[스타트 경제] 양도세 중과 종료 D-1...사라진 전세·외곽은 불기둥

■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 김학렬 스마트튜브 부동산연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
내일은 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료일입니다. 이후 부동산 시장은 어떻게 움직일까요? 김학렬 스마트튜브 부동산연구소장과 함께이 내용 알아보도록 하겠습니다. 소장님, 어서 오십시오. 워낙 예민한 문제고요. 의견도 많이 엇갈리고 있어서 오늘은 철저하게 데이터 위주로 말씀을 드리고자 합니다. 일단 내일 다주택자 양도세 중과 한시 배제 조치. 이게 내일로 종료가 되잖아요. 뭐가 어떻게 바뀐다는 겁니까?

[김학렬]
그전까지는 일반과세를 했습니다. 양도 차익 금액에 따라서 6%에서 45% 정도로 양도세, 소득세를 부과했었는데 내일 이후부터는 2주택자 같은 경우는 주택을 양도할 때마다 20% 가산이 되고요. 그러니까 최고세율이 45%인데 20%를 보태게 되면 65%가 되는 것이고요. 3주택자부터는 30%를 가산해서 75%가 됩니다. 여기에 지방소득세까지 합치게 되면 82. 5%의 양도소득세가 부과되기 때문에 예를 들어서 10억에 산 아파트가 20억이 됐으면 10억의 차이가 있잖아요. 그러면 3주택자부터는 8억 5000만 원 세금을 내야 한다.

[앵커]
그러면 세금이 팔고 남은 금액에 82. 5%가 붙을 수 있다는 얘기잖아요. 굉장히 높은 세금을 물게 되는데 그렇기 때문에 매물이 많이 나올 것이다라는 게 정부의 기대였던 것 같아요. 실제로 매물이 많이 나오고 거래도 많이 됐습니까?

[김학렬]
3월달은 거래량이 많았고요. 지금 토지거래 허가 신청을 해야 하기 때문에 한 3주가 걸리거든요. 3월까지는 거래가 많이 된 것으로 보입니다. 그래서 통상적으로 5000~7000건 정도 거래되는 게 많은 편이었는데 3월, 4월달은 거의 1만 건 전후가 거래가 됐거든요. 평소보다 많은 매물이 있었고 저렴한 가격으로 거래가 된 것은 맞는 것 같습니다. 그런데 지금부터는 거래가 잠기고 있고 매물 숫자가 줄어들고 있다는 것도 팩트인 것 같습니다.

[앵커]
거래가 줄어들고 있다. 그렇다면 이게 시장에 어떤 영향을 미치고 있는지도 봐야 될 것 같은데요. 한국부동산원, 우리가 제일 쓰기 좋은 한국부동산원 통제로 말씀드리도록 하겠습니다. 어제 주간 아파트 가격 동향이 새로 나왔는데 눈에 띄는 변화는 없었습니까?

[김학렬]
강남은 아직까지 마이너스고요. 강남은 한 달 정도 계속 마이너스를 유지하고 있고요. 강남을 제외한 나머지 지역들은 다 플러스입니다. 왜 플러스라고 말씀을 드리냐면 서초구하고 송파구 그리고 과천, 용산구. 소위 말하는 서울 3개구, 경기도에서 제일 비싼 지역도 3~4월에는 마이너스였는데 정확히 매물이 줄고 거래가 다시 주춤해지면서 나머지 지역들은 상승거래가 되었고요. 가장 매물이 많이 증가했던 강남구에서만 지금 현재 마이너스가 유지되고 있습니다.

[앵커]
말씀하신 것처럼 한국부동산원 데이터를 쭉 정리해 보니 소위 말하는 상급지, 강남구, 이런 곳은 이재명 정부 출범 뒤에 10% 넘게 올랐다가 지금은 하락 반전, 또는 오름폭이 둔화되는 흐름은 분명히 나타났는데요. 문제는 강서구라든지 이런 곳들입니다. 올해 들어서 4%, 3%. 이렇게 소위 말하는 외곽 지역들이 굉장히 빠르게 오르고 있거든요. 그리고 신고가가 속출하고 있다, 이런 보도들도 전해지는데 이 배경은 뭐로 봐야 합니까?

