다주택자 '막판퇴로' 열었더니, "A급 다 나가고, 이제 떨이만 남아"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 4월 8일 수요일
■ 대담 : 김학렬 소장(스마트튜브 부동산조사연구소 / 유튜버 빠숑)

- 3월은 진짜 바겐세일..A급 물건 VS 4월 '유사' 바겐세일..떨이상품들.."생각보다 싸지 않을 것"
- 강남구 제외 나머지 한강벨트, 집값 다시 올라와..동작·용산도 신고가
- 지금은 6억 대출 가능한 15억 이하 구간에서 매수세..최근 한달 '강서구' 매수 1위
- 중개업소 "노원, 매매보다 전월세 물량 적어..'전세 손님' 의정부로 보낸다" 의정부 매매가, 신고가 나오는 중
- "정부는 대체 누구와 싸우나?" 지금 시장의 문제는 매매가 상승이 아니라 전월세 물량 감소
- "다주택자들이 부동산시장에 문제를 야기하나, 다주택자를 없애려고 하는 정책이 문제를 만드나"
- 올 1분기 서울아파트 전세 신규 계약 전년 대비 6.25% 상승..文정부 임대차2법 시행 직후와 맞먹는 수준
- 7월 보유세인상? "세금보다 시세가 더 많이 올랐다는 학습효과"

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 이란 전쟁 상황과는 별개로요. 정부가 ‘부동산과의 전쟁’을 치르고 있습니다. 정부의 종전 조건은 대체 뭘까요? 그런데 지금 상황이 그렇게 녹록지 않은 것만은 분명해 보입니다. 바로 들어가 보죠. 빠숑 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장과 함께 다양한 부동산 이슈들 진단해 보도록 하겠습니다. 어서 오십시오.

◇ 김학렬 : 네, 안녕하십니까.

◆ 조태현 : 빠숑 소장님, 저번에 나오셨을 때 ‘3월이 마지막 바겐 세일 기간이다’라고 말씀을 해 주셨는데요. 그런데 지금 보니까 이재명 대통령이 다주택자 데드라인, 5월 9일까지 ‘계약 완료’에서 ‘허가 신청’으로 허들을 좀 낮춰줬어요. 그러면은 바겐세일 기간이 한 달 더 기간이 생긴 겁니까?

◇ 김학렬 : 기간은 생겼는데요. 아마 3월 바겐세일과 좀 다른 형태로 진행이 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 이제 바겐세일은 아닙니까?

◇ 김학렬 : 네. 3월달은 ‘진짜 바겐 세일’이었고요. 4월달은 ‘유사 바겐세일’ 이렇게 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : ‘유사 바겐세일’은 또 뭡니까?

◇ 김학렬 : 바겐세일이 아닌데 바겐세일인 척하는 거죠. 그러니까 무슨 얘기냐 하면, 3월달에 진짜 바겐세일이 맞았던 게 물량도 많았고 시세도 급매로 나온 것들이 많았거든요. 그래서 좀 좋았던 A급 물건들이 좀 많았고 실제 거래도 많이 됐습니다.

◆ 조태현 : 아, A급이 싸게 나왔고?

◇ 김학렬 : 근데 지금은 제가 뭐 많이 나왔다라고 하기보다는... 물론 증가를 할 텐데, 어떻게 보시면 되냐면요. ‘3월달에 팔다 남은 떨이 상품들’이라고 보시면 될 것 같아요. 그래서 시장에서 좋아하지 않을 수도 있어서 생각보다 싸지 않을 거고. 그리고 3월달에 나왔던 물건들보다는 이게 좋은 물건이라고 할 수 있는 것은 아닐 것 같아요.

◆ 조태현 : 그러면은 마지막 바겐세일은 아니지만 어찌 됐건 단기간 내에 볼 수 있는 마지막 매수 기회 정도로는 이해할 수 있는 겁니까?

