'무조건, 무조건이야~!' "1주택 부부공동명의, 무조건 하셔야 합니다"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 9월 15일 화요일
■ 출연 : 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원

- 16일부터 부부공공명의 1주택 과세 특례 신청 시작
- 1주택 단독명의자 14억원 기본공제
- 거주 부부공동명의 1주택자, 각각 9억원씩 공제..합상 18억원 기본공제
- 비거주 부부공동명의 1주택자, 각 6억원씩 총 12억원 기본공제
- 14억~18억 집값? 부부공동명의가 무조건 유리..18억 이상? 금액 및 연령, 보유기간에 따라 유불리 계산해야
- "무조건 부부공동명의 하세요! 절대 유리합니다"
- 부부공동명의, 합법적 절세 수단으로 알려지며 최근 급증
- 국세청, 부부공동명의 1주택 종부세 개별 안내..'이례적인 일'
- 국세청 전수조사 결과, 부부공동명의 1주택 특례 신청 유무에 따라 8천여명 혼동사례

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 국세청이 올해부터 부부 공동명의 1주택, 가장 유리한 종부세를 계산해서 알려주겠다고 했어요. 이런 거 보신 적 있습니까?

◇ 우병탁 : 직접 계산하고 비교해서 고지까지 해 주겠다고 한 것은 처음 있는 일이고요. 재밌는 건 이 이슈가 8월 3일 날 세제 개편안을 발표하면서 ‘거주하지 않는 집에 대한 종부세를 좀 더 세게 매기겠다’라고 하는 내용이 있었고, 그러면서 비거주와 동시에 공동명의인 1주택에 대해서는 거주하지 않을 때에는 공제액을 인당 기존보다 훨씬 낮은 4억 원으로 확 낮추기로 했거든요. 그러다 보니까 이거에 대한 반발이 되게 컸습니다. 비거주하고 있는 공동명의 1주택자는 거주하고 있지는 않긴 하지만 어쨌든 투기와는 상관없는 1주택자인데, 여기에 대해서 비거주라는 이유 때문에, 특히 공동명의라는 이유 때문에 많이 내게끔 한다고 하다 보니까 이것에 대한 반발이 굉장히 컸는데요. 아이러니한 것은 원래 공동명의인 경우에는 똑같은 집을 단독 명의로 갖고 계시는 분에 비해서 논리적으로는 종부세를 더 많이 내는 일이 원래는 없어야 됩니다. 왜냐하면 공동명의 1주택자는 만약에 단독 명의 방식으로 계산한 게 세금이 더 적다 그러면, 신청을 할 수가 있거든요. 단독 명의인 것처럼 계산을 해 주세요. 그래서 두 개를 비교해 보고 더 낮은 종부세를 내실 수가 있는데, 문제는 너무 복잡하지 않습니까? 납세자가 직접 도움을 얻어서 계산을 해본다고 하더라도 쉽지 않다 보니까 특례에 대한 신청을 하지 않으면 잘못 내는 경우가 있고요. 또 이렇게 신청을 했다가, 이 금액이 주택의 가격에 따라서 계속 바뀌거든요.

◆ 조태현 : 유불리가 바뀌니까….

◇ 우병탁 : 그러면 다시 취소를 해야 되는데, 취소를 하지 않으면 역시 본인에게 더 유리한 세금을 내지 못하고 더 많은 세금을 내는 경우들도 있기 때문에, 국세청에서는 이 부분을 고려해서 직접 그 두 개를 비교한 금액을 계산해서 고지를 해 주겠다고 직접 밝힌 상황입니다.

◆ 조태현 : 아무튼 세법 이런 거 보시면 지금 세법의 현장 일선에 계시잖아요. 우리나라 세법이 다른 나라와 비교하면 어떻습니까?

