​​​​​​​비거주 1주택자 전세대출 금지, '소급적용' 논란

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 8월 14일 금요일
■ 출연 : 진미윤 명지대 부동산대학원 교수, 김제경 투미부동산컨설팅 소장

<김제경 투미부동산컨설팅 소장>

- 이미 작년 10.15대책 이후, 서울 25개구 전역 토허제
- 갭투자 원칙적 금지돼..'비거주' 전세대출금지는 '소급적용'되는 꼴
- 비거주 1주택자 전세대출 금지, 8.3 세제개편안부터 지속적으로 '실거주' 강조 모드
- 결국 월세로 전환, 본인이 갖고 있는 집의 전월세로 전가..결국 임대차 가격상승으로 연쇄효과 
- 정부, '실거주' 정책으로 가려면 충격 흡수할 대안 마련했어야
- 공공 임대주택 비율 한 자릿수, 민간 임대주택 합쳐도 20% 미만인상황에서, 민간 임대주택 시장 다 괴멸시키는 것
- 8.13대책, 임대차 대책은 전무
- 청년주택 대책은 '빌라?'..빌라 조차 4억 이하로 "서울에서조차 4억이하 빌라 찾기 어려워"
- 정부 청년 주택대책, 청년들과의 '인식 차' 여전 "너네 돈도 없으니, 빌라에서 살아라?"

<진미윤 명지대 부동산대학원 교수>
- 비거주 1주택자 전세대출 금지? 물량 60~70만호에 불과, 전월세 들썩거리기까진...?
- 가계대출 총량 목표치 1.5%→3%, 30조원 총량 늘려
- 완전히 막혔던 대출 물길에 약간에 숨통 틔워
- DSR LTV규제는 그대로
- 임대차 대책? 장기민간임대 활성화 주목해야..임대주택 담보 장기 모기지, 최장 34년간 대출 가능해져
- 임대사업자 LTV도 0%→60%로 개선돼 '획기적'
- 정부, '장기임대주택' 등 예측 가능한 선에선 임대차시장에 대해 지원하겠다는 것

아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 공급 대책과 더불어서 금융 대책도 나왔는데요. 일단은 가장 눈에 띄었던 게 이 부분이 아닐까 싶어요. '주택담보대출을 받으려면 은행에 오픈런을 해야 된다' 막 난리잖아요. 굉장히 비정상적인 시장인 것만은 분명한데요. 가계대출 총량 목표치를 1.5%에서 3%로 늘려서 이게 연말까지 한 30조 원 정도의 여력이 생긴다고 해요. 그러면 이 정도면 숨통은 트인다고 보십니까?

◇ 진미윤 : 그렇죠. 이번에 결혼 페널티도 들어갔고 일단 완전히 정말 막혔던 대출의 물길이 조금 열렸다는 것은 희망적이긴 합니다. 그렇다고 우리가 흔히 말해서 LTV 같은 경우 주택 가격 대비 담보대출 비중이라든지 또 DSR이라든지, 또 상환 능력 이런 부분들은 계속 가져가기 때문에요. 당장 조금 물꼬는 트였지만 결국은 총량 규제로 계속 가는 거죠. 증가율을 조금 더 높였다 뿐이기 때문입니다.

◆ 조태현 : 숨통만 살짝 틔운 거네요.

◇ 진미윤 : 그렇죠. 그래서 연말 되면 어차피 또 약간 막히는 경우가 재발생이 되지 않을까 그렇게 생각합니다.

◆ 조태현 : 수요는 있는데 잠깐 이 정도 풀어주면 또 왕창 몰려가고 이런 일이 벌어질 것 같기는 한데요. 비거주 1주택자에 대한 전세대출 이 부분은 원천 차단하기로 했어요. 집을 사 놓고 거주한 이력이 없으면 전세대출을 아예 해 주지 않겠다는 건데, 이거 실현 가능성은 어떻게 보십니까?

