정부, 주택 공급 전방위 '총력전'...시장 반응은?

■ 진행 : 이하린 앵커, 이정섭 앵커
■ 출연 : 김규정 한국투자증권 부동산전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스ON] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 오늘 수도권 주택 공급 방안과 금융 지원 대책을 발표했습니다. 최대한 빠른 착공에 방점이 찍혔다는 평가인데요. 이 시간 김규정 한국투자증권 부동산전문위원과 자세히 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오십시오.

[앵커]
정부가 23만 호 공급 효과를 노리고 있다고 밝혔는데숫자가 크지만 가시화된 것은 2만 7000호인 것 같아요. 장소와 규모가 확정된 건요. 어떻게 보셨어요?

[김규정]
실제로 수도권에서 정부 출범 후 올해 1월에 발표했던 기존 공급 외에 23만 호 정도를 확대 공급하겠다는 숫자는 나왔지만 실제로 어떤 주택을 어디에 공급했는지 아직 확정된 부분이 없습니다. 그중에서 연내에 10만 호의 신규 택지를 공급하겠다는 부분이 별도로 언급이 됐는데 말씀하신 것처럼 그중에서 2만 7000호 정도, 3곳에 신규택지 공급하는 대책만 확실하게 이번에 발표가 된 상황입니다. 대상지역은 서울에서는 강서 쪽에 1000가구 정도 공급하는 소규모 물량밖에는 포함되지 않았고요. 나머지는 경기권에서 남양주와 경기 광주지역에 2만 5000가구 정도의 공급 물량이 발표된 상태입니다.

[앵커]
마른 수건을 짠다는 표현이 나오고 있는데 그린벨트 해제가 포함될지도 관심이었는데 일부 포함이 됐어요. 그런데 언급하신 것처럼 서울보다 서울 밖이 그린벨트가 더 많잖아요. 이 부분이 아무래도 수도권에 땅이 없다, 이런 방증이지 않을까요?

[김규정]
실제로 그러다 보니까 서울시에서도 그린벨트 해제 반대 뿐만 아니라 정비사업 쪽에 좀 더 주력해서 공급을 해야 된다는 주장을 하고 있는 것도 그 맥락이라고 볼 수 있는데요. 이번에 발표된 대상 지역에서 그린벨트는 남양주 와부읍 쪽에 공급된 2만 1000가구 정도가 그린벨트 지역이고요. 그동안 정부 대책 발표 전에 여러 가지 언급됐었던 강남권의 내곡, 세곡의 추가 공급, 송파 방이동 쪽이나 아니면 수서 역세권 같은 곳에 추가적으로 자투리 그린벨트 풀어야 한다, 이런 내용은 전혀 담기지 않았고 별도로 용산어린이공원처럼 서울시와 이견이 있다고 했던 이런 내용들도 전혀 담기지 않아서 사실은 발표를 들은 국민분들께서는 추가적으로 연내에 신규택지 발표하겠다고 예고가 된 7만 3000호 중에 서울과 수도권 쪽 근교에 그린벨트가 과연 포함될 것인가, 어디가 어떻게 담길 것인지에 더 촉각을 곤두세우고 있다고 볼 수 있습니다.

[앵커]
오늘 이재명 대통령이 이재명 정부는 집 못 지어서 미쳤나, 이런 소리 듣도록 공급대책을 강구하라, 이렇게 지시를 했고 결혼 페널티를 없애야 한다. 이 부분도 강조하고 있습니다. 그래서 대출 받을 때 대출 받을 수 있는 조건을 부부 합산 소득이 아니라 부부 중 한 명의 소득이 연 7000만 원 이하면 받을 수 있도록 하겠다. 이런 대책이 나왔는데요. 나머지 한 명이 3억, 4억을 벌더라도 대출받을 수 있다, 이렇게 봐야 하나요?