◇ 김학렬 : 네. 그래서 이번에 좀 하나 더 추가됐었는데, 지난번에는 ‘전세가 있는 물건’은 다주택자 매물만 가능했었는데, 이번에는 1주택자들의 갭을 낀 물건도 살 수 있게 해주긴 했었거든요. 그래서 추가로 하나 더 붙인 거죠. 왜냐하면 그냥 했다가는 매물이 증가하거나 안 팔릴 것 같아서 정부에서는 하나의 조건들을 더 완화했는데. 그렇다 하더라도 이게 좀 많이 나오기는 좀 어렵지 않을까라고 생각을 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 이렇게까지 완화해 주는 걸 보면 지금 부동산 시장 상황이 생각대로는 움직이지 않고 있다는 점을 반증하는 것 같기도 한데요. 일단 시장 상황 전반적으로 한번 보죠. 한강 벨트 쪽. 이쪽이 좀 조정을 받더니 다시 상승세로 전환을 한 것 같고요. 외곽 지역 그리고 경기 이런 데는 오히려 신고가가 나오는 것 같고. 어떤 상황입니까?

◇ 김학렬 : 이거는 3월달과도 좀 유사한데요. 지금 ‘한강 벨트’ 같은 경우는 ‘지난 2년 내내 많이 올랐기 때문에 조정이 됐다’라고 보시 될 것 같고. 그리고 또 ‘다주택자 매물이 증가’하기도 했었거든요. 아직도 ‘강남구’는 매물이 증가한 상태입니다. 조정된 매물이 있고요. 그런데 강남구를 제외한 나머지 한강 벨트는 정상 시장으로 올라왔다라고 봐주시면 될 것 같고, 최근에 ‘동작구’가 거래가 많이 됐거든요. 동작구도 신고가가 나오기 시작했어요. 그리고 ‘용산구’도 신고가가 나오기 시작했고, 그래서 ‘동작구랑 용산구는 지금 완전히 정상 시장으로 돌아왔다’라고 보시면 될 것 같고. 강남구는 지금도 이게 조금 매도 호가랑 매수 호가랑 좀 싸우고 있는 그런 시장이라고 보시면 될 것 같고. 송파구하고 서초구도 매물이 좀 줄었어요. 그래서 이게 3월달 기간과는 좀 다른 양상을 보이고 있다 말씀드릴 수 있을 것 같고.
두 번째 말씀하셨던 것이 ‘서울 외곽 지역들은 신고가 나오고 있다’고 하는 것들인데. 거기는 이제 15억 이하 구간이거든요. 한강 벨트들은 대부분 다 20억 이상 구간이기 때문에, 대출 문제들이 있어서. 지금 주로 매수를 하는 층들은 30대거든요? 30대가 사기에는 부담스러운 가격대입니다. 좀 안타까운 현실이지만 대출이 좀 줄었으니까. 그래서 지금 정부 자금 대출을 받을 수 있는 금액대에 아파트가 가장 많고. 15억 원이 안 돼서 6억 풀 대출을 받을 수 있는 지금 노원구, 강서구 이런 지역들이 지금 거래가 많거든요. 그래서 어제도 뉴스 나온 거, 통계 나온 거 보니까 지난 한 달 동안의 1등이 ‘강서구’더라고요. ‘거래량’이 제일 많이 증가한 곳들 그리고 ‘총량’으로는 ‘노원구’가 제일 많이 거래가 됐는데 그 두 지역의 공통점은 ‘15억이 안 되는 아파트’들이 집중적으로 있고요. 심지어는 이제 정책자금 대출은 9억 원까지 받을 수 있거든요. ‘9억 원이 안 되는 아파트들도 여전히 있는 지역’으로 보시면 됩니다.

◆ 조태현 : 그런 지역은 경기나 인천 이런 데도 많잖아요. 이쪽은 어때요?

◇ 김학렬 : 지금 실제 사례인데요. 제가 어저께 아는 중개업소랑 통화를 했는데, ‘노원구’로 지금 많이 오신대요. 아까 거래량이 많다고 말씀드렸잖아요. 물량이 없대요. 그분들이 집을 사러 오시는 게 아니라 전세, 월세가 없어서 거기까지 밀려오신 분들인데. 매매보다도 전세, 월세 물량이 더 적은 거예요. 그래서 워낙 오래되신 중개업자 분이 의정부로 다 보내고 있대요. 거기는 좀 물량이 있어서. 비규제 지역이기도 하고, 대출도 많이 나고 그래서 노원구의 전세를 알아보러 오셨던 분들이 의정부로 가서 집을 사고 있는.

