토허제 풀고 서울 집값 들썩, 과열 양상 언제까지? "두 가지 보면 알 수 있어"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2025년 3월 18일 (화요일)
■ 대담 : 우리은행 자산관리 컨설팅 센터 남혁우 컨설턴트

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자(이하 조태현) : YTN 라디오 생생경제 2부로 가겠습니다. 오늘 2부에서는 이 내용부터 살펴보도록 할게요. 부자가 되는 대세 정보부터 살펴보겠습니다. 부자 대세 시간이고요. 오늘은 우리은행 자산관리 컨설팅 센터의 남혁우 컨설턴트와 함께 하겠습니다. 어서 오십시오.

◇ 우리은행 자산관리 컨설팅 센터 남혁우 컨설턴트(이하 남혁우) : 안녕하세요.

◆ 조태현 : 아파트 가격 동향부터 짚어보겠습니다. 최근에 아파트 가격 계속 뜨겁죠. 예전과는 분위기 많이 달라진 것 같습니다.

◇ 남혁우 : 맞습니다. 한국부동산원 주간 증감률 살펴보면요. 3월 둘째 주 기준으로 봤을 때, 전 주 대비 서울 가격 상승세는 여전히 유지가 되고 있고요. 특히 강남과 송파, 최근에 토지 거래 영향을 직접적으로 받은 곳들 위주로 강한 상승세가 나오고 있다고 보시면 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 예상했던 것보다는 이 토지거래 허가제를 해제한 것. 이것이 더 큰 파문을 낳는 것 같아요. 이렇게 예상하셨습니까?

◇ 남혁우 : 일단은 허가 해제에 대한 영향도 직접적으로 있었지만 그전에 올해 공급이 부족하다는 명확한 시그널이 있고 금리 인하에 대한 기대감도 있고요. 그리고 올해 1월 들어서 대출 규제를 완화하다 보니까 이미 강남권 한강 신축 이런 것들 위주로 매수 움직임들도 있었어요.

◆ 조태현 : 어떻게 보면 이거는 어떤 트리거는 될 수 있겠지만 모든 원인은 아닐 것 같기도 하고요. 다른 원인들 어떤 게 있을까요?

◇ 남혁우 : 기본적으로는 복합적으로 작용을 한 게 가장 크다고 말씀드릴 수 있을 것 같고요. 다만 저희 시청자분들이 주의하셨으면 하는 거는 여전히 불확실성이 있거든요. 경기 침체나 고물가 이슈 같은 것들이 여전히 있기 때문에 지금 그래서 강남권 위주로 신축 한강변 일대의 안전자산 선호 심리로 그쪽에 강남권에 매수가 강한 것도 그러한 반증이거든요.

◆ 조태현 : 어떤 면에서 안전자산 심리 이런 것들이 작용하고 있다. 알겠습니다. 여전히 변수가 남았다 변수는 어떤 케이스가 있을까요?

◇ 남혁우 : 대표적인 변수로는 제가 정치적인 이야기를 할 수는 없지만 최근 트럼프 관련해서 관세나 이런 수입 물가 같은 거의 여파로 고물가가 유지된다든지 이런 것들로 인해서 우리나라도 그 기준금리 인하나 인하 속도가 지연될 수 있거든요. 이런 것들이 장기적으로 부동산에 부정적인 영향을 끼칠 수도 있는 거기 때문에 그런 것들이 모두 불확실성이 될 확률이 크죠.

◆ 조태현 : 트럼프가 부동산 시장에서도 등장을 했습니다. 간밤에 나온 지표를 보니까 미국의 부동산 지표도 굉장히 안 좋아졌더라고요. 그런 점들도 영향을 주는 것 같고요. 아무튼 집값 상승이라고 하니까 최근에 얼죽신이라는 말 많이 하잖아요. 얼어 죽어도 신축. 강남권 신축 아파트 가격이 굉장히 많이 올랐다라고 보도도 많이 보고 그랬는데 송파구는 안 그랬나 봐요?

◇ 남혁우 : 24년 기준으로 저희 국토교통부 실거래가 평균 가격을 평당 가격으로 분석을 해보면요. 송파구는 23년 상반기가 가장 낮은 가격이었거든요. 바닥인 거죠. 24년을 기준으로 했을 때 23년 바닥 대비 상승률을 살펴보니까 마이너스 2.6%로 오히려 하락 수치를 기록했어요. 가장 큰 이유가 뭔고 하니 강동구의 둔촌주공 대규모 재건축이 있었잖아요. 아무래도 직접적인 영향이 크지 않았을까 생각이 듭니다.

