"내년엔 더 큰일난다..'적폐' '마귀' 다주택자 희화화말고, 공생 방법 찾아야"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 10월 6일 화요일
■ 대담 : 김학렬 소장(스마트튜브 부동산조사연구소, 유튜버 빠숑), 김제경 소장(투미부동산컨설팅)

<김제경 투미부동산컨설팅 소장>
- 8.3 세제개편안, 양도세 장특공제도 2029년까지 상한 캡 씌워
- 1주택자도 종부세 징벌적 세율 적용
- 이에 따라, 강남 고가주택 보유자 '진퇴양난'..강남 매물 급증으로 이어져
- 강남 집값 하락은 대세 하락 전조?
- "지금은 인위적으로 강남 집값 누르는 중, 무주택 서민들 내집마련 수요 노도강금관구 올라, 전월세도 올라..이게 더 큰 문제"
- LH사장 발언 1주택자 6억대출도 건드려? 대출도 빨리 받아야된다는 심리적 압박까지
- 100주 돌파는 기정 사실, 이제부터는 나와의 싸움
- "어디서부터 잘못됐나?" 李정부 이후, 재개발 재건축 규제만 쏟아내..5년 재당첨 금지, 조합원 지위양도 금지, 이주비 증도금 대출규제 등
- "다주택자 적폐몰이로 '덜 똘똘한 한채' 선호 현상 유발"

<김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장>
- "어디서부터 잘못됐나?" 공급부족이 가장 큰 원인..거래만 틀어막아 부작용 생겨나
- "지금 집 사지 않으면 내년에는 더 큰일 날 것 같아"
- 가장 시급한 건, 다주택자 규제 철폐, 주택공급 10년 걸려..자꾸 기다리라 할수록 임차인 조급해져
- 적폐, 마귀...희화화 말고 '다주택자'들과 공생 방법 찾아야 전월세난 해결할 것
- 부동산원 9월 마지막주 조사결과 강남 0.56%↓ 서대문 0.41% ↑ 동대문 성북 0.36%↑
- 강남 집값, 8.3대책 세제효과로 하락..2년간 많이 오르기도
- 서울 21개구가 상승 중, 강남3구 및 용산 4개구는 하락.."이걸 '안정'이라 볼 수 있을까" 강남 매물 빠지면, 다시 올라갈 것
- 과거와 다르게 강남북 집값 차가 크지 않아
- 과거 10억-5억-3억이던 서울 강남북 집값, 지금은 50억-30억-10억..으로 격차 크게 벌어져
- 각각 시장이 따로 움직여 하향 또는 상향 압박 없어

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 지금 이재명 대통령이나 정부에서는 '강남권의 집값이 하락하고 매물도 늘어나고 있다', 이거를 많이 좀 이렇게 성과로 보시는 것 같아요. 실제로 매물은 많이 늘었죠?

☆ 김제경 : 그럼요, 지금 현재 '8·3 세제 개편안' 자체가 강남을 규제하는 거라고 이해하시면 됩니다. 지금 양도소득세에 대해서도 장기보유 특별공제에 대해서 상한 캡을 씌워 놓는 사항, 2028년도부터는 20억, 2029년부터는 10억 상한을 만들어 버리는 사항이 일단 제일 크고요. 그리고 그다음부터는 다주택자에 대해서 징벌적으로 있었던 종합부동산세율을 1주택자도 징벌적 세율로 갖다 다 통합시켜 버리기로 했습니다. 그렇다 보니까 강남에 고가 주택 들고 있었던 사람들 입장에서는 사실 진퇴양난이라고 볼 수가 있고요. 그렇다 보니까 지금 실제로 매물들이 많이 나왔고, 이게 강남에 따라서도 매물들에 대한 등락 폭이 좀 다르긴 하지만 심한 데들은 가격이 한 5억, 적은 데들도 한 5억 정도, 심한 데들은 한 15억까지도 빠졌습니다. 진짜 압구정 같은 경우는 전고점 대비해 가지고 10억에서 15억씩 급매물들도 나오는 게 지금 현재 현실이긴 합니다.

◆ 조태현 : 그런데 거기 아파트는 100억짜리가 90억이 된 거고. 우리랑은 좀 연관이 없는 것 같고, 마지막 주에 한국부동산원 조사 결과만 보면 말씀하신 것처럼 강남, 서초, 송파 다 빠졌어요. 강남은 0.56%나 빠졌고요. 그런데 서대문이 0.41%, 동대문이 0.36%, 성북이 0.36% 폭등세거든요? 이거 괜찮은 거예요?