[김학렬]
이건 정부나 대통령의 압박이 아니라 그동안 올라가지 않았던 것들이 시세에 반영되고 있다고 봐주시면 될 것 같습니다. 강남구가 지금 빠지고 있는 건 2년 내내 올랐습니다. 너무 큰 폭으로 많이 올랐던 것이죠. 그러니까 예를 들어서 국민주택 규모로 10~20억 정도 올랐거든요. 작년 1년 동안에. 그래서 지금은 쉬어가는 타이밍이고 여러 가지 규제 때문에 급매물이 나왔었는데 그외 지역들은 지난 2년 동안 거의 오르지 않았거든요. 심지어는 노도강 같은 지역들은 작년에 마이너스였으니까요. 그런 것들이 강남권과의 격차를 줄이는 과정이었다, 키맞추기 과정이었다고 볼 수 있고 그리고 지금 정책자금 대출이라든지 대출에 대한 규제가 15억 이하 구간에서는 좀 덜하거든요. 그 구간의 아파트가 가장 많이 몰려 있는 지역들이 지금 말씀하신 언급하신 지역이기 때문에 그 지역들은 이제서야 거래가 되고 있다고 봐주시면 될 것 같고 그 지역들은 아마 한동안 상승세가 지속되지 않을까 예측하고 있습니다.

[앵커]
이런 지역들은 대출도 나오는 거잖아요.

[김학렬]
그렇죠. 그러니까 규제지역 내에서는 최대 대출이 6억인데 6억을 다 받을 수 있는 지역입니다.

[앵커]
그렇기 때문에 지금 부동산 가격이 오른다고 말씀해 주셨는데 이렇게 15억 이하, 이런 매물들 가격이 오르는 영향을 보면 역시 임대차 시장도 영향을 미치지 않나라는 생각을 합니다. 전월세, 요즘 전세 구하기가 굉장히 어렵다는 소식 전해지고 있는데 KB부동산 통계를 보니까 200에 가까울수록 전세 매물이 없다는 뜻인데 서울 강북권이 189. 5까지 올랐고요. 서울 전체로는 181. 4까지 올랐습니다. 전세가 그냥 없어진 것 같아요.

[김학렬]
제가 25년 동안 통계 리서치를 하고 있는데요. 이거보다 입주물량이 더 적었을 때도 전세물량은 있었거든요. 전체 세대수의 10% 정도가 전세 매물, 월세 매물로 존재를 했었는데 지금은 10% 이 정도 수준이 아니라 1000세대든 3000세대 단지든 0개 아니면 1개입니다. 그러니까 정말 최악의 시즌을 맞이하고 있고요. 그런데 문제는 이것들이 개선될 여지가 없다고 하는 것인데 전세 매물이 없는 이유는 일단 기본적으로 토지거래허가구역 내에서는 한 건이 거래될 때마다 임차수요가 줄어드는 것이거든요. 다주택자를 규제하면 규제할수록 아마 임차 매물은 줄어들 것 같고요. 그리고 아까 말씀하신 상급지 같은 경우는 전세가랑 매매가랑 갭이 크기 때문에 임차인들이 매매를 할 수는 없습니다. 그런데 그들이 매매를 해야 하니까 하급지로 가는 것이고요. 하급지는 자체 수요도 있는데 상급지에서 내려온 수요가 추가됐기 때문에 매매까지도 이어지고 있습니다. 전세물량은 당연히 없고요. 그래서 하급지 같은 경우에는, 특히 경기도 이천까지 포함해서. 계속 전세도 올라가고 매매가도 올라가는 그런 시장이 전개될 것으로 보입니다.

[앵커]
그러니까 전세가 없다 보니까 비교적 아직은 가격이 저렴한 곳으로 가서 매매를 하고 있다, 이렇게 봐야 되는 겁니까?