◆ 조태현 : 아, 매매를 한다? 그러면 이쪽은 가격이 오르게 될 거 아니에요?

◇ 김학렬 : 의정부도 지금 신고가가 나오고 있습니다.

◆ 조태현 : 예전에 봤던 모습들 지금 반복되는 듯한 그런 느낌도 드는데요. 일종의 풍선 효과도 분명히 있는 것 같습니다. 그럼 여기서 궁금한 게 있어요. 우리 정부는 대체 누구랑 싸우고 있는 거예요? 여기서 한번 정의부터 해야 될 것 같아요. 지금 부동산 시장의 불안이 ‘다주택자’ 때문입니까?

◇ 김학렬 : 이 얘기는 제가 정말 많이 말씀드렸거든요. 근데 자꾸 투기꾼이라고 욕을 하셔 갖고. 다주택자 편든다고. 근데 또 똑같이 말씀드리겠습니다. 다주택자들은 시장에 도움이 되면 됐지 마이너스 효과는 없거든요. 일단 지금 시장의 문제는 매매가가 올라가는 게 아니라 ‘전세, 월세가 없는 것이 문제’거든요. 그럼 한번 생각을 해 보시면 아시겠지만 다주택자들이 시장의 전체 90%를 전세, 월세를 공급하고 있었는데 그들이 없어질 때마다 전세, 월세는 줄어들 거잖아요. 그래서 지금 전세, 월세는 매매가 올라가는 것보다 훨씬 더 높게 올라가고 있거든요. 그러면은 다주택자들이 지금 부동산 시장에 문제를 야기하고 있는지, 아니면 다주택자를 없애려고 하는 정책이 현재 부동산 시장에 문제를 야기하고 있는지는 스스로 판단해 보시면 될 것 같고요. 1부에 중동 사태했었잖아요? 저는 트럼프가 뭘 위해서 싸우고 있는지 모르겠어요.

◆ 조태현 : 그러니까 ‘이게 뭐 하고 있는 거지?’ 이럴 거예요.

◇ 김학렬 : 똑같거든요. 현재 정부가 ‘누구를 위해서 다주택자랑 싸우고 있는지’ 잘 모르겠거든요. 지금 다주택자들은 싸움을 할 힘도 없고, 능력도 없고 지금 팔고만 있거든요. 더 사지 못하고 있습니다. 지금 사고 있는 것은 무주택자들 중에서 특히 30대들인데. 그러면 결국은 지금 집값이 올라가는 걸 막으려면 30대 연령층들이 집을 사는 것을 막는 것이 오히려 더 바람직한 정책이잖아요. 근데 그건 말이 안 되잖아요. 그렇기 때문에 저는 다주택자들과의 전쟁이 결국 어떻게 끝날 것인지 저도 궁금해요.

◆ 조태현 : 방향성 자체를, 벡터를 잘못 잡았다. 그런데요. 조금 전에 ‘투기성 다주택자라고 해도 이게 시장에 미치는 영향은 미미하다’라고 말씀을 해 주셨는데, 투기성 다주택자들이 몰리면서 예전처럼 특정 지역에 지방에서 오신 분들이 막 집 사고 그러면 집값이 올라가는 효과는 있잖아요. 그럼 전반적으로 집값을 끌어올리는 그런 건 분명히 있는 거 아닙니까?

