'거주 중심' 부동산 세제개편...커지는 보완 요구

■ 진행 : 윤보리 앵커, 박희재 앵커
■ 출연 : 박 원 갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
관련 내용, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 짚어 보겠습니다. 어서 오세요. 이재명 대통령이 지난 3일에 이어 어제도 장시간에 걸친 부동산 정책 점검 회의를 주재했습니다. 여러 가지 당부도 나오고 이야기가 나왔는데 어떻게 보셨습니까?

[박원갑]
저는 두 가지 측면에서 봤거든요. 그러니까 아까 기존 사고방식에 매달리지 말고 과감하게 실천하라, 그 말씀인데 이게 기존 관습에 너무 얽매이지 말라는 거예요. 그리고 어떻게 보면 인허가를 내다보면 너무 복잡하잖아요. 그걸 과감하게 원스톱으로 해서 시간을 줄이라는, 어떻게 보면 비상카드를 꺼내라는 그 부분 하나. 두 번째는 속도전이죠. 지금은 집이 공급되고 있다는 팩트들, 이걸 보여줘야 무주택자들이 불안감을 덜 느낄 거잖아요. 그러니까 체감할 수 있도록 주택 공급을 빨리 짓도록 합시다라는 약간 선언 같은 그런 식으로 저도 받아들였습니다.

[앵커]
말씀 주신 것처럼 이번 점검회의가 공급확대랑 공급 시기를 앞당기는 데 방점이 찍힌 것으로 보이는데 지금 그래픽으로도 나오고 있지만 기존 사고방식에 매달리지 말고 전환적으로 판단해서 실천해라. 어떻게 보셨습니까?

[박원갑]
사실상 아파트를 짓는 것은 십년대계라는 말을 해요. 짓는 데 10년, 심지어 15년까지 걸니거든요. 그래서 지금 수급 불안을 최소화할 수 있는 방안은 이 기간을 줄이는 거죠. 지난번에 대통령께서 주관한 부동산 토론회 때 3기 신도시를 보통 60개월 걸리는데 이걸 절반으로 줄여라 했던 것과 맥락을 같이 한다고 봐요. 그래서 제 생각에는 이런 특별한 당부를 하셨기 때문에 각 지자체들도 아마 어떻게 하면 공급을 빨리 할 수 있을까에 대해서 심혈을 기울일 거고 그런 것들이 제도적인 모습으로 나타날 수 있다 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
정부는 공급 부지를 확보한다는 건데 거론되는 곳이 서울 용산국제업무지구 그리고 노원구 태릉골프장, 또 수도권에 있는 노후 청사 복합 개발을 한다는 건데요. 수요자들이 매력을 느낄 만한 곳들입니까?

[박원갑]
좋은 곳이죠.

[앵커]
용산은 특히 그렇죠?

[박원갑]
한마디로 무주택자들의 로망이죠. 그런데 이들 지역의 특성은 기본적으로 도심 접근성이 좋다는 거예요. 그리고 기반시설이 다 되어 있잖아요. 그리고 지금 주택을 가장 필요로 하는 계층이 30대라고 해요. 30대를 슈퍼 바이어 혹은 액티브 바이어라고 해요. 이 세대는 기본적으로 맞벌이 부부가 엄청나게 비중이 높습니다. 30대 맞벌이 비중이 63.3%나 되거든요. 그러면 어때요, 회사하고 집하고 가까워야 하는 직주근접형 수요가 가장 원하는 주거 유형이라고 보시면 돼요. 그래서 지금 말씀하시는 이 지역들은 개발만 되면 아무래도 30대, 40대까지도 엄청나게 선호할 수밖에 없는 그런 지역인데 과연 속도가 날 거냐, 이게 관건이 되겠죠.

[앵커]
회의에서 공급 규모에 대한 이야기도 오간 것으로 보이는데 조금 전 그래픽으로도 보여드렸지만 1.29 대책을 통해서 공개한 수도권 6만 가구 공급 계획을 구체화하고 여기에 최대 5만 가구 이상을 추가 공급한다, 이런 전망도 나오고 있습니다. 이렇게 합쳐보면 11만 가구가 신규 공급된다는 얘기인데 실현 가능한 규모라고 보시나요?

