"정원오 vs 오세훈, '토허제'로 맞붙어라"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 4월 16일 목요일
■ 대담 : 김인만 부동산경제연구소장, 송승현 도시와경제 대표

<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- 집값 급등 원인은? 오세훈 '10.15대책' vs 정원오 '토허제 번복' 공방 중 "둘다 문제죠..서울 부동산시장, 총체적 난국"
- 다주택자 급매물이라도 나오게 하려다 '스텝 꼬인 정부'
- 문제는 '토허제'..서울시장 토허제로 맞붙어라 "고양이 목에 누가 방울을 달까"
- 李 '부동산 투기 제로' 어떤 카드 쓸까? "보유세는 안 건드리고 싶어할 것..지금 문제는 강남 아닌 외곽인데, 10억 아파트도 보유세 폭탄? 논란 뜨거워"
- "세입자들도 안전벨트 단단히 매세요" 비거주 1주택자 대출규제? "전세 대출 연장 안될 수도"
- "'월세시대' 이제 받아들여야 합니다..선진국 처럼 월급의 절반이 주거 비용으로 나갈 가능성 열어둬야"

<송승현 도시와경제 대표>
- 주택 공급 늘리면 안되나? "이주비 대출 등 문제로 정비사업 물량 어렵고, 공사비 이슈로 사업진행도 느려"
- 오세훈·정원오 모두 공급 숨통 터줄 '토허제' 언급 없이, 정비사업 활성화만 거론
- 정비사업이 오아시스? 토허제부터 풀어라
- 비이성적 정책 '토허제', 시단위로 토허제하는 데가 세상 어디있나
- '투기성' 비거주 1주택자? "투기 여부, AI 검증도 쉽지 않아"
- 전월세는 다 어디로 사라졌나? "정책이 물량 축소시켜"
- 주택 매수심리 '관망 수요'로 전월세시장에 머물러, 신규 입주 물량도 축소
- "전세물건 보려면 예약금 걸고 대기해라" 전세물량 그 정도로 희귀

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 이재명 대통령이 ‘부동산 투기 제로 사회를 구현하겠다’고 강조를 하고 있습니다. 어떤 카드가 나올까요? 보유세입니까?

★ 김인만 : 대출 규제는 계속 강화될 것 같고요. 사실은 보유세 안 건드리고 싶어 할 겁니다. 세금을 건드린다는 게 굉장히 민감한 문제이니까. 지금 또 대출 관련해서는 ‘다주택자 대출 안 해주겠다’라는 내용들도 나오고 ‘비거주 1주택자에 대해서도 전세 보증 연장을 안 해주거나 전세 대출을 막겠다’라는 얘기가 나옵니다. 일단 그런 부분에 대해서 ‘비거주 1주택하고 다주택자들 대출 규제에 집중’을 할 것 같고요. 그럼에도 안 되면 ‘보유세’ 카드를 올리는데 보유세는 지금 굉장히 뜨거운 감자죠. 올리면 어디까지 올릴 것이고 어느 대상을 많이 올릴 것인가, 초고가 주택에 대해서 많이 올리게 되면 지금 문제가 강남이 아니라 그 외곽 지역인데. 외곽 지역 10억 아파트들도 보유세 폭탄을 때릴 것인가에 대한 여러 가지 논란이 있기 때문에 아직 보유세는 정리가 안 끝났다고 생각을 하고 있고요. 일단 당분간은 ‘대출을 굉장히 강하게 압박할 것’이다. 그래서 세입자들도 아마 안전벨트 단단히 매야 될 것 같습니다. 왜냐하면 비거주 1주택이라는 건 주인이 집 하나를 가지고 있는데 본인은 다른 데 임대를 살고 그 집을 세입자한테 주는 집인데. 세입자의 전세 대출을 막겠다고 하고 있기 때문에 전세 대출받으신 세입자들은 다음에 대출이 안 나올 수도 있겠다, 연장이 안 되겠다라는 점을 염두에 두고 월세로 갈지 아니면 다른 자금을 마련할지 준비할 필요가 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 조금 전에 말씀하신 것 중에서 ‘투기성 비거주의 1주택자 전세대출 만기 연장을 불허하겠다’ 이 ‘투기성’은 누가 어떻게 판단한다는 거예요?

