"종부세는 '서울시민세?' 2030년 서울 25개구 All 20억..결국 증세된 것"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 9월 7일 월요일
■ 출연 : 김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장 (유튜버 빠숑)

- 작년 폭등한 강남 vs 올 상반기 중위권 vs 지금은 대출과 세금 규제에서 자유로운 15억이하 하위권이 인기
- 최근 급등지역 공통점, 대출/출퇴근편리/정비사업 이슈
- 삼성전자 사내대출 여파..화성 동탄, 수원 광교 20억 돌파, 용인 수지, 분당 과천도 주목
- 구리 남양주 의정부 고양시 덕양구 김포 일부 부천, 인천 검단 등 10억 미만 아파트, 추석 이후 이런 지역들 10억으로 달려갈 것
- 구리, 별내, 다신신도시, 의정부역세권, 파주운정, 킨텍스, 삼송신도시 등 GTX 호재지역도 관심
- 이러다 서울 25개구 전지역 아파트 20억 돌파 가능성
- 강남서초만 냈던 종부세, 이제 서울시민세된다..결국 증세됐다
- 지금이라도 종부세 폐지해야..종부세 현실 반영 못해
- 서울 아파트 전세 갱신 10건 중 9건이 보증금 인상..평균 인상액 4,600만원
- 전월세, 하위권 지역은 폭등..강남서초는 조정 중 "서민층이 오히려 괴롭힘 당하는 중"
- 지방도 다주택 규제로 전월세 부족현상..대구, 미분양임에도 전세 폭등
- 전월세 상승에 외국 투자기업들 韓임대시장 투자처로 "웃픈 현실"
- 정부가, 전월세 공급할 수 있는 외국인 투자자들 데리고 왔나

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 자, 정부의 다주택자 규제 그리고 보유세 인상 같은 정책으로 요즘 강남 집값은 확실히 상승세가 둔화한 것 같기는 해요.

◇ 김학렬 : 강남은 지금 쉬어가는 타이밍이라고 보시면 될 것 같고요. 지난 2년 동안 많이 올랐어요. 특히 아까 말씀하신 대로 작년에 많이 올랐어요. 그러다 보니까 이 가격이 맞는지를 지켜보고 있는 과정이라고 보시면 될 것 같고, 상위권이 있고 중위권이 있고 하위권이 있는데 상위권 혼자 치고 나갔거든요. 중위권하고 격차가 너무 멀어진 거예요. 중위권이 따라 올라간다 하더라도 너무 많이 벌어져 있기 때문에 지금 상위권을 따라가기보다는 중위권 가격이 더 올라가지 않을까라는 기대가 있는 것 같아요.

◆ 조태현 : 일반적인 부동산 시장이 상위권이 올라가면은 나중에 정상화가 됐을 때 상위권이 내려오는 게 아니라 중위권이 그걸 따라가는 그런 흐름을 보여주죠.

◇ 김학렬 : '키 맞추기'라고 보통 하고 사이클이라고 하는데, 그래서 지금은 중위권들이 올 상반기 때 올랐고 그때 규제 정책이 나왔거든요. 그래서 지금 중위권도 관망세입니다. 이 가격이 또 많이 올랐기 때문에. 그래서 지금은 대출이 확실히 나오고 세금 규제에서 자유로운, 이 8·13 대책에서 세금 강화 대책이었기 때문에 15억 이하 구간에서 구간들, 경기도, 서울도 하급지. 경기도는 핵심지라고 하는데 중상급지 정도가 지금 가장 인기가 많다라고 보시면 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 지난주 데이터를 보니까요. 성북이 0.38%, 강북이 0.38%, 노원이 0.37%, 수원 영통이 0.65%, 성남 중원이 0.54% 이렇게 올랐거든요. 이런 데가 다 그런 데라고 봐야 되는 거예요?