◇ 김학렬 : 그거는 ‘물량이 적었기 때문에’ 그런 거라고 생각하시면 될 것 같고요. 그러니까 이제 수요랑 공급으로 결정이 되는 것들인데. 수요 대비 공급이 작은 것들이거든요. 그러니까 이제 지방 사람들이 왜 서울의 아파트를 한번 살까를 생각해 보면 지방 집값은 계속 빠지고 있거든요. 갖고 있어 봤자 재산세만 나오고 도움이 안 되니까. 어차피 정부에서는 한 채밖에 못 사게 하니까 서울로 다 올라오고 있다고 보시면 되는 겁니다. 서울이 올라가는 건 어쩔 수가 없습니다. 왜냐하면 일자리가 워낙 좋고, 인프라가 좋으니까. 그래도 올라가는 속도를 좀 낮추고 지방도 좀 같이 살자고 하면은 지방을 규제하는 것들을 좀 끊어야 되거든요. 그래서 이제 그 문제 때문에 오히려 지방도 똑같은 규제를 받으면 서울 걸 사지 지방 거 사겠습니까? 그래서 지금은 ‘지방 규제를 좀 풀어주는 정책들이 필요하지 않을까’라고 좀 역으로 제안드리고 싶습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이념 같은 것들은 좀 빼고 조금 더 상황을 냉정하게 볼 필요는 분명히 있어 보입니다. 동의를 하든 안 하든 간에요.
어찌 됐건 17일부터는 대출 규제가 더 세지는 부분도 있어요. 그러니까 이미 실행된 대출의 연장도 해주지 않겠다. ‘다주택자들의 주택 담보 대출 연장 안 해주겠다’ 이건데 이거는 뭐 효과가 있을까요? 어떻게 봐야 됩니까?

◇ 김학렬 : 나름대로의 핀셋 규제이기 때문에. 그 해당되는 사람들의 수요를 억제하는 데는 효과가 있을 것으로 봅니다. 그래서 부작용도 아마 그 해당되는 분들만 있을 텐데, 근데 문제는 그 분들의 숫자가 적어요. 그런데 이제 숫자가 적은 것들에 비해서... 그건 효과고요. 부작용이 있어요. 그들이 전세, 월세 물량을 같이 줄이는 거잖아요. 그럼 전세, 월세 물량들은 더 줄어들겠죠. 그래서 이제 전세, 월세는 더 올라가겠죠. 그게 부작용입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금 뭐 여러 가지 얘기들이 계속 나오고 있어요. 지금 정부에서는 ‘투기 목적의 비거주 1주택자에 대한 규제도 공식화하겠다’ 이런 이야기를 했는데 그런데 투기지역 1주택자가 누구예요? 이게 무슨 기준인 건지 잘 모르겠네요.

◇ 김학렬 : 제가 한번 예를 들어볼 테니까 진행자분께서 맞춰보시기 바랍니다. 나는 지방 출신이에요. 그러니까 대구나 부산 출신이라고 가정을 할게요. 서울에서 학교를 나왔고 이렇게 좋은 YTN 같은 좋은 직장에 취업해서 여기서 다니고 있는데. 일단 돈이 없어서 전세, 월세 살고 있습니다. 근데 안타깝게도 우리 부모님이 대구에 살고 계셨는데 집이 한 채가 있으셨고 돌아가셨어요. 상속을 제가 받았습니다. 근데 나는 지금 직장을 서울에서 일하고 있잖아요. 전세, 월세로. 그럼 일단 비거주 1주택자가 된 거예요. 이건 투기성이 있을까요? 없을까요?

◆ 조태현 : 없다고 봐야죠 이거는?

◇ 김학렬 : 그걸 규제하겠다는 거예요.

◆ 조태현 : 근데 이게 그러면 비거주 1주택자, ‘투기 목적’이라는 게 있는데 ‘투기 목적이라는 거를 구분할 수 있는 기준이 있어야 되는 거 아니냐’ 이렇게 말씀드리는 거거든요. 근데 이거 구분할 수 있습니까?

◇ 김학렬 : 구분할 수가 없습니다. 없기 때문에 일괄적으로 비거주 1주택자들한테도 불이익을 주겠다고 하는 게 이번 정책이거든요.

◆ 조태현 : 다 하겠다는 겁니까?
◇ 김학렬 : 예. 그러니까 소유를 한 목적이 말씀하신 대로 투자 목적인지 어쩔 수 없는 것들인지 구분하기가 너무 힘들어요.