★ 김학렬 : 그러니까 이게 강남만 놓고 보면 지금 숫자로 빠진 게 맞는데, 강남이 왜 빠졌는지는 지금 말씀하신 대로 세제에 대한 부분들도 있는데 그전에 2년 내내 올랐어요. 그러니까 이게 지금 말씀하신 대로 70억이 됐고, 80억이 됐고, 100억이 됐었거든요? 그런데 그 강남권이 그렇게 많이 올라가는 동안에 다른 지역들은 하나도 안 올랐죠. 그래서 지금 강남은 이게 세제 문제들도 있지만 올라간 것들 한 번 쉬어가는 타이밍이라고 보시면 되는데, 다른 지역들이 올라가려고 할 때 규제가 나오기 시작하는 것들이거든요. 그런데 지금 현재 이런 세제 개편안들이라든지 세제나 대출의 규제가 효과가 있는지를 보려면 전반적으로 안정이 되어 있는지 봐야 되는데, 강남 3구, 지금 이번 주까지 포함해서 용산까지 포함이 되는데, 이 서울 25개 구 중에서 4개 구 빼면 다 올라가고 있거든요. 그러니까 이걸 안정이라고 봐야 되는지를 잘 모르겠습니다. 대통령님 말씀은 '평탄화'라고 하고 있는데 결국은 이 문제들은 내년까지 이어질 것으로 보고 있고요. 강남권의 조정은 아마 이제 이렇게 급매물들이 나오고 이것들이 거래가 끝나게 되면 또 더 빠지지는 않을 것 같거든요. 그럼 다시 또 올라가겠죠. 그러니까 늘 이 패턴이 반복이거든요. 강남권은 빠졌다 올라갔다 하면서 올라가는데 밑에는 원만하게 올라가다가 딱 서거든요. 그럼 노도강, 금관구, 중랑구 정도까지 올라갔다가 설 텐데, 오히려 이제 그 지역들에 계신 분들이 거기 진입하려다가 갑자기 올라가서 진입을 못 하시는 분들이 결국은 또 경기, 인천까지 밀려가고 이런 현상들이 이어지지 않을까. 그게 우려가 됩니다.

◆ 조태현 : 요즘 그런 분들이 꽤 많은 것도 사실이죠. ‘패턴’ 말씀하셨으니까 이 부분 살펴보도록 하겠습니다. 소위 말하는 하락론자들, 하락을 계속 말씀하셨던 분들은 "강남 집값이 빠지면 대세 하락장에 접어든다"라고 계속 강조를 했었거든요? 동의하십니까?

☆ 김제경 : 예전 논리라면 그게 어느 정도 일리가 있을 수도 있는데, 지금 같은 상황은 좀 다른 의미로 접근할 수 있죠.

◆ 조태현 : 예전에도 약간 세모였는데 지금은 아니다?

☆ 김제경 : 왜냐하면 진짜 강남이 시장적인 영향으로 인해서 먼저 꺾였다라고 하게 되면 아까 말씀하셨던 것처럼 소위 말하는 하락론자들의 주장이 틀린 말이라고 볼 수는 없는데, 근데 지금은 인위적으로 강남을 억누르고 있죠. 그리고 대통령께서 얘기하셔서 또 논란의 불씨가 되고 있는 '평탄화'.
이제 강남이 눌렸는데 눌리고 다 같이 눌리는 게 아니라, 눌리니까 뒤쪽은 올라가고 있죠. 그래서 앞에서 이야기해 주셨던 것처럼 강남에서 진짜 10억 원이 빠지든 15억이 빠지든 일반적인 사람들은 별로 관심이 없습니다. 왜냐하면 내가 내 집 마련하는 거랑 거리감이 머니까. 어차피 가격이 빠졌다 하더라도 지금 압구정 60억, 70억이에요. 그러니까 '내가 어떻게 가지?'라는 생각을 하는 건데, 진짜 무주택 서민들이 내 집 마련하려고 했었던 소위 말해서 서울 외곽 지역들, 노도강, 금관구 이런 지역들마저도 올라가니까 이제 진짜 오히려 조급함이 더 심해지는 거죠. 그리고 계속적으로 전월세 가격대도 올라가고 있고, 이제 무주택 서민들이 '갈 데가 없네'라고 하다 보니까 이제 그게 더 문제인 거고요. 더군다나 앞에서 이제 김학렬 소장님께서도 "LH 사장이 그런 얘기를 왜 해?"라고 했지만, 1주택자에 대한 대출도, 이 6억 대출도 더 건드릴 것처럼 얘기를 해버리니까 '아, 그러면 대출도 지금이 제일 많이 나올 때다, 빨리 받아야 되는 거 아니냐'라는 심리적인 압박까지 받고 있거든요? 그러니까 이 정책이 도대체 뭘 하려는 건지 정책적 목표를 달성할 수도 없는 거고, 일단 제일 중요한 거, 이번에 강남이 떨어진다 해서 다른 지역들 떨어지느냐에 대한 답변은 전 ‘그럴 것 같지 않다’고 보고 있습니다.