◇ 김학렬 : 그렇죠. 대출을 받을 수 있고 실질적으로 규제를 똑같이 받습니다. 그런데 출퇴근이 편리한 입지 중에서는 아마 최하급지라고 보시면 될 것 같습니다. 왜냐하면 출퇴근이 멀어지게 되면 10억 원 이하로 확 떨어지거든요. 그래서 10억 원 전후의 마지막 적당한 입지라고 보시면 될 것 같고, 이 입지들의 공통점은 대출이 나오는 상태에서 자체 일자리가 많거나 출퇴근이 편리한 입지라고 보시면 될 것 같고, 또 하나는 정비 사업 이슈들이 다 있어요. 지금 구축이지만 지금 사두면은 신축으로 전환될 수 있는 미래 가치까지 고려를 하고 있어서 소비자들도 굉장히 똑똑해졌다라고 평가할 수 있죠.

◆ 조태현 : 그런데 저 이거 무서운 게 막 용인도 오르고 수원도 오르고 부천 원미까지 0.34% 오르고 막 이러거든요. 뭔가 오름폭이 더 확산하고 있는 그런 느낌이 들어요.

◇ 김학렬 : 원래 강남권은 금액이 크잖아요. 그 금액이 지금 서 있는데 그 금액이 옆으로 퍼지고 있다라고 보시면 될 것 같아요. 그래서 강남권에 이 유동성이 들어갔으면 그렇게 상승률이 높지는 않았을 텐데 금액 자체가 크니까. 금액 유동성이 있는데 이 유동성이 똑같은 유동성인데 하급지로 가다 보니까 상대적으로 비율이 높아 보이는 거죠. 똑같은 1억이라도 10억에서 1억이면 10%인데 여기는 5억에 1억이면 20%잖아요. 그런 의미라고 보시면 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 경기 남부 집값, 이런 부분은 어떻게 봐야 돼요? 지금 다산신도시의 집값이 급등하고 있다, 이런 소식도 들리던데요.

◇ 김학렬 : 네, 다산신도시는 경기 북부이기는 한데 규제 바로 옆 지역, 또 풍선 효과가 발생하는 지역이라고 보시면 될 것 같습니다. 두 가지가 겹쳤는데 하나는 규제 지역 옆에 풍선 효과 때문에 올라가는 지역들이 있고요. 비규제 지역, 지금 말씀하신 그 입지처럼요. 그리고 규제를 받고 있지만 양질의 15억 이하 구간 아파트가 많기 때문에, 생활권도 좋고 신축에 가까운 아파트들이 많아서 그쪽으로 실수요가 몰리고 있다고 보시면 될 것 같습니다. 최근에 삼성전자가 또 사내 대출 5억 원을 시작했잖아요. 1.5% 대출로. 그들이 선택하고 있는 입지들이 아마 실제 실거주 입지로서 인기가 많은 입지라고 보시면 되는데, 일단 동탄이 한 번 확 올랐다가 살짝 조정됐다가 다시 오르기 시작했거든요. 삼성전기·전자 효과라고 생각하고 있고, 그리고 동탄보다 살짝 상급 입지인 수원 영통구가 지금 많이 오르고 있고요. 수원 영통구 같은 경우는 광교가 20억이 넘었어요. 지금 3개 단지가 20억 원이 넘었는데, 그럼 20억이 되면 이런 고민들을 하거든요. '20억이면 서울 가야 되는 거 아니야?' 그런데 이분들은 지금 수원 영통과 동탄의 질 좋은 아파트를 선택하고 있거든요, 생활지이기 때문에. 어차피 실거주 목적이기 때문에 투자 목적이라고 하면 서울에 갈 수도 있겠지만, 내가 실거주를 하면서 살아야 되기 때문에 실거주하는 입장에서 제일 좋은 아파트를 선택하고 있는 추세로 보시면 됩니다.

◆ 조태현 : 살기도 좋고 출퇴근하기도 좋고 이런 느낌으로?