◇ 우병탁 : 저도 해외 사례들을 아주 구체적으로 알고 있는 것은 아니기는 합니다만, 세금이 아주 여러 종류가 있지만 특히 부동산과 관련된 세제 쪽이 상대적으로 다른 여타의 국가들에 비해서 복잡한 것은 사실이고요. 우리나라의 경우 주택 가격이 아시는 것처럼 단기간에 급격하게 상승하는 문제들이 지속적으로 있어왔기 때문에 그것을 규제하기 위한 측면에서 그렇게 된 영향도 있습니다.

◆ 조태현 : 처음부터 원점에서 봐야 되지 않을까 싶습니다. 말씀해 주신 내용을 들어보면 많은 사람들이 정말 부부 공동 1주택에 있어서 헷갈려 하는 경우가 많은 것 같아요. 실제로 특례 신청 판단 잘못해서 세금을 더 낸 경우들이 분명히 있나 보죠?

◇ 우병탁 : 네, 제가 상담할 때도 가끔 뵙는 경우가 있고요. 그리고 실제로는 그렇게 안다고 하더라도 날짜를 놓쳐서 신청을 못 하시는 경우들도 있었습니다. 국세청장께서 밝히신 내용에 따르면, 그러니까 실제로 전수조사를 다 한 거죠. 이거 자체가 이례적인 일이었는데, 특례를 신청하는 게 더 유리한데 신청하지 않은 사람이 5,700명이라고 말씀을 하셨고요. 그다음에 특례를 신청했는데 알고 봤더니 그냥 특례를 신청하지 않고 다시 취소해 달라, 공동명의 각자 내겠다고 하는 게 더 유리한 사람이 약 2,900명 정도. 국세청의 판단에 따르면 그렇게 있었다고 합니다.

◆ 조태현 : 그렇게 많은 수는 아니다라는 생각이 들기도 하는데요. 어찌 됐건 세무 행정 측면에서는 다소 이례적이고 이상한 측면이 있는 것도 분명히 있는 것 같습니다. 매년 9월 16일부터 30일까지 부부 공동명의 1주택 과세 특례 신청이니까, 그러면 올해는 당장 내일부터네요. 일단 부부가 집 한 채를 공동명의로 갖고 있으면 종부세를 내는 방법은 각자 내거나 아니면 한 명을 1주택자로 정해서 특례를 받는 건데, 각각 공제가 어떻게 달라집니까?

◇ 우병탁 : 우선 이번에 세제 개편안을 반영해서 말씀을 드리면 거주할 때와 거주하지 않을 때로 나눠지게 되는데요. 거주를 하고 있는 1주택자이실 경우에 단독 명의자는 14억 원을 공제하고요. 남은 금액에 대해서 종부세가 과세됩니다. 부부 공동명의의 경우에는 각각 9억 원씩 공제를 해서 18억 원을 제외하고 과세가 되고요. 거주하지 않을 때에는 단독 명의이신 경우에는 약 9억 원을 차감해 주고, 공동명의일 때는 이게 당초 4억 원씩이었다가 각각 2억 원씩을 늘려서 6억 원씩 공제해 12억 원을 넘는 부분에 대해서 종부세가 과세됩니다.

◆ 조태현 : 세법 개정안 이후로 바뀐 거예요, 안 바뀐 거예요?

◇ 우병탁 : 수정된 안이 정부안으로 국회에 상정이 되어 있고, 국회 통과까지는 또 지켜봐야 됩니다.

◆ 조태현 : 그러면 또 이것도 달라질 가능성이 있는 거네요. 예년에 비해서 복잡한 거예요, 아니면 조금 직관적이게 된 겁니까?

◇ 우병탁 : '비거주'라고 하는 다른 요소가 들어왔다는 점에서 이전보다 훨씬 더 복잡해졌다고 볼 수 있습니다. 납세자 입장에서도 셈법이 복잡해진 것이죠.