[박원갑]
원래 계획과 막상 준공은 조금 차이가 있기 마련인데 그동안 이런 공공택지를 많이 개발하면서 가장 큰 애로가 결국은 주민분들의 반발이라든지 아니면 문화재 이런 부분들이 걸리기도 하고 또 기존 공공청사에 누군가는 근무를 하고 있을 거 아니에요. 그러면 이 직원들을 내보내야 하고. 그러면 어디 가서 근무를 할 거냐. 그런 여러 가지 후속 방안들이 함께 진행되다 보니까 생각보다 속도가 느리기는 한데 가장 중요한 것은 결국 지자체들이 좀 더 적극적으로 나서줘야 할 것 같아요. 왜냐하면 중간 매개체거든요. 그래서 지자체 입장에서는 당연히 선거를 생각할 수밖에 없고 또 주민들의 여론이라든지 이해관계 이런 부분들에 민감할 수밖에 없고 공급 확대 차원에서 이걸 어떻게 하면 민원 소지를 줄이면서 성과를 낼 것이냐, 이 부분에 대해서 같이 중앙부처하고 지자체하고 서로 윈윈해서 한몸이 되어서 공급 확대에 총력에 나서야 하지 않겠느냐 이런 기대를 해 보고 있습니다.

[앵커]
그런데 지금 서울시에서는 반대를 하고 나서는 것 같은데 현실성이 있겠습니까?

[박원갑]
오세훈 시장이 민간 주도 개발 방식에 초점을 둘고 있고 그리고 정부는 공공 방식이잖아요. 이게 약간 어떻게 보면 부딪히는 측면이 없지 않아 있다고 보입니다. 그러면 이걸 어떻게 할 거냐 하는 부분에 좀 더 객관적으로 이걸 바라보고 싶더라고요. 그러면 결국 개발은 집주인이 할 거 아니에요, 땅 주인이죠. 그러면 땅 주인의 의사 결정에 맡겨야 한다. 그래서 이걸 바텀업 방식으로 개발이 되어야 한다고 보거든요. 그래서 공공개발도 어떻게 보면 외곽 지역 같은 데는 그럭저럭 되고 있습니다. 또 자본이 충실한 강남 같은 경우는 공공개발로 아무도 안 하려고 하겠죠. 결국은 민간 방식으로 하려고 할 텐데. 그래서 지금 만약에 땅값이 크게 비싸지 않아서 개발 가능성이 높지 않은 곳, 이런 곳들은 공공이 과감하게 개입해서 성과를 내는 게 중요할 것 같고. 민간 쪽은 혼자 해도 서로 잘할 수 있어요. 그러면 걸림돌 같은 부분들을 해소해 나가는 게 중요한 것 같다. 가장 중요한 것은 조합원에게 선택의 기회를 넓혀주는 것도 하나의 대안인 것 같다 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
오세훈 서울시장은 부동산 공급 상황을 이렇게 분석하고 있습니다. 전임 시정, 고 박원순 시장 시정에서 서울 정비구역 389곳이 해제되면서 그때 43만 호의 공급 물량이 사라졌다, 이런 취지의 백서를 최근에 김용범 대통령실 정책실장에게 전달하기도 했는데 사라졌다는 정비구역 이곳이 어떤 곳인지, 실효성 있다고 보십니까?

[박원갑]
가령 종로에 있는 창신재개발구역 이런 데겠죠. 그런데 이 역시 냉정하게 바라보면 분명히 박원순 시장이 재개발 쪽에 우호적이지 않았던 것은 사실이에요. 그래서 사업이 좀 저대로 진척이 안 된 것도 맞는데 당시 2012년 이럴 때 하우스푸어 사태가 터졌잖아요. 그때 일종의 출구전략을 박원순 시장이 마련해 줬다고 보는 거예요. 그때 어차피 개발 안 되니까 한마디로 수익이 안 되니까 더 이상 사업 안 할래, 이래서 조합을 혹은 추진위를 해산하는 이런 것들도 많았단 말이에요. 그래서 일정한 동의가 되면 당신들 뜻대로 해산을 하시든지 하십시오라고 문을 열어줬단 말이에요. 그런 부분도 일부 들어 있다고 봐요. 그래서 지금 서울시내에서 사실상 공급이 될 만한 곳은 이미 도시화가 다 됐잖아요. 그래서 재개발, 재건축밖에 없는 것은 분명하고 그래서 우리가 자꾸 과거 얘기보다는 앞으로 좀 더 미래지향적으로 여기서 어떻게 주택 공급을 늘릴 것인가에 대한 생산적이고 실천적인 고민들을 같이 해 나갔으면 좋겠다, 이런 생각도 해 보고 있습니다.

[앵커]
세제 개편안 발표 전에 부동산 공급대책이 먼저 나왔었더라면 우려가 덜할 수 있었을 것 같은데 일각에서는 이런 우려도 나옵니다. 비거주 1주택자에 대한 문제인데요. 이제 세 부담이 비교적 덜한, 어떻게 말하면 덜 똘똘한 한 채로 매수세가 몰리는 것 아니냐, 이런 우려거든요. 어떻게 전망하세요?

