[스타트 경제] 3시간 넘긴 이 대통령 주재 부동산 국민 대토론회...핵심 내용은?

■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 윤지해 부동산114 리서치랩장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
어제 이재명 대통령이 주재한 부동산 대토론회가 진행됐죠.3시간 넘는 토론이 이어졌는데요,명확하게 확인된 내용은 보유세 강화였습니다. 어떤 논의가 오갔는지, 어떤 정책으로 이어질지, 그래서 부동산 시장은 어떻게 될지.윤지해 부동산114 리서치랩장과 알아보겠습니다.어서 오십시오. 어제 TV 화면으로 뵀습니다. 어제 참석하셨었죠?

[윤지해]
참석은 했습니다마는 발언하신 분은 스무 분 정도 있었던 것 같아요. 초대받으신 분이 140명 정도 되니까 대부분은 발언 기회가 없어서 아쉬운데 물론 100분이었지만 1시간 20분 정도를 더 연장해서 소통하시려고 하는 부분은 높게 평가할 만합니다.

[앵커]
140분이 모였으면 2박 3일 해도 다 하기 어려웠을 것 같은데 그런 면에서는 약간 아쉬운 면도 있었을 것 같고요. 현장의 분위기는 어땠습니까?

[윤지해]
분위기는 대통령께서 주재하는 회의다 보니까 처음에 서두발언에서 여러 가지 한정되는 이슈들을 만들어놓으셨습니다. 그러다 보니까 질문에서도 그 안에서 움직여야 되고 발표도 공급, 세금, 금융 이런 부분들이 5분씩 발제가 있었습니다. 그 내용 안에서 움직이는 경향들이 강해지다 보니까 새로운 내용들을 추가로 얘기하기는 어려운 분위기라는 현상들이 있었고요. 그럼에도 토론회의 목적 자체는 커뮤니케이션, 소통과 관계돼 있으니까 그 목적성 자체는 우호적이다. 어떤 정책에 대한 변화들을 유도하려는 목적성에서 보면 좋게 평가할 수 있다, 이렇게 볼 수 있습니다.

[앵커]
실제로 어떤 변화가 이어질지 봐야 될 것 같은데요. 먼저 이런 토론회가 열리게 된 배경부터 살펴보겠습니다. 지금 부동산 시장 대단히 불안정하다고밖에 평가할 수 없는 것 같아요. 현장 상황은 어떻습니까?

[윤지해]
이재명 정부 출범하고 여러 가지 정책들이 나왔습니다. 대부분 공급 쪽을 제외하면 규제일변이었죠. 6.27 대출에서 6억 원 한도 제한을 한 부분이 있었고 10.15 대책을 통해서 토지거래허가구역을 광역적으로 투기과열지구까지 확대하는 이런 규제조치들이 있었습니다. 이런 부분들은 패키지로 있고요. 거기에 올 초에는 세금과 관련해서 다주택자 양도세 중과 관련된 부분들을 5월 9일 기점으로 했잖아요. 세제적인, 제도적인 규제 일변이었죠. 그럼에도 불구하고 수치상 볼 때 최근 1년을 돌아보면 역대 어느 정부보다 1년치 매매가격 상승폭이 크다. 아무래도 리딩 지역이니까 이 지역에서 가격 통제가 안 되면 정책의 효과라는 것들에 대해서 의구심이 커질 수밖에 없는 국면이고요. 그러면서 동시에 전세와 월세, 주거비가 오르는 국면들을 동시에 목격하고 있으니까 정책 관점에서 1년을 평가해 보면 수치만 놓고 봤을 때는 정책효과가 정말 있었나? 정책에 의해서 더 오른 게 아닌가, 이런 평가도 가능한 수준입니다.

[앵커]
한국부동산원의 주간자료 기준으로 봤을 때 이재명 정부가 출범하고 수도권 매매가격은 6.75%, 서울은 12.67% 올랐고요. 전세는 수도권이 2.68%, 서울은 8.91% 올랐습니다. 굉장히 높은 오름폭, 이렇게 시장이 불안했다고 보면 되는데요.