◆ 조태현 : 비거주 1주택자, 정부에서 계속적으로 이야기하는 부분인데, 잘 모르겠습니다. 이번에 개각 인사들도 비거주 1주택자가 있죠. 저희 제작진이 종부세에 해당 없다고 앵커가 너무 관심이 없는 거 아니냐고 물어보시는데, 관심이 없다기보다는 세법이 너무 어려워가지고 혼란스러운 상태예요. 또 청취자 한 분께서 "저희는 남편 앞으로 아파트가 있고, 딸 앞에 한 채가 있고, 딸은 일 때문에 해외에 있습니다. 결혼했고요. 이것도 2주택에 들어가나요?"라고 물어보시는데, 이거 맞습니까?

◇ 우병탁 : 네, 이처럼 결혼을 하신 경우에 주소를 일시적으로 부모님에게 두시는 경우들도 있는데, 이런 경우 분명하게 다른 세대라고 보시면 됩니다. 세대를 구분하는 가장 결정적인 기준은 지방세와 국세가 조금 다르기는 하지만 기본적으로는 '독립된 생계를 달리 유지하고 있느냐'이기 때문에, 결혼해서 해외 파견 나가 계시는 상황이라고 한다면 각각 다른 세대, 별도 세대입니다.

◆ 조태현 : 이게 합쳐져서 재산세가 더 나왔다고 말씀하셔가지고….

◇ 우병탁 : 오해가 있으신 것 같습니다. 재산세는 합쳐도 더 나오지는 않습니다. 종부세는 합쳐지면 많이 나오는데, 재산세는 물건별 과세이기 때문에 더 나올 리는 없습니다. 가격이 많이 올라서 그렇습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 혹시 방송 들으시다가 궁금한 점 있으시면 저희에게 문자 주시거나 유튜브 댓글창에 올려주시면 즉석에서 여쭤보는 시간도 가져보도록 하겠습니다. 부부가 각자 내는 게 특례 신청 때보다 무조건 유리한 구간도 있다, 이거는 무슨 말입니까?

◇ 우병탁 : 가장 쉬운 구조만 말씀을 드리면, 집값이 공시가격 기준으로 14억 원을 넘고 18억 원은 넘지 않는 경우에는 공동명의로 하게 되면, 단독 명의일 때는 14억 원을 넘으니까 종부세를 조금이라도 내야 되는데 공동명의일 때는 말씀드린 것처럼 실거주한다고 하실 때 각각 9억 원씩을 빼주니까 18억 원이 넘지 않게 되기 때문에 거꾸로 14억 원이 넘음에도 불구하고 공동명의 때는 종부세를 내지 않아도 됩니다. 그래서 이 해당되는 구간에서는 공동명의가 무조건적으로 유리할 수밖에는 없는 거고요. 18억 원을 넘어가게 되면 이때는 금액에 따라서 유불리가 달라지게 됩니다. 그리고 금액뿐만 아니라 나이가 몇 살이신지, 그다음에 그 집을 얼마나 오랫동안 보유하고 계셨고, 이번 개편안에서는 거주 중심으로 바뀌니까 거주를 얼마나 오랫동안 하고 계셨는지에 따라서… 고령이시고, 보유와 거주 기간이 길었던 분들의 경우에는 단독 명의 방식으로 계산을 하시는 게 더 유리해지는 경우들도 나이에 따라서는 있습니다.

◆ 조태현 : 금액으로 딱 찍어서 말씀해 주시면 어느 정도 이하는 그냥 공동명의로 특례 신청을 해라.

◇ 우병탁 : 이게 일괄적이지 않습니다. 나이와 그다음에 보유, 거주에 따라서 각각 공제율, 세액 공제율이 달라지기 때문에 그 지점이 만나는 것이 집값 자체하고 딱 정확하게 매칭되지는 않습니다.

◆ 조태현 : 그렇다면 고령이고, 오래 거주했다면 부부가 각자 하는 게 더 유리하다는 얘기예요? 어떻게 되는 거예요?

◇ 우병탁 : 기본적으로는 항상 공동명의가 유리할 수밖에는 없는 구조입니다.

◆ 조태현 : 원칙적으로 그렇다는 거잖아요.

