"'오늘이 젤 싸다' 반도체 아닌 서울 전월세 얘기에요"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 06월 05일 금요일
■ 대담 : 김인만 김인만부동산경제연구소장, 송승현 도시와경제 대표

<송승현 도시와경제 대표>
- 전월세 매물 품귀, '오늘이 젤 싸다'라는 인식 퍼져
- 특히, 李대통령 X발언을 '정책 신호'로 받아들이고 전세값 등 빠르게 밀어올려..정부, 당장 정책 전환해야
- 세금 올릴 경우 거래 묶이고 집값 뛰더라? "이번엔 더 심각, 전월세 매물도 없어 직접 타격 가능성"
- "집권 2년차에 벌써 보유세? 에이스 카드를 벌써? 그럼 앞으로 '뻥카'만 남는 상황"
- 부동산민심 수용안될 경우 서울 與지지율 굉장히 많이 무너질 것
- 지금 서울 부동산시장 단순히 '매매' 아닌, 매매 전월세 '트리플' 강세 상황..그야말로 '부동산 지옥'
- 공공 주도 덜어내는 정책 완화해야

<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- 서울시장 선거, 李집권 2년차 영향은? "더 강한 드라이브 걸 것..종부세, 비거주 1주택자 장특공제 폐지 등 추가 정책 예상"
- 李집권 2년차, 당장 6월 '숨고르기' 끝내고 매매값 상승 폭 확대 중
- 화성 동탄 0.6% 주간상승률, 전용 84제곱 20억 이상 거래돼
- 동탄, 두달 전 13-14억이던 아파트, 호가 18억까지 상승
- '올림픽 메달 많이 따고도, 축구 한일전에서 진 민주당?'
- 7월 보유세 개편할까? "보유세 강하게 나올 가능성..보유세 철회할 경우 집값 더 올라갈거라는 우려"
- 다주택자 초고가 주택, 비거주 1주택 규제 이미 예고
- 장특공제 혜택 폐지, 10년 거주 80% 공제? 60%로 줄일 수도
- 보유세 경우 공정시장가액 비율 80%? 90%까지 올릴 가능성도

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◇ 조태현 : 두 분께 여쭤본 게, 이재명 정부의 부동산 정책이 과연 바뀔 것이냐 라는 부분을 여쭤봤거든요? 그런데 두 분 다 바뀔 것이라고 말씀을 해 주셨어요. 먼저 소장님, 어떤 방향으로 바뀔 거라고 생각하시는 겁니까?

■ 김인만 : 일반적으로 이제 민심을 확인했으니까, 부동산이 중요하니까 규제 좀 덜고 속도 조절을 할 것이다 라고 생각할 수도 있는데요. 저는 반대로 생각합니다.

◇ 조태현 : 뭡니까?

■ 김인만 : 더 강하게 밀어붙일 것 같습니다.

◇ 조태현 : 아, 더 세게 갈 것이다?

■ 김인만 : 우리가 집값을 빨리 안정시키지 못했기 때문에, 이런 문제가 생겼다. 그렇다면 지방선거 의식하지 않고, 더 강하게 세금 규제도 빨리 했어야 된다라는 판단을 할 수도 있을 것 같은데요. 물론 저는 거기에 동의하지 않습니다. 동의하지 않음에도 불구하고, 많은 지지자들이나 다른 부분을 보게 된다면 저는 충분히 할 수 있는 정책이라고 생각이 되고요. 또 하나는 서울만 바라보면 부동산이 이슈고, 세금이 부담이고, 정비 사업이 부담입니다만 수도권이나 전체적으로 본다면 부동산 이슈가 크지는 않거든요. 근데 이게 분위기가 확산이 되면, 정부 여당 입장에서도 집토끼도 관리해야 되고, 여러 가지 문제들이 있기 때문에 저는 더 강하게 압박하지 않을까. 이제 눈치 보지 않고, 우리가 그동안 너무 약했어. 더 강하게 해서 집값을 빨리 안정시켜야만 2028년 총선에 우리가 이런 스트레스는 받지 않을 거야라는 판단을 저는 충분히 할 수 있다라고 보고요. 지금 또 보유세, 종합부동산세죠? 비거주 1주택자 장특공제 논의가 되고 있는데, 당초 나왔던 얘기보다도 더 강한 내용들이 플러스 알파로 나오지 않을까 저는 조심스럽게 예상을 해봅니다.