[박원갑]
그래서 제가 이번 세법개정안을 한마디로 강남 불패 신화 흔들기라고 저는 정의를 했어요. 똘똘한 한 채 흔들기, 이렇게도 볼 수가 있겠죠. 강남은 그동안 가만히 갖고만 있어도 부가 자동 증식되는 구조였잖아요. 이제는 보유세를 그만큼 내야 돼요. 그래서 이른바 에셋 파킷이라고 하는데 이런 개념들이 자꾸 희석되는 거예요. 그러면 어떻게 되느냐. 이제는 덜 똘똘한 쪽, 그래서 저는 이걸 보고 약간 블루칩보다는 옐로칩이라고 말씀을 드리고 미들 코어라는 표현도 해요. 코어가 핵심이잖아요. 그런데 약간 중간 정도의, 아마 서울 시내 집값으로 따져보면 10~20억 대 정도가 당분간 거래가 활발하게 될 것이다, 이렇게도 보고 있습니다.

[앵커]
그래서 결국에는 8.3 세제재편안을 통해서 정부가 어떤 목적을 달성할 것을 의도했는지.

[박원갑]
결국은 말씀드린 대로 똘똘한 한 채가 결국 수도권 전체 주택시장의 불안의 핵심 요인이라고 본 거예요. 그러니까 보통 주택시장을 설명할 때 이거를 안테나 효과라고도 합니다. 혹은 텐트폴 효과라고도 해요. 텐트 기둥 있죠. 그래서 강남이 이러면 공간적 전이라고도 표현하는데 이게 나머지 지역까지 확산되면서 전체 수도권 주택시장이 불안해지는 이런 건데. 그래서 이번에 어떻게 보면 강남 지역에 찬물을 확 끼얹는 충격요법일 수도 있다, 이렇게 보고 있거든요. 그렇게 되면 그러면 강남은 제 생각에 앞으로 한 2년 동안은 강남불패라는 얘기를 하면 안 된다고 봐요. 그만큼 이번에 충격요법이라고 보고. 그런데 나머지 지역도 그러면 강남 따라 올 거냐. 그런데 이번에 시장이 약간 분절화되고 있거든요. 그래서 제 생각에는 중간 정도, 중저가 주택 시장까지 어떻게 안정시킬 수 있을 거냐. 이게 또 다른 숙제가 돼버렸다는 건데 중저가 주택 시장의 특성은 전월세 시장이 불안해지면 매매시장도 같이 불안해지는 구조예요. 이게 실타래처럼 서로 맞물려서 돌아가거든요. 강남은 매매하고 전세하고 약간 떨어져 있어요. 그런데 이번 대책이 대부분 시장 안정, 주로 강남 고가주택을 타깃으로 한 시장 안정에 초점을 맞추고 있는데 주거 안정 쪽은 약간 어떻게 보면 빠져 있다는 느낌이 들어요. 그래서 전월세 시장 안정을 위해서 후속대책들이 나올 수밖에 없을 것 같은데 서민들 입장에서는 어떻게 보면 집값도 중요하지만 전월세 안정도 굉장히 중요한 요인이기 때문에 이제 같이 보면서 아마 정책결정이 되어야 한다, 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
세제 개편안 발표 이후에 시장 분위기가 어떤지도 궁금합니다. 용산이나 강남권을 중심으로 급매물이 나온다는 보도도 있던데 어떻습니까?

[박원갑]
매물이 나올 수밖에 없죠. 왜냐하면 아까 말씀드린 대로 타깃이 당연히 강남, 마용성, 한강벨트를 겨냥했으니까요. 저는 이걸 보고 매물 3파동 얘기를 합니다. 그래서 고가주택을 중심으로 8월 세법개정안 나오고 나서 고령자를 중심으로 혹은 장기 거주자를 중심으로 절세 매물로 일부 내놓을 수밖에 없을 겁니다. 그리고 내년 6월 1일이 보유세 과세 기준이죠. 그러면 아마 5월 말까지 팔려는 절세 매물이 나올 수도 있고 양도세나 종부세가 2028년부터 굉장히 강화되죠. 그러면 2028년이 오기 전에, 그러니까 2027년 12월 정도에 또 3차 매물이 나올 가능성이 있다 이렇게 보고요. 그러면 이번에 비강남 쪽 중저가 쪽은 매물이 나오지 않느냐. 그렇게 보시면 안 돼요. 왜냐하면 아파트 임대사업자에 대한 혜택을 서서히 줄이잖아요. 2029년부터는 없어지거든요, 사실상. 그리고 다주택자 양도세 한시적 감면도 시행을 하고 있잖아요. 그래서 아마 제 생각에는 비강남 중저가 주택은 강남보다는 급매물이 많이 나오지 않겠지만 매물 가뭄 현상이 일부 해소될 가능성은 있다, 저는 이렇게도 보고 있습니다.

[앵커]
지금까지 이렇게 집주인에 관한 상황을 말씀 나눠봤는데 세입자들 상황도 살펴볼게요.