◇ 우병탁 : 특례로 신청을 할 수도 있고, 그다음에 그렇게 하다가 다시 세액 공제가 더 유리해지게 되면 그걸 취소해서 단독 명의 방식으로 특례를 신청할 수도 있고. 이걸 왔다 갔다 할 수 있기 때문에 그렇습니다.

◆ 조태현 : 젊고 거주 기간이 짧으면 한 사람한테 몰아주는 게 더 유리한 거예요, 반대일 수도 있는 거예요?

◇ 우병탁 : 공동명의가 일반적으로 더 유리하죠, 공제 금액을 각각 받을 수 있으니까. 특히 실거주일 때 더 그렇습니다.

◆ 조태현 : 일단 그러면 대체적으로 어느 경우에나 공동명의로 하는 게 유리하긴 유리하다고 기본적으로 이해하면 되겠네요.

◇ 우병탁 : 정확히 맞습니다. 대신에 지금 이야기하고 있는 게 종부세만이다 보니까, 이 유불리가 금액에 따라서, 나이에 따라서 달라질 수 있다고 말씀을 드리지만…. 또 언젠가는 파시게 될 수도 있지 않습니까? 양도하게 되면 양도세에서도 공동명의가 훨씬 더 유리하기 때문에 그거는 비교할 필요가 없습니다. 그러니까 그것까지 생각하시면 공동명의가 훨씬 더 유리하다, 이렇게 보시면 됩니다.

◆ 조태현 : 부부 공동명의, 대체로 더 유리하다고 하는데, 그래서 이게 또 절세 수단으로 많이 활용이 되고 있나 봐요.

◇ 우병탁 : 예전에 저희 아버지 세대들 같은 경우에는 보통 맞벌이보다는 아버님 외벌이이신 경우가 많았고, 자금 출처가 다 아버님 쪽으로 있다 보니까 그 이슈 때문에 집을 사더라도 아버님 명의로 하시는 경우들이 굉장히 많았었는데요. 이것이 공동명의가 종부세든 혹은 양도세든 일반적으로 더 유리한 경우가 많다는 것들이 생기게 되고, 또 맞벌이도 늘어나게 되면서 부부의 경우에는 공동명의로 취득하시는 경우들이 훨씬 더 많아졌습니다. 합법적인 절세 방법인 거죠.

◆ 조태현 : 합법적으로. 그런데 또 한 분, "공동명의라, 부부 사이가 좋아야지 유리하겠다."라고 말씀을 해주시는데, 이게 부부 사이에 문제가 생기거나 이혼을 하게 되거나 그러면 혜택을 못 받는 거잖아요.

◇ 우병탁 : 이혼을 하시고 세대를 나누게 되면 그렇죠. 그 경우에도 집을 정리하시기 전에, 물론 그런 일이 일단 없으셔야 되겠지만…. 이혼을 하시게 되면 특례를 신청을 못 하게 되죠. 그런데 소유권 자체는 여전히 반씩 나눠서 갖고 있게 되니까, 역시 공제를 각각 받을 수 있다는 점에서는 공동명의로 해두시는 게 나중에도 유리하기는 합니다.

◆ 조태현 : 아까 14억에서 18억까지는 부부 공동명의가 무조건 유리하다고 하셨으니까, 요즘 서울 집값을 봤을 때는 일단은 많은 분들이 강남보다는 중저가 이런 데를 보실 테니까요. 요즘에 하시는 분들은 일단 부부 공동명의를 무조건 고려하는 게 좋긴 하겠네요?

◇ 우병탁 : 네, 무조건입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 정부가 직접 종부세 시뮬레이션도 돌려봤대요. 공시가격 15억 원, 시세 22억 원. 공시가격 20억 원, 시세 29억 원. 공시가격 30억 원, 시세 43억 원. 이렇게 보면 종부세가 얼마나 변하는 겁니까?