◆ 조태현 : ‘지금 상황에서는 하락의 초입은 아니다.’ 이렇게 평가를 하셨는데, 소장님도 동의하십니까?

★ 김학렬 : 이것도 그냥 시세를 정확히 말씀을 드릴게요. 예전에는 이렇게 맞았던 게 뭐냐면, 딱 붙어 있었어요. 상위권, 중위권, 하위권이. 그러니까 노무현 대통령 때는 상위권이 이제 10억이고요, 5억이고, 3억 이 정도 붙어 있어서, 그러니까 경제가 내려오면 밑에 내려오기도 하고 올라가면 올라오기도 했었습니다. 근데 문재인 대통령 때 이게 10억, 20억, 30억이 됐습니다. 조금 이제 캐파가 넓어졌죠? 그래서 올라오는 것들이 밑에 영향을 주긴 하지만 아주 큰 영향을 주지 않았는데, 이게 이재명 대통령 때가 되면 어떻게 되냐면 50억, 30억, 10억 원이 되거든요? 그러니까 위에서 5억이 내려와도, 밑에서 5억이 올라가도 붙지 않아요. 20억 차이가 나기 때문에. 그래서 옛날만큼 이게 위에서 하향 압박이나 상승 압박이 없다고 보시면 될 것 같고요. 층이 달라졌고 계층도 달라졌기 때문에 50억 시장, 30억 시장, 10억 시장이 서울에서는 따로 움직이고 있다고 보시면 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 자, 그런데 부동산 시장의 오름세, 여기서 꺾일 것 같지 않다는 게 더더욱 걱정이 되는 부분이에요. 이미 역대 최장 기록 오름세 기록을 새로 썼는데, 전 정권의 문제도 있었지만 지금 9·7 공급 대책 이후로도 지금 전혀 가라앉지 않고 있단 말이죠. 그래서 86주 연속 상승, 이번 주도 나오면은 87주가 됩니다. 지금 흐름 어떻게 보고 계십니까?

☆ 김제경 : 뭐, 당연한 거라고 보고 있습니다. 사실 이게 당연하면 당연하다고 보기도 하고 어떻게 따지면 놀랍기도 한 건데, 지금 강남 쪽들이 눌렸거든요? 그러면 일시적으로 지표가 하락 전환할 수도 있었을 텐데, 즉 이런 극약 처방. 이 8·3 세제 개편이 좋다 나쁘다를 떠나서도 일단 강남 쪽의 하락 폭으로 잡아서 전체적인 통계 평균을 낮춰가지고 '내가 문재인 정부의 역대 최장 기간 상승 폭인 85주를 깨겠다'라고 했었으면 성공할 수도 있었을 텐데, 문제는 평균은 오히려 올라가고 있다는 것이죠. 그러니까 강남이 눌린다 하더라도 주변이 계속적으로 올라가고 있다는 게 더 큰 문제인 건데, 이게 오히려 지금 제가 말하면서도 답이 나왔습니다. 이게 ‘꺾일 것 같지 않다’는 이야기인 건데, 지금 강남을 그렇게 누르고 있음에도 불구하고 전반적인 분위기는 '빠르게 집을 마련해야 된다'라는 인식이 더 강하다는 것이죠. 그래서 지금 전문가들끼리는 농담 반 진담 반으로 "일단은 100주 돌파는 기정사실이다"라고 얘기하고 있고요. "이제 나와의 싸움이다, 신기록을 어디까지 경신하는지 지켜보겠다"라는 식으로 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 지난 정부 때 85주 연속 올랐을 때 서울은 7.71% 올랐는데, 지금은 17.6%, 오름폭도 훨씬 더 크단 말이죠? 두 분께 다 여쭙겠습니다. 뭐가 제일 문제 였길래 이렇게까지 된 겁니까?

