전세 가격 난리? '상고하저' 전문가 집값 예측

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2021년 5월 18일 (화요일)
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 올 들어 전국 아파트 가격이 4개월째 상승세를 이어가고 있습니다. 그래선지 서울에서는 아파트보다는 연립이나 다세대 주택의 매매가 늘고 있다고 합니다. 지역별로도 경기도나 인천 등의 가격 변화가 눈에 띈다는데, 서울 아파트값에 지친 시민들, 수도권으로 빠져나가고 있는 걸까요? 이런 추세, 언제까지 이어질지 자세한 내용 짚어보겠습니다. 그럼 함께 말씀 나눌 분 모셔보죠. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원 전화연결 돼 있습니다. 안녕하세요?

◆ 박원갑 전문위원(이하 박원갑): 네, 안녕하세요.

◇ 최형진: 올해 들어 전국 아파트값이 꾸준한 상승세를 보이고 있습니다. 이유가 뭔가요?

◆ 박원갑: 정부가 지금 공급이 본격적으로 된다는 신호를 시장에 보내고 있는데요. 여전히 집값 불안심리가 팽배해있다고 볼 수가 있고요. 이게 올 들어서 벌써 4개월 연속 월 1% 이상 오르는 거거든요. 월 1% 오른다는 것은 굉장히 많이 오른 건데, 연간으로 보면 12% 오른다는 것은 많이 오르는 거잖아요. 이렇게 많이 오르는 이유는 복합적인데요. 일단은 시중에 돈이 너무 많이 풀렸다는 거예요. 지난 3월 기준으로 M2라고 해서 광의통화라고 얘기하는데요. 시중에 뿌린 총 통화량 정도로 보시면 될 겁니다. 이게 3천조를 훌쩍 넘어서 3천 313조에 달하고 있고, 전세값이 최근에 많이 올랐어요. 그래서 무주택자들이 전세를 사느니 아예 집을 사겠다는 사람들도 제법 있는 것 같고요. 그리고 아직 확정은 안 됐지만 세금이나 대출규제 완화에 대한 기대감도 반영되고 있는 게 아닌가, 이렇게 분석해보고 있습니다.

◇ 최형진: 지금 서울의 경우, 아파트값은 오르는데 거래량은 늘지 않고 있습니다. 아파트값 변화에 이런 원인도 있는 건가요?

◆ 박원갑: 지금 거래량이 줄었다는 것은 수요자가 많이 줄었다는 것으로 볼 수가 있을 것 같아요. 실제로 지금 서울 거래량은 거의 거래절벽이라고 할 정도로 많이 줄어들고 있거든요. 서울부동산정보광장을 보면 지난해 12월의 서울 아파트 거래량이 7,500건 정도가 되었는데요. 계속 줄더니 지난 4월에는 2,900건 정도로 매달 줄고 있어요. 서울은 지금 아파트값 상승률이 4월가지 2% 밖에 되지 않아요. 대부분이 경기·인천 쪽으로 수요가 이동한 것 같은 느낌이 있어요. 지난해에는 주로 비강남의 반란이라고 했거든요. 노원구, 이런 쪽이 많이 올랐죠. 그런데 지금은 추세가 탈서울 내집마련 수요로 보시면 될 것 같아요.

◇ 최형진: 지금 아파트값이 많이 오른 지역이 의왕, 시흥 같은 곳인데, 그동안 아파트값이 덜 올랐던 지역이 개발 호재 때문에 이렇게 가격이 급등하는 겁니까?

◆ 박원갑: 말씀하신 것처럼 그동안의 집값이 안 올랐어요. 장기정체지역들이 요사이 많이 회복되고 있다고 볼 수 있을 것 같고요. 그리고 아까 서울에서 주로 30대 연령대에 있는 내집마련 수요자들이 상대적으로 집값이 싸니까 그쪽으로 가서 집장만하자는 경향도 있고요. 최근에는 GTX 같은 광역교통망에 대한 기대감도 작용하는 것 같아요. 교통이 발달하게 되면 도심지역보다는 종착역에 더 가까울수록 혜택이 커지지 않습니까. 그렇다 보니 최근에 오른 곳들이 말씀하시는 곳, GTX나 종착역 등 이런 쪽이 많다고 볼 수 있을 것 같습니다.

◇ 최형진: 아파트값이 꾸준한 상승세를 보이고 있는데, 전세도 많이 비싸죠?