☆ 송승현 : 투기적인 것들을 진짜 분류를 할 수 있다고 하면은 대단한 능력을 가진 거죠. 그거는 아마 AI에 검증을 해도 검증이 쉽지 않을 정도로, 그리고 반박이 충분히 나올 정도로 어려울 것 같고요. 그렇기 때문에 이런 세금에 대한 부분에 대해서 항상 논의가 되고 심각하게 고민을 해야 되는 부분인데. 저는 ‘보유세는 올려야 된다’고 생각하는 입장입니다. 왜냐하면 주거 순환적인 측면 그리고 장기 보유도 축소를 해 줘야 된다고 생각하는 측면이 있거든요. 10년 정도라는 캡을 씌워놨기 때문에 최대한 수익 실현 구간이 10년까지 채워야지 크기 때문에, 그런 부분들이 순환될 수 있도록 한다면 장기 보유도 개인적으로는 폐지를 하고 보유세는 올려가는 방향으로 가는 게 맞지 않겠냐. 대신 거래를 순환하기 위해서는 거래에 대한 세금들 있잖아요? 취득세라든지 양도세는 지금 45%까지도 있는데, 저는 ‘양도세도 최대 올리는 걸 한 30% 정도로 낮춰야 된다’고 생각하는 입장이에요. 그래서 취득에 대한 부분들은 한 1에서 한 2% 정도의 수준 그리고 양도할 때는 한 30% 수준. 그다음 보유세는 올리고, 장기 보유 특별공제는 없애고 그런 방향으로 가면은 시장 안정에 도움이 될 수 있는데. 어떤 이유인지 모르겠는데 항상 논의만 되고 계속 뜨거운 감자 상태인 것 같습니다.

◆ 조태현 : ‘보유세는 높이고 거래세는 낮춰야 된다’라는 이야기를 저 기자 생활 시작할 때부터 들었던 것 같은데 별로 개선된 거는 없는 것 같습니다. 전·월세 시장 불안도 계속 이어지고 있는데, 앞서 저희가 살펴봤는데요 지금 물량 자체를 찾아볼 수가 없는 거잖아요?

★ 김인만 : 전세 매물 없고요. 제가 앞서서도 잠깐 얘기를 했는데 일반적으로 전세 시장이 불안하면 월세는 숨통이 있었거든요. 지금 당황하는 게 전세, 월세가 동반 매물이 없고 가격은 똑같이 올라간다는 게 선택지를 굉장히 줄이는 항목입니다. 그러면 ‘중요한 건 일시적인 현상이냐 장기적인 현상이냐’가 관건인데, 저는 일시적으로 보지는 않고요. 정부의 정책 기조도 회의 같은 데도 가보면 결국에는 전세 소멸 이야기가 나오고 있습니다. ‘월세로 가야 된다’라고 하고 있기 때문에 시대적 방향... 선진국들도 다 월세니까. 저는 ‘월세 시대를 우리가 받아들여야 된다’ 그리고 월세도 많이 올라갈 것 같다. 전세가 사라지면 월세 가격이 매매 가격과 연동이 되기 때문에 선진국처럼 내 수입의 절반 정도를 주거 비용으로. 그런 시대까지도 충분히 가능성을 열어둬야 된다고 생각합니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. ‘지금 전·월세 매물 씨가 말랐다’ 이런 이야기들이 나올 정도고, 실제 현장 분위기도 맞는 것 같은데 이 매물들 다 어디 간 거예요?

☆ 송승현 : 이 물량들은 정책이 물량을 축소하게 만든 거죠. 시장을 위축시키면 매매 시장이 축소가 되고, 그런 투자 심리가 적게 된다라면 시장에서 임대 사업자라든지 다주택자가 될 유인이 없거든요.

◆ 조태현 : 그렇죠. 전월세는 다주택자가 해줘야 되는 거니까.

