"비거주 1주택은 투기인가?" 정부여당의 딜레마

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 8월 24일 월요일
■ 전화 : 고은이 한국경제신문 기자

- 정부여당 고위 당정협의, "1주택자 거주·비거주 구분 않기로"
- 부동산 세제개편안 적용시 시가 20억 이상 비거주 1주택자 종부세 4배 인상
- 세제개편안 27일 차관회의 거쳐 9월1일 국무회의 의결
- 이번주 김윤덕-오세훈 2차 회동, 용산공원 해법 나올까

아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 주말 사이에 쌓여 있던 경제 뉴스들 하나하나 살펴보겠습니다. 취재부터 뉴스까지 한 번에 전해드리는 경제 브리핑 시간이고요. 고은이 한국경제신문 기자와 함께하겠습니다. 기자님 나와 계십니까?

◇ 고은이 : 네, 안녕하세요.

◆ 조태현 : 네, 안녕하십니까? 어제 회사에 나와서 근무를 하고 있었는데 많은 분들이 여기에 관심을 가졌던 것 같아요. 고위 당정협의회 역시 부동산 세제 개편 때문이 아닐까 싶은데, 비거주 1주택자의 종부세 이거는 수정될 가능성이 대단히 커진 것 같아요.

◇ 고은이 : 네, 정부와 더불어민주당이 어제 고위 당정협의회에서 부동산 세제 개편안 관련 비거주 1주택자에 대한 거주 인정을 확대하는 방향에 공감대를 형성했습니다. 박성준 민주당 수석대변인은 당정 협의 후 브리핑에서 종부세의 경우 1주택자에 대해 거주·비거주 구분을 두지 않기로 정부에 강하게 요청했다면서, 거주·비거주 부분이 종부세도 있고 양도세 장기보유특별공제도 있는데 전반적인 걸 당에서 많이 이야기했고 정부도 귀 기울여 듣는 상황이라고 밝혔습니다. 현행법은 1세대 1주택자라면 그 집에 실제 거주하는지와 관계없이 종부세 기본 공제가 12억 원입니다. 그런데 정부안은 실거주하는 1주택자의 공제를 14억 원으로 늘리는 대신, 실거주하지 않는 1주택자의 공제는 9억 원으로 줄이는 내용을 발표했습니다. 같은 1주택자인데 실제 거주하느냐에 따라 기본 공제가 5억 원 차이 나는 겁니다. 다만 정부 안에서도 1주택자는 거주 여부와 관계없이 공시 가격이 14억 원을 넘어야 종부세 과세 대상이 됩니다. 정부가 시세로 환산한 약 20억 원 수준까지는 비거주 1주택자도 종부세가 부과되지 않는다는 뜻입니다. 민주당은 1주택자라면 거주·비거주 따지지 않고 종부세를 부과해야 한다는 입장을 정부에 전달했습니다. 김민석 민주당 대표는 당정협의 발언을 통해서 비거주 1주택자에 대해서는 현실의 다양한 부득이한 비거주 사유를 폭넓게 인정하면서 사각지대가 없어져야 한다고 했습니다. 또 종부세 개편에 대해서도 비거주 1주택자에 대한 종부세 기본공제를 조정하고 세 부담 상한을 늘리는 방향에 대해서 숙의가 필요하다고 했습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 여러 가지 측면에서 조정을 시사한 셈인데요. 집이 한 채인데도 본인이 직접 살지 못하는 경우가 있어요. 어떤 부분이 문제가 된 겁니까?

