[뉴스큐] 부동산 시장에 부는 '찬바람'...내년 전망은?

■ 진행 : 이광연 앵커
■ 출연 : 고종완 한국자산관리연구원장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스큐] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
회복세를 보이던 부동산 시장에 최근 찬바람이 불고 있습니다. 변곡점을 맞았다는 분석과 석과 잠시 조정 국면에 접어들었단 분석이 동시에 나오고 있습니다. 전문가와 이야기 나눠 보겠습니다. 고종완 한국자산관리연구원장과 함께합니다. 안녕하십니까?

[고종완]
안녕하십니까?

[앵커]
반짝 상승기를 거치는 것 같았는데 연말에 다시 찬바람이 부는 것 같습니다. 전반적인 시장의 흐름이라고 해야 될까요? 어떻게 평가하십니까?

[고종완]
그러니까 올해 1월부터 오르기 시작한 부동산. 특히 서울을 비롯한 수도권 주택가격이 9월까지는 확실하게 올랐습니다. 그러던 집값이 10월 이후에 변화가 나타나기 시작했고요. 11월부터는 하락세로 전환했다라고 말할 수 있겠습니다.

참고로 말하면 2014년부터 집값이 오르기 시작했거든요. 그랬던 집값이 2021년 10월경에 수도권에 일단 고점을 찍은 것으로 보입니다. 그 이후에 한 13개월 정도 내리다가 올해 설 이후에 다시 오르기 시작했거든요. 그러다가 다시 지금 내리니까 2차 조정기가 다시 오는가 이런 말을 할 수 있을 것 같고요.

현재 시장은 매수세가 관망세가 짙어지면서 거래가 감소하는 현상이 아주 심각하게 나타나고 있습니다. 거래 감소, 가격 약세 현상이 나타나고 있다. 지금 현재 시장은 그렇게 진단할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
거래 감소.

[고종완]
매매가격은 약세인데 단 하나 추가드린다면 전세가격은 오르고 있어요. 그러니까 시장이 좀 혼란스러운 혼조세 양상을 보이고 있다고 진단이 됩니다.

[앵커]
지금 전반적인 총평을 하셨다면 각론으로 들어가서 하나씩 여쭤보겠습니다. 먼저 서울 강남 지역. 최근 기사들도 쏟아지고 있던데 비교적 안전자산으로 분류되고 주택시장의 지표로 활용되는 거 아니겠습니까? 하락세로 바뀐. 물론 워낙 비싸기 때문에 몇 억씩 떨어졌다고 해도 체감하기 쉽지 않습니다마는 그 배경 원인을 어떻게 보십니까?

[고종완]
우리가 강남 집값이 내렸다는 것은 여러 가지 상징적 의미가 있죠. 강남 시장은 아시다시피 집값이 오를 때 진원지, 중심지 역할을 하지 않습니까? 그리고 서울만 놓고 보면 강남이 오르면 마용성이라고 해서 다른 지역으로 확산되고요.

그다음에 노도강, 금강구 이런 외곽지역으로까지 확산되는 그런 현상이 나타나기 마련인데. 지금 특징은 강남이 내렸다는 것은 앞으로 서울 전체뿐만 아니라 수도권이나 지방으로까지 하락세가 개인적인 견해는 내년 초까지는 확실하게 그럴 것 같고요.

왜냐하면 내년 2월부터 봄 이사철이 시작되거든요. 그러니까 이사철 시작되기 전까지는 이런 약세 현상이 조정기가 지속될 것이다, 이렇게 예측됩니다. 이유는 4가지로 해석이 되는데요. 아무래도 고금리 기조가 유지되고 있지 않습니까?

금리가 높은 점. 그리고 정부가 가계부채 때문에 최근 들어서 대출규제를 강화했잖아요. 특례보금자리론도 없애고 또 50년 주담대도 폐지하고 중단하고, 이런 점들이 영향을 미쳤다. 그러니까 금리와 대출규제가 영향을 크게 미친 것으로 분석되고요.

또 하나는 실물경기가 올해 안 좋잖아요. 그러니까 경기와 부동산의 관계는 상당히 밀접한데. 그런 측면에서 경기둔화 우려가 크게 작용하고 있고. 어쩌면 이게 가장 클지도 모르는데 올해 1월부터 9월까지 집값이 서울만 놓고 보면 12.4% 급등을 했거든요.