[윤지해]
이렇게 보셔도 됩니다. 문재인 정부 1년차 때 상승폭이 10% 정도 됩니다. 이재명 정부 1년차의 상승폭은 15% 정도 되니까 문재인 정부 1년차 때도 굉장히 우려를 했었거든요. 2회 연차에는 20% 가까이 서울에서 급등합니다. 그러다 보니까 하반기로 갈수록 혹은 내년으로 갈수록 특히 공급에서 불리한 부분들이 있어서 시장에서 우려하는 부분들이 크다, 이렇게 봅니다.

[앵커]
그렇기 때문에 더더욱 정책이 중요할 수밖에 없는 시점인데요. 지금까지 정책은 그렇게 성공적이지 못했던 것 같습니다. 어제 다뤄졌던 중요한 건 세 가지 정도였던 것 같은데. 먼저 세금, 대출, 공급인 것 같습니다. 세금부터 살펴보죠. 세금과 관련해서 보유세 강화는 명확해진 것 같아요.

[윤지해]
보유세 강화에 대해서 현장의 분위기를 보면 딱히 반대의견들은 많지 않았습니다. 보유세는 강화하는데 학계든 전문가든 유튜버든 인플루언서든 일반인이든 그 부분은 전반적으로 동의하는 분위기였고요. 문제는 전제가 붙는다는 거죠. 보유세를 강화하더라도 거래세와 취득세, 양도세와 관련된 부분은 낮춰줘서 매물 유도, 투입 들어가는 입구 쪽과 출구 쪽을 열어둬야 된다는 의견들도 동의 국면에 있었습니다. 신규 공급에서 문제가 있기 때문에 기존 주택에서 매물을 유도하는 정책들을 반드시 같이 평행해서 해야 된다가 주로 논의된 사항들이고 그 안에서도 동의를 구했다고 평가할 수 있습니다.

[앵커]
보유세를 높이려면 양도세라든지 거래세를 낮춰야 된다는 거잖아요. 거래세에 대해서 명확한 입장이 나왔습니까?

[윤지해]
보유세는 초고가 1주택이다, 초고가에 대한 기준점, 실효세율을 1%까지 한다 안 한다, 이런 부분들까지 고민해서 공정시장가액 비율, 공시가격 현실화율 이런 부분들이 당장 이달 말에 세제개편안이 나오게 돼 있습니다. 그래서 그런 부분들을 반영하는 과정에서 토론 과정을 거쳤다고 볼 수 있는데. 이 거래세와 관련된 부분들은 토론 과정이라는 사전 절차들이 그렇게 많이 되지 않았습니다. 그러다 보니까 5월 9일에 다주택자에 대한 양도세 중과 조치를 했는데 7월 말에 세제개편안에서 양도세와 관련된 부분들을 다시 1년을 유예하겠다, 이러면 정책의 일관성이 떨어지잖아요. 그러다 보니까 토론회를 기점으로 논의를 통해서 거래세 부분들도 같이 건드리자 쪽으로 논의되는 건데 실제 거래세도 완화해 줄지 물음표가 붙습니다. 왜냐하면 아까 설명드린 정책적인, 정치적인 노선에서 보면 정책의 일관성이 떨어지는 비판이 커지니까 그럼에도 불구하고 양도세 부분들은 지금 논의 과정에서 완화해 줄 여지가 있다. 1년을 유예할 수 있다, 이런 논의들이 있습니다. 그런데 취득세 부분, 다주택자든 비규제지역에서 3주택자든 취득세를 8%, 12% 중과하는 부분도 문재인 정부 때부터 이어져온 거거든요. 그런데 취득세와 관련해서 완화 논의는 거의 없습니다. 그러다 보니까 출구 쪽만 열어놓고 입구 쪽을 막다 보면 출구로 안 빠지는 경향성이 있습니다. 그러다 보니까 똘똘한 한 채라는 부분들, 다주택자에서 증여나 상속을 통해서 우회하는 부분들도 똘똘한 것들을 타인에게 팔고 싶지 않은 욕구들이 들어가 있다고 볼 수 있습니다.

