이광수 "반포·여의도 재건축 강남 아파트는 오른다? 속내 들여다보면..."

- 트럼프 2.0 부동산 전망, 급등한 서울 아파트 값이 변수

[뉴스FM 이익선 최수영 이슈앤피플]

□ 방송일시 : 2024년 11월 13일 (수)
□ 진행 : 이익선, 최수영
□ 출연자 : 광수네 복덕방 이광수 대표

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆이익선: 이슈가 머니. 이 시간을 잘 듣는 것만으로도 돈이 되는 귀한 정보를 드립니다. 세금 줄이는 법 부동산 주식 동향까지 각 분야의 일타 강사들이 전해드리죠. 오늘은 진짜 복덕방을 하시는 건 아니지만 이름만큼 구수하고 알뜰한 정보를 전해주실 광수네 복덕방에 이광수 대표를 모셨습니다. 어서 오십시오.

◈이광수: 안녕하세요. 오랜만에 뵙습니다.

◇최수영: 먼저 우리 미국 얘기부터 좀 안 할 수가 없는데 요즘 각종 신문 보면 트럼프 랠리라는 단어가 거의 유명 머릿기사인데 일단 비트코인 그다음에 뉴욕 증시는 연일 최고치 경신하는데 우리 증시는 참 차갑습니다. 그러다 보니까 트럼프로 2기가 도래하면 증시와 비트코인 시장도 궁금하지만 우리 부동산 시장에 또 어떤 영향이 있을까 많은 분들이 좀 궁금해하실 것 같아요.

◈이광수: 일단 말씀하신 것처럼 최근에 트럼프가 당선된 이후로 특히 주식시장이 굉장히 많이 흔들리는데요. 오늘도 보시면 삼성전자가 거의 5만 원을 깬 그런 기세를 보입니다. 십만 전자 외치던 때가 엊그제 그러니까 사실 그만큼 사실은 지금의 자산 시장이 불안한 상황이라는 거죠. 근데 왜 부동산 시장에 영향을 줄 수밖에 없냐면 부동산은 기본적으로 자산이 많이 필요하지 않습니까? 그렇기 때문에 불확실성이 훨씬 더 크죠. 예를 들어 주식 그리고 또 하나가 뭐냐하면 부동산 시장에도 투자자들이 있거든요. 근데 이렇게 불확실성이 크면 투자자들이 쉽게 부동산을 살 수 없겠죠. 그래서 당연히 부동산 시장에도 좀 영향을 크게 미치지 않을까 그런 생각을 갖고 있습니다.

◆이익선: 트럼프 1기 때는 어땠어요? 우리 부동산 시장이?

◈이광수: 그때는 한국의 부동산 시장이 그렇게 크게 올라 있던 상황은 아니고요. 그러니까 항상 자산 가격이라는 게 크게 오르면 불안하거든요. 그래서 가격이 많이 오르지 않은 상황 속에서 그런 변동성이 주어졌기 때문에 큰 영향은 없었습니다.

◇최수영: 근데 부동산 시장은 사실 금리와는 거의 뭐 뗄래야 뗄 수 없는 상관관계가 있잖아요. 그런데 지금 그러면 트럼프 미국의 금리도 중요하겠지만 그러면 앞으로 미국 금리와 우리 시장의 금리까지 포함해서 전망을 해보신다면은요?

◈이광수: 그러니까 저희가 금리 전망은 사실은 하기 힘들죠. 지금 같은 경우에 최근 들어서 미국의 채권 국채 금리가 오르고 있거든요. 그 얘기는 뭐냐면 미국이 금리를 쉽게 내리지 못한다는 걸 시장에 반영하고 있습니다. 지금 금리를 인하한다 아니면 오른다 이런 예측이 잘 안 되는 상황이에요. 그러다 보니까 이렇게 특히 부동산 시장의 금리 인하가 미치는 영향이 어떻게 될 거냐라는 걸 많은 분들이 생각해 왔는데 그 전제가 달라지고 있다는 겁니다. 금리 인하가 안 될 수도 있다 안 될 수도 있다. 그러니까 훨씬 더 뭐랄까요? 불안감이 커지고 있는 거죠. 투자자들이 가장 두려워하는 건 불확실성이잖아요.