물론 작년에 20%가량 빠졌어요. 그러다 보니까 강남 같은 경우에는 30% 빠지고 거의 90% 회복을 했거든요. 그러니까 집값이 이렇게 단기 급등한 데 따른 부담 내지는 피로감이 작용한 게 아닌가. 어떻게 생각하면 수요자들의 합리적인 선택인데 이러다 보니까 MZ세대를 비롯해서 수요자의 구매심리가 악화되었다. 그러다 보니까 매수세가 감소하고 또 거래가 감소하고 매물이 쌓이면서 가격 약세현상이 나타나고 있다고 분석됩니다.

[앵커]
고금리의 영향, 경기 둔화 그리고 단기 급등에 따른 피로감을 꼽으신다.

[고종완]
이런 것들이 여러 가지로 한꺼번에 작용하고 있다고 분석됩니다.

[앵커]
그런데 집값 상승을 주도하기 때문에 말씀하신 영향이 있습니다마는 요즘에는 부동산 시장을 양극화 현상이 심화하고 있다고 분석하고 있기 때문에 따로 분리해서 볼 필요도 있지 않을까, 이런 생각도 들거든요.

[고종완]
지금 여러 가지 트렌드 중 하나는 쏠림현상, 양극화 또 편중 내지는 집중화 현상이 나타나고 있죠. 그게 가장 강했던 곳이 역시 서울 강남, 마용성 이런 지역이었는데. 이런 지역의 특징은 오를 때도 많이 오르지만 내릴 때도 많이 내리는 특징이 있어요.

그리고 결국 확산되는 경향이 있거든요. 좀 전에 설명드렸듯이 강남이 오르면 서울 전체, 그리고 경기, 인천도 영향을 받고. 결국 이런 것들이 천안, 아산을 넘어서 대전, 세종, 대구나 부산까지 그런 점들을 알아두신다면 이번에 하락세가 상당한 의미가 있고 얼마나 지속되느냐. 저는 개인적으로 내년 상반기까지 이런 조정기, 관망세가 급락은 안 할 것 같아요, 전세가격 때문에. 그러나 이런 조정기의 양상은 상당 기간 지속될 가능성이 높을 것으로 전망이 됩니다.

[앵커]
다음 질문이 전셋값 얘기인데 전셋값 상승이 그나마 추가 하락을 막아내고 있다는 분석도 있는데 이건 왜 그런 거고 또 전셋값의 전반적인 추이도 설명해 주시죠.

[고종완]
전세가와 매매가의 관계가 굉장히 중요하죠. 우선 전세가격의 특징은 전세는 우리나라만 있잖아요. 그런데 특징이 뭐냐 하면 매매에는 금리나 정책이라든지 여러 가지 요인이 작용하지만 사실은 우리나라만 있는 전세는 오직 수요, 공급에 의해서 결정되는 특징. 그러니까 시장 임대료가 결정되는 특징을 가지고 있어요, 수급의 논리. 그러다 보니까 전세가격이 오른다는 것은 소위 말하면 공급이 부족하다. 정확하게는 입주물량이 부족한 탓이라고 보여지고요.

도표에도 나올 수 있겠습니다마는 서울 같은 경우 올해만 보면 3만 2000, 3000가구인데 작년에 3만 5000가구가 입주했거든요. 그래서 3만 5000가구가 작년에 입주했고 올해는 약 3만 2800가구. 그러니까 부동산114 자료입니다마는 입주할 것으로 예상되는데. 그러니까 적정한 입주물량은 얼마인가 이걸 따져보면 서울 같은 경우에는 1인 가구가 증가하고 여러 가지 새로운 수요가 증가하는 걸 감안하면 4만 내지 4만 5000가구는 매년 입주가 일어나야 전세가 안정이 일어난다고 볼 수 있는데.

작년부터 이렇게 입주물량이 줄어든 걸 알 수 있죠. 이 얘기는 전세가격 상승으로 나타나고. 이대로 간다면 내년에는 전세가격이 더 오를 확률이 높아졌다, 입주 물량이 감소하니까. 그런데 더 우려스러운 점은 입주물량뿐만 아니라 인허가 물량, 착공 물량, 분양 물량이 동시에 줄어들고 있다.

[앵커]
공사비가 올라서 그런 건가요?