◆ 조태현 : 거기에서 어마어마한 물량이 쏟아져 나온 게 영향을 줬다. 알겠습니다. 저는 최근에 한번 가봤는데 저는 둔촌주공대이 좀 더 운치가 있어서 좋았습니다. 강남 3구 안에서도 양극화까지는 아니지만 아파트 간의 차별화가 있었다라고 볼 수가 있겠는데 이런 현상 재건축 아파트에서도 나타난다고요?

◇ 남혁우 : 예 일단은 신축 아파트랑 재건축 아파트 사이의 양극화 현상 먼저 말씀드려볼게요. 일단은 24년 하반기에 서울 주요 자치구 신축 재건축 아파트 평당 매매 실거래 평균 가격 격차 배율 추세를 살펴보면요. 송파구 제외한 대부분 주요 지역은 재건축 아파트가 신축 아파트보다 저렴했습니다. 특히 22년 기준으로 했을 때 상반기에 0.86%에서 24년 하반기 1.6%으로 2배 가까이 증가한 수치를 보였고요. 그리고 24년 기준으로 했을 때 24년 서초구의 신축 아파트가 재건축 아파트보다 평당 4200만 원 가까이 비싼 가격을 보였습니다.

◆ 조태현 : 그렇게 차이가 있었다. 재건축 아파트에서도 이런 차별화 현상이 있었다라는 것까지 짚어봤고요. 전통적으로 재건축 아파트는 인기가 많다라고 알고 있는데 신축과 재건축 아파트 사이에서도 가격 양극화 현상이 나타났다라는 지적도 있어요. 이런 흐름 계속 이어질 것으로 보십니까?

◇ 남혁우 : 올해는 차별화 현상이 어떻게 보면 해소될 것으로 예상이 되는데요. 말씀드렸던 것처럼 가격 상승이 신축 아파트 가격 대비 덜하기 때문에 재건축 아파트의 투자 매력도가 높은 상태고요. 그리고 최근까지 급등하던 공사비 안정세를 보이는 반면에 저희 분양가는 계속 상승하고 있어서 사업성 개선이 예상이 되기도 합니다. 마지막으로 정비 사업의 절차 단순화나 용적률 완화 같은 법적 절차까지 어느 정도 완화가 되어 있어서 재건축 투자에 있어서 우호적 환경이 예상됩니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 환경이 변한 것도 있다. 재건축 아파트 매수 고민하시는 분들 있을 것 같아요. 최근 들어서 계속 이렇게 가격을 가다 보니까 지금이 마지막이 아니냐 이런 전망도 나오는 것 같은데 이런 분들에게 주의할 점이나 당부하고 싶은 이야기라면 어떤 게 있을까요?

◇ 남혁우 : 앞서 말씀드렸던 것처럼 외생 변수에 대한 불확실성도 여전하고요. 재건축의 제일 허들이라고 할 수 있는 재건축 초과이익 환수제의 법안 개정 여부도 아직 불확실하잖아요.그러다 보니까 보수적으로 접근을 하시면 좋을 것 같아요. 그래서 재건축 아파트 매수를 고민 중이시라면 역세권에 최소한 유치해서 사업성이 확실히 담보가 되고 그리고 매수하실 때도 부채 비율은 최대한 낮게 잡으시고요. 그리고 인근에 있는 신축 아파트보다 가격이 많이 저렴해서 가격 만족도가 높은 거 위주로 선택을 고려해 보셨으면 좋겠습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지는 투자자분들을 위한 어떤 팁 같은 거를 전달드리는 거에 가까웠다면 이번에는 조금 더 실수요자 쪽에 집중해 보도록 하려고 하는데요. 말씀하셨던 것처럼 지금 토지거래허가제 해제, 이쪽 여파가 조금 이어지고 있단 말이에요. 앞으로 이런 해제 여파는 언제까지 계속 갈 걸로 보십시니까?

◇ 남혁우 : 일단 앞으로 일어날 일들을 예단할 수는 없지만 토지거래 허가 해제라는 규제적인 완화의 시그널도 중요하겠지만 일단은 환경적인 조성이 더 중요하다고 보거든요. 그래서 저희가 반드시 체크해야 되는 거는 금리가 떨어지는 지금 추세가 계속 지속되는지가 제일 중요한 키포인트가 될 수 있을 것 같고요. 두 번째로는 지금 현재는 강남권에서 마포, 용산, 성동구 정도의 선호하는 지역 위주로 가격 움직임이 있지만 이 가격 움직임의 흐름이 외곽 지역까지 확산되는지 여부를 체크해 보면서 시장 판단을 하는 게 맞다고 생각하고 있습니다.