◆ 박원갑: 전세는 가격이 비싸다는 것은 맞는데요. 가격이 크게 오르고 있는 상황은 아니에요.

◇ 최형진: 상승세는 아니다?

◆ 박원갑: 네, 지난주에 서울 아파트 전세가격이 0.03% 올랐어요. 연 환산으로 해보면 2%가 채 안되고요. 양천구는 5주 연속 하락했고요. 종로구 등도 약세인데, 지금은 봄이사철이 거의 마무리 단계예요. 지금 계약하면 6월에 가야하잖아요. 그러니까 거의 비수기라고 보면 되는데, 지난해 7월에 임대차3법이 시행되고 난 다음에 전세가격이 많이 올랐잖아요. 그 이후의 조정국면이라고 보면 되고요. 그렇지만 일부 서초구 등에서 재건축, 철거 수요들이 나오고 있고요. 올 입주물량이 워낙 적습니다. 그래서 다소 불안하긴 하지만 너무 많이 올라서 전세대란 쪽으로 가진 않을 것이라고 조심스럽게 예상해봅니다.

◇ 최형진: 전반적인 변화추세를 보면 서울보다는 경기·인천 지역의 변동이 커보이는데요. 어느 정돈가요?

◆ 박원갑: 올 들어 4월까지 가장 많이 오른 곳이 안산시 상록구라는 곳인데요. 4월까지 누적 상승률이 15.7% 정도 되고요. 아까 의왕시 말씀하셨는데, 14%고요. 고양시 덕양구 12%, 시흥시 같은 경우는 10% 정도 되는데요. 작년과 달리 올해는 특히 경기·인천 쪽의 강세가 두드러지는데요. 지방 광역시의 경우 그렇게 높지는 않아요. 그런데 유독 경기·인천에서 집값이 가파른 상승세를 보이고 있는 상황이라고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 집값 때문에 서울을 벗어나는 인구가 많다고 봐야하는 건가요?

◆ 박원갑: 그렇죠. 지금 서울에서 벗어나는 인구가 많이 늘고 있죠. 그러니까 결국은 집을 그쪽에서 산다는 것은 자연스럽게 인구가 탈서울화 되고 있다는 것으로 볼 수 있는데요. 실제로 통계청의 연도별 주민등록 인구를 분석해보면, 경기도 인구가 지금 1,342만 명 정도 되는데요. 5년 대비 7.2% 늘어났고, 인천광역시도 같은 기간 0.6% 늘어난 것 보면 서울인구가 결국 집 문제 때문에 줄고, 대신에 경기·인천 쪽이 늘어나는, 집값 때문에 인구가 이동하는 현상도 나타나고 있다고 봐야할 것 같습니다.

◇ 최형진: 서울 같은 경우엔 아파트보다는 다세대, 연립주택의 매매건수가 높다고 하는데, 이것도 아파트값의 영향이라고 봐야할까요?

◆ 박원갑: 그렇습니다. 아파트값이 급등하고 나면 후폭풍으로 빌라값이 오르고 거래량이 늘어나는 경향이 강해요. 그런데 최근에 2.4대책이 나왔잖아요. 2.4대책 이후에 개발 예정지에서 빌라를 사게 되면 현금 청산을 할 수 있다는 발표가 나왔잖아요. 그럼 거래가 줄어들 것으로 전망을 했는데, 오히려 아파트 매매량을 추월했어요. 4월만 하더라도 빌라 거래건수가 아파트보다 2천 건 정도 많을 것으로 분석되고 있는데요.

◇ 최형진: 상당히 이례적인 겁니까?

◆ 박원갑: 그렇죠. 아무래도 아파트를 못 사니까 작은 주거공간이라도 마련하자는 조급함이라고 할까요. 그런 생각에서 빌라를 찾는 경우도 있는 것 같고요. 2.4대책이 나왔지만 여전히 개발 예정지에 사야하는 것 아니냐는 투자 수요도 몰린 게 아닌가 분석되고 있어요. 그런데 이건 좀 위험할 수 있을 것 같아요. 아까 말씀 드린 것처럼 현금 청산되면 자칫 손해 볼 수가 있고요. 또 빌라는 나중에 팔기가 어려울 수도 있잖아요. 그러니까 여러 가지 입지요건이나 가격 등을 보고 판단하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 6월이 보유세 조정 시기입니다. 정부에서도 다주택자의 처분을 늘리기 위해서 보유세 조정을 한 건데요. 현재 시장에서는 어떻습니까?