◆이익선: 그렇죠. 트럼프 자체가 예상이 잘 안 된다는 그런 캐릭터잖아요. 근데 가을이 한창 이사철인데 그러면 부동산 시장은 이런 대목을 못 보나 이른 겨울이 왔나 이렇게 생각할 수 있겠네요.

◈이광수: 그런데 저희가 2000년대 중후반부터 어떤 현상이 일어나냐면 이사철이라는게 없어졌어요. 그러니까 이사는 하시죠. 그런데 그게 매매에 영향을 미치지 않습니다. 과거 같은 경우에는 가을이나 봄에 매매 거래량이 증가하거든요. 근데 지금은 그런 현상이 없어요. 그렇기 때문에 크게 이사철이라는 사실 용어를 많이 쓰지 않고요. 한번 저희가 거래량을 볼게요. 서울 아파트 거래량을 보면 저희가 막 더웠을 때 집값 오릅니다. 거래량 증가합니다. 이런 얘기를 했었지 않습니까? 그때가 뭐냐 하면 7월에 서울 아파트 거래량이 9천 건이었습니다. 그러다가 8월에 6천 건으로 감소했어요. 근데 9월에는요. 3천 건으로 줄어들어요. 바로 전 8월 대비해서 거의 반토막이 났어요. 지금 11월 12일 넘어가고 있는데 293건 거래됐습니다. 지금 서울의 아파트 거래량이 굉장히 빠르게 감소하고 있다 이렇게 생각하시면 됩니다. 거래량이 감소하고 있다는 거는 바로 어디하고 연결되냐면 수요가 줄고 있단 말이에요. 그러니까 지금 집을 사려는 사람들이 급속하게 감소하고 있다 이렇게 해석하시면 돼요.

◇최수영: 그러면 이게 왜 그랬을까요? ◆이익선: 대출 때문에 그런가요?

◈이광수: 여러 가지 요소가 있는데 일단 제가 보기에 가장 큰 원인은 가격이 굉장히 빠르게 상승했기 때문에 가격을 감당해낼 수 있는 수요가 많지 않은 거죠. 거기에다가 은행들에 대해서 대출 규제도 들어오고 그리고 이런 불확실성이 가중되다 보니까 더 빠르게 수요가 감소하고 있는 상황입니다.

◆이익선: 그럼 가격이 떨어져서 이만하면 괜찮을 것 같아하면 또 확 몰릴까요?

◈이광수: 그런데 정확히 말하면 최근 2022년도에 가격이 한 번 빠졌는데요. 그때 빠졌을 때는 그런 현상이 나타났어요. 근데 이번에 빠질 때는요. 네 저는 그런 현상이 없을 것으로 보고 있습니다. 왜냐하면 그때 빠졌는데 다시 올랐다가 다시 빠지잖아요. 학습 효과 때문에 빠져도 사지 않는 현상이 나타나요 이거 지금 내가 올려가면서 사도 또 빠질 건데 그럼 살 필요가 있는 없다 이런 변화가 일어날 수 있어서 조금 다른 양상이 펼쳐질 수도 있습니다.

◇최수영: 같은 서울 하늘 아래에서도 좀 다르잖아요. 이른바 강남 용산, 여의도 등에서는 최고가 경신이 아직도 이루어지고 있다고 그러고 다른 데서는 조정기에 들어갔다 하기도 하고 그러면 이렇게 양극화는 앞으로도 계속 이어집니까?

◈이광수: 저는 가능성이 굉장히 낮아 보이는데요. 예를 들어서 말씀하시는 그런 지역들 여의도라든가 재건축 지역 강남의 아파트들은 지금 집값이 오르는 이유가 있습니다. 그건 수요가 많아서가 아니에요. 집을 안 팔아서에요. 예를 들어서 강남의 반포에 새 아파트를 돈을 막 지고 와서 줄 서서 사고 싶은 사람이 많아서 집값이 오르는 게 아니고요. 안 팔아서 오르는 거예요. 그래서 한 건이 거래돼서 한 건 거래됐네 이러고 있거든요. 그래서 오래 가지 못한다 계속 안 팔 수 없습니다. 그래서 매물의 양이 중요한데 최근에 매물의 양이 다시 증가하고 있어요. 그 얘기는 뭐냐면 오래 못 버틴다는 얘기입니다.

◇최수영: 그러면 다른 지역 떨어지는 지역들은 매물이 지금 많다는거죠?