[고종완]
소위 말하면 분양가격 인상, 원가가 오른 측면도 있고. 건설회사들이 그만큼 PF문제나 이런 것들로 인해서 집을 많이 짓고 있지 못하다. 이 얘기는 전세난은 당장 내년뿐만 아니라 한 2~3년 정도 더 지속될 가능성이 높다는 점에서 서민 주거 안정 측면에서는 상당히 심각한 문제라고 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
지금 말씀 정리하면 입주 예정 물량이 줄어든다. 서울 같은 경우 3분의 1토막이 되기 때문에 전세가를 부추길 것이다. 그게 부동산 시장에 미칠 영향을 한번 여쭤보면요?

[고종완]
입주물량이 줄어든다는 거는 전세가격이 오를 확률이 높아졌다는 것이고. 전세가격이 오른다는 것은 우리가 부동산 경제학에서는 1차 전세가격이 오르면 2차 매매가격은 1, 2분기 후에 오른다고 되어 있거든요. 지금 전세가격이 4개월째 올라요. 이 얘기는 만약 이게 내년 봄까지 오르면 결국 내년 하반기 이후에는 전세가격뿐만 아니라 매매가격도... 전세와 매매가격과의 관계. 물론 다른 요인도 봐야 돼요. 금리가 내리든지 아니면 실물경기가 좋아질 건지. 우크라이나 전쟁, 이런 모든 것들이 영향을 미치겠지만 지금으로 보아서는 전세가격이 서울만 놓고 보면 전세난, 주거난이 심화될 수 있고. 그런데 문제는 이럴 경우 가장 큰 피해를 보는 계층이 주거비 부담으로 인해서 무주택 서민. 그러니까 전세가 오르면 월세가 오르고 월세가 오르면 매매가 오른다 하는 측면에서 정부 정책이라든지 여기에 대한 대응 대책이 필요하지 않을까 보입니다.

[앵커]
그래서 내년 상반기까지는 침체지만 그 이후에는 회복할 것이다. 매매가격만 놓고 봤을 때는?

[고종완]
내년만 놓고 보면 의견이 두 가지가 있습니다. 하나는 지금의 약세가 지속될 것이다. 그러니까 급락은 없지만 가격 하락이 이어질 것이다라는 그런 주장이 하나 있고요. 또 하나는 급등은 아니지만 완만한 상승이 내년 하반기에 나타날 것이다. 저도 그런 사람 중의 하나인데. 그 이유는 아까 말씀드린 대로 전세가격이 오르고 입주물량, 공급물량이 줄어드니까 그렇게 많이 급락이나 폭락 가능성은 적다. 상저하고. 그리고 내년 하반기로 갈수록 미국을 비롯해서 금리가 내릴 것이다. 그리고 결국 전쟁도 언젠가는 끝나지 않겠어요. 그렇게 되면 결국 실물경기도 회복될 것이다. 우리나라만 놓고 보면 올해가 경제성장률이 약 1.4%인데 내년에는 한 2.2, 2.3을 내다보잖아요, 국내 기관들이.

그렇게 보면 금리 내리고 그다음에 경제성장률이 높아지면 경기와 부동산 경기와의 관계를 보면 결국 하반기 이후에는 부동산 경기가 계속 내리기보다는 상승으로 반전할 수 있는 계기가 올 것이다. 그리고 늦어도 부동산 경기 사이클로 보면 2025년. 그러니까 2021년 10월에 고점을 찍었다는 걸 시청자분들께서도 이 수치를 기억할 필요가 있고 또 부동산 경기는 10년 주기설. 그러니까 5~6년 오르면 4~5년 내릴 수 있다. 지금은 큰 틀에서 보면 하락 조정기. 그러니까 2021, 22, 23, 내년까지는 조정기의 큰 틀에 놓일 것이다. 다만 4년 이후에는 완만한 회복세가 나타날 가능성이 높을 것으로. 국내외에서 발표하는 걸 보면 내년에 전세는 오른다는 건 공통적이에요. 그러나 집값 전망에 대해서는 2~3% 오를 것이라는 전망과 1~2% 내릴 것이라는 전망이 지금 팽팽하게 맞서 있는 형국입니다.

[앵커]
아까 2021년 고점을 말씀하셨는데. 그때도 전세가가 매매가를 밀어올리지 않았습니까? 그때와 지금이 다르다면, 고금리 상황일까요?