[김규정]
현재 발표된 내용만으로는 그렇게 해석이 되고 있습니다. 결혼 전에는 소득 기준 7000만 원 이하에 부합해서 보금자리론을 쓸 수 있었는데 결혼을 하면서 부부 합산 8500만 원 조건에서 초과되면서 못 쓰시게 된 분들을 위해서 페널티를 없앤다는 조건 하에 한 명만이라도 소득 조건에 부합하면 일단 대출을 받을 수 있게 하겠다고 내용이 포함된 건데요. 구체적으로 나머지 부부 한 명의 소득 수준이라든가 이런 부분에 대해서는 현재 언급이 정확하게 되어 있지 않아서 나머지 한 명이 상당 수준의 고소득자라도 디딤돌이라든가 보금자리론 대출이 되는 것인가 이런 부분에 대해서는 확인이 필요하다는 얘기들이 나오고 있습니다. 아무래도 이런 내용들은 정부가 추가적으로 보완해서 발표할 것으로 보여서 이번 발표에도 불구하고 소득 수준에 따라서 추가적으로 확인하실 부분은 남아 있는 것 같습니다.

[앵커]
향후에 추가되는 부분을 지켜봐야 되겠는데 금융지원 이야기를 이어가자면 민간 공급을 늘릴 수 있도록 금융지원의 유인책, 이주비 대출이나 PF 지원 같은 것들을 하겠다고 하는데 실제로 효과로 이어질지 어떻게 보십니까?

[김규정]
소규모 정비사업이라든가 아니면 민간 일반주택 공급이라든가 이런 데에 사업대출 포함해서 기존에 PF가 어려웠던 부분들에 재정 지원 규모를 늘리는 부분이기 때문에 사업자들의 자금조달 숨통은 트일 수 있습니다마는 여전히 사업성이 담보되지 않는 곳들의 PF 조달에 대해서는 위험성도 있고 조달을 한다고 해서 사업 공급이 원활하게 사업자들이 뛰어들겠느냐, 이런 내용들이 나오고 있어서 조금 더 구체적인 검토가 필요한 상황이고요. 다만 이주비 대출이나 잔금 대출처럼 이미 분양을 받았거나공급을 진행했는데 대출규제를 통해서 입주를 하지 못하게 되신 분들에 대해서는 그동안 문제 지적이 많았기 때문에 이런 부분들은 별도로 저희가 관리하고 있는 가계부채 총량과 별도로 공급을 계속해서 하는 것으로 이번에 내용이 담겼습니다.

[앵커]
신혼부부와 청년층을 위한 핀셋 대책도 나왔는데 현재의 월세 수준으로 4억 원 이하에 비아파트를 살 수 있게 하겠다. 이런 대책이 나왔거든요. 정확히 어떤 내용인가요? 비아파트라면 빌라 같은 걸 말할 텐데.

[김규정]
맞습니다. 청년에 대해서는 주택 구입 부분이라든가 반전세나 전세 대출에 대해서도 규모를 늘려주는 보완책들이 3종 핀셋으로 나온 상황인데 그중에서 말씀하신 내용은 청년미래보금자리론이라는 이름으로 기존의 보금자리론과 다르게 비아파트 부분에 대해서 대출을 2억 원까지 받아서 주택을 마련할 수 있도록 상품을 새로 신설하겠다는 내용인데요. 규모가 되는 대출상품이 신설되면서 청년들이 아파트 같은 고급 주택이나 비싼 주택으로 가기 전에 디딤돌 사다리로 쓸 수 있는 주택 마련에 지원할 수 있다는 해석이 있는 반면 아파트를 살 수 있는 보금자리론이라든가 기존 대출을 조금 더 열어줬으면 좋겠다는 니즈를 가지고 있던 청년들의 입장에서는 비아파트로 제한되는 부분에 대해서는 부족하다는 지적도 나오고 있는 실정입니다. 그래서 비아파트라든가 아파트 전반적으로 개인이 주택 유형이라든가 지역을 자유롭게 선택할 수 있는 주거의 자율 보장에 대해서는 금융상품의 한정적인 상품 유형 규정이라든가 이런 것들이 조금 더 검토돼야 된다는 지적도 나오고 있습니다.

[앵커]
4억 이하라고 규정이 되어 있잖아요. 조금 더 보태면 아파트 전세를 살 수 있는 그럴 수 있는 가격인 것 같은데 그렇다면 오히려 비아파트에서 매매를 해서 살아라, 이런 쪽으로 유도를 하는 것인데 아파트 수요로 돌리는 것인지 이런 정책일까요?