[앵커]
우리나라 취득세는 상당히 높은 편인 건 맞으니까요. 그런데 보유세를 높이는 건 확실한데 거래세를 낮추는 건 확실하지 않고 의문이 붙는다. 거래세가 그대로 된다면 우리가 경험했던 최악의 상황으로 가는 거 아닙니까?

[윤지해]
문재인 정부 때 취득세, 양도세, 보유세를 온통 강화했죠. 하다 못해 증여, 상속과 관련된 부분들까지. 온통 강화하니까 이럴 거면 보유에 대한 부담이 커지니까 증여 비중이 굉장히 많이 늘어났었습니다. 이럴 거면 가족에게 지인에게 혹은 친인척에게 증여, 지인 간 거래 쪽으로 우회했다는 거죠. 법인 쪽으로 우회하기도 했는데 그건 틀어막혔습니다. 그러다 보니까 세금은 항상 우회로, 이른바 절세전략이라는 것들을 찾게 됩니다. 그러다 보니까 온통 다 올리면 제일 그래도 부담이 덜한 걸 찾아서 이동하게 됩니다. 그런데 양도와 취득이 부담이라고 하면 그다음에 남은 선택지는 말씀드린 것처럼 증여 쪽으로 우회할 가능성이 크다고 평가할 수밖에 없습니다.

[앵커]
실제로 경험했던 일이기도 하고요. 어제 나왔던 이야기 중 하나가 종합부동산세라든지 이런 것들을 주택 수 가액으로 할 것이 아니라 전체 금액으로 묶자는 논의도 나왔던 것 같아요. 이건 여러 차례 논의가 이어졌던 건데 전체 보유세도 하나로 합치자. 여러 가지 이야기가 나오고 있지 않습니까? 이 부분에 대해서 어떤 논의가 앞으로 계속될 것 같습니까?

[윤지해]
문재인 정부 때부터 가액으로 보지 않고 주택수에 대한 다주택자에 대한 징벌적인 세금을 유도하는 논의로 진행됐고요. 그 과정에서 한 발짝도 논의가 진전이 안 된 이유는 정부 여당에서 부자감세 프레임에 갇혔기 때문입니다. 그러다 보니까 다주택자가 자산가인데 왜 이 부분들을 완화해 줘야 되냐, 이 논의에서 한 발짝도 못 나가고 있었던 거죠. 그런 와중에 현실적인 부분들을 대입해 보면 정치적인 이슈가 아닌 현실적인 부분을 보면 주택이 10억 원짜리 3개 있는 경우, 그리고 30억 원짜리 하나가 있는 경우에 가액기준에서 동일하지 않습니다. 그러다 보니까 현실적으로 형평성에 어긋난다는 논의가 계속되고 있는 겁니다. 세무사분이나 세법에 대해서 잘 알고 계신 분들의 보통의 주장은 가액 기준으로 가는 게 선진국 기준으로 따라가는 거다, 논의가 됐습니다. 다만 앞서 설명드린 것처럼 부자한테 왜 이걸 해줘야 되냐? 이 논의로 가게 되니까 다주택자에 대한 징벌적인 세금 이슈가 그런 데서 출발하거든요. 그러다 보니까 가액기준으로 계속 못 갔던 건데어제 토론회장에서는 가액 기준으로 어느 정도 합의점은 이뤄지는 것처럼 보였습니다. 그러니까 가액 기준으로 재편되는 과정을 거칠 것 같은데과연 1주택자의 초고가 주택을 가지고 계신 분들의 부담까지 어느 정도 올리느냐 논의가 덜됐기 때문에 결국 초고가가 문제인 거잖아요. 초고가의 실효세율을 조정할 것 같은데 제가 볼 때는 이 초고가 기준도 아직 정립이 안 됐습니다. 공시가격 기준에서 20억 원을 볼 건지 시세 기준에서 30억, 40억을 볼 건지. 이 기준조차 아직 확정이 안 돼 있는데 단기간에 일주일 만에 그 부분들을 정리하기는 어려워 보이고요. 그리고 보유세이다 보니까 올해 보유세 기산일은 지났습니다. 그래서 올해 보유세는 거의 확정이고요. 내년 보유세 논의를 하는 거니까 이 기준에 따라서 시장의 움직임들이 변하는 것들도 시간차가 있다. 세금은 항상 시간차가 있어서 효과라는 것들을 검증하는 데 굉장히 오래 걸립니다.