[고종완]
그때는 문재인 정부 때, 지난 정부 때였는데요. 이때도 전세가 먼저 올랐어요. 그러니까 주택임대차보호법이 나오고 2021년에 그런 일이 있었죠. 그런데 지금은 조금 상황이 다르긴 해요. 그래서 어쨌든 고금리 기조가 집값 하락을 멈추게 했고. 그런데 강남 같은 경우는 아까 말씀드린 것처럼 굉장히 복잡한 양상인데 강남은 많이 오른 대신에 많이 내렸어요. 많이 내리다 보니까 저가 매수세가 들어와서 올해 상반기에 상당히 단기 급등했다는 얘기잖아요.

그런데 지방 같은 경우는 모양이 달라요, 양극화. 그러니까 크게 내린 것도 없고 크게 오른 것도 없고. 그래서 지지부진한 이걸 우리는 급등도 급락도 없는 그런 상황을 조정기라고 말하거운 지금은 조정기를 맞고 있다. 그 와중에 계속 오르거나 내리는 게 아니라 금리에 따라서, 정책에 따라서, 수급에 따라서 올랐다 내렸다 하는 그런 혼란스러운 모습이 전개되고 있다고 보입니다.

[앵커]
급등도 급락도 없는 2차 조정기를 맞고 있다는 게 고종완 원장님의 생각이신데. 종합적으로 미국의 기준금리 인상 여부, 정부의 정책이 어떻게 상호작용할 것인가 관건으로 보이는데. 그중의 하나 변수가 주택담보대출 금리 아니겠습니까? 5개월째 오르면서 8개월 만에 최고치를 기록했다고 저희가 보도했는데. 단순하게 기준금리는 동결인데 왜 이렇게 주담대 금리는 5개월 연속 오르는 겁니까?

[고종완]
그 이유가 두 가지인데요. 하나는 기준금리와 시중 실질금리라고 하거든요. 실질금리는 약간 괴리되어서 움직입니다. 그러니까 기준금리는 동결되었지만 현재 놓고 보니까 가계대출금리가 현재 5.04고요. 주택담보대출금리가 4.56을 기록하고 있거든요. 이게 약간 올라가고 있습니다. 오른 이유는 우리가 대출을 하기 위해서는 재원이 필요하잖아요. 이게 은행채 5년물인데 코픽스금리라고 그러죠. 이 금리가 올랐습니다. 4.71로, 전달보다도 0.28% 오르니까. 대출자금의 조달금리가 비용이 상승하니까 대출금리도 오르는 것이다. 이렇게 이해가 되고요.

또 이 촉발은 미국의 10년물 국채입니다. 그러니까 알아둬야 될 게 그래서 저도 매일 미국의 10년물 국채금리 변화를 보는데. 오늘 보니까 조금 내렸어요. 4.2, 4.3 이렇게 되기 때문에. 여기서 이 말을 드리는 이유는 결국은 미국의 국채금리가 오늘 기준으로 보면 내렸기 때문에 과거에는 5%를 넘어섰어요, 지난달에는. 그랬던 금리가 좀 하향을 걷고 있다는 것은 그나마 다행한 일이고. 또 미국 국채금리가 내린다는 것은 우리 은행채 5년물의 코픽스 조달금리가 내릴 것이고. 그렇게 되면 제가 볼 때는 내년쯤에는 주담대 금리도 내리지 않을까. 그렇게 긍정적인 기대를 해봐도 될 것 같습니다.

[앵커]
아무튼 지금 상황에서는 이자 부담이 커진 상황이고 그렇다 보니 그 부담을 못 견디고 매물을 내놓는 이른바 영끌족들도 있을 텐데 매매 자체가 실종된 상황 아니겠습니까? 거래 실종, 거래 절벽 L자형. 그러면 이때 접근은 어떻게 해야 되는 겁니까?