◈이광수: 다른 지역은 먼저 파는 사람들이 증가하는데 설마 여기도 빠지겠어 여기가 빠지겠어 이러면서 안 파는 거죠. 수요가 없어도 그런데 이게 오래 가지 못한다는 겁니다.

◆이익선: 그렇구나. KB부동산에서 발표한 10월 서울 매매가격 전망지수가 전달보다 9%포인트 내려가면서 기준선인 100이라는 숫자에 근접했습니다. 앞서 한국은행이 발표한 주택가격 전망도 9개월 만에 하락 전환했는데 그럼 본격 조정기에 들어간 거로 보면 되나요?

◈이광수: 이 전망지수가 흥미로운 게 전망을 나타내지 못해요. 그러니까 왜냐하면 전망을 어떻게 하냐면 현재를 보고 전망을 합니다. 그래서 가격이 오르면 전망이 좋아져요. 그리고 가격이 이렇게 거래가 안 되고 시장이 안 좋을 것 지금 보시는 것처럼 전망이 떨어져요. 그러니까 이건 동행지표예요. 그러니까 우리나라의 문제점이죠 그렇기 때문에 많은 분들이 전망지수가 올라서 향후에 집값이 오를 거라고 생각하면 안 된다는 거죠. 그래서 이거는 자연스러운 현상이다 지금을 얘기하는 겁니다.

◇최수영: 근데 한은이 어쨌든 또 금리를 또 낮춘다 그러면 어떻게 될까요? 그러면 또 부동산 시장도 부풀어 오릅니까?

◈이광수: 이미 한 차례를 낮췄는데 오히려 시장이 안 좋은 상황이잖아요. 그렇기 때문에 두 가지 조건이 필요합니다. 금리 인하가 부동산 시장에 영향을 미치기 위해서는 첫 번째 하락의 폭이 커야 돼요. 근데 그러기는 힘들잖아요. 물가라든가 그런 차원에서 미국과의 금리 차 때문에 두 번째는 뭐냐면 예상치 못해야 돼요.

◆이익선: 모두 다 맞아요. 지난번에 예상을 다 했잖아요.

◈이광수: 그렇죠 그러면 반응이 안 돼요. 그러니까 모두 다 지금 이렇게 얘기하고 있다고요.금리 인하되면 집값 오를 거야 모두 다 그렇게 생각하면 그렇게 안 되는 거죠. 그러면 다 돈 벌죠. 그래서 제가 말씀드리는 거잖아요. 다르게 움직이셔야 다르게 행동하시고 다르게 생각하세요.

◆이익선: 사연이 도착해서 사연 만나보겠습니다. 안녕하세요. 저는 부동산 중에도 이른바 생숙 생활용 숙박시설 관련 문의드립니다. 부모님이 생숙 2건을 22년도에 계약을 하셨는데요. 현재 계약금만 입금한 상태입니다. 완공일자는 25년도 예정으로 중도금은 다음 달에 납부될 예정이라고 합니다. 그런데 중도금을 납부할 능력이 안 돼 계약 취소를 해야 될 수도 있을 것 같습니다. 그래서 다양하게 고민이 생겼는데요. 다섯 가지 정도로 간추려 봤어요. 첫째, 계약 취소가 될 경우 전매가 불가능한가요? 둘째, 전매가 가능하다고 하면 어떤 방식으로 전매가 이루어지는지 궁금합니다. 셋째, 생숙 계약을 했을 당시 부가세 환급받은 금액도 도로 뱉어내야 하는지도 궁금합니다. 넷째, 아울러 현재 부동산 시장이 안 좋은 것으로 알고 있는데 생숙 전매 거래가 어느 정도인지 궁금합니다. 마지막 다섯째, 알고 보니 계약 당시 부모님이 제대로 이해를 못한 상태로 이루어졌습니다. 이런 부분에 대해서 혹시 계약 취소를 요구할 수 있을까요? 직원이랑 통화 당시 부모님이 이해를 잘 못하셨다는 내용의 녹취본이 있습니다. 저는 과연 어떤 결정을 해야 할까요? 생활형 숙박시설이 뭐에요?