◇ 김학렬 : 그래서 이런 추세가 아마 용인 수지로 갈 것이고, 분당이나 과천은 이미 20억, 30억짜리 아파트가 있기 때문에 거기도 다시 한 번 활성화가 되고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다. 그러면 상대적으로 경기 북부가 싸 보이는 겁니다. 그래서 구리나 남양주, 의정부, 그다음에 고양시 덕양구, 부천, 김포 일부, 인천, 그다음에 검단구, 서해구까지는 아직까지는 10억 원이 안 되는 아파트가 많기 때문에 아마 오늘 이후부터, 추석 이후부터는 이 지역들이 10억 원을 향해서 다 달려갈 것으로 예상이 됩니다.

◆ 조태현 : 그러면 말씀하신 것처럼 지금 수원 영통이나 성남 중원, 성남 분당 같은 데는 정비 이슈, 그다음에 삼성전자 이슈 이런 것들이 겹쳐 있다고 볼 수가 있겠고요. 지금 부천이라든지 다른 곳까지 번져 나가고 있는 거, 하남, 광명, 안양 동안까지 번져 나가고 있는 거, 앞으로 더 번진다고 가정하면 우리는 어느 지역에 조금 관심을 가지면 투자라든지 실수요라든지 이런 측면이 좋을까요?

◇ 김학렬 : 굉장히 좋은 질문을 하셨고요. 사이클이라고 하는 게 있잖아요. 보통 사이클을 뒤따라가게 되면은 극단적으로 말하면 꼭지를 잡을 수도 있거든요. 그래서 항상 사이클이 순환매가 시작되기 전에 먼저 가 있는 전략이 필요할 텐데, 지금 말씀 제가 드린 것대로 그쪽으로 가게 되어 있거든요. 선점하는 전략들이 필요할 것 같습니다. 지금은 서울 하위권 지역과 경기도 상위권 지역이 움직이고 있기 때문에 이 바로 옆 부지들을 가시면 되는 것들이거든요. 비규제면 더 좋을 것이고, 규제 지역이라 하더라도 넘어올 여지가 있기 때문에, 예를 들어서 안양 동안구나 분당에 오게 되면 만안구도 올라갈 거거든요. 이런 지역들은 비규제지역이면서 확산의 영향을 분명히 받을 수 있는 새 아파트나 새 아파트가 될 입지가 있거든요. 이런 곳들, 그리고 지금 동탄이 또 많이 오르고 있습니다. 이번 주에 KB로 5등까지 올라왔는데 병점은 또 비규제란 말이죠. 그럼 병점으로 분명히 실수요가 퍼질 겁니다. 그런 지역들도 선점할 필요가 있는 것으로 보이고요. 그리고 일부 삼성전자 직원들이라고 하면은 아직까지 큰 움직임은 없지만 저는 평택의 고덕신도시라든지 지제역이라든지, 일단 본인의 직장 출퇴근 편리성이 가까운 지역부터 보시면 되겠다, 이렇게 경기 남부는 말씀을 드리고요. 서울 출퇴근하시는 분들은 경기 남부까지 가기는 힘들거든요. 그래서 경기 북부를 보통 추천을 드리는데, 아까 말씀드린 대로 규제 지역이지만 구리 괜찮고요, 8호선 라인이기 때문에. 그다음에 별내나 다산신도시도 지금 괜찮습니다. 그리고 1호선과 나중에 GTX-C가 들어올 수 있는 의정부 역세권도 너무 좋은 입지들이고요. 그리고 이미 GTX-A 호재가 있는 파주 운정이라든지 킨텍스라든지, 고양시 대곡역, 창릉역이 생길 수 있는 삼성신도시, 이런 지역들도 지금은 너무 좋은 입지라고 보시면 될 것 같고, 1호선, 7호선이 지나가는 부천의 역세권 부지들도 지금 들어가야 될 타이밍이라고 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 그게 실수요자, 투자자 모두에게 적용되는 이야기예요?