◆ 박원갑: 생각보다 매물이 나오지는 않았어요. 말씀하신 것처럼 6월 1일이 보유세 산정기준이잖아요. 또 6월 1일부터 서울과 같은 조정대상지역에서 양도세 율이 10%포인트 늘어나게 돼요. 그럼 5월 말까지 잔금을 받아야 한다는 건데, 지금 매물이 한두 개는 있어요. 그런데 사실상 일시불 계약이라고 보면 되죠. 매물 나올 건 다 나왔다고 말씀 드릴 수 있는데, 생각보다 매물이 많지 않았던 이유는 작년에 이미 매각을 한 분들이 많고요. 그리고 자식에게 증여를 한 다주택자들도 제법 많은 것 같고요. 최근에 또 재건축 규제 완화를 하겠다고 신호를 보냈잖아요. 물론 그게 사실이 아닌 게 됐지만, 시장은 선택적으로 자기가 유리한 쪽으로 정보를 받아들이는 경향도 있는 것 같아요. 그리고 여러 가지 세금 규제 완화 기대감까지 있다 보니까 매도자들이 매물을 일단은 내놓기보다 관망하려는 경향, 이게 지금의 분위기라고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 최형진: 최근에 30대층에서 대출규제 완화해달라는 여론조사가 있었는데, 무주택자 LTV 90%까지 대출해주겠다, 집값의 6%만 있으면 자기 집을 가질 수 있는 금융구조를 만들겠다, 이런 방안을 제시했는데요. 현실 가능성이 있을까요?

◆ 박원갑: 글쎄요. 지금 금융당국에서 여기에 대해서 신중한 반응을 보이고는 있어요. 30대들 저도 얘기를 많이 들어보는데, 하나같이 전부 다 대출문턱을 낮추라는 거거든요. 앞으로 일할 나이가 20년 이상 남았고 내가 갚을 시간이나 능력이 되는데 왜 대출을 안 해주냐는 거예요. 미국은 다운페이먼트(down payment)라고 해서 착수금이 있거든요. 10~20% 정도를 내고 나머지는 장기 모기지를 통해서 내 집 장만을 하잖아요. 결국은 우리도 이렇게 하자는 거예요. 그런데 시장 분위기를 봐야하는데, 만약 집값이 하락하면 고스란히 그 손실을 떠안아야하는, 말하자면 깡통 주택 될 가능성도 있고요. 그리고 가계부채가 우리 경제에 또 다른 복병이지 않습니까. 위험수위에 도달해있는데, 만약 시행을 하더라도 건전성이 훼손되지 않도록 제 생각에는 시뮬레이션 등을 많이 해보고 충분한 검토를 거쳐서 시행을 하는 게 좋지 않을까, 이런 생각을 해보고 있습니다.

◇ 최형진: 마지막으로 질문을 드리겠습니다. 하반기 아파트값, 전세값, 어떻게 예상하십니까?

◆ 박원갑: 하반기에는 거래가 위축될 것 같아요. 아까 말씀 드린 것처럼 양도세 중과하게 되면 거래가 좀 줄어드는 이른바 매물잠김 현상이 일부 나타날 수가 있고요. 또 토지거래허가구역도 많이 늘어났잖아요. 그래서 거래는 줄어드는데, 가격은 규제완화에 대한 기대감이 있어서 크게 빠지지는 않을 것 같아요. 소폭 상승 정도로 보고 있는데요. 다만 상반기에 엄청나게 집값이 많이 올랐거든요. 4월까지 집값이 고공비행을 한 상황이기 때문에 하반기에 가서는 상승을 하더라도 상반기보다는 낮을 가능성이 있다, 그래서 저는 ‘상고하저’ 이런 식으로 보고 있거든요. 특히나 하반기에는 금리 정상화 가능성이 있지 않습니까. 얘기가 계속 나오고 있거든요. 집값이 오른 것은 저금리와 과잉유동성 세대 영향이 크기 때문에 조금은 시장을 냉철하게, 보수적으로 바라보는 것도 좋지 않을까 합니다.

◇ 최형진: 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 박원갑: 고맙습니다.

이은지 PD[yinzhi@ytnradio.kr]