◈이광수: 이건 뭐냐면 취사가 가능한 숙박시설입니다. 쉽게 말하면 예를 들어서 과거에 여관인데 숙박이 가능한..그러니까 사실 오피스텔은 예를 들어서 주차장이라든가 아니면 복도라든가 이런 규제가 있거든요. 그런데 숙박시설은 그게 없단 말이죠. 왜냐하면 그냥 가서 잠만 자고 그랬잖아요. 그런데 취사 시설을 늘면서 일시적으로 그걸 풀어준 거예요. 외국인들이 많이 오고 이러니까 일종의 레지던스라고 보시면 됩니다. 근데 이분 질문이 너무 일단 좋고요. 이렇게 5가지로 질문하면 답변 드리기도 되게 좋습니다. 1번이요. 계약 취소가 될 경우 전매가 불가능합니까? 이건 당연히 불가능합니다. 계약 취소가 되면 얘는 권리가 없잖아요. 그렇기 때문에 어떻게 전매할 뭐가 없지 않습니까?
그래서 계약 취소 전에 당연히 전매가 가능합니다. 그래서 분양권 전매가 가능하고요. 이 분양권 전매는 횟수에 제한이 없어요. 계속할 수 있어요. 그러니까 이걸 산 사람도 또 매각하고 또 할 수 있고 그래서 이거는 당연히 매각할 수 있다 이렇게 보시면 됩니다. 그런데 3번 생숙 계약했을 당시 부가세 환급을 받았어요. 왜냐하면 매입세 부과 환급을 받았겠죠. 그럼 만약 이게 계약을 취소하거나 매각하면 당연히 매출세를 내셔야 됩니다. 그래서 도로 뱉어내야 돼 이런 용어를 쓰셨는데 뱉어내셔야 됩니다.

◆이익선: 다른 명목으로 매출세니까

◈이광수: 네 그렇습니다. 네 번째는요. 현재 부동산 시장이 안 좋은 것으로 알고 있는데 생숙이 어떠냐 전매 거래가 지금 전매 거래가 굉장히 안 되고 있어요. 당연하죠.

◆이익선: 이것도 안 좋군요.

◈이광수: 굉장히 안 좋은 상황입니다. 특히 지방의 생활 숙박형 시설은 거의 거래가 안 되고 있는 상황이고요. 수도권은 조금 나아지고 있는데 근데 굉장히 어려운 상황이다. 그래서 지금 거래가 되는 경우도 굉장히 금액을 낮춰서 그러니까 거의 계약금은 손해 보는 정도로 거래가 났어요. 그래도 거래가 잘 안 되기 때문에 지금 시장 상황은 굉장히 안 좋은 것으로 알 수 있고요. 마지막으로 계약 당시에 부모님이 제대로 이해 못한 상태에서 이루어졌다고 합니다.이런 경우에 중대한 하자가 있으면 계약 취소가 가능하죠. 근데 그 하자의 정도가 이렇게 내용 봐서는 제가 잘 모르겠어요. 그래서 이거는 판단이 필요한데 근데 실무적으로요.이게 취소되는 경우를 저는 많이 못 봤습니다. 안타깝게도 그래서 조금 더 보수적으로 그리고 시간도 오래 걸리기 때문에 보수적으로 생각하시면 좋으실 것 같다는 생각이 듭니다.

◆이익선: 도움이 되셨기를 바랍니다.

◇최수영: 근데 왜 요즘 생활 숙박시설 생숙 생숙하는데 지금 상태 안 좋다고 하셨는데 왜 사람들이 왜 여기에 관심을 좀 뒀죠?

◈이광수: 예를 들어서 이분처럼 2022년도 2021년도 부동산 가격이 크게 상승할 때 이런 생숙이 분양이 많이 됐거든요. 이유가 있었어요. 왜냐하면 이게 다주택자의 그 세대 수에 포함이 안 되는 거죠. 그러니까 투자가 그래서 이분도 심지어 2건이나 갖고 있지 않습니까? 그러니까 투자가 가능했다. 두 번째는 뭐냐면 대출을 많이 해줬어요. 그러니까 계약금만 내고 천만 원 내고 사장님 사모님 500만 원만 내세요. 100만 원만 내세요 이러면서 영업을 했단 그러다 보니까 그러면 나중에 어떻게 해야 됩니까? 그러면 다 대출해줘요. 지금 금리 낮잖아요. 걱정하지 마세요. 이렇게 한 거죠. 저금리 시대 그리고 보세요. 나중에 이렇게 하면 막 이거 임대료 6~7% 나옵니다. 이렇게 된 거죠. 그런데 금리가 올랐잖아요. 금리가 이미 올랐죠. 그리고 임차 계약도 잘 안 되지 않습니까? 그리고 막상 대출받으려니까 엄청 부담이 되는 그래서 여러 가지 문제가 생기면서 지금은 오히려 이렇게 계약을 취소하고 아니면 전매를 하거나 이런 분들은 많아지고 반대로 그런 상황이니까 사는 사람 없는 거죠.