◇ 김학렬 : 그렇죠. 더군다나 또 비규제 지역들 같은 경우는 아직까지는 토지거래허가구역으로 묶이지 않았기 때문에 갭을 끼고 살 수 있습니다, 전세를 끼고. 그러면 종잣돈이 부족한 분들 같은 경우는 대출받는 것보다 전세를 끼고 샀다가 나중에 들어갈 수 있는 여유가 있거든요. 그래서 비규제 지역들은 그렇게 활용할 수 있죠.

◆ 조태현 : 투자자분들은 뭐 알아서 하실 테니까, 실수요자분들은 지금 말씀하신 걸 보면 교통 이슈를 조금 집중해서 봐야 될 것 같은데 맞습니까?

◇ 김학렬 : 그렇습니다. 왜냐하면 2021년도에 한번 전철을 밟았던 것들을 되풀이해 볼 필요가 있는데, 2021년도는 다 올랐었거든요. 다 오르는 것들을 따라 하는 건 전 반대입니다. 미리 먼저 가자고 말씀드렸잖아요. 2021년도는 필요 없는 규제, 풍선 효과 때문에 다 올라갔던 것들입니다. 그래서 2022년도, 2023년도에 빠지고 나서 회복이 안 되는 지역들이 굉장히 많거든요. 그런 것들을 선택하지 않기 위해서는 기본적으로 직주근접, 그리고 교통 편리성, 최소한의 이런 조건은 있어야지 내가 산 가격이 단기적인 고점이라 하더라도 다음 사이클에서는 올라갈 수가 있거든요. 제일 중요한 건 직주근접, 교통이 제일 중요하다고 생각을 합니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 아무리 실수요라고 그래도 집값 오르는 거 싫지는 않으니까, 그런 부분도 조금 참고를 하시면 좋겠고요. 이렇게 집값 오름세, 지금처럼 무시무시한 오름세가 계속되면은 2030년에는 일부 지역을 제외한 서울의 전 지역이 종부세를 내게 될 것이다, 국민의힘 신동욱 의원실에서 시뮬레이션해 본 결과인데요. 소장님도 이 결과에 동의하십니까?

◇ 김학렬 : 저도 굉장히 재미있게 봤던 분석이었는데, 일단 결론부터 말씀드리면 지금 3개 지역이 제외가 됐단 말이죠. 도봉구, 강북구, 금천구인데 서울은 지금 상승률 추세가… 아마 신동욱 의원님 같은 경우는 통계로 분석하신 거이기 때문에 거기까지라고 생각하는데, 지역이 문제가 아니라 아파트로 보셔야 되는 게 맞을 것 같고요. 만약에 도봉구나 강북구나 금천구에도 정비 사업 아파트, 새 아파트가 있으면은 20억이 넘어갈 거거든요. 이 기준은 뭐냐 하면은 시세로 20억 원이 넘어가는 아파트가 있겠느냐라고 하는 겁니다. 지금 구축으로는 안 되는데 만약에 그 지역들도 신축이 들어가게 되면요, 지금 그 22개 구뿐만 아니라 25개 구가 다 해당이 될 수 있는 부분이고요. 굳이 11%에 대한 시세 상승률을 곱하지 않아도 다른 조건만으로도 충분히 그렇게 될 수 있거든요. 11%라는 건 평균이기 때문에 훨씬 더 많이 올라가는 아파트, 100%가 올라가는 아파트도 나올 수 있는데, 그 기준은 좋은 입지의 새 아파트들이 될 가능성이 높기 때문에 지금 도봉구도 창동에서 만약에 주공 아파트 재건축되면 그 시세로 충분히 올라갈 수가 있을 것 같고요. 금천구도 지금 재개발되는 지역들이 있거든요. 마찬가지로 강북구는 원체 또 많고요. 그래서 실제 22개 구가 편입될 수 있는 것이 중요한 것이 아니라 저는 25개 구가 다 가능성이 있다라고 오히려 더 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 어느 지역인가가 중요한 게 아니라 그 지역 내에서 입지가 더 중요하다.