◇ 우병탁 : 해당 계산 기준으로 보면 15억 원일 때 69만 1천 원 내던 것이 80만 6천 원 정도로 늘어나고, 그다음에 20억 원일 때는 227만 5천 원에서 277만 4천 원으로, 그리고 공시가격 30억 원일 때에는 774만 7천 원에서 내년에는 1,203만 원까지 429만 원 정도가 더 늘어나는 것으로 나오고 있습니다.

◆ 조태현 : 차이가 꽤 크네요.

◇ 우병탁 : 더 비싼 집으로 갈수록 늘어나는 폭이 커지는 거죠.

◆ 조태현 : 이거는 과세의 기준에 따라서 변하는 거기 때문에…. 자, 그런데 저희가 계속 하는 이야기 중에 하나가 비거주 1주택이란 말이죠. 정부에서는 어찌 됐건 실거주주의를 굉장히 강조를 하고 있는데요. 최근에 보면 이형일 부총리부터 여기에 딱 매치가 되더라고요. 본인이 17년 보유를 했는데 4개월 실거주… 이렇게 됐기 때문에 논란이 커지는 건데요. 정상적인 사람들까지 문제 있는 사람으로 만드는 정책 기조 아니냐, 이런 비판의 목소리도 커지고 있거든요. 혹시 이 비거주 1주택 과세, 이거 변할 수 있다는 어떤 흐름 같은 것들이 잡히는 게 있습니까?

◇ 우병탁 : 현재까지의 기조로 보면 두고 봐야 되겠지만, 말씀하셨던 그런 형태보다는 논리적으로 보면 이형일 부총리의 경우에도 비거주자이신 상황이신 거죠. 그러면 종부세를 거주자인 경우보다 개편안에 따라서 더 세게 내는 식이 바람직해 보이고요. 당연히 그렇게 가는 게 맞을 것 같고, 다만 이 이슈로 인해서 비거주인 1주택을 투기라고 단정 지을 수 있는지에 대한 논의는 조금 더 커질 것이라고 보이고요. 아직 해당되는 내용이 국회를 완전히 통과한 것은 아니기 때문에, 국회에서 논의를 하는 과정 중에서 이 부분들이 반영될 여지는 충분히 있기는 합니다.

◆ 조태현 : 그런데 국회에서 논의하는 과정에서 또 바뀌면, 사람들이 느끼기에는 세법이 너무 계속 바뀐다, 이런 인식을 갖게 되지 않을까요?

◇ 우병탁 : 네, 맞습니다. 다만 세법이 한 번 국회를 통과하고 나서 법 자체가 바뀐 것을 다시 바꾸는 것과는 다르게, 지금 정부든 아니면 국회의원 입법이든 의원 입법이든 '어떤 안을 어떻게 하겠습니다'라고 입법 예고를 하고, 그다음에 그 내용이 지금처럼 국민들이 생각할 때 적절하지 않은 부분이 있다는 의견 수렴을 거치게 됩니다. 법이 통과되기 전에 사전적으로 개정이 되는 작업은 우리 법이 정한 원래의 순서에 의한 것이기 때문에 법 자체를 바꿨다가 또 바꾸는 것이 아니라, 바꾸기 전에 미리 숙의하는 과정들은 굉장히 바람직한 측면이 있다고 볼 수는 있겠습니다.

◆ 조태현 : 그렇다면 위원님 보시기에 일단은 수정안까지 나왔잖아요, 이번에. 국회 논의 과정에서 이 부분은 확실히 고쳤으면 좋겠다, 그래야지 실수요자들한테 훨씬 더 좋은 방향으로 이끌 수 있을 것 같다고 생각하시는 그런 부분이 있을까요?

