는. 그래서 전세보증금 자체가 많이 불어나 있는 것도 문제지만 그것보다는 역전세가 굉장히 많이 나타날 것 같다라는 게 더 문제인 것 같습니다.

◇앵커>언급해 주신 역전세 관련해서 지금의 우려가 고조되면서 정부가 DSR 완화를 만지작거리고 있는 것 같아요. 이 부분은 어떻게 보세요?

◆허준영>사실은 우리나라 같은 경우는 가계부채에 있어서, 사실 DSR은 가계부채의 일부분이고 자기가 얼마나 원리금하고 대출금을 상환할 수 있는지를 소득 대비로 나눈 것이지 않습니까? 그러면 이 부분에 있어서 사실 DSR이 완화되거나 했을 때는 가계부채가 늘어날 가능성이 있는데요. 우리나라는 굉장히 특이한 사항 중 하나가 가계부채가 부동산 시장, 특히 주택시장하고 굉장히 큰 관련을 맺고 있습니다. 그래서 이 부분에 있어서 DSR을 조금 완화했을 때 그것이 가지는 순기능은 있을 수 있겠죠. 예를 들어서 전세보증금이 빠진 만큼을 임대인들이 반환을 해 주지 못해서 생기는 전체적인 문제들을 보정해 주는 부분이 있을 수 있겠지만 이것이 다시 가계부채를 밀어올리는 상황이 벌어질 수 있고요. 저희가 사실 코로나 이후 혹은 그 이전 기간에 경험한 것 중의 하나가 주택가격이 너무 빨리 상승하면서 여러 가지 문제들이 발생을 했지 않습니까? 그래서 가계부채와 주택가격은 제가 아까 말씀드린 대로 우리나라에서는 굉장히 밀접한 관계를 맺을 수 있고요. 그런 측면에서는 가계부채가 다시 늘어나는 것이 조금 우려스러운 상황이 될 수 있을 것 같습니다.

◇앵커>전세 관련 문제가 커져서 앞으로 제도도 보완이 돼야 하지 않을까 생각이 되는데 대출 요건 강화를 포함해서 여러 얘기가 나오거든요. 이 부분은 어떻게 생각하시나요?

◆허준영>지금 전세대출은 첫째로 DSR에 안 잡힙니다. 왜냐하면 전세대출은 계약이 만료됐을 때 자기가 다시 돌려받는 거기 때문에 원리금 상환이 의미가 되지 않는 것으로 봐서요. 이 부분은 DSR에 반영되지 않고 있는데 이것이 사실은 저희가 갭투자 같은 것을 통해서 주택가격 자체를 밀어올리는 부분이 있지 않습니까? 이런 부분에 있어서 부작용이 있는 부분. 그래서 DSR에 전세대출도 반영을 해야 된다라는 얘기들이 최근 들어서 나오고 있는 상황이고요. 그리고 매매가 대비 전세가가 너무 높아지면 이런 부분들이 주택가격이 빠지기 시작하거나 전세 가격이 빠지기 시작하면 역전세 문제가 될 수 있지 않습니까?

이런 주택들에 대해서는 전세대출을 제한하는 부분도 얘기를 하고 있고요. 그리고 제도적으로 전세보증금 반환대출 같은 것들이 있습니다. 그런데 그런 것들에 대해서 제약사항이 조금 있거든요. 그런 제약사항들을 조금 더 면밀히 검토해서 풀어줄 부분들은 풀어주고 지킬 부분들은 지키는 것들이 필요한 것 같고요. 그리고 마지막으로는 전세보증금을 반환할 때 보증금에 대한 보증을 둘 수 있습니다. 그런데 지금은 이것을 임대인이 들 수도 있고 임차인이 들 수도 있고 되게 다원화되어 있는 시스템이거든요. 그리고 의무사항도 아니고요. 그래서 중장기적으로 봤을 때는 이런 부분들에 대해서 임대인에게 이 보증보험을 의무적으로 가입하게 하는 식으로 조금 더 역전세 같은 것이 발생할, 주택시장이 변동함으로써 부작용들이 발생하는 것들에 대해서 조금 미리 약간 방어막을 쳐줄 필요가 있지 않나라는 생각을 하고 있습니다.




대담 발췌 : 김서영 디지털뉴스팀 에디터