◇ 김학렬 : 그렇죠. 이것들을 경기도로 확산할 수도 있어요. 그럼 경기도 주요 입지 중에서 메인 일자리까지 30분 내로 출퇴근할 수 있는 입지에 새 아파트가 대규모로 들어온다, 그것도 20억 넘어갈 수 있거든요. 지금 최근에 수원 영통이라든지 분당에 들어갔던 이유가 그런 이유입니다. 신분당선 라인, 그리고 GTX-A 라인, 여기서 또 20억 대가 나왔기 때문에 이건 서울뿐만이 아니라 서울은 다 해당이 되고요, 경기도나 인천에서도 이 조건이면은 20억이 넘어가는 단지가 나올 수 있다는 거죠.

◆ 조태현 : 자, 그런데요. 이렇게 되면은 서울 시민들 가운데 상당수가 종부세를 내게 되는 거잖아요. 그런데 종부세라는 게 도입된 배경을 보면 다주택 하지 말라라는 개념이 더 강했던 거 아닙니까? 이게 괜찮은 거예요?

◇ 김학렬 : 다주택 개념보다는 시세가 올라가는 것들을 막은 것 같아요. 비싼 집들 사지 말라라는 의미였던 것 같고요. 그래서 종부세가 처음 나왔을 때는 강남 2구만 나왔었어요, 3구도 아니고. 그런데 지금 어찌 보면 문재인 정부 거치면서 종부세 대상 지역이 점점 확대되고 있거든요. 그러면 아마 신동욱 의원님 말씀대로 서울의 거의 대부분 지역과 경기도의 상급지가 해당될 텐데, 이거는 어떤 의미냐면은 만약에 종부세의 최초 취지대로 하려고 하면은 조건을 거론하는 게 맞죠. '서울의 상위 0.1%만 해당된다.' 이거는 증세의 결과이고 정책의 부작용일 뿐이지 종부세 역할하고는 상관이 없는 것 같습니다. 그냥 증세를 한 것들이고요, 경기도까지 가고 있잖아요. 그럼 이거는 서울 상위권만 잡겠다고 하는 취지하고는 무관하기 때문에 저는 지금이라도 종부세는 폐지하는 게 맞을 것 같고, 재산세로 편입해서 차라리 비과세 구간을 없애는 게 맞다고 생각합니다.

◆ 조태현 : 그래야 세제도 조금 간단해지고 명확해지지, 자꾸 이런 식으로 넓혀가는 거는 세법상으로도 썩 좋은 것 같지 않습니다.

◇ 김학렬 : 이걸 정말 강조드리고 싶은데, 이거는 시세가 올라가는 게 문제가 아니라 종부세 기준이 너무 낮다는 거예요. 현실을 반영하지 못하고 시세를 반영하지 못했다는 게 문제인 것이지, 확대되는 것들을 굳이 문제화할 필요는 없는 거라고 생각을 하고요.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이런 것들도 정책에 반영이 됐으면 좋겠습니다. 임대차 시장도 한번 보도록 하겠습니다. 서울의 아파트 전세 갱신 10건 가운데 9건이 보증금을 높였대요. 평균 인상액은 4,600만 원, 많이 높였네요. 그렇다면 이거는 소장님께서 계속 걱정했던 그런 모습들이 현실화가 되는 것 같은데요. 서울의 전세 지난주 보니까 성북이 0.38%, 강북이 0.38%, 노원 0.37%, 이런 것들을 보면 이거 굉장히 폭등세라고도 볼 수가 있거든요. 시장이 지금 어떻습니까?

◇ 김학렬 : 0.1%만 올라도 폭등이라고 보시면 돼요. 그런데 지금 말씀하신 지역들이 하위권 지역들이에요. 오히려 지금 강남구나 서초구는 조정이 되고 있거든요. 강남구, 서초구를 잡으려고, 거기를 규제하려고 만들었던 제도인데 강남, 서초만 놓고 보면 성공했다라고도 한시적으로는 말씀드릴 수 있는데, 우리가 정작 보호해야 될 서민층들은 오히려 괴롭힘을 당하고 있거든요.

