"전세 사느니.." '임대차 시장' 불안이 노도강 집값 밀어올린다

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 4월 14일 화요일
■ 대담 : ☎ 남혁우 부동산 연구원 (우리은행)

- 서울 외곽지역, 임대차 시장 불안이 가격 상승 원인
- 전월세 매물 부족한 지역 중심으로 임차인이 매수로 돌아서
- 5대은행 대출 조이니, 카카오 등 인터넷뱅크로? "DSR 전면시행으로 대출 제한되는 상황, 현재로선 유동성 이동 판단 어려워"
- 1주택자 전세대출 제한? 상생임대 등 세입자 퇴거자금 부족한 매도물량 출회 가능성
- 소유자가 기존 비거주 주택으로 귀소할 경우, 전월세 매물 부족 현상 심화될 가능성도
- 다주택자 매물 더 나올까? "
- 싸고 좋은 물건 나오는 시가는 이미 지났다, 다만, 저변은 만들어져
- 단기간 급매물 출회는 어려워
- 급매물 지켜봐라, 매수 고려해볼만..단, 꼭 '선매도 후매수' 원칙 지켜라

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 정부에서 부동산에 대한 압박을 계속 이어가고 있는데, 보통 조정장이라고 우리가 이야기할 때는 외곽 지역들 이런 데부터 빠지는 모습들이 있잖아요. 그런데 지금 외곽 지역들은 계속 신고가란 말이죠. 이거 어떤 상황입니까?

◇ 남혁우 : 일단 지금 현재 시장에서 중심 지역, 즉 ‘인기 지역’과 ‘외곽 지역’을 나눠볼 필요가 있는데요. 중심 지역 같은 경우는 아무래도 ‘7월 세제 개편안’ 그리고 ‘이란 전쟁 장기화에 따른 금리 인상 우려’와 같이 이런 ‘매수 심리에 영향을 주는 것들이 불확실성으로 작용’을 하고 있는 반면에. 외곽 지역 같은 경우 기저에는 ‘임대차 시장의 불안’이 일부 가격 상승 흐름의 원인으로 작용하고 있는데요. 특히 ‘전월세 매물이 부족한 지역들’ 중심의 경우에는 임차인 분들이 매수를 하고자 하는 움직임이 보이기도 합니다. 그리고 ‘15억 이하 아파트’ 같은 경우에는 대출이 여전히 최대 6억까지 가능합니다. 그래서 이로 인해서 중산층의 자금 융통이 상대적으로 원활한 편이고요. 최근에는 ‘9억 이하 주택’으로 수요가 하향 매수하는 움직임도 보이고 있는데요. ‘신생아 특례 보금자리론’이나 ‘디딤돌대출’ 같은 정책 대출 활용이 용이하기 때문에 실수요자들의 위주로 거래가 꾸준히 이루어지고 있습니다.

◆ 조태현 : 그러니까 어떻게 보면 ‘전월세난의 여파가 이어지고 있다’라고도 볼 수가 있겠는데요. 최근에 정부가 ‘가계부채 관리방안’을 발표하면서요. ‘가계 대출 증가율을 1.5% 수준으로 묶겠다’라고 발표를 했습니다. 10.15 대책에 이어서 계속적으로 대출 문턱은 높아지고 있는 건데, 이번 대책 어떻게 보고 계세요?

◇ 남혁우 : 아무래도 한마디로 ‘부동산 시장을 향한 강력한 다이어트 선언이다’라고 저는 볼 수 있을 것 같은데요. 가계부채라는 어찌 보면 몸집을 줄이기 위해서 가장 우선적으로 주택 시장으로 흘러가는 유동성을 아주 세밀하게 관리해야겠다라는 의지를 보여준 것으로 풀이됩니다. 특히 주택담보대출에 따로 별도의 가계부채 상향 목표치를 설정을 하고, 가계부채 증가의 핵심을 부동산 시장으로 판단함에 따라서. 어찌 보면 ‘부동산 시장을 정조준한 가계부채의 핀셋 관리’라고도 볼 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 이렇게 핀셋 관리하는 건 좋은데요, 문제는 또 ‘풍선 효과’가 있는 모습들이 감지가 되거든요? ‘5대 은행에서 대출 규제를 하니까 인터넷 은행 쪽으로 많이 가고 있다’라는 소식이 들리던데요. 이거 그냥 별로 의미 없고 사람 피곤하기만 하는 거 아닙니까?