◆ 조태현 : 계속 그렇다면 이런 일부 지역의 오름세가 확산될 가능성이 있다 이런 것들도 어쨌건 수도권 안에 국한될 가능성이 크다고 봐야 될 거 아니에요? 그러면은 이 금리라든지 이런 전망 같은 걸 봤을 때 실수요자들이 시장에 접근할 만한 타이밍 언제로 봐야 되는 건가요?

◇ 남혁우 : 실수요자분들이 접근할 만한 타이밍을 금리로 본다고 하면 너무 예단하기가 쉽지가 않아요.

◆ 조태현 : 정책의 변수가 많아서?

◇ 남혁우 : 예 내 상황에 맞게 대응하는 게 가장 실수요자분들한테 중요한 것 같고요. 그러니까 무리해서 조급해서 소위 말해서 영끌을 한다기보다는 내가 가지고 있는 내 자본을 활용해서 가장 좋은 선택을 하는 걸 고민을 먼저 해 보셨으면 좋겠어요.

◆ 조태현 : 원론적인 이야기이긴 한데 어느 지역이 들썩들썩거리고 그러면 FOMO 심리가 막 사람들을 많이 자극한단 말이죠. 이런 부분에 있어서는 조금 신중하게 시장에 접근하는 게 좋지 않을까 싶기도 하고요. 집값이 오르니까 가계 대출은 실수요자 위주로 내준다 이런 이야기도 나오는 것 같더라고요. 그렇다면 대출 조이기 이런 것들도 생각을 했을 때는 참 이게 타이밍 잡기가 어려울 것 같은데 어떤 식으로 접근을 하는 게 일단 전반적인 전략을 봤을 때 어떤 식으로 접근하는 게 좋을까요?

◇ 남혁우 : 일단은 매도하고 매수하는 것처럼 갈아타기 하시는 분들은 매수를 먼저 하시는 건 지양하셨으면 좋겠어요. 왜냐하면 규제가 나올 수도 있는 거고요. 시장의 흐름이 더 강세로 돌아서면 다른 규제, 아니면 강남권에 국한된 규제 저희가 예상할 수는 없지 않습니까? 그렇기 때문에 매수를 먼저 한다기보다 매도를 하고 나서 매수를 살펴보시는 전략이 중요할 것 같고요. 무주택자 분들 같은 경우에는 정책 대출을 적극적으로 활용하셨으면 좋겠어요. 왜냐하면 정책 대출에 한해서는 완화적인 스탠스를 취할 확률이 커 보이거든요.

◆ 조태현 : 네 항상 정책 대출에 대해서는 그렇게 완화적인 스탠스를 취하다 보니까는 이게 가계 대출이 잘 안 잡히는 그런 문제점도 있는 것 같아요. 정책 대출 어떤 걸 보면 좋을까요?

◇ 남혁우 : 일단은 생애 최초 매수하시는 분들 같은 경우는 생애 최초 자금 활용하시는게 좋을 것 같고요. 어차피 실수요자 분들이기 때문에 디딤돌 대출이나 금리 인하를 추가적으로 정책 금리 혜택을 받을 수 있는 것들은 적극적으로 살펴보시는게 좋을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그런 대출 상품 같은 것도 잘 보셔야 되겠고요. 아무튼 간에 최근의 흐름을 보면 강남권에서 갭투자 같은 것들도 조금 이루어지는 것이 아니냐 이런 분석도 나오는 것 같아요. 갭투자 흐름 같은 것들 최근에 어떻게 분석되거나 감지되는 그런 부분이 있습니까?

◇ 남혁우 : 일단은 물론 최근에 갭투자 흐름이 증가한 건 맞는데 강남 같은 경우에는 갭투자 흐름이 세지 않은 것 같습니다. 왜냐하면 기본적으로 짜야지 매매 가격과 전세 가격의 차이라고 하는 소위 말해서 갭이라고 하는 것이 예전처럼 작지 않잖아요. 거의 마포, 용산, 성동구의 집 한 채 가격 정도의 투자 금액이 들어가기 때문에 갭투자가 그렇게 많지는 않습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이런 흐름들 다 잘 고려하셔 가지고 실수요자 분들은 타이밍을 잘 잡아보시는 게 좋지 않을까 싶습니다. 지금까지 우리은행 자산관리 컨설팅 센터의 남혁우 컨설턴트와 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 남혁우 : 감사합니다.

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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)