☆ 송승현 : 그렇죠. 그리고 집을 사려고 하시는 분들은 이거 집값 잡히면 되지 않을까? 집값 떨어지면 사볼까라는 ‘관망 수요’까지도 전월세 시장에 머무르게 되죠. 그러면 신규로 입주를 할 수 있는 입주 물량이 늘어나 줘야 되는데, 지금 공급 물량들도 축소가 되고 있죠. 그리고 전월세 시장에서 순환될 수 있는 시점 자체도 예년에는 2년마다 돌았는데, 지금 ‘4년마다 도는 구조’로 바뀌었잖아요. 돌 수 있는 물량, 새로운 물량 그리고 시장에서 관망하는 수요까지도 몰려들다 보니까 전월세 매물들이 굉장히 줄어들고 있고. 저희 누님이 반포에서 중개 사무실을 운영을 하고 있거든요. 그래서 ‘전월세 매물들 볼 수 있냐’ 했더니 저희 누님이 옆에서 통화하는 걸 들었는데 지금 대기하고 있는 상황이에요. 그만큼 전월세 물량들이 없고, 심지어 실무에서는 어떤 분들은 제안을... ‘제가 한 500이든 천이든 계약금을 넣고 갈테니 나오면 저 먼저 해주세요’라고 암묵적인 그런 얘기들. 예약금 정도까지도 걸 정도로 지금 심각한 그런 상황이라고 얘기를 하더라고요. 그러면서 예전에는 그런 얘기들 많이 하잖아요. 집 한번 보려고 하면 6층도 보고, 10층도 보고, 옆 동도 보고, 옆 단지도 가가지고. 집 보면서 선택권이 있었는데 지금 선택권이 아니라 지금 예약을 해야 되는 상황. 지금 농담이 아니고 전월세를 ‘예약금’이라고 하는데 실무에서는 ‘청약금’이라고도 얘기하더라고. 일정 부분 청약금 걸고 대기를 할 정도로 굉장히 심각한 상황입니다.

◆ 조태현 : 여기다가 더 영향을 미치는 게 역시 ‘공급 가뭄’ 올해 서울의 입주 물량이 1만 8천 가구밖에 안 된다고 하죠. 인허가도 작년에 별로 안 됐고 이런 공급 문제가 있는 것 같은데요. 그렇기 때문에 지금 관심을 끄는 게 역시 ‘서울시장 후보들의 집값 대책’이 아닐까 싶습니다. 오세훈 시장 그리고 정원오 후보 양쪽이 여러 가지 이야기들을 하고 있는데요. 일단은 집값 급등의 원인을 두고도 의견이 갈리는 것 같아요. 오세훈 시장은 ‘10.15 대책이 문제다’, 정원오 후보는 ‘토허제 번복이 문제다’. 어떻게 보십니까? 둘 다 문제 아닙니까?

★ 김인만 : 둘 다 문제라고 보고요. 문제가 한두 개가 아닙니다. ‘입주 물량 부족’이 저는 가장 문제인데, 그거는 이번 현 정부의 문제라기보다는 ‘누적된 문제’인 것 같고요. 작년 토허제 2월 3월 묶었다 풀었다 하는 부분도 분명히 영향을 줬고요. 또 10월 15일 서울 전역과 경기도 12곳을 묶은 건 치명적인 영향을 준 것 같아요.

◆ 조태현 : 총체적인 난국이네요.

★ 김인만 : 총체적 난국이기 때문에 누가 더 잘 났다 이런 문제는 전혀 아닌 것 같습니다. 같이 머리를 맞대고 해결하려고 해도 저는 당장 해결되기가 어려운 게 입주 물량이 안 나오는 상태에서 정부가 다주택자 압박해서 급매물이라도 나오게 하려다가 스텝이 꼬여서 전세, 월세까지 꼬여버렸거든요. 그래서 비아파트 공급이라도 늘어나야 되는데, 송승현 대표님 말씀하신 것처럼 비아파트 공급도 아파트보다 더 줄었습니다. 더 줄었기 때문에 전세, 월세는 이제 뭐 상가? 지식산업센터 개조해 가지고 한다고 하는데. 2천 개 지금 준비하고 있다고 하거든요. 신혼부부가 지금 몇만 쌍이 나오는데 2천 개 나와가지고... 이 결혼을 못하게 해야 되는 건지. 웃자고 하는 소리지만 진짜로 늘어나는 가구 수 분할을 공급이 따라가지 못하기 때문에 사실상은 답이 없다고 생각을 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 말씀하신 것처럼 공급이 늘어나는 가구 수를 따라가지 못한다, 그러면 그냥 아예 방법이 없는 거 아니에요?