◇ 조태현 : 그렇다면은 더 강한 방향으로 갈 수도 있다라고 조심스럽게 예측을 해 주셨는데, 송 대표님께서는 어떤 방향으로 변화를 예상하시는 거예요?

▣ 송승현 : 저는 좀 상당 부분 민주당 쪽에서 의견들이 좀 들어가지 않을까라는 생각을 하거든요?

◇ 조태현 : 그러니까 민주당의 의견이 청와대로 들어간다? 아니면 의견이 좀 가라앉는다.

▣ 송승현 : 민주당의 이번에 성적을 보면은, 다들 성적표를 봤는데 이게 되게 찜찜하게 보는 경향들이 있잖아요?

◇ 조태현 : (여야) 모두가 다 졌죠.

▣ 송승현 : 그래서 그 성적표를 들고 얘기를 하겠죠. 어떤 하나의 근거가 되니까. 지금까지는 얘기를 해 왔던 거는 추상적인 의견들이 서로 오고 가고, 나의 지지율을 바탕으로 나의 의견을 좀 더 관철시키려고 했겠지만, 지금의 성적표를 보고 나면, 특히나 이재명 대통령이 픽한 분들 있잖아요? 그분들이 대도시권. 특히나 서울 그리고 부산 같은 경우 가장 대한민국에서 1, 2등 도시인데 그곳에서 다 패배를 했단 말이에요. 근데 거기에 상당 부분, 특히나 서울 같은 경우는 부동산하고 연관성이 있기 때문에 그런 의견들이 들어가고, 만약에 그게 수용이 안 된다라고 하면 저는 서울권에서는 지지율이 굉장히 많이 무너질 것으로 보여지거든요? 왜냐하면 이게 단순히 예전 같은 경우는 매매 시장하고 관련성이 있다라고 하면 그런 것들이 더 강하게도 갈 수 있겠지만, 지금 이재명 정부의 특징은 항상 지금 보도에 많이 나오잖아요? 트리플 강세라고 그러잖아요? 매매 시장, 월세, 전세 뭐 이런 부분들. 특히나 저는 물량 부족 이런 것까지도 고려를 해 본다라면, 오세훈 시장이 그 얘기했죠? "부동산 지옥 막겠다. 정부 정책 전환을 해야 된다"라고 하는데, 지금 지금 1년밖에 안 지났거든요? 여기서 중간 정도, 한 2-3년 정도 지나고 나서 전환되면은 좀 문제가 생길 것 같아요. 그래서 저는 그냥 제 그냥 개인적인 사견이에요. 안 듣는 게 이상한 것 같거든요? 안 듣는 게 이상하고, 예전에는 그 X 올렸던 것들도 조금 더 선명성이 담겼는데, 지금은 뭐 자기 생각을 하는 정도 수준밖에 안 되더라고요. 그러니까 지금은 좀 일반적인 이번 선거의 성적표를 수용할 필요가 있지 않겠냐. 그리고 공공성은 좀 덜어내면서, 민간 시장도.. 다른 부분에서는 상당 부분 좀 수용을 하는 편도 있는데, 부동산만큼은 공공성을 너무 강조를 하시더라고요. 그런 부분도 좀 완화를 할 필요가 있습니다.

◇ 조태현 : 그러니까 두 분 다 정책이 바뀔 거라고 예상을 하셨는데, 소장님께서는 더 강한 방향. 대표님께서는 조금 더 그래도 물러서는 방향으로 일단 예측을 해 주셨습니다. 뭐 어떻게 될지 모르죠. 지켜봐야 되겠습니다마는, 어찌 됐건 이런 말이 나온다는 것 자체가 부동산 시장이 지금 굉장히 불안정하다는 것을 반증하는 측면이 있기도 해요. 한국부동산원 기준으로 봤을 때도 지금 오름 폭이 무시무시한 수준으로 매주 나오고 있다고 말이죠? 이재명 정부 출범 뒤에 부동산 가격, 어떻게 변화하고 있는 겁니까? 지금.