◇ 남혁우 : 근데 일단 풍선 효과인지 아닌지는 조금 더 지켜볼 필요가 있을 것 같습니다. 왜냐하면 어쨌든 지금 현재 정부 정책의 기조 자체는 ‘전체 유동성 자체를 줄이는 것에 대한 지속성’이라고 볼 수 있거든요. 그런데 시장 상황에 따라서 전체 유동성은 줄어들 수도 있기 때문에, 향후에 7월에 세제 개편안의 보유세 인상이 얼마나 되는지. 그리고 금리가 다시 올라가는지에 따라서 유동성은 또 얼마든지 줄어들 수 있거든요. 그리고 현재 ‘DSR’이 전면 시행 중에 있습니다. 그러니까 굳이 5대 은행 대출이 규제되지 않는다고 해도 전면적으로 대출이 제한되고 있는 상황이기 때문에 유동성이 자유롭게 이동한다고 지금 현재 상황에서는 단정하기엔 조금 이른 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이거 봐야 될 것 같습니다. 아무튼 간에 대출 연장을 하지 못하다 보니까 다주택자들의 고민은 많아질 것 같은데요. 정부에서 원하는 거는 이런 다주택자 매물들이 여러 규제를 통해서 매물로 나오길 원하는 걸 거 아니에요? 효과가 있을 걸로 보세요?

◇ 남혁우 : 그런데 우선 다주택자 대출의 다수는 사실 30년 이상의 원리금 균등 분할 상환도 다수 있습니다. 그래서 시장의 매물 출회로 이어지는 다주택자의 물량은 사실적으로 임대사업자분들의 대출 만기 여부일 것 같은데요. 아무래도 임대사업자 매물까지도 매도 가능 물량으로 나올 수 있게 된다는 점에서 매도 물량 저변이 넓어졌고요. 이게 시장 안정화에 어느 정도 긍정적인 영향을 미친다 할 수는 있습니다. 그런데 다만 기존에 투기과열지구. 예를 들어 재건축 아파트 같은 경우는 ‘조합원 지위 양도가 제한’되기도 하고요. 또 기존 임대차 계약 갱신이나 연장건에 대해서는 ‘대출 만기 연장을 허가’해 주기 했거든요. 따라서 매물 출회를 일부 제한하는 그런 요인들이 상존하기 때문에, 단기간 매물 급증으로 이어지는 것까지는 조금 지켜볼 필요가 있습니다.

◆ 조태현 : 다주택자 규제에 이어서 ‘갭투자를 활용한 비거주 1주택자에 대해서도 전세대출 보증 제한 같은 대출 규제 강화’가 거론되고 있거든요? 요게 시장, 특히 전월세 임대차 시장에 미칠 영향 같은 것들. 이것도 궁금한데 어떻게 보세요?

◇ 남혁우 : 일단 단기간 급등했던 인기 지역들의 경우에서... 예를 들어서 상생 임대 비과세 요건을 갖춘, 근데 세입자 퇴거 자금 마련이 부족한 매도자 분들의 매도 물건은 시장에 출회될 가능성이 존재합니다. 그런데 다만 타 지역에 보유 중인 비거주 1주택을 매도한 다음에 내가 지금 실제 거주하고 있는 주택을 다시 매수할 수도 있잖아요? 이럴 경우에는 현재 중하위 지역 중심으로 수요가 이동하는 모습으로 나타날 수도 있거든요. 그러니까 그런데 임대차 시장을 살펴보면 매도하지 않고 월세로 거주를 선택하시는 분들이 증가할 수 있어요. 그래서 현재 ‘월세화 현상이 조금 더 가속화될 가능성’도 있고요. 현재 소유자들이 기존의 비거주일 주택으로 다시 귀소할 경우에는 새로 집을 구해야 하는 임차인들이 증가하잖아요? 따라서 현재 ‘전월세 매물 부족 현상’이 심화될 가능성도 있겠습니다.

◆ 조태현 : 그렇다면 지금 ‘전월세 난’도 현실이고요. 또 하나 살펴보자면 ‘서울의 아파트 공시가격이 가파르게 올랐다’는 점도 있어요. 요게 보유세라든지, 여러 가지 세금 측면에서 시장에 미칠 영향 이런 건 또 어떻게 보세요?