◇ 고은이 : 네, 직장 발령 때문에 다른 지역으로 옮기거나 자녀 교육이나 부모 돌봄 때문에 기존 집에는 세를 주고 다른 곳에서 전세로 사는 경우가 대표적입니다. 정부 안에도 예외는 두고 있는데요. 직장 변경이나 전근, 장기 치료, 고등학교나 대학교 취학, 부모 봉양 같은 사유는 거주 기간으로 일부 인정해 주기로 했습니다. 하지만 원칙적으로 해당 집에서 1년 이상 살아야 하고요. 다른 시·군으로 옮겨야 하고 인정 기간도 최대 3년으로 제한하는 구조라서 사각지대가 있다는 지적이 나왔습니다. 예를 들어서 같은 서울 안에서 생활권을 옮기거나 어린 자녀의 교육이나 돌봄 때문에 이사한 경우에는 예외로 인정받기 어려울 수 있습니다. 어제 당정은 이런 불가피한 비거주 사유의 인정 범위를 넓히는 데 공감대를 이뤘다는 얘기입니다. 양도세 얘기도 나왔는데요. 정부는 장기보유특별공제를 보유 기간보다 실제 거주 기간 중심으로 바꾸려고 합니다. 집주인들이 세 부담을 줄이려고 직접 입주하면 기존 세입자들이 밀려나거나 전세 매물이 줄어들 수 있습니다. 그래서 민주당 측에서는 이런 게 전월세 시장에 부정적인 영향을 주는지 살펴야 한다고 지적했습니다. 당정은 이 수정안을 논의하면서 마련할 계획입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 어떤 방법으로 어떤 방향으로 바뀌게 될지 이 부분은 조금 더 기다려 봐야 될 것 같은데 이거를 언제쯤 확인할 수 있을까요?

◇ 고은이 : 이번 주와 다음 주가 중요한 시점이 될 것 같은데요. 세제 개편안 입법 예고는 지난 20일에 끝났습니다. 정부는 이번 주 목요일인 27일 차관회의를 거쳐서 다음 달 1일 국무회의에서 정부안을 의결할 예정입니다. 이후 9월 3일 전에 정기 국회에 제출하는 일정입니다. 정부가 민주당 요구를 받아들여 비거주 1주택자에 대한 공제 축소를 없앨지, 아니면 예외만 넓히는 선에서 조정할지는 이 과정에서 구체화될 것 같습니다. 다만 여당이 말하는 거주·비거주 구분 폐지가 실제로 받아들여지더라도 기본 공제를 현행 12억 원으로 유지할지 14억 원으로 통일할지 같은 구체적인 금액은 아직 결정되지 않았습니다. 국회에 제출된 이후에도 상임위원회와 본회의 심사 과정에서 내용이 다시 바뀔 수 있기 때문에 현재 단계에서 세 부담이 확정됐다고 받아들이기는 이를 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 어쨌든 시장의 우려를 알고 반영하려고 한다는 점에서는 긍정적으로 볼 부분이 있는데요. 이렇게 땜질 처방만 반복할 문제는 아닌 것 같습니다. 원점에서 되돌아봐야 될 것 같은데 일단 서울의 주택 공급 문제도 계속 이슈가 되고 있어요. 용산공원을 놓고 국토교통부 그리고 서울시의 의견 차이가 좁혀지지 않고 있는데 이번 주에 다시 만난다고요?

◇ 고은이 : 네, 김윤덕 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장이 이번 주에 다시 만나서 서울 주택 공급 방안을 논의할 예정입니다. 두 사람은 지난 20일에 한 차례 만났는데 용산공원 본체 부지에 주택을 공급할 수 있는지를 놓고 입장 차이만 확인했습니다. 국토부는 공원 전체를 개발하겠다는 것이 아니라 이미 건물이 들어서 있거나 공원 기능이 훼손된 일부 부지를 활용해서 청년과 신혼부부 등을 위한 주택을 공급하자는 입장입니다. 반면 서울시는 그 부지 역시 앞으로 공원으로 조성하기로 한 공간이기 때문에 주택 부지로 바꾸는 데 동의할 수 없다고 맞서고 있습니다. 지난 토요일에는 민주당 서울시당 위원장인 김영배 의원도 오 시장과 오찬 회동을 했는데요. 김 의원에 따르면 오 시장은 용산공원은 1센티미터도 양보할 수 없다는 뜻을 밝히면서 기존 입장을 유지했다고 합니다. 결국 이번 주 회동의 핵심도 공원 본체를 건드릴지, 아니면 주변 부지나 다른 정비 사업에서 공급 물량을 확보할지가 될 전망입니다. 어제 당정 협의에서 이 용산공원 이슈도 논의가 됐는데요. 박성준 민주당 수석대변인은 어제 당정 협의 후에 용산 부지 활용 문제에 대해서 논의는 있었지만 아직 발표할 단계는 아니다, 이렇게 밝혔습니다. 용산공원 특별법이 오는 26일 본회의에서 처리될 가능성에 대한 질문엔 몇 가지 남아 있는 것 같고 원내에서 최종 이견이 있는 것 같다, 국토위와 원내 사안으로 지켜봐 달라, 이렇게 말하면서 아직 확정되지 않았다고 했습니다.