■ 김인만 : 5월 9일까지는 잠시 숨고르기 양상을 좀 보였는데, 5월 9일 지나고 상승 폭이 확대가 되고 있는데, 역시 서울이 또 문제입니다. 서울하고 경기 일부 지역인데, 서울 주간 상승률은 6월 1주차 보게 되면 0.25%? 물론 5월 4주 차도 0.25인데, 이게 전주 대비이기 때문에 전주 대비 0.25 올랐고. 또 전주 대비 0.25..

◇ 조태현 : 복리 효과가 있죠?

■ 김인만 : 그렇죠. 이렇게 계속 올라가고 있다는 점은 굉장히 좀 부담스러운 부분이고, 최근에 눈여겨보는 거는 이번에 이제 통계, 6월 1주차 한국부동산원 주간 매매 가격 지수 변동률을 보게 되면 1등한 지역이 동탄구입니다. 화성시 동탄구, 동탄 신도시가 0.6%. 0.6%면 이거 작년에 우리 9월이었나요? 10월에 집값 폭등했을 때, 그때가 마포가 0.55 몇 퍼센트 나오고 막 이럴 때거든요?

◇ 조태현 : 이 정도 수치는 문재인 정부 때 한참 막 미친 듯이 오를 때..

■ 김인만 : 그러니까 동탄이 0.6%인데, 제가 엊그제 동탄 신도시 임장을 한번 갔다 왔습니다. 어떤 분위기인가 싶어서 한번 갔다 오니까, 역세권 주변으로, 역 주변에 보게 되면 롯데캐슬이라는 아파트가 있는데요. 한때 우리 무순위 청약 200만 대 1이 나왔던 전설적인 그 아파트인데, 전용 84가 20억 이상 거래가 되고요. 22억 5천 또 거래가 됐다라는 소문이 돕니다. 그러면 아무리 2021년에 건축한 신축 아파트고, 백화점이 있고, 역세권이라도 화성시 동탄 신도시인데도 불구하고 22억 5천이 거래가 됐고. 그 주변에 역 주변에 아파트가 이제 3개가 있는데, 우남 아파트가 있고, 포스코가 있고, 하나 더 있는데 선호도가 가장 높거든요? 우남 같은 경우에 제가 두 달 전에 임장 갔을 때, 전용 84가 한 13억, 14억대 왔다 갔다 했습니다. 그때도 부동산 사장님이 "단기간에 너무 많이 올랐어요. 이렇게 올라도 될지 모르겠어요"라고 했는데 이번에 가니까 15억 5천 거래가 되고, 호가는 18억을 부르고 있습니다. 이게 반도체 효과. 성과급, 삼성전자와 하이닉스, 생각보다 부부가 한 명은 삼성전자, 한 명은 하이닉스 다니는 분들이 꽤 많이 있더라고요. 그럼 양쪽에서 받으면 복리 효과가 또 나오기 때문에, 이런 분들이 용감하게 집을 사는데 역세권 주변으로, 상급지로 갈아탑니다. 한마디로 보게 되면, 지방과 서울을 보게 되면, 서울이 상급지니까 갈아타고 싶잖아요? 동탄 신도시도 외곽에서 이왕이면 역세권 주변으로 가자는 수요들이 많기 때문에, 자기 집을 팔고 핵심 지역으로 옮겨 타는 수요들이 생기고 있습니다. 결국에는 집값이 쉽게 안정이 되지 않고, 전·월세 문제가 생기고, 부동산 정책도 이렇게 되다 보니까, 또 하나가.. 동탄 또 이제 규제지역 지정될 거야. 우리도 지정될 것 같아.

◇ 조태현 : 아.. 네.

■ 김인만 : 지정되기 전에 빨리 움직여야 돼. 작년 9월, 10월 분위기가 또 반영이 되는 것 같습니다. 결국에는 규제가 돌고 돌아서, 또 집값 상승을 부추기고 있는 것 같습니다.