[고종완]
상당히 어려울 수 있는데요. 우선 아무튼 전망이 그러니까 금리의 변화 또 실물경기의 변화를 눈여겨볼 필요가 있다. 아까 수급의 변화도 중요하다고 한 서너 가지 주요 변수를 설명드렸잖아요. 무주택자 입장에서는 부동산 경기 불확실성이 내년에 굉장히 높아요, 선거도 있고. 또 언제쯤 미국이 금리가 고점을 찍었다고 하지만 2/4분기 이후에는 미국의 금리를 내릴 것이다, 이런 전망이 많이 나오고는 있지만 언제쯤 금리를 내릴지 우리는 알 수가 없죠. 그런데 그렇게 보면 내년에 불확실성이 높다. 우선 금리 인하가 언제일지, 또 실물경기가 언제... 이럴 때에는 내년 상반기까지는 관망하는 게 좋을 것 같고요.

다행한 점은 분양을 통한 내집마련 전략은 여전히 유효하다. 그 이유는 올해 12월만 놓고 봐도 5만 9000가구가 분양이 풍년이에요, 6만 가구. 이 중의 절반인 2만 5000가구가 수도권이거든요. 그러니까 요즘 집을 많이 사는 사람들이 집값이 비싼 서울보다는 경기, 인천을 많이 관심 있게 보거든요. 이들 지역에 이번 12월에 물량이 나오니까 저는 기존의 주택을 지금 들어가는 것은 상당히 애매모호하고 불확실성이 높은 측면. 이미 또 서울은 집값이 많이 오른 상황에서 위험도 있다고 봅니다. 그래서 내년 상반기까지는 기존 주택을 매입하는 것은 관망하는 게 좋겠다. 두 번째는 그러나 분양이라든지 경공매, 시세보다 싸게 사는. 왜냐하면 분양가는 앞으로 금리가 내리더라도, 물가가 안정되더라도 사실 내리기는 어려워요, 땅값도 그렇고. 그렇게 본다면 지금부터 분양, 청약 전략을 통한 내집마련. 그리고 경공매, 시세보다 저렴하게. 비수기가 내년 1월까지 되잖아요. 비수기 때 만약에 시세보다 5~10% 싼 급매물이 나온다면 급매물 그다음에 분양 위주로 접근할 것을 권합니다.

[앵커]
끝으로 아까 속보가 나왔거든요. 종부세 관련 집계가 나왔거든요. 올해 종부세 대상자가 지난해 3분의 1 수준이다. 속보와 함께 종부세액도 급감했다고 나왔는데. 끝으로 세부담이 줄어든 거 아니겠습니까?

[고종완]
많이 줄어들죠.

[앵커]
이게 부동산 시장에 미칠 영향까지 여쭤보겠습니다.

[고종완]
올해 100만 명 될 것이다, 80만 명 나오고요. 아까 나왔습니다마는 종부세 부과 대상 기준이 바뀌었잖아요. 6억에서 9억. 그다음에 1주택자는 12억. 이게 부부 공공 1주택자는 18억까지 됐어요. 그러니까 은마아파트 같은 경우가 공시가격이 작년에 20억이었는데 올해 15억 되니까 그만큼 세금이 거의 안 나올 것이다, 이런 얘기도 나오고. 거의 80% 감소할 것으로 보이고요. 이렇게 되면 시장에 미치는 영향은 두 가지로 보입니다. 하나는 정부 세수가 6조 7000억에서 2조가 줄어든 4조 7000억 정도로 줄어들게 되고. 그렇게 되면 세수가 줄어든다는 것은 여러 가지 또 국채를 발행해야 되는 그런 어려움이 생길 수 있고요.

두 번째는 세금 부담이 줄어든다는 점에서는 긍정적이죠. 그러나 우리가 조세의 기능이 소득 재분배의 기능도 있습니다. 그러니까 가진 자가 세금을 많이 내야 되는데 이렇게 정권에 따라서 세금을 많이 냈다, 적게 냈다 하는 것들이 과연 조세 정의, 공정성에 적합한가 하는 문제가 있고. 시장 자체만 놓고 보면 세금이 줄어들게 되면 조세 전가 현상이 없어지거든요. 이것만 놓고 보면 거래가 정상화되거나 그러니까 거래 감소를 막을 수 있고. 부동산 가격 측면에서는 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다주택자나 고가주택자들이 그만큼 매물을 서둘러서 내놓아야 될 필요가 없고 만약에 금리가 내리고 유동성이 증가한다면 다시 안전자산인 부동산으로의 수요는 증가할 가능성이 높다고 전망이 됩니다.

[앵커]
알겠습니다. 고종완 한국자산관리연구원장과 부동산 전망해 봤습니다. 고맙습니다.

[고종완]
감사합니다.