◆ 조태현 : 그러니까 구분하기 어려우니까 구분 안 하겠다? 이거는 부작용이 장난이 아닐 것 같은데요.

◇ 김학렬 : 반발 엄청 심할 거고요. 왜냐하면 본의 아니게 1주택자, 2주택자가 되신 분들이 꽤 있거든요. 그분들을 어떻게 발라낼 것인가 저도 궁금하고. 그러니까 직장 문제, 요양 문제, 또 부득이하게 또 혼인 때문에 1가구 2주택이 된 경우들도 있고. 그래서 그런 부분들에 대해서는 이게 굉장히 케이스 바이 케이스로 움직여야 되는데. 그 중에는 솔직히 이제 좀 스토리를 잘 짜는 사기꾼들도 있을 겁니다. 그것만 싹싹 뽑아내면 좋겠는데 그게 힘들다는 얘기죠.

◆ 조태현 : 제가 아는 분도 문재인 정부 때였는데요. 갑자기 부모님이 돌아가셔가지고 집을 물려받아서 그거 처분하는 데 굉장히 고생을 하더라고요.

◇ 김학렬 : 대부분 부모님들이 주신 집들은 억지로 받은 것들은요. 안 팔립니다. 안 팔리는 주택일 가능성이 매우 높습니다.

◆ 조태현 : 그래서 엄청 고생하다가 겨우겨우 헐값으로 팔았는데. 그런 것들이 좀 더 폭넓게 되지 않을까라는 걱정도 듭니다. 그런데 이런 말씀하신 모든 것들 결국에는 전월세의 종말로 연결이 되는 것 같아요. 실제로 지금 뭐 말씀하셨던 노원이라든지 이런 데. ‘대단지에서도 전월세가 물건이 하나도 없다’ 이런 소식도 전해지더라고요?

◇ 김학렬 : 예, 제가 매일 카운팅을 하고 있는데요. 지금 이제 강북 쪽에서 제일 큰 단지 중에 하나가 강북구 미아동에 있는 ‘SK북한산시티’라는 단지가 있습니다. 1830세대거든요? 전세가 0, 월세가 0 입니다.

◆ 조태현 : 아예 없다. 그러면은 수요가 줄지 않았을 거 아니에요. 가격은 올랐겠네요.

◇ 김학렬 : 그러니까 지금 그 단지에 전세, 월세를 알아본 분들이 ‘홧김에 사겠습니다’라고. 지금 어떻게 보면 강제 매수가 되고 있는 겁니다. 매수가가 조금씩 올라가고 있더라고요. 좀 이런 형태입니다. 그래서 강남 같은 경우는 매매가랑 전세가랑 갭이 크기 때문에 전세로 하러 왔다가 매매를 하는 경우는 없어요.

◆ 조태현 : 그건 상상할 수 없죠.

◇ 김학렬 : 그런데 이제 강북이나 경기도 인천 같은 경우는 전세로 하러 왔다가 한 1억, 2억만 더 받으면 되네? 매수로 전환되는 경향들이 있어서 오히려 지금 매매가가 올라가고 있어요.

◆ 조태현 : 경기 인천이 전세가율이 더 높습니까?

◇ 김학렬 : 높죠. 서울은 50% 전후고요. 경기 인천은 한 70% 전후. 많은 데는 80%까지 가기도 합니다.

◆ 조태현 : 올해 1분기에 서울 아파트 전세 신규 계약이 1년 전보다 6.25% 가격이 올랐다고 해요. 이게 문재인 정부 때 임대차2법 시행한 직후랑 비슷한 수준인데. 그러면 실제로 전월세난이 심해지고, 결국에 전셋값 급등. 이런 ‘부동산 정책의 부작용이 일종의 저소득층이라든지 이쪽에 더 쏠린다’ 이렇게 봐야 되는 거 아닙니까?