◇ 조태현 : 아니 그럼 뭐 전국을 다 토허제로 묶으면.. 말도 안 되는 얘기긴 하지만, 그럴 수밖에 없는 상황이 벌어지는 것 같은데, 지금 말씀하신 것처럼 매매 시장을 끌어올리는 또 다른 요인이 되고 있는 게 역시 전·월세 불안인 것 같아요. 지금 전월세 수급 지수 같은 걸 보면은 그냥 전월세가 없다를 가리키고 있는, 그 정도 상황이거든요? 현장에서 보시기에는 어떻습니까?

▣ 송승현 : 전·월세가 없죠. 없는 게 맞죠. 지금은 값이 비싸더라도, 물건이라도 있으면 계약을 하고 싶은 심리거든요? 그런 것들이 수급이 안 맞다라는 거예요. 그러니까 수요는 계속적으로 누적이 되고 있고, 또 거기에 추가적으로 물량들은 계속 축소가 되고 있는 그런 시장 환경이기 때문에, 여기서는 물량이 없고 만약에 물량이 한두 건 나온다라고 해도 예전만 해도 빨리 잡는 사람이 임자였는데, 지금은 높게 주고 오더라도 하는 거죠. 그리고 특히나 '오늘이 제일 싸다'라는 인식들을 갖고 계신 분들이 많아요. 월세, 전세 시장. 왜냐하면은 시장 구조가 그렇거든요. 지금 비거주 더 강화한다고 그러죠? 또 세금 규제하게 된다면 그 세금이 이제는 수요자들도, 지금 몇 개월을 지켜다 보니 세금 전가가 나한테 직접적으로 온다라는 걸 지금 체감을 하고 있는 상황이란 말이에요? 또 거기에다가 입주 물량도 부족한 모습을 갖고 있죠? 그리고 대통령께서 계속 메시지를 내놓는다라는 게, 이게 정책에 대한 노이즈가 계속 지금 생기고 있어요. 그리고 지금 그런 발언 자체가, 그냥 발언에서 끝내는 게 아니라 항상 정책으로 담겨요.

◇ 조태현 : 아니 뭐 대통령께서 말씀해 주셨으니까, 이렇게 따라와야죠.

▣ 송승현 : 그러니까 신호를 더 빨리. 그러니까 사람들이 정책이 나오고 움직이는 게 아니라, 그 메시지를 보고 더 빨리 움직인다라는 거예요. 그러니까 전세 가격이라든지, 세금이라든지 이런 속도가 점진적으로 올라가는 수준이 아니라, 시장에서 빠르게 반응을 해서 가격에 높이도 빠르고, 속도도 빨라지는 이런 문제점들이 발생들이 되고 있는 상황이죠. 그래서 지금 이런 문제가 상당 부분, 서울을 벗어나서 수도권. 그리고 수도권 안에서도 이제 물량 부족까지 이어지게 된다라면은, 지방권까지도 하고, 저번에 얘기한 것처럼 이러다가 전 세계로 완전 돌 정도로 지금 이거 굉장히 심각한 문제인데, 지금 앞서서 얘기한 것처럼 그럼 이런 시장 환경을 보고, 전환을 할 거냐 말아야 되냐 라는 것들이 O, X가 아니라, 저는 단호하게 그냥 전환을 해야 된다고..

◇ 조태현 : 해야만 한다?

▣ 송승현 : 네. 해야만 한다라고 주장을 하고 싶습니다.

◇ 조태현 : 알겠습니다. 이번 선거 결과를 두고, 민주당 쪽에서는 이런 말이 나오더라고요? 올림픽으로 치면 메달을 많이 따고도, 축구 한일전에서 진 것 같은 분위기다. 실제로 청와대도 그렇고, 여당도 그렇고 어제 분위기가 굉장히 안 좋았다고 이야기가 전해지고 있어요. 그런데 이런 상황들이 결국에는 부동산 정책이랑 연결이 된다라고 봤을 때, 두 분이 말씀해 주신 것처럼 앞으로의 관심사는 7월 보유세 개편 문제란 말이죠? 이 부분에 있어서 보유세가 더 강하게 나올 가능성은, 소장님은 어떻게 보세요?