★ 김학렬 : 아까 말씀드린 대로 ‘공급’이 부족했고요. 공급 부족에 대한 대책들이 있어야 되는데, 결국 집이 없으면 전월세라도, 혹은 아파트가 없으면 다세대, 빌라라도, 오피스텔이라도 뭔가 준비가 되어 있어야 됐고, 서울 수요를 또 경기도나 인천으로 분산시키기 위한 여러 가지 조치들이 있어야 되는데, 그냥 거래를 다 틀어막았기 때문에 그것들이 오히려 부작용이 생겼다고 저는 생각하고 있고요. 거기다가 또 이제 그 세금 규제까지 하다 보니까 마음만 더 조급해지는 거라고 생각을 했습니다. 궁극적으로는 계속 '지금이라도 집을 사지 않으면은 내년에는 더 큰일 날 것 같아'라고 하는, 좀 심리를 불안하게 만들었던 게 가장 큰 그런 부작용이 아니었나라고 생각을 하고요.

◆ 조태현 : 심리의 문제 지적을 해주셨고요. 소장님께서는 뭐가 제일 문제였다고 생각을 하세요?

☆ 김제경 : 뭐, 답은 우리가 다 알고 있습니다. 공급이 제일 중요하다는 이야기를 수없이 한다 하더라도, 지금 대통령께서도 "재개발·재건축 활성화" 말은 그렇지만 실제로는 이재명 정부 출범 이후로 재개발·재건축은 규제만 계속적으로 나오고 있습니다. ‘5년 재당첨 금지’라든지, ‘조합원 지위양도 금지’라든지, ‘이주비·중도금 대출 규제’라든지, 그러니까 뭐 하나만 놓고 본다라고 말할 수 없을 정도로, 그러니까 종합적으로 전방위적으로 계속적으로 압박이 나오고 있는데 이 와중에 공급을 어떻게 할 수 있는지. 그리고 사실 앞에서도 김학렬 소장님께서 좋은 말씀 해주셨던 게, 이 수요가 서울로 계속적으로 쏠리고 있는데 이걸 분산시킬 방법 중 가장 대표적인 게 공급은 사실 서울의 땅이 한정적이죠. 그렇죠? 그러면 이제 교통망, 대표적으로 GTX를 얘기해야 되는데, 이게 GTX가 물론 지금 비용이 계속적으로 늘고 있지만 한 3조에서 5조 정도 사이로 보고 있다고 하더라고요? 그런데 이제 이번에 추경 했었던 것만 본다 하더라도 A, B, C, D, E, F, G 다 깔 수 있습니다. 그런데 그 돈을 또 쓸 데가 많죠. 그러니까 교통에다가 안 쓰고 있습니다. 분명 3기 신도시 '선교통 후입주'라고 했었었는데, 그 약속대로 과연 지켜지고 있는가? 지금 현재 상황상으로는 '선입주 후교통'이 될 것 같습니다. 그러면 또 그 사람들 허허벌판 속에서 입주만 해놓고 다 차 끌고 나오게 되면 교통 대란은 더 심해지지 않을까, 그러면 오히려 이런 걸 보면서 서울 사람들은 어떻게 생각할까요? '아, 서울에 살길 잘했다. 경기도를 가면 교통 지옥이구나', 이런 생각들밖에 안 하겠죠. 그러면 이게 서울 공화국을 탈피하려는 노력들을 해야 되는데, 그런 거는 안 하면서 계속적으로 그 말만 하고 있다는 게 제일 큰 문제입니다.

◆ 조태현 : 교통 대책 굉장히 중요해요.

★ 김학렬 : 예산 건드릴 필요 없고, 저는 하이닉스하고 삼성전자가 내년에 한 100조씩 법인세 낼 거잖아요? 그러니까 한 노선 까는 데 4조밖에 안 들거든요? 그러니까 먼 데 가라는 게 아니라 하이닉스는 이천까지 GTX 깔아주면 되는 거고, 삼성전자는 평택하고 천안, 아산까지 깔아주면 되거든요. 그러면 대신 이제 4조 원을 투입하는 대신에 법인세 공제를 해주면 되는 거잖아요. 그러면 국가 돈 쓰지 않고 한 번에 끝날 것 같거든요. SK도 건설사가 있고 삼성물산도 건설사가 있거든요. 그냥 그들 보고 알아서 까라고 그러면 원가도 절감해서 잘 깔 것 같은데, 그런 방법을 왜 안 쓰고 있는지 잘 모르겠어요.