[앵커]
이 부분도 앞으로 지켜봐야 되는데 당장 효과를 보기는 어려울 것 같고요. 두 번째 이슈, 대출로 가보겠습니다. 대출은 규제를 풀어달라는 목소리가 큰데요. 그런데 어제 나왔던 이야기 중에 완화하는 쪽보다는 전세대출을 풀어줘야 한다는 이런 이야기가 나왔습니다. 이재명 대통령이 전세대출이 결과적으로 집값을 떠받치는 역할을 할 수 있다고 하면서 문제의식을 나타냈는데요. 동의하십니까?

[윤지해]
토론방식에서 동의가 안 되는 부분이었습니다. 전세대출 때문에 집값이 폭등한 게 맞다고 전제하고 토론을 하다 보니까 이 부분에 대해서 누구도 부정하면서 토론하기는 어려웠다는 거죠. 그래서 그 부분들을 부정해 보면 첫 번째, 서울에서 전세라는 제도 때문에 매매가가 자극되는 건 맞습니다. 그런데 매매가가 오르는 이유가 전세 때문이라고 하려면 서울의 집값이 오르는 게 전세 때문이라고 하는 부분들이 설명이 안 됩니다. 그 이유는 전세가율, 매매 사이에 전세가율을 보시면 서울은 50% 미만에 있습니다. 그러다 보니까 전세가 문제여서 매매가가 오르는 거면 현재 구도에서는 서울시장은 전세 때문에 오르는 게 아니라는 거죠. 오히려 월세 때문에 오르고 있기는 하죠. 주거비가 오르면서. 그리고 또 하나, 지방의 전세가율은 70~80%에 육박합니다. 그런데 지방 시장이 뜨거운 게 아니잖아요. 거기는 갭투자도 가능하고 전세를 레버리지로 활용하면 20~30% 자금이면 얼마든지 더 살 수 있습니다. 그럼에도 잘 안 되잖아요. 전세라는 상품 때문에 집값이 급등한다는 거는 사실 일부 그런 요소는 있으나 그거라고 결론짓기는 어렵습니다. 그리고 또 하나, 전세가 있는 제도는 전 세계에 우리나라밖에 없습니다. 그러니까 해외 주요 선진국의 주요 도심들의 집값이 서울만큼 비싸거나 혹은 더 비싸기도 합니다. 그런데 거기는 전세제도가 없잖아요. 전세 때문에 집값이 비싸다는 논거에서도 이 부분들은 합리화가 안 되는 거죠. 그걸 전제로 설명하면 전세 때문에 갭투자가 활황일 때는 그 부분들이 매매를 자극했다는 분석이 있으나 지금은 그게 다 차단됐습니다. 그런데도 오르고 있습니다. 그러니까 전세가 몸통은 아니다, 이렇게 평가할 수 있습니다.

[앵커]
진단이 틀리면 처방이 제대로 나올 수 없는데 이건 걱정되는 부분입니다. 세 번째 이슈를 보죠. 공급정책은 명확한 신호는 없었던 것 같아요. 어떤 내용을 체크해 봐야 됩니까?