■ 김인만 : 저는 더 강하게 나올 가능성이 높다고 생각을 하고 있습니다. 왜냐하면 이제 결과는 나왔고요. 둘 중에 하나를 선택을 해야 되는데, 이게 기조를 지금 바꾸게 된다면 결국에는 보유세를 올리지 않게 되고, 보유세를 올리지 않는다라는 시그널을 주게 되면 시장이 '나 이제 집 안 사야지'가 아니라, 어차피 지금 전·월세 난에 입주 물량이 없고, 여러 가지 문제들이 있는 상황이기 때문에, 결국엔 집값이 더 올라갑니다. 올라가면 또 지지 세력 입장에서는 '야, 올려야 되는 보유세를 진작에 올렸어야지. 여기서 또 주춤하게 되면 집값은 더 올라가. 이 확산되는 거 어떻게 막을 거야? 라는 비판의 목소리를 고스란히 몸으로 받아야 되는데, 지지층의 반발이 저는 상당히 클 것으로 예상을 하고 있고요. 결국에는 생각도 아마 지지 세력과 비슷한 생각을 좀 하고 있지 않나라고 합니다. 그러면 저는 결국에는 올릴 거 오히려 이런 말씀하시는 분들도 계시거든요? 지방선거 눈치 너무 많이 봤다. 지방선거 전에, 더 세게 3월이든, 4월이든 양도세 중과세 나왔을 때 보유세도 같이 올렸어야 되는데, 그거를 주춤주춤하다가 지금 타이밍을 놓친 거 아니냐 라는 말씀하시는 분들도 있습니다. 그래서 이렇게 본다면 결국에는 이번 7월, 8월 세제 개편안 내용에 좀 더 강하게, 당초 예상보다 더 강하게 나올 가능성이 저는 상당히 높다고 생각하고 있습니다.

◇ 조태현 : 그런데 더 강하게 나온다라고 가정을 하면요, 여기서 우리는 과거 경험을 떠올릴 수밖에 없잖아요? 양도세하고 보유세 다 올리니까, 거래는 묶이고 집값은 엄청나게 뛰더라. 이번에는 뭐 다른 겁니까?

▣ 송승현 : 아니요 더 심각하죠. 지금은 전·월세 매물까지도 없잖아요? 그러니까 직접적으로 타격을 받을 수밖에 없는 그런 상황이고요. 그리고 이재명 정부가 지금 1년 딱 지났는데, 여기서 세금 카드 벌써 꺼내면은 앞으로 4년 동안 꺼낼 카드가 많다라고 해도, 실질적으로 묵직한 카드는 없어요. 그러니까 뭐 속된 말로 뻥카만 남는 그런 상황이 돼버리기 때문에, 가장 에이스 카드는 쥐고 있을 수밖에 없는데, 그리고 시장의 환경을 대응하기 위해서는 시행령으로 공정시장가액 정도 비율 이 정도고, 그리고 세금에 대한 개편안 같은 경우도 수도권과 서울을 기반한 민주당 안에서의 국회의원들도 적극적으로 동의하기가 좀 어려운 상황이 아닌가라고 생각을 하고 있습니다.

◇ 조태현 : 알겠습니다. 어떤 내용들 담기게 되죠? 간략하게 보면?

■ 김인만 : 이번 세제 개편안 내용을 보게 되면 이미 예고를 했습니다. 다주택자들 고가, 초고가 주택들. 그리고 비거주 1주택에 대해서 규제를 하겠다고 했기 때문에, 비거주 1주택에 대해서는 장기보유 특별공제 대통령이 예고했듯이 보유에 대한 혜택은 줄이고, 그 줄인 혜택을 거주에 대해서 올리니까, 아마 10년 거주를 해야 80% 받을 수 있도록 아마 바뀔 것 같은데, 분위기가 강경하게 되면 80도 많다. 60으로 줄일 수도 있을 것 같고요. 보유세 같은 경우도 송승현 대표님처럼 공정시장가액 비율을 올리긴 하는데, 더 화가 나면 80이 아니라 90%까지 올릴 수도 있지 않을까라고 저는 조심스럽게 예상을 하는데, 결과적으로 본다면 송 대표님의 의견에 공감하는 게, 그렇게 해서 이게 안정될 문제는 아닌 것 같습니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)