[김학렬]
일단 전세로 찾아서 갔는데 그 지역도 전세가 없는 거예요. 그런데 강남권처럼 전세가랑 매매가 갭이 큰 지역들은 상상을 못하는데 하급지는 전세가랑 매매가랑 갭이 적거든요. 그러니까 대출을 받으면 매매로도 전환할 수 있기 때문에 어쩔 수 없이 강제 매수라고 하는데 전세가 없어서 매매를 선택하는 그런 악순환이 반복되고 있는 것이죠.

[앵커]
전세는 왜 갑자기 사라진 겁니까?

[김학렬]
지금 말씀드린 대로 일단 가장 중요한 문제는 토지거래허가구역이라는 제도 때문에 그렇고요. 또 하나는 신규 입주물량이 줄었습니다. 왜냐하면 신규 입주물량이 들어오게 되면 한 반 정도는 전세, 월세 매물로 나오는데 입주물량이 작년보다 절반이 줄었거든요. 그 상황에서 전세가 줄어들면서 다주택자 매물들이 자가로 전환되면서 임차 매물이 더 줄어든 것이죠.

[앵커]
말씀하신 것처럼 들어보면 결국 공급 문제가 많이 작용을 하고 있는 것 같은데요. 여기에서 끝나는 게 아니라 월세, 구하기도 어려운데 또 월세 가격도 엄청나게 오르고 있다, 이런 보도들이 많이 전해져요. KB부동산 서울 아파트 월세가격 지수를 보니까 102. 74까지 올라서 역대 최고치로 올랐다고 해요. 지금 월세 시장은 어떻게 봐야 됩니까?

[김학렬]
월세 시장은 원래 인기 있는 시장은 아니었었고요. 전세가 인기가 많았었는데 전세를 구하러 갔다가 전세가 없기 때문에 월세로 터닝되는 수요가 증가했기 때문에 최근에 월세가 올라간 것인데요. 월세 매물이 많지는 않습니다. 매물이 많지 않은 상황에서 수요가 급증하니까 올라갈 수밖에 없었고요. 그래서 실질적으로 2. 74%라고 하지만 시장에서는 50만 원, 100만 원, 200만 원 단위로 올라가고 있다고 봐주시면 되겠습니다. 그래서 세입자분들의 고민이 이 월세를 주고 계속 월세로 살 것이냐, 월세 금액이 올라가는데. 아니면 월세 어차피 낼 거 주담대 대출을 받아서 차라리 집을 사는 것이 낫지 않느냐라고 하는 갈림길에 서 있는 것이고요. 결국은 전세가 없어짐으로써 월세가 올라가고 월세가 올라가면서 이걸 차라리 사는 것이 낫지 않냐라는 고민들로 연결되는 겁니다. 그래서 자기가 살고 있는 지역은 못 사니까 하급지로 가거든요. 그래서 하급지의 매매가까지 같이 올라가는 악순환이 반복되고 있는 것이죠.

[앵커]
말씀하신 것처럼 악순환이 벌어지고 있는데요. 김용범 청와대 정책실장이 얘기한 것을 보도록 하겠습니다. 김용범 실장은 이런 말씀을 하셨어요. 서울 외곽지역의 가격상승세, 오르고 있다. 그런데 이건 실수요 매물이 많기 때문에 크게 걱정할 부분은 아니다라고 이야기를 했고 또 전월세가 없어지는 것에 대해서도 어떤 시대적인 변화의 흐름이다, 이런 식으로 설명을 했거든요. 동의하십니까?

[김학렬]
동의는 할 수 없고요. 왜냐하면 지금 다 강제매수거든요. 전세가 없기 때문에 월세를 가는 것이고 월세가 비싸기 때문에 매수를 하는 것입니다. 그리고 기존 다주택자들은 팔고 있고요. 1주택자들도 갈아타기가 쉽지 않은 상황이거든요. 지금은 무주택자들만 집을 살 수 있는 기간이기 때문에 무주택자 비율이 높아지는 것은 너무 당연한 겁니다. 1+1은 2다 이런 것과 똑같은 거거든요. 특이한 현상이 아니라 40대 이상, 그러니까 1주택자들 이상부터는 갈아타기가 힘들기 때문에, 대출이 줄어서. 그래서 지금은 어쩔 수 없이 30대들이 전세나 월세가 없어서 매매를 하고 있는 것들인데 이게 마치 정책의 순작용처럼 이야기한다고 하면 시장과는 완전히 괴리되는 인사이트를 갖고 계신 것이죠.