◇최수영: 그러니까 거품이 꺼지는 지금 단계로 봐야 되는군요

◈이광수: 그렇습니다. 그래서 전형적으로 제가 부동산을 말씀드릴 때 꼭 드리고 싶은 말씀이 있어요. 여러분들이 접근하실 때 내가 사용할 수 없는 부동산은 사지 마시라 그러니까 여러분들이 아파트를 사셔도 돼요. 멀리 있는 근데 내가 거기에 거주가 가능하면 관심을 가지 서울에 있는데 제주도 아파트를 싸다고 가서 사거나 예를 들면 아니면 이런 생활숙박형 시설은 안 되잖아요. 그래서 여러분들이 부동산을 접근하실 때는 내가 쓸 수 있는 근데 지금 두 군데는 다 못 쓰지 않습니까? 그걸 감안하시고 접근하셨으면 좋겠다는 말씀을 드립니다.그래서 이분한테 말씀드리고 싶은 말들이 있어요. 결국에는 전 어떻게 해야 됩니까? 이거잖아요. 근데 직접적인 말씀을 드린다는 것보다 제가 좋아하는 말을 한번 드릴게요. 다음을 기대하고 준비하는 것이 패배를 지우는 가장 선명한 방법입니다. 그러니까 패배나 실패에 대해서 계속 붙잡고 계시면 아무것도 새롭게 시작하지 못한다는 거죠. 그래서 여러분들이 패배를 지우는 가장 선명한 방법은 새로운 계획을 하시고 새롭게 준비하시고 그리고 아침에 일어나는 것처럼요. 그렇게 하셨으면 좋겠다는 말씀을 꼭 드립니다.

◇최수영: 그러니까 걸림돌로 생각하지 말고 디딤돌로 생각해라

◈이광수: 그렇죠 이런 걸 경험으로 생각해서 좀 더 앞으로의 계획을 더 잘 세웠으면 좋겠어요

◆이익선: 서울 집값 상승세가 주춤하지만 청약 시장의 열기는 좀 다른 것 같아요. 최근에 있었던 송파 잠실 레미안 아이파크 1순위 청약에 8만 명이 넘게 몰리면서 268대 1을 기록했는데 서울 청약시장의 열기도 꺾일까요?

◈이광수: 이건 종류가 좀 다른데요. 이유는 뭐냐면 시세차익이 있기 때문입니다. 예를 들어서 이 잠실의 아이파크는 8억 원 정도 시세 차익이 났어요. 그러니까 분양가가 낮았다는 거죠. 분양가 상한제 때문에 그러다 보니까 참여 안 할 이유가 없죠. 그러네요. 그런데 분양가가 높은 지역들은 지금 미분양이 오히려 증가하고 있거든요. 그래서 그런 특수성을 이해하셔야지 이것만 보고 청약시장 요즘 막 큰 난 거 아니야 새 아파트 없는 거 아니야 이렇게 판단하시면 안 되니 그런 말씀을 드립니다.

◇최수영: 근데 결국 우리 늘 이 대표님이 말씀하시는 게 주택에서는 공급이 제일 중요하잖아요. 결국 핵심이 공급인데 그러니까 공급에 대한 여러 가지 시장의 요구가 나오니까 정부가 서리풀, 대곡, 오전왕곡 그다음에 용현 여기에 그린벨트를 풀어가지고 5만 가구를 공급하겠다는 수도권 신규 택지 후보지를 발표했는데 내용을 보면 이게 1 2 3기 신도시에 비하면 서울과 훨씬 지리적 접근성도 좋고 교통 여건도 나은 입지인데 과연 그러면 이 정도 가지고 우리 공급 부족에 대한 시장의 우려 해소할 수 있을 거라고 보세요?