☆ 송승현 : 공급 물량을 늘려주는 방향으로 가야 되는데 시장에는 두 가지가 있잖아요. 신규로 공급될 수 있는 정비 사업 물량들 이런 부분들이 있는데. 최근에 이주비 대출이라든지 주택 시장의 규제가 워낙 작동을 하다 보니까, 이런 부분에서는 신규 공급에 대한 물량들이 어렵고요. 또 거기에 최근 공사비에 대한 이슈가 워낙 크다 보니까 이런 것들이 사업성 개선이 안 되면 사업이 진행이 안 됩니다. 규제 정책이 워낙 강하다 보니까 이런 사업성을 개선할 만한... 속된 말로 지금 ‘건덕지가 없다’고 볼 수 있고요. 그러면은 그 외에는 유통할 수 있는 유통 물량들을 늘려줘야 되는데, 저는 정원오 후보나 오세훈 시장 둘 다 문제가 있다고 보는데. 둘 다 마찬가지로 키워드는 ‘토허제’예요. 오세훈 시장이 했다가 말았던 번복도 토허제고 10.15 대책도 서울의 전반적으로 규제를 한 게 토지거래 허가 구역이거든요. 그러면 유통될 수 있는 물량들 그리고 전월세 물량들도 축소를 시킨 게 토지거래 허가 구역이기 때문에 이런 부분을 어떻게 해소할 거냐라는 언급은 전혀 없더라고요. 그런 물량은 전혀 없고, 새로운 오아시스 같은 정비 사업을 활성화하겠다라는 공약들이 나오는데. 한쪽에서는 ‘신통기획’을 계속 밀고 가겠죠. 그리고 한쪽에서는 ‘착착개발’인가요? 이런 부분들로 하는데. 한쪽에서는 큰 그림을 그리는 거고, 한쪽에서는 조금이라도 가깝게 주민들이 제안하는 형태를 통해서 개발하겠다라는 건데. 두 가지 다 장단점이 있습니다. 하나는 ‘큰 그림을 그리고 큰 규모의 개발을 한다라는 거는 긍정적으로 볼 수 있겠지만 속도가 더디다는 거 문제’가 있고요. 정원오 후보가 내놓는 방향성 자체는 아무래도 ‘주민들이 원하는 방향으로 가다 보니까 그런 부분에서는 속도감을 더 내고 체감적으로 느낄 수는 있겠지만, 난개발이라든지 도시 계획하고는 전혀 벗어난 형태’의, 그냥 물량만 채우기에 대한 개발들 이런 것들이 나올 수 있는데. 지금 그런 개발이나 그런 아파트 품질을 최근에서는 선호하지 않는 그런 추이기 때문에, 기대했던 것과 달리 물량들이 적극적으로 나오기에는 한계가 있다. 그래서 전반적으로 봤을 때는 ‘공급 부족에 대한 이슈’ 그리고 ‘토지거래 허가 구역’에 대해서 이번 토론 때 과연 어떤 입장인지 개인적으로 그 부분이 제일 궁금합니다.

◆ 조태현 : 조금 전에 ‘토허제’에 대해서 계속 말씀을 해 주시니까 토허제 한번 여쭤보려고 그러는데요. 말씀하신 ‘착착개발’은 소외 지역을 지원하는, 사업성이 낮은 이런 곳들을 구제하는 내용이 주가 되는데. 말씀하신 것처럼 이런 데는 인기가 없는 이유가 있기 때문에 잘 모르겠고요. ‘토허제’, 정비 사업은 오아시스다 그러면 토허제부터 풀어야 된다는 말씀이신 건가요?