[김규정]
그렇게 볼 수 있습니다. 아파트 공급이 서울 수도권에서는 원활하지 않은 상황이고 정부가 이번에 공급대책으로 내놓은 택지조달 같은 경우에도 길게는 10년 이상 걸리는 사업들이기도 하기 때문에 좀 더 공급량이 빠르게 나올 수 있는 비아파트 쪽에서 수요를 분산하려는 의지도 갖고 있다고 볼 수 있고요. 아무리 미래소득이 있지만 청년층들이 너무 과도한 주택담보대출을쓰는 것에 대해서 여전히 경계하는 시선도 있는 것으로 분석을 할 수 있겠습니다.

[앵커]
정부가 다세대 다가구 건축 규제는 완화하기로 했다고 하더라고요. 이 부분은 서울시에서도 긍정적으로 보는 것 같은데요.

[김규정]
지금 아파트는 짓는 데만 3년 이상이 걸리는 상황이기 때문에 빨리 실질적인 주택을 공급할 수 있는 비아파트, 빌라나 연립 다세대, 오피스텔 같은 상품들을 조금 빠르게 중간책적으로 공급해야 한다는 얘기가 있는데 특히 다세대 다가구 같은 경우 건축면적을 여유롭게 늘린다든가 아니면 다세대의 층수를 4층까지 확대를 해 준다든가 혹은 일조나 층수 같은 것들의 기존 건축규제를 완화해서 사업성을 높임으로써 공급을 조달하겠다는 의지를 가지고 있고요. 아파트 공급까지 아무래도 시간이 걸리기 때문에 빨리 공급할 수 있는 비아파트 쪽에서의 공급 조달 방법으로써 제시가 된 것으로 볼 수 있습니다.

[앵커]
대출 이야기를 하는데 보금자리론이나 아까 말씀하신 것처럼 청년의 핀셋형 지원 같은 것4억 이하 비아파트 대출 같은 것들, 대출이 늘어날 수 있잖아요. 청년규제에 대한 부분 때문에 보폭을 맞추는 건지, 1.5% 총량 증가율을 3%로 올리는 내용이 새롭게 나왔더라고요.

[김규정]
이번에 무주택 신혼부부들이라든가 청년주택 마련에 대해서는 여러 가지 대출지원들을 확대하는 내용들이 담겼기 때문에 연초 종전에 가계부채 총량관리 수치보다는 2배 정도 여력이 늘어난 상황입니다. 이런 측면에서는 아무래도 자금 조달 대출이 필요하신 무주택자 입장에서는 반가운 소식이기도 하고요. 동시에 저희가 가계부채는 계속 관리가 요원한 상황에서 아무리 청년이나 무주택자 지원이지만 가계부채를 늘리고 이번에 또 PF보증 확대 같은 사업자금 조달 부분에 대해서도 유동성 확대 내용들이 담겼기 때문에 리스크 관리는 신중하게 좀 더 검토가 돼야 한다는 지적도 동시에 나오고 있습니다.

[앵커]
대출을 받기 힘들어서 대출 가능한 은행에 오픈런 한다, 웃지 못할 슬픈 현실도 있는데 해결책이 될 수 있을지 지켜보도록 하겠고요. 그리고 최근에 분양 취소된 물량들현금 부자들이 줍줍한다, 이런 이야기가 있었는데 미분양 아파트를 LH가 매입해서 공공 임대하는 방안이 나왔더라고요. 그러면 현금부자들의 줍줍은 없어지는 걸까요?

[김규정]
서울, 수도권의 주요 민간분양에서 잔여 물량이 나온다면 현재 발표 내용으로는 LH가 우선 매입을 해서 보편형 공공임대 같은 것으로 공급을 하겠다는 방안이 담겼기 때문에 종전보다는 상당히 물량이 축소되거나 사라질 가능성이 있는 것 같습니다. 지방이나 지역시장에서의 미분양은 여전히 우선순위 줍줍이나 이런 것들로 공급이 될 가능성이 있지만 인기가 높은 서울지역에서는 매입 임대 방식 보편형 임대 방식으로 풀린다면 과거처럼 줍줍을 통해서 청약 공급을 받으시기는 어려워지실 수도 있을 것 같습니다.

[앵커]
앞으로도 또 추가적인 대책들이 나올 것 같은데요. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산전문위원과 함께했습니다. 고맙습니다.

YTN 김경수 (kimgs85@ytn.co.kr)