◆ 조태현 : 교통 인프라는 핵심 중의 핵심이죠. 네, 지금까지 ‘공급 부족’ 두 분 다 핵심 원인으로 꼽아주셨는데, 부동산 대책도 여러 차례 나왔잖아요? 두 번째 원인도 한 번 꼽아볼까요? 어디서부터 잘못됐나, 어떤 대책이 문제였나, 먼저 소장님부터 말씀해주시겠어요?

☆ 김제경 : 이제 공급이 첫 번째이긴 한데, 두 번째로 문제되는 것 중 하나는 ‘수요 억제 중심 규제가 지금까지도 계속적으로 오고 있다’는 것입니다.

◆ 조태현 : 그럼 6·27부터 시작해서 토허제 등 전부 다 말씀하시는 거예요?

☆ 김제경 : 왜냐하면 이게 물론 이번에 8·3 세제 개편안에서는 '주택 수로 규제하지 않겠다'라고 했었지만, 사실 진짜 주택 수로 규제 안 한 건 또 아닙니다. 그러니까 사람들이 이제 '다주택자가 옳다', '1주택자가 옳다' 이런 이야기를 하는 건 아니겠지만, 우리가 주택 숫자를 규제를 하다 보니까 앞에서도 우리 앵커님께서도 "내가 내 집 10채를 팔아도 강남 못 간다"라는 이야기를 하셨지만, 10채가 있다고 가정해 볼게요. 그럼 10채는 그동안 다주택자, 나쁜 적폐 세력들이죠? 그러니까 세금을 징벌적으로 과세를 했었어요. 그러니까 '다 팔고 한 채로 합치자', 그게 그동안의 '똘똘한 한 채' 선호 현상이었었거든요. 그런데 이거를 건들지는 않고 그렇게 똘똘한 한 채를 몰아가서 강남 중심으로 올라가니까 강남을 또 이번에 눌러요.
그러니까 또 나온 신조어가 "똘똘한 한 채는 또 안 된대". 그러니까 ‘덜 똘똘한 한 채’, 사람들은 결국은 답을 찾아가는데, 이게 그렇다고 해서 다주택자가 되라고 한 건 또 아니거든요. 그러니까 이게 주식 시장으로 예시를 들면, 지금도 안 그래도 삼성전자나 하이닉스 이쪽으로 너무 많이 코스피에서 차지하는 포션이 크다고 했었지만, 이게 주식 같은 경우도 "1인당 1종목만 담아라"라고 하면 더 포지셔닝 쏠림이 커지지 않겠습니까? 똑같은 상황을 주택 시장에서는 하고 있다, 이게 정말 큰 문제라고 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 그러면 끝으로 소장님께도 하나 여쭤보도록 할게요. 지금까지 여러 차례 부동산 시장 대책이 나왔고요. 그때마다 어떤 순기능보다는 부작용이 더 많았던 것 같은데, 이 정책, ‘이 대책만은 반드시 좀 손을 봐야 된다’라고 하나를 뽑아주신다면 소장님께서는 어떤 거 꼽아주시겠습니까?

★ 김학렬 : 저는 ‘다주택자 규제 철폐’가 제일 지금 시급하다고 생각하고 있고요. 어차피 물리적인 공급은 10년이 걸려요. 이번 정부에서 시작을 한다 하더라도 다음 정부나 다다음 정부에 입주를 하는 것이기 때문에 그건 그대로 하는데, 지금 시급한 것은 임차인들 정책이 하나도 없다는 것들이거든요. 자꾸 기다리라고만 하거든요. 그러니까 임차인들을 조급하게 하면 안 되거든요. 이사 갈 집들을 마련해 줘야 되는데. 이들이 매매 수요로 전환되는 순간 수요는 더 증가하거든요. 지금도 공급이 부족한 상황이기 때문에. 그래서 지금 기업체도 할 수 없고 공공도 할 수 없으면 민간이 할 수밖에 없잖아요? 그러니까 자꾸 적폐라든지 마귀라든지 이런 걸로 희화화하지 말고, 그냥 지금 시장에서 이 부동산 문제, 임대차 문제를 해결할 수 있는 유일한 해법이라고 생각을 하기 때문에 다주택자들과 공생을 하는 게 맞다고 생각합니다.

◆ 조태현 : 이재명 정부 출범 뒤에 주간 자료를 누적으로 보면요, 서울의 전셋값이 11.44% 올랐습니다. 말씀해 주신 것처럼 이런 전월세난, 어떤 해소할 만한 대책이 나오지 않는다면은 부동산 시장의 안정도 힘들 것 같은데요. 일단 여기에 대한 언급도 조금 있어야 되겠습니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)