◇ 김학렬 : 맞습니다. 그러니까 지금 결국은 다주택자를 규제함으로써 가장 피해를 본 층은 다주택자들이 아니라 전세, 월세를 가야 되거나 내 집 마련을 해야 되는 분들 있잖아요. 그분들은 처음부터 비싼 집들이 없고 현찰이 없기 때문에 그러니까 결국은 지금 다주택자를 줄이기 위해서 대출도 규제하고 있고, 세금도 좀 더 강화하고 있다 보니까 결국은 시장에 나오는 전세 월세 소액 아파트들 물량들이 없거든요. 지금 중요한 수치 말씀하셨는데 문재인 정부 때 6%는요 5년 내내 누적된 게 그 정도거든요. 이번에는 1년도 안 됐어요. 1년도 안 돼서 문재인 정부 때 6년, 5년 동안 올라간 것들을 한 번에 그냥 올린 거라서 아마 서민들이 굉장히 힘들 것 같아요.

◆ 조태현 : 그래서 저도 지인 한 명이 이번에 도저히 못 참겠다고 집을 좀 무리해서 사더라고요. 그런데 최근에 금리가 또 폭발적으로 올라서 굉장히 힘들어 하고 있었습니다. 참 여러모로 우리 같은 서민들이 어려운 시기가 아닌가 싶은데요. 그렇다면 두 가지 좀 여쭤보고 싶습니다. 첫 번째 우리 ‘무주택자, 실수요자들은 어떻게 이 상황에 대응해야 되는지’. 두 번째, ‘정부는 대체 어떤 식의 정책 방향을 만들어야 되는지’ 어떻게 보십니까?

◇ 김학렬 : 이게 저도 알면 속 시원하게 말씀을 드릴 텐데 이제 제가 제 후배들한테 말을 하는 얘기들을 한번 전달해 드리면 좋을 것 같아요. 일단 소비자 입장에서는 경제력이 다 달라요. 그리고 직업도 다르고 그래서 이게 본인이 쓸 수 있는 보증금이 얼마큼 있는지, 대출이 얼마큼 있는지 제가 모릅니다. 모르기 때문에 ‘본인의 경제력에 맞춰서 그냥 집을 사라’고 말씀드립니다. 전세, 월세 가지 말고 일단 집을 사면은 한 10년 동안은 안정되게 사는 것들이거든요. 중간에 갈아탄다 하더라도. 근데 전세, 월세로 가게 되면 이게 계약 갱신 청구권을 쓴다 하더라도 2년에 한 번씩은 계속 고민을 해 줘야 되고. 그리고 또 보증금을 또 올려줘야 되는 부담이 있거든요. 그런 부분들이 있기 때문에 내 집 마련을 하시는데 너무 좋은 집보다는 지금 아까 말씀드렸잖아요. 원래 사람들은 아직도 강남구를 좋아하고 용산구를 좋아하지만 거기를 사지는 않거든요. 그거보다 한 단계 아래, 두 단계 아래 본인의 경제력에 맞춰서 살기 때문에 최근에 거래 건수들을 좀 보시면 좋겠어요. 아까 말씀드린 대로 강서구하고 노원구가 많잖아요. 거기는 정책자금 대출을 받게 되면 규제 지역임에도 불구하고 70%까지 대출이 나오기 때문에. 그런 지역에서 내 집 마련을 좀 시작하시면 좋겠다. 근데 그 지역도 부담스러우신 분들은 경기도 인천부터 시작하셔라. 대신 서울 출퇴근이 가능한 교통이 편리한 지역으로. 그렇게 좀 말씀을 드리고 싶고요.
정부에게는 다주택자 규제는 안 하셨으면 좋겠어요. 그건 아무 의미 없고 부작용이 훨씬 더 많거든요. 그보다는 차라리 자연스럽게 시장에 물건을 내놓는 정책들이라든지 그리고 지방 규제를 지금 하고 있거든요. 지방 규제만 풀려도 지방으로 수요가 좀 풀릴 것 같아요. 그러면 서울에 몰리고 있는 수요들도 좀 어느 정도는 완화시킬 수 있다. 그렇게 좀 제안드리고 싶습니다.