[윤지해]
대통령께서도 인정한 부분이죠. 신규 택지 발굴은 어렵다. 재개발, 재건축만 가지고 공급하는 효과는 제한적이다. 그러니까 내가 헬리콥터를 타고 현장을 돌면서 부지를 발굴하겠다. 이런 결론들로 갔던 거예요. 잘 생각해 보시면 그나마 가용자원으로 활용할 수 있는 건 3기 신도시입니다. 문재인 정부 때부터 지속적으로 추진하고 있었고 광명시흥지구 같은 경우는 7만 호에 육박합니다. 이런 곳들을 서두르는 게 현 시점에서는 가장 빠른 공급대책이라고 볼 수 있는 거고 그외에 재개발, 재건축, 그린벨트, 도로, 철도 위, 공실 활용, 그리고 오피스 활용 이런 것들은 굉장히 오래 걸립니다. 그럼에도 빠르게 할 수 있는 건 비아파트 활성화죠. 비아파트는 1년 정도의 공사 기간이면 지을 수 있습니다. 그것도 관련 절차들을 거치다 보면 3기 신도시 빨리 하는 것보다 빠르다고 볼 수 없습니다. 건설사업자 입장에서 수익성 담보가 안 되다 보니까 수요자들이 이 물건들을 기피하다 보니까 수요가 살아나지 않으면 공급자는 그걸 만들어내지 않습니다. 그러니까 비아파트 시장을 활성화하기 위해서 대단히 인센티브를 많이 부여하지 않는 이상 이 시장은 현 시점에서는 가망이 크게 없다고 볼 수 있습니다.

[앵커]
이 부분에 있어서도 전향적인 대책이 필요할 것 같고요. 시장논리를 말씀해 주셨는데 어제는 토론회다 보니까 시장논리에서 어긋난 황당한 주장들도 나와서 눈길을 끌었습니다. 기본적으로 기존 대출자까지 소구 규제를 하자는 주장도 있었고요. 1주택 양도세 비과세를 평생 한 번만 주자는 주장도 있었거든요. 황당한 내용 같기는 한데여기에 대한 반응은 어땠습니까?

[윤지해]
두 가지 질문을 주셨는데 첫 번째, 대출에 대한 소급적용 이슈는 금융경제를 공부하신 입장에서 보면 말이 안 되는 주장을 하는 겁니다. 기존 대출자가 만기에 이르러서 새로운 신규 대출을 하게 되면 어차피 그 당시의 신규대출 조항을 받기는 합니다. 그런데 이 경우는 소급적용과 관련해서 기존 대출자가 다 아우르자는 논리에 가까워서 기존 대출자 주택담보대출 만기는 20년, 30년 정도가 많습니다. 그분들이 해당되는 게 아니고 만기가 5년 단위로 짧게 되신 분들은 그때 당시에 새롭게 적용하자는 건 대통령께서도 논의하신 적이 있습니다. 실제 그렇게 됐을 때 금융권에 문제가 커질 수 있는 부분들이 있고요. 양도세와 관련된 부분들은 금액이 문제인 것 같습니다. 평생 한 번이 문제가 아니라 얼마 안에서 양도세를 몇 번이라도 할 수 있게 하자고 맞고요. 무한대로 하다 보니까 주거이동을 너무 자주 하는 그런 부작용도 있긴 합니다.

[앵커]
정밀한 대책이 필요할 것 같고요. 여러 가지를 살펴봤습니다. 그래서 어느 정도의 정책기조는 우리가 가늠할 수 있을 것 같은데요. 이걸 기반으로 앞으로 어떻게 될 걸로 전망하십니까?

[윤지해]
하반기 부동산 시장은 현재 답이 없습니다. 상반기에 1주년 기자회견을 할 때 내가 세금을 통해서 많이 찍어눌러놓은 거라고 표현하셨잖아요. 주택시장은 의식주 범주에 들어가기 때문에 찍어누르면 나중에 용수철처럼 튀어오릅니다. 그런 관점에서 하반기를 보면 경제 상황도 괜찮고요. 코스피 시장도 여전히 뜨겁고요. 그리고 공급은 쉽지 않고요. 그리고 주거비는 계속 오르고 있으니까 이런 구도에서 분양가는 계속 올라가고 있습니다. 전월세 이슈도 있으니까요. 그러다 보니까 하반기가 더 뜨거울 수 있다. 이 정도로 평가할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
여러모로 걱정되는데요. 27일에 토론회가 있다고 하니까 앞으로 어떤 정책으로 연결될지 주목해 봐야겠습니다. 지금까지 윤지해 부동산114 리서치랩장과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

YTN 조용성 (choys@ytn.co.kr)