★ 김인만 : 그게 작년 2월에 풀었다가 한 번 난리가 났기 때문에 그 트라우마가 있어서, 저는 누가 시장이 되더라도 그럴 가능성은 없을 것 같고요. 실질적으로 손을 못 댈 겁니다. 너무 무섭기 때문에. 손 댔다가 다시 올라가게 되면 모든 책임을 져야 되니까. 그래서 토지거래 허가를 어느 누구도 지금 못 건드리고 있기 때문에 계속 예외 조항이 나오잖아요. ‘5월 9일까지 신청만 하면 돼’라고 해서 지금 누더기가 되고 있는 게 이 토지거래 허가가 저는 주식 시장 같으면 약간 서킷브레이크처럼 한시적으로 급등했을 때 한 3개월 정도 하고 자동으로 풀리도록 했었어야 되는데, 한 번 묶어버리게 되면 1년, 1년, 1년 연장해서 5년 가거든요. 그러다 보니까 너무 시장의 왜곡을 심하게 한다는 거고요. 지금 누가 시장이 되더라도 서울시가 문제가 아닙니다. 주택 공급을 막고 있는 건 토허제뿐만 아니라 ‘이주비 대출’이라든지 ‘재건축 초과이익 환수’라든지, ‘지위 양도 금지’라든지 이런 것 때문에 정비 사업 진행이 안 되고 있기 때문에. 착착, 신통하려고 해도 이런 규제에 막혀서 지금 진행이 안 됩니다. 그래서 정부나 국회하고 같이 서울시가 손을 잡고 하나씩 풀어나가야 되는데, 이 부분에 대해서도 제대로 진행이 될지 앞서서 토지 거래허가제 말씀하셨듯이 ‘누가 고양이 목에 방울을 걸 것인가’입니다.

◆ 조태현 : 그러니깐 말이죠. ‘뭐가 됐든 의미가 없고 규제를 풀어야 한다’라고 지적을 해 주셨는데 풀릴까요? 토허제 누가 손 못 댈 것 같은데.

☆ 송승현 : 그게 저는 약간 비이성적인 정책이라고 보는데, ‘시 단위로 토지거래 허가 구역을 하는 나라가 전 세계에 있나’라는 게 일단 의문이고요. 그리고 보통 토지거래 허가 구역을 우리나라나 일부 나라에서는 개발을 적극적으로 하는 지역들, 개발 호재가 너무 강하다 보니까 주택 가격과는 달리 토지의 가격을 올리는 이 부분에 대해서 지정을 하는 경우가 많고요. 또 해외 같은 경우는 안보에 대한 리스크가 있다든지 이런 부분에 대해서는 토지거래 허가 구역을 한다든지, 또는 한 사람이 다수의 농작물을 독점을 하는 문제 이런 것들이 있기 때문에 토지거래 허가에 대한 것들을 하는데. 광범위하게 시 단위로 묶는다는 게 전혀 이해가 안 되고. 우리가 그냥 당연하게 수긍을 하고 있는 상황인데, 전 세계를 비교를 해 본다고 해도 이 토지거래 허가에 대한 제도는 조금 의아한... 없어져야 하는 그런 제도라고 저는 생각을 합니다.

◆ 조태현 : 실효성도 지금까지 봤을 때는 그렇게 크지 않았던 거 같고요.

★ 김인만 : 집값이라도 잡아야 되는데 오히려 집값이 올라가고 있거든요.

◆ 조태현 : 청취자분, ‘아파트 공급만 말하는데 일반 서민들은 빌라 주택을 정부가 사들여서 저렴하게 공급해 주는 것도 하나의 해소 방법이 되지 않을까요’라고 해 주셨습니다. 지금 이런 사업은 하고 있죠?

★ 김인만 : 하고 있는데 속도나 물량을 못 따라가는 상황이고요. 많은 예산이 투입이 되기 때문에 쉽지 않습니다.

◆ 조태현 : 말씀하신 것처럼 집값은 못 잡고 사람을 잡고 있는 이런 상황, 정부 당국자들도 신경을 써야 되겠습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소장, 송승현 도시와경제 대표 두 분과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

★ 김인만, ☆ 송승현 : 네, 감사합니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)