◈이광수: 그러니까 공급 부족은 좀 장기적인 차원의 우려인 거죠. 예를 들어서 이렇게 공급되는 것도 거의 7~8년 후에 공급이 되는 거거든요. 결국 그래서 당장 공급이 이루어지는 건 아니기 때문에 이런 정책 때문에 집값이 안정되고 반대로 집값이 상승할 거다 이렇게 보고 있지는 않습니다. 근데 중요한 건 뭐냐면 저희가 장단기를 좀 구분해 볼 필요가 있어요. 뭐냐면 장기적으로 예를 들어서 집값이 오를 수 있어도 단기적으로 계속 변동된다는 거죠. 근데 지금같이 불확실성이 큰 시장에서는 단기 변동 폭이 굉장히 큰 겁니다. 그러니까 예를 들어서 2년 전에 갑자기 서울의 아파트 가격이 30% 하락하거든요. 이런 가능성이 단기에 존재한다. 그런데 그렇게 하락을 만드는 건 건설사들이 짓는 아파트의 양이 아니에요. 제가 말씀드린 건 뭐냐면 매도 물량입니다. 집을 갖고 있는 사람들이 파는 공급 그런데 지금요 제가 오늘 조사를 해보면 서울 아파트의 매도 물량이 8만 9천 건으로 조사가 이루어진 이래로 최대 물량입니다. 그러니까 집을 갖고 있는 사람들은요. 너무 팔고 싶어해요. 그러니까 이런 상황이면 공급이 지금 증가하는 거죠. 그러면 집값이 하락할 가능성이 굉장히 높은 겁니다.

◆이익선: 아니 근데 지금 서울 아파트 매도 물량이 8만 9천 건인데 이달 들어서 293건이 아까 매매가 이루어졌다고 하셨으니까 충격적이네요.

◈이광수: 그러니까 파는 사람들은 많고 사려는 사람들은 줄고 있는 거예요.

◆이익선: 그럼 가격은 계속 떨어지겠네요.

◈이광수: 그럴 가능성이 높은거죠.

◆이익선: 청취자님 문자입니다. 소형 저가 주택 보유하다가 청약에 당첨됐는데요. 27년 6월에 입주 예정입니다. 기존 주택은 언제까지 처분해야 되는지 알려주세요.

◈이광수: 그러니까 소유권이 이전되고 그게 아마 이 지역별로 차이가 있을 텐데요. 입주 후 2년 동안 2년 전까지 매각하는 걸로 제가 알고 있고 좀 더 자세하게 알아볼 필요가 있는데 그럼 다주택자에 안 들어갑니다. 그리고 1주택이 예를 들어서 투기과열지구 이외에 있을 때는 크게 부담이 없을 수도 있으니까 그런 것들을 좀 잘 알아볼 필요가 좀 있어 보입니다.

◇최수영: 단군 이래 최대 규모 재건축이라는 둔촌주공 재건축 얘기도 좀 해볼 텐데 이게 요즘 경제면에 굉장히 핫한 기사더라고요. 정부가 가계대출 관리에 나서면서 입주를 앞둔 둔촌 주공 입주자들이 대출 한판을 맞았다 이 얘기가 있는데 이 얘기 좀 설명 좀 부탁드릴게요.

◈이광수: 그러니까 이게 그러니까 잔금 20%를 내야 되거든요. 근데 중도금도 계속 내왔지 않습니까? 근데 지금 중도금도 거의 대출로 이루어져 있어요. 그래서 일단 가계대출이 뭔가 지금 규제가 있기 때문에 대출 규제를 풀어주지 않으면 당장 자금 조달이 어려운 거예요. 개인적인 문제가 있는거에요. 두 번째는 뭐냐면 은행들이 기본적으로 1년 동안 가계대출의 한도가 있습니다. 근데 이게 너무 큰 아파트 단지가 들어오니까 그렇죠 엄청나게 크니까 가계대출을 해줄 주체가 없는 거예요. 은행은 예를 들어서 나는 올해 5천억만 해줘야 되니까 연말로 갈수록 근데 천억밖에 안 남았잖아요. 근데 이 둔천주공 입주하려면 5천억이 필요해요. 은행에서 그럼 못 꿔준다는 거죠. 그러면 정부가 각 은행별로 한도를 늘려주거나 아니면 뭔가 변화를 일으켜야 되는데 그럼 어떤 문제가 생기냐면 다른 데 대출이 안 됩니다. 그런 문제가 아주 복합적으로 들어 있어서 좀 문제가 저는 크다고 보고 있고요. 여기에서 근원적인 질문을 해볼 필요가 있어요. 과연 지금의 집값을 빚 없이 지탱해 줄 수 있는가 그러니까 이것처럼 입주하는 아파트도 대출이 없으면 못 들어가잖아요. 그러니까 무슨 얘기냐면 대출 없이 과연 지금의 서울의 아파트 가격을 계속 올라갈 수 있을까 그러니까 그런 측면에서 어떤 한계를 여러분들이 좀 아셨으면 좋겠다는 말씀을 또 드립니다.