◇ 남혁우 : 그러니까 아무래도 다주택자들과 고가 주택 소유자들한테 어느 정도 심리적 압박으로 작용할 가능성이 있거든요. 왜냐하면 공시가격 현실화율이라고 하는 것은 작년과 동일하게 69%로 동결되었는데, 단순 공시가격 급등으로만 이렇게 크게 가격 반영이 됐단 말이에요? 그래서 매수자들 역시 이러한 것들이 향후에 세금 인상을 본격화할 경우에 얼마나 세금을 더 많이 내게 될지에 대한 불확실성으로 작용할 수 있고요. 이로 인해서 아무래도 가격 흐름이 중심 지역 같은 경우에는 가다 서다를 반복하는 일부 ‘박스권 정세’를 보일 가능성도 존재합니다.

◆ 조태현 : 그렇다면 전반적으로 봤을 때 이런 조치들이 결국에 정부의 예상대로 가려면 다주택자들의 매물이 늘어나야 하는 걸로 이어져야 하잖아요. 다주택자의 매물이 더 나올까요? 지금 현장에서는 ‘싸고 좋은 물건 이미 다 나왔다 이런 말도 들리거든요.

◇ 남혁우 : 일단은 단기간에 매물 출회가 한 번에 쏟아지는 시기는 지금 일부 지났다고 저는 보여지고요. 다만 향후에 지속적으로 그리고 간헐적으로 꾸준히 매물을 나올 수 있는 저변 환경을 만들어 놨다는 생각은 듭니다. 그래서 단기간에 급매물이 과도하게 포화될 상태일 정도로 출현하기는 힘들겠으나, 중장기적으로 꾸준히 가능한 급매물은 출현할 것으로 예상은 됩니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 조금 시장 상황이 혼란스럽다라는 생각도 드는데. 지금 ‘임대를 구하기 어려운 무주택자 분들’ 그리고 ‘갈아타기 고민하시는 분들’ 어떻게 대응하는 게 좋을까요?

◇ 남혁우 : ‘무주택자’분들 같은 경우에는 어쨌든 다주택자, 임대사업자 대출 만기 등으로 간헐적으로 나오는 급매물들을 지켜볼 필요가 있을 것 같고요. 매수를 희망하는 지역의 매물 흐름을 꾸준히 체크하시면서 가용 금액 범위 내에서 급매성 매물을 선별해서 매수하는 것은 고려해 볼직하다고 생각이 됩니다. 그런데 ‘갈아타기 구매’하시는 분들 같은 경우에는 주의하셨으면 하는 게, ‘꼭 가지고 계신 물건을 먼저 매도하고 갈아타실 집을 매수’하셨으면 좋겠거든요. 미국 이란 전쟁이나 7월 세제 개편안과 같은 굵직한 이벤트들이 아직도 남아 있기 때문에, 내가 살고 있는 집을 정확하게 매도하지 못한 상태에서 먼저 매수하실 경우에 낭패를 보실 수도 있습니다. 그래서 ‘선매수 후 매도 전략은 지양’하셨으면 좋겠습니다.

◆ 조태현 : 그런데 하나 궁금한 게, 지금 ‘전월세가 시장에는 완전히 씨가 말랐다’고 그러잖아요? 그런데 내가 원하는 지역에 전월세가 필요하신 분들은 분명히 있을 거란 말이죠. 이분들한테 조언을 해 주신다면은 어떻게 말씀해 주실래요?

◇ 남혁우 : 아무래도 가장 활용할 수 있는 거는 ‘계약 갱신 청구권’을 활용해 보셨으면 좋겠어요. 그리고 상황에 따라 다르겠습니다만 현재 구조적으로 세입자분들을 퇴거하는 자금의 대출이 보통은 1억 정도까지밖에 나오지 않기 때문에. 세입자 퇴거를 목적으로 임대인 분들이 임차 보증금을 지급하는 게 제한되실 수도 있거든요. 따라서 이러한 것들을 잘 협의하신다면 일부 계약 갱신을 하시는데 유리한 협상의 고지를 점유하실 수도 있다고 생각이 됩니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 오늘 화요일 <부자대세> 남혁우 우리은행 부동산연구원과 함께 부동산 시장 점검해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 남혁우 : 네, 감사합니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)