[앵커]
알겠습니다. 이건 걱정할 부분이 아니다라는 설명은 그렇게 납득은 많이 못 받을 것 같기는 합니다. 아무튼 지금 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 더해서 지방선거가 끝나면 세제개편도 이루어질 것이다라는 분석도 나오고 있어요. 아무래도 보유세 쪽으로 많이 시선이 쏠리고 있고 소위 말하는 장특공, 장기보유특별공제 폐지라든지 이런 것들도 가능성으로 거론되는데 어떤 방향으로 우리가 전망해볼 수 있을까요?

[김학렬]
현재 법안이 상정되어 있고요. 장기보유특별공제가 소유에 대한 공제 부분이 있고 거주에 대한 공제 부분이 있는데 단순히 거주하지 않고 소유만 했던 것, 비거주 주택에 대해서는 공제가 없애겠다고 하는 게 취지인 것 같고요. 그리고 거주한 사람들에 대해서는 혜택을 더 주겠다라고 하는 것들입니다. 문제가 되는 것들은 어떤 것들이냐면 비거주, 주택자라고 볼게요. 다주택자들은 장특공제가 없기 때문에 논의할 필요가 없고요. 비거주 1주택자들 같은 경우는 이 장특공제를 받기 위해서 아마 매물을 내놓을 것이다, 팔 것이다라고 하는 게 정부의 입장인데 입장을 바꿔놓고 생각해 보면 만약에 장특공제가 없어진다고 비거주 1주택자가 이 주택을 팔면 무주택자가 되는 거거든요. 그걸 선택할 가능성은 낮다고 보고 있고요. 차라리 지금 임차를 주고 있는 집에 다시 들어오려고 할 것 같다는 생각이 들어요. 그러면 또 어떤 문제가 생기냐면 임차 물건이 또 줍니다. 가뜩이나 임차 물건이 적은 상태에서 임차 물건이 주는 정책이 작동하고 있는 것들이거든요. 그래서 만약에 장특공제를 없애게 되면 아마 전월세 문제는 더 심각해질 것이다. 그렇게 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 보유세 같은 것들도 세입자들에게 전가될 가능성도 있으니까 세제는 조금 더 종합적으로 판단을 해 주면 좋겠고요. 이거 하나 살펴보도록 할까요? 증시가 지금 굉장히 불기둥을 보여주고 있는데요. 이렇게 해서 번 돈이 소비로 이어지는 게 아니라 부동산 쪽으로 흘러가고 있다는 보고서가 나왔거든요. 이건 한국은행의 보고서인데 우리가 여기서 어떤 점을 짚어봐야 될까요?

[김학렬]
저도 재미있게 본 리포터인데 선진국과 선진국이 아닌 국가들의 차이점이 주식으로 잘 되게 되면 선진국 같은 경우는 소비로 이어지는 경우가 대부분이거든요. 거기는 자가 아니면 임차로 딱 구분이 되어 있기 때문에 주거에 대한 문제가 한국처럼 심각하지는 않습니다. 역으로 말씀드리면 한국은 아직 부동산에 대한 불안감이 크다고 하는 부분들이 있고요. 또 하나는 외국 같은 경우는 주식에 대한 절대 신뢰가 있어서 계속 올라간다고 생각을 하는데 한국 같은 경우는 주식의 변동폭이 크다 보니까 보다 안전한 자산으로 자산을 옮기려고 하는 그런 노력이 있다고 보시면 될 것 같고 그래서 아직까지는 한국에서는 결국은 부동산, 그러니까 부동산이 조금 안전자산이라고 생각하는 것 같고요. 그래서 주택 문제의 안전. 자가든 아니면 임차든 안정되지 않으면 돈이 모이게 되었을 경우에 상급지 갈아타기라든지 내집 마련이다든지 한동안은 부동산으로 자금이 몰릴 수밖에 없다, 저는 그렇게 분석을 하고 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 여러 가지 측면에서 정부와 다른 말씀도 해 주셨는데 이런 부분도 종합적으로 고려할 필요는 있을 것 같고요. 왜 종합적으로 고려해야 되냐면 우리 같은 서민들에게 집 한 채를 마련한다는 건 일생일대 최대의 쇼핑을 하는 거잖아요. 지금 그렇다면 우리가 임대차 사는 분들, 지금 같이 전월세 구하기 어려운 상황에서는 어떤 선택을 하는 게 좋다고 생각을 하십니까?