◆ 조태현 : 규제를 푸는 정도가 아니라 어떤 파격적인 혜택을 주는 것도 지방을 생각하면 고려해 볼 필요는 있는 것 같은데요. 지금 정부에서 계속 이야기 나온 것 중에 하나가 아니다 맞다 이렇게 얘기가 오가고 있어요. ‘보유세 인상’ 이거를 지방선거 끝나고 카드를 꺼내들 가능성이 있다라고 얘기가 나오는데 이거 효과 있습니까?

◇ 김학렬 : 일단 매년 7월 말에 세제 개편이 나오거든요. 이번에는 보유세를 워낙 작년부터 언급을 했기 때문에 보유세가 인상이 될 것 같아요. 근데 이제 부담스러운 것들은 은퇴하신 고가 1주택 가지신 분들은 이게 몇천만 원 정도 보유세가 나오다 보니까 그분들 중에는 일부 파실 분들이 있을 것 같아요. 그래서 대형 갖고 계신 분 중에는 중형이나 소형으로 다운사이징 하실 분들이 일부 있을 것 같은데, 이게 지난 정부에도 있었거든요. 문재인 정부 때도 있었고 노무현 대통령도 있었어요. 그러니까 첫해에만 나와요. 그다음부터는 또 묶입니다. 그러니까 아까 다주택자 압박을 하면 처음에 한 달 정도 반짝 나오다가 묶여있는 것처럼 항상 강화를 하면은 초반에 나오다가 또 묶이거든요. 익숙해지는 것이죠. 그리고 어떤 학습 효과가 있냐면은 보유세 1, 2년 내는 것보다 시세가 더 많이 올랐더라라고 하는 학습 효과가 있거든요. 그러면은 보유세를 한 1, 2년 내실 수 있는 분들은 안 팔 거예요.

◆ 조태현 : 부자들한테 유리할 수도 있겠네요.

◇ 김학렬 : 그러니까 결국은 현찰 많은 분들이 있죠? 소득이 있는 분들 있잖아요. 그런 분들은 안 팔 거고요. 당장 소득이 끊기신 분들만 팔 거거든요. 그럼 또 결국은 또 서민들의 자산이 또 줄어드는 거예요. 그러니까 어떤 정책을 하든지 간에 지금 규제 정책들은 서민들의 자산을 만들지 못하게 하거나 줄이는 방향으로만 작용을 하고 있습니다. 개인적으로 너무 안타까운 부분들이에요.

◆ 조태현 : 목적성은 분명히 알겠는데 항상 우리가 지금 두 차례 말씀하신 것처럼 경험을 해봤잖아요. 그 목적성대로 안 간다는 거. 하나만 더 짧게 여쭤볼게요. 아까 ‘되도록이면 그냥 집을 사셔라’ 말씀을 해 주셨는데 그럼 언제 사야 됩니까? 지금 같은 엄혹한 시기에.

◇ 김학렬 : 그러니까 타이밍이 중요한 것 같지는 않고요. ‘본인이 얼마나 준비가 되어 있는지’가 중요할 것 같습니다. 나는 뭐 코인 부자고 주식 부자로 수십억을 벌었어, 그럼 강남 가시면 되고요. 그 정도 능력이 안 되시는 분들은 서울 외곽이라도, 경기도 인천이라도 좀 준비된. 그러니까 대출을 많이 받으셔야 돼요. 정부에서는 대출 많이 받지 말라고 하시는데 저는 거꾸로 말씀드립니다. 감당할 수 있는 원리금 상환, 내 월급에서 가능한 금액 내에서 많이 받으셔갖고 경기도 인천부터 시작하셨으면 좋겠다. 그건 타이밍이 아니라 여러분들이 준비되셨을 때가 가장 좋은 내 집 마련 시점이다. 그렇게 좀 제안드리고 싶습니다.

◆ 조태현 : ‘감당할 수 있는 한에서 빠르게 마련을 하시는 게 맞다’라는 이야기까지 들어봤습니다. 지금까지 빠숑 김학렬 스마트튜브 부동산 조사 연구소장과 함께 했습니다. 오늘 말씀도 고맙습니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)