◇최수영: 그러니까 지금 그걸 역으로 얘기하면 뒤집어 얘기하면 대출이 모든 것의 그 키다 라고 말씀이 되는 거잖아요.

◈이광수: 또 하나 뭐냐면 그만큼 지금 우리가 감당해낼 수 있는 아파트 가격이 아니라는 거예요. 당장 안 꿔주거나 내 소득 훨씬 더 이상만큼 꿔주지 않으면 이 집값을 못 버텨내는거에요.

◆이익선: 그렇구나. 그런데 실제 주변에 보면 실거주형 아파트나 실거주형 오피스텔을 매수하려는 분들도 대출이 안 나와서 어려움을 겪고 있는 경우가 많은데 가계대출이 이렇게 타이트하게 조여지는거 그대로 갑니까?

◈이광수: 그건 지금 가계대출 규모가 1800조 원 정도 되는데요. 이걸 더 늘리면 우리나라 경제가 문제가 생깁니다. 지금 우리나라가 내수가 1% 성장에 미치고 있거든요. 그러니까 전부 다 빚 갚는 데 돈을 써서 나라 경제가 지금 위태로운 상황이에요. 그래서 부동산 가격을 올리려고 예를 들어서 대출을 증가시킨다 그러면 이거 집으로 눌려 없어질 수도 있거든요. 그래서 저희가 당연히 이런 적절한 규제는 반드시 필요한 거죠.

◇최수영: 마지막 질문이 될 것 같은데 조금 전에 얘기했던 둔촌주공 재건축의 경우에 일단 1만 2천 가구가 입주할 것으로 예상되면서 전세 물량도 나올 거 아니겠습니까? 일단 물량이 1만 2천 가구가 되니까 그럼 이게 서울 전셋값 안정에는 좀 영향을 끼칠 수 있을까요?

◈이광수: 둔촌주공 아파트 올림픽 파크 포레오는 11월 27일부터 입주가 시작되고요. 내년 3월 31일까지 입주 기간입니다. 이때 입주가 들어오는데 저희가 입주가 아직 시작이 안 됐는데 지금 일각에서는 어떤 얘기를 했는데 대단지 입주가 돼도 전세가격이 안 빠진다 이런 얘기들이 나와요. 그런데 입주가 안 되고 있어요. 그런 어떤 지금 판단은 다 틀렸다. 과거에 유사한 상황이 있는데 2018년 11월에 송파구 헬리오시티가 9500세대가 입주합니다. 그러니까 이것도 마찬가지로 단군이래 최대 입주 물량이거든요. 그런데 당시에 한번 볼게요. 입주가 시작한 뒤에 전세 가격이 11% 하락했고요. 그다음에 아파트 가격은 13% 하락했고요. 근데 가장 언제 쌌냐면 입주 시작 이후 두 달이 지난 시점에 가장 전세가격이 쌌습니다. 그러니까 여러분들이 만약 전세를 구하고 싶다 그때를 누려야 되는구나. 그럼 두 달 후 이거 과거를 보면 그리고 또 한 가지 말씀드리고 싶은 건 제가 부정적인 말씀을 드리는 게 아니고 가격의 변화가 이러면 제가 계속 강조하잖아요. 내 집 마련 계획을 세우셨으면 좋겠다 이런 말씀을 마지막으로 드리는 알겠습니다.

◆이익선: 알겠습니다. 잘 들었습니다. 오늘도 이슈가 머니 광수네 복덕방에 이광수 대표와 함께 부동산 정보 들었습니다. 말씀 고맙습니다.


YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)