[김학렬]
지금 너무 상급지들만 보고 있거든요. 조금 눈높이를 낮춰서 임차인분들 같은 경우에는 어차피 전세가 없어지게 되면 월세를 선택해야 되는데 그 월세 정도라고 하면 집을 사시는 게 맞을 것 같고요. 담보대출을 받아서. 특히 서울 출퇴권이 용이한 곳은. 대출 한도가 많이 나오기 때문에. 그래서 고민하지 마시고 내 집 마련을 서두르는 것이 어떠신가라고 제안드리고 싶고요. 그리고 지금 아까 말씀하신 것 중 하나가 뭐냐 하면 서울 평균 전세 가고객이 6억 정도거든요. 그러면 서울에서도 6억이면 집을 살 수 있어요. 하급지이기는 하지만 경기도에서는 웬만한 지역들은 살 수 있고 차라리 임차로 살 것 같으면 전세 매물이 없어지고 있기 때문에 내 집 마련 속도를 빠르게 하시는 게 낫지 않을까, 무주택자분들한테는 그렇게 권유하고 있습니다.

[앵커]
지금 부동산 시장, 전반적으로 시선은 하반기에 더 불안하다는 이런 시선이 많은 것 같습니다. 그렇다면 어떤 정책을 써야 이런 불안을 가라앉히고 내집 마련이 수월해지는 그런 시대를 만들 수 있을까요?

[김학렬]
1차적인 문제는 공급이 없기 때문에 이런 문제가 발생한 것들이거든요. 이번 이재명 정부의 잘못은 아니에요. 이전 정부에서 인허가나 착공을 늦게 했기 때문에 이런 건데. 그래서 빠르게 물량들을 공급할 필요가 있을 것 같고요. 특히 서울 같은 경우는 주변에 있는 신도시 개발과 더불어서 안에 있는 정비사업들을 빠르게 진행할 필요가 있습니다. 그래서 재건축, 재개발, 리모델링에 대한 혜택들을 줄 필요가 있을 것 같고, 공공기여나 기부하는 것들을 줄이고 정책적인 측면들을 간소화해 주게 되면 좀 빨리 될 것 같고요. 그리고 쓰잘 데 없는 규제 정책은 없애는 게 좋을 것 같고 제일 중요한 건 보금자리를 빨리 안착시키는 것들이거든요. 이렇게 하기 위해서는 아무래도 대출을 많이 해 주는 게 좋습니다. 아까 리포트에도 나오는데 현재 내집을 마련하려고 하는 무주택자들이 가장 바라는 것은 대출을 많이 해달라는 것들이거든요. 왜냐하면 일단 집을 사게 되면 10년 동안은 거주하거든요. 그러면 10년 동안 주택 문제가 해결이 된다고 보시면 되는 겁니다. 그래서 내집마련을 할 수 있도록 대출을 많이 해 주는 것들도 방법이 되지 않을까 생각을 합니다.

[앵커]
알겠습니다. 말씀하신 것처럼 무엇보다 지금은 공급에 대한 신호, 공급에 대한 실적을 나는 것이 중요한 시기가 아닌가 싶습니다. 지금까지 김학렬 스마트튜브 부동산연구소장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

YTN 이강문 (ikmoon@ytn.co.kr)