◆ 조태현 : 참 어떻게 보면 이게 정치적인 사안으로 부각이 되면서 조금 본질이랑 벗어나고 있는 그런 느낌도 드는데요. 일단은 용산공원 특별법 이것도 국회에서 논란이 되고 있습니다. 이게 국회에서 여당 쪽은 강행 처리하겠다 이런 입장도 내놓는 것 같은데 이게 통과가 되면 용산공원 안에 아파트를 지을 수 있게 되는 거예요?

◇ 고은이 : 네, 법안 내용이 곧바로 용산공원 본체에 아파트를 짓도록 허용하는 내용은 아닙니다. 이번 개정안의 핵심은 캠프 킴과 유엔사, 수송부 같은 용산공원 주변 부지에 적용되는 공원과 녹지 기준을 완화하는 내용입니다. 이들 부지는 원래부터 공원 본체와는 별도로 주거·상업시설이 들어설 수 있도록 계획됐던 곳입니다. 특히 캠프 킴은 용산공원과 왕복 8차선 도로를 사이에 두고 떨어져 있는데요. 이름이 용산공원 특별법이다 보니까 마치 공원 한가운데 집을 짓는 법안처럼 받아들여진 측면이 있습니다. 개정안이 통과되면 캠프 킴의 공급 계획을 기존 1,400가구에서 2,500가구로 확대할 수 있습니다. 그래서 이번 법안은 기존 개발 예정지의 공급량을 늘리는 내용입니다. 캠프 킴 같은 주변부지 활용과 공원의 단계적 조성에 관한 것이고요. 공원 본체에 집을 짓는 문제는 아직 별도 협의와 입법이 필요한 사안입니다.

◆ 조태현 : 그러니까 이 내용에 공원의 단계적인 조성이 들어 있다고 해서 공원 개발은 아니라는 뜻인 거죠?

◇ 고은이 : 네, 그렇습니다. 개정안에 용산공원을 단계적으로 조성할 수 있는 근거가 들어 있는 자체는 맞습니다. 미군기지 전체가 한꺼번에 반환되는 것이 아니기 때문에 먼저 반환된 부지부터 토양을 정화하고 순차적으로 공원을 조성하자는 취지입니다. 이 과정에서 일부에서는 오염된 토양을 부분적으로만 정화할 경우 환경 문제가 생길 수 있다는 우려를 제기하고 있습니다. 또 이런 단계적 개발이 향후 공원 본체의 용도 변경으로 이어지는 것 아니냐는 지적도 나오고 있는데요. 하지만 현행법은 공원 본체를 공원 외의 목적으로 사용하는 것을 엄격하게 제한하고 있습니다. 그래서 이번에 처리되는 개정안만으로는 공원 본체에 주택을 지을 수 있는 게 아닙니다. 실제로 공원 안에 주택을 공급하려면 그 부분을 허용하는 별도의 법 개정이 추가로 필요합니다. 다만 민주당이 개정안을 일방 처리하면서 이 논란의 빌미를 제공했다는 지적도 나오는데요. 당초 지난 4월 국회 국토 소위에서 여야는 용산구 의견을 수렴한 후에 개정안을 처리하기로 의견을 모았습니다. 하지만 민주당은 소위를 건너뛰고 개정안을 상임위 전체회의에 직상정해 처리했습니다. 국민의힘은 주택 공급 성과를 보여주기 위한 지방선거용 입법이라며 반발을 하면서 퇴장을 했었고요. 이때 여야가 합의 처리했더라면 지금처럼 용산공원 본체 부지 훼손 논란으로 번지지 않았을 것이라는 지적도 나오고 있습니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)