◆ 조태현 : 강남, 서초 조정이 되는 게 성공이라고 보기는 어렵죠. 그건 그들만의 세상이라고 봐야 되는데.

◇ 김학렬 : 더 심각한 건 뭐냐 하면, 지금 뉴스에 나오지 않았지만 지방도 올라가고 있어요. 오늘 뉴스가 대구의 전세가 폭등하고 있다거든요. 대구는 지금도 미분양이 많아요. 똑같은 논리입니다. 결국은 전세, 월세 물량이 적은 거거든요. 그럼 전세, 월세 물량이 적은 이유는, 심지어는 대구 같은 경우는 준공 후 미분양이 많은데도 지금 집값 조정되고 있거든요. 그런데 중요한 거는 집값과 상관없잖아요, 세입자들은. 결국은 누군가 집을 사서 이들한테 전세나 월세로 공급해 줘야 되는데 공급해 줄 사람이 없는 거예요. 지방도 다주택 규제를 하다 보니까 이건 규제 지역, 비규제 지역 상관없이 다주택자가 없는 것들이거든요. 지금이라도 저는 임대 주택의 패러다임 변화가 필요할 것 같고, 전세, 월세를 정말 국가나 기업에서 공급을 원활히 해주기 전까지는 민간 임대 사업자들을 활용하는 게 맞는 거라고 생각하고 있고요. 그래서 결국은 정말 서울에 꼭 살아야 되는, 하급지에 살아야 되는 임차 세대들만 피해를 보고 있다, 그게 결론입니다.

◆ 조태현 : 우리 임대 시장 이렇게 불안하다 보니까 해외 투자자들이 우리나라 임대 시장 이런 데에 관심을 많이 가지고 있다라는 소식도 들려요. 자, 이런 상황 속에서 대체 정부의 정책, 어디에다가 초점을 맞춰야 됩니까?

◇ 김학렬 : 저도 이 기사를 보면서 웃픈 현실이라고 생각을 했어요. 지금 분명히 전세, 월세가 부족하다 보니까 정부에서는 전세, 월세를 공급할 수 있는 주체를 데리고 온 거예요, 외국에서. 물론 외국 기업뿐만 아니라 한국 기업들도 있습니다. 그런데 아파트라든지 아니면 다세대 빌라도 좋습니다. 전세를 기업이 제공하는 거랑 민간 임대업자랑 제공하는 거랑 다른가요? 결국은 민간 임대업자를 활용하면 되는데, 민간 임대업자는 바로 활용하면 되거든요.

◆ 조태현 : 외국에서도 월세는 다 민간 임대업자들이 제공하잖아요.

◇ 김학렬 : 그렇죠. 기업 임대업자들이 들어오려면 시간도 많이 걸리고 여기 또 지원도 해줘야 돼요. 세제 혜택도 줘야 되고. 그런데 민간 업자들은 세제 혜택만 조금 주게 되면 알아서 다 하거든요. 대출도 해주지 않아도 되고, 갭을 끼고 사면 되는 것들이니까. 그런데 굳이 시간도 많이 걸리고 비용도 정부 돈이 더 많이 들어가는 쪽으로 선택을 하고 있단 말이죠. 저는 이게 민간 임대 사업자를 활용하고 싶은데, 뭔가 정치적으로 불이익을 당할 것 같으니까 못하는 것 같다고 생각하고 있거든요. 그런데 경제학적으로, 가성비를 따져보면 민간 임대 사업자를 활용하는 게 훨씬 더 정부 입장에서도 이득이거든요. 그래서 이건 전향적인 정책의 방향성이 필요하지 않을까라는 생각이 들기도 합니다.

◆ 조태현 : 오늘은 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장과 함께 부동산의 세계 살펴보았습니다. 오늘 말씀도 고맙습니다.

◇ 김학렬 : 고맙습니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)