◇ 우병탁 : 너무 여러 가지이기는 합니다만…. 아까 잠깐 말씀하셨던 공시가격의 현실화율, 즉 시세가 올라가면 공시가격도 당연히 쫓아서 올라가야 되기는 합니다. 그런데 이게 괴리가 많이 있는 상태이고요. 이 괴리는 생각해 보면 지난 한 20, 30년간에 걸쳐서 오랫동안 쌓여온 괴리거든요. 이 괴리를 직전에 너무 급격하게 현 시세에 맞추겠다고 하다 보니까 거기서 반발이 생겼던 거고요. 종부세의 경우에도 똑같은 논리적 구조를 가지고 있습니다. 더 비싼 집을 더 많이 갖고 있는 사람이라면 종부세를 당연히 더 많이 내야죠. 그게 우리 국민적 정서에도 맞을 거고요. 다만 여태까지 많이 괴리되어 왔었던 것을 한 번에 맞추려고 하다 보니까 거기에서 반발이 생기는 겁니다. 그러면 정부가 당초에 옳다고 생각했던 부분이 있다고 하더라도 더 시간을 두고서 단계적으로 올리는 게…. 한참 뒤에는 완전히 정상화됩니다. 그런데 그때까지는 조금, 그전에 정리를 하실 수 있도록 시간을 드리겠다고 하는 형태로 완만하게 가는 것이 국민적인 동의를 얻어가면서 갈 수 있는 가장 바람직한 방법 같습니다.

◆ 조태현 : 너무 레디컬했다, 알겠습니다. 끝으로 부부 공동명의의 경우에는 종부세는 무조건 유리하지만 양도세나 증여세 측면에서는 따져봐야 한다고 말씀을 해주셨는데요. 사례를 들어서 쉽게 조언을 해주신다면 어떻게 말씀해 주시겠습니까?

◇ 우병탁 : 예를 들어서 양도세 같은 경우에는 우리가 소득세의 세율은 대부분 다 알고 있습니다. 근로소득이든 사업소득을 하시는 분이든 6%에서부터 45%까지 누진세율 체계로 되어 있거든요. 같은 이득 1원이라고 하더라도 총액이 더 크면 더 높은 구간의 세율이 적용되니까 우리가 연봉이 더 높으면 세율을 더 많이, 세금을 더 많이 내지 않습니까? 이 구조로 되어 있기 때문에 양도소득세도 그 세율과 같은 세율을 씁니다. 단독 명의라고 하는 건 그게 한 사람한테 다 쌓여 있는 거니까 상대적으로 더 높은 세율에 적용될 가능성이 높은 거고요. 똑같은 이득을 부부 기준으로는 받았지만 공동명의로 되어 있으면 세율이 낮은, 예를 들면 6% 구간을 한 번 더 쓸 수 있게 되는 겁니다. 당연히 세액이 같은 이익이라 하더라도 낮아지게 되는 부분이 생기는 거고요. 거기에 더해서 양도세를 계산할 때 인별로 1년에 한 번씩 250만 원씩을 양도세 기본 공제라고 해서 또 차감을 해 줍니다. 단독 명의일 때는 당연히 한 번밖에 못 받으니까 250만 원 빼주는 건데, 부부 공동명의일 때는 인별 계산이니까 250만 원을 더 받고요. 이번 세제 개편안에서 30억 원이 넘지 않는 집을 10년 이상 가지고 있다가 파시는 경우에, 1주택일 때에는 이걸 2,500만 원으로 늘려주기로 했습니다. 그러면 2,500만 원 더하기 2,500만 원, 5천만 원이니까요. 그런 측면에서도 공동명의가 양도세에서 훨씬 유리하다….

◆ 조태현 : 양도세와 증여세 측면에서, 지금까지 우리 재산세는 시가라든지 공시가격이 훨씬 더 중요하잖아요. 이거는 시작점이 중요한 거예요, 그 기간 동안의 오름폭이 중요한 거예요?

◇ 우병탁 : 양도세 같은 경우 시세 차익, 양도 소득에 대해서 부과되는 거기 때문에 얼마나 올랐느냐라고 하는 게 중요하고요. 그다음에 증여세나, 증여를 하시거나 아니면 상속으로 일어날 경우에는 최종 가격, 그 시세가 중요합니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)