비거주 주택에 대한 세 부담 때문에 집주인이 들어와서 살겠다, 이런 분들이 많아지면 전세 공급, 월세 공급이 부족해질 수 있다, 이런 의견이 많은데 어떻게 보십니까?

[박원갑]
그렇죠. 아마 주로 고가 주택을 중심으로 그런 현상이 나타나겠죠. 중저가야 집 한 채 갖고 있는 사람은 영향 없잖아요. 그런데 문제는 고가 주택이 흔들리면 중저가도 이어서 나타날 가능성이 저는 있다고 보는데 지금 서울시내에 보면 분리가구라고 해요, 내 집에 안 사는 사람이 한 6.4% 정도가 되고 전국적으로 한 4.9% 정도가 되거든요. 그러면 내 집에 안 살면 종부세나 양도세가 불리한 대책들이 나온다면 당연히 내 집으로 들어가려는 경향이 강하겠죠. 그러면 강남뿐만 아니라 마용성, 목동, 여의도 이런 쪽까지도 아마 집주인들이 들어가려는 경향이 강해질 겁니다. 특히 내년 5월에 많겠죠. 보유세가 6월 1일이니까요. 그래서 아마도 그쪽에서 전세 공급이 주니까 전셋값이 오를 수가 있고. 그런데 강남 같은 데는 전셋값이 한두 푼입니까? 15억, 20억 하는데 어떻게 들어가요. 그러면 아마 월세화 현상이 좀 더 가속화되는 양상이 나타날 수 있다, 이렇게도 보고 있습니다.

[앵커]
그렇다면 조금 더 실효성 있는 전월세 대책이 나와야 할 텐데 어떤 대책이 나와야 될까요?

[박원갑]
공급은 투트랙으로 가야 한다고 보거든요. 아파트는 어떻게 보면 시간이 너무 많이 걸려요. 지금 시작한다 하더라도 이거 하려면 10년, 15년 걸리니까 어느 세월에 기다리고 있어요. 그러면 빨리 지을 수 있는 게 뭐냐. 이게 패스트푸드형 주택이라고 이름을 지었어요. 도시형 생활주택이라든지 오피스텔 같은 경우는 빨리 지으면 2~3년이면 짓거든요. 그래서 요새 젊은 세대 여성들 보면 아파트와 닮은 꼴인 다세대 다가구, 혹은 오피스텔이나 주상복합 이런 쪽으로 수요가 많죠. 그곳은 또 어차피 역세권이기도 하고 그리고 기반시설도 좋잖아요. 그래서 제 생각에는 지금은 주거안정을 위해서는 아파트만 기다리지 말고 결국 비아파트 쪽의 규제를 확 풀어야 한다. 그래서 비아파트 쪽은 설사 투기가 일어난다 하더라도 그렇게 경제에 미치는 영향은 크지 않잖아요. 지금은 모든 게 아파트 문제거든요. 아파트 편식 사회가 모든 불안정을 낳았다고 보기 때문에 비아파트 쪽에서는 심하다 할 정도로 공급을 확 풀어서 전월세 시장 안정을 시켜야 한다, 저는 이런 생각을 하고 있습니다.

[앵커]
위원님께서는 이번 개편안이 실제로 집값 안정에 효과가 있을 거라고 보는지, 혹시 효과를 더 발휘하려면 어떤 보완책이 필요하다고 보시는지요?

[박원갑]
세금 대책은 단기 대책이잖아요. 시장이 금방 적응해버려요. 그래서 이런 부분이 문제인데. 결국은 모든 사람이 다 알고 있어요. 공급을 확대해야 한아. 공급이 정공법이다, 저는 이런 말씀을 드리고. 특히 무주택자들의 불안을 진정시키기 위해서는 보다 더 가시적인 성과가 필요한 것 같고. 이번에 보니까 비거주 기간을 거주 기간으로 인정하는 부분이 있잖아요. 이게 약간 얘기가 되고 있는데 제 생각에는 이게 너무 엄격해요. 그래서 이 부분을 좀 완화할 필요가 있다고 보는데 가령 내가 마포에 살다가 만약에 대치동으로 교육을 시키기 위해서 간다고 하면 이건 취학 때문에 이동하는 부분이니까 인정이 안 됩니다, 서울 시내에서는. 시군만 되는 거예요. 그러면 다른 시로 가야 되는 거예요. 이런 부분도 있는 것 같고. 그러면 만약 중학교 1학년 때 대치동으로 갔다. 그러면 3년밖에 인정이 안 되잖아요. 그러면 중간에 중학교 끝나고 다시 돌아와야 돼요? 이런 부분도 있는 것 같고. 그래서 어쨌든 전반적으로 실거주 중심으로 정착하는 것은 대찬성이지만 약간 미시적으로 있잖아요. 불편을 느끼는 부분들은 조금 보완을 해야겠다, 이런 생각을 하고 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

YTN 이병식 (dojob@ytn.co.kr)