■ 김제경 : 당연히 실현은 하겠죠. 하겠지만, 이게 어떤 파장이 있을까에 대해서 얘기하는 게 더 빠를 것 같긴 한데요. 그러니까 기존에는 1주택자 같은 경우는 대출을 받을 수 있었습니다, 전세자금대출을. 원칙적으로 다주택자는 대출 금지, 그리고 조정대상지역, 즉 규제지역으로 지정된 이후로 3억을 넘어가는 아파트를 취득한 사람들은 전세자금대출이 금지되었었지만, 예전에 취득한 사람들은 전세자금대출을 받을 수 있었거든요. 그런데 이것도 규제하겠다는 게 주요 골자예요. 그런데 이거를 할 수는 있습니다. 할 수는 있는데, 그럼 어떻게 되느냐가 중요한 거거든요. 왜냐하면 우리가 사유들이라는 게 분명히 있을 수 있는데, 예를 들어 직장이라든지 근로라든지 질병이라든지 이런 사유로 인해서 다른 데 가서 '내 집은 전세 주고 나도 다른 집에 전세 갈 수 있어' 이런 부분들이 있을 수 있는데, 여기에 대해서도 신경 쓴 흔적은 있긴 합니다. 그러니까 이게 오히려 사유를 명시하기보다는 '그래, 너네가 진짜 투기로 갭투자만 한 게 아니면 최소한 부부 중에 일부라도 실거주를 했었겠지. 그러면 실거주한 이력이 있으면 종전처럼 전세자금대출을 해줄 수 있도록 할게. 내가 그 실거주를 한 번도 한 적 없었다, 사자마자 전세를 계속 돌렸었다라고 하면 안 돼'라고 하는 것인데요. 그러니까 목적은 명확해요. 우리가 8·3 세제 개편안부터 시작해서 그냥 계속적으로 실거주를 강조하는 건데, 그러면 우리 그 사이드 이펙트를 생각해 볼 게, 자꾸 다 실거주를 해라 그러면 결국 지원 대상에서 벗어나는 사람들이 나타나겠죠. 그 사람들은 결국은 월세로 내몰릴 수밖에 없는 거고, 그러면 내가 주거비 부담이 늘어나게 되니까 어쨌든 그 사람들은 또 본인 집이 있었겠죠. 그럼 본인 집의 전월세를 또 올리는 데 전가를 시켜야 될 것이고. 이게 일단은 의도는 알겠어요. '그냥 너 투기 수요야. 어차피 실거주 안 하는 사람들 다 투기꾼이니까 뭔가 규제를 할게'인데, 그 결과가 결국 임대차 가격 상승으로 연쇄되는 게 아닌가라는 우려가 떠오릅니다.

◇ 진미윤 : 그런데 저는 비거주, 비거주하는 것에 대한 세제도 마찬가지였고 이번에 금융 대출도 막겠다고 하는데요. 요건이 딱 정해져 있죠. 집 한 채 가지고 있고, 그다음에 한 번도 산 적이 없고. 그러니까 이게 그 말은 일단은 비거주를 더 자세하게 봤다는 거예요. 왜냐하면 이력이 있으신 분들은 정당한 사유가 있으면 인정을 해 주겠다는 거죠. 안 해주겠다는 게 아니라 '한 번도 하지 않았다, 이건 곤란하다' 이거죠. 그런데 저는 한 번도 거주하지 않았는데 산 지 1년째밖에 안 됐다, 이게 기간이 중요하잖아요. 한 6년, 7년 됐는데 한 번도 안 살았다 이러면 그렇지만, 어쨌든 연차에 따라서 차이는 있을 것 같아요.

◆ 조태현 : 이것도 또 기준을 만드는 게 필요하겠네요.

◇ 진미윤 : 그래서 저는 다만 약간 상세 설계도까지 조금 내려갔다고 보는 게, 그냥 비거주 자체를 사회적으로 바람직하지 않은 이미지로 보는 것보다는 비거주를 하지 못하는 이유가 있는 거죠. 이유 있는 사유가 있는 경우에는 인정을 해 주겠다는 것이기 때문에 그 자체를 굉장히 부정적으로만 볼 수도 없고요. 또 그 물량도 한 60~70만 호가 되지 않을까라고 하기 때문에 굉장히 분산되어 있는 걸 보면, 저는 비거주 문제를 건드렸다고 해서 전월세가 들썩들썩하는 건 아니고요. 이미 전월세는 들썩거리고 있어요.

■ 김제경 : 이미 전월세는 들썩거리고 있어요. 하나만 더, 실제 제가 만났었던 분의 사례를 하나 얘기해 드리도록 하자면, 이미 애초에 교수님이 얘기했던 것처럼 "아니, 이거 한 번도 살지 않았다라고 하면 이미 갭투자로 산 거 아니냐"라고 말할 수도 있어요. 그런데 이미 서울 25개 구 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 게 2025년도 10·15 부동산 대책이거든요. 그러면 이때 이후로는 어차피 갭투자가 원칙적으로 안 되고요. 그러면 그전에 산 사람들은 애초에 규제 대상도 아닐 때 샀는데 소급 적용이 되는 꼴이라고 볼 수 있거든요. 그런데 그런 사람들 중에서도 어쨌든간에 "너는 한 번도 실거주 안 했었으면 왜 그 집을 투자로만 산 거고 다른 집에 전월세 산 거 아니야?"라고 할 수 있겠지만, 실제로 만나보신 분들 중에서는 "나중에는 서울에 들어올 의향이 있는데 당장은 이미 지방에 있는 거예요, 직장이 지방에 있어요." 그런 상황인데 서울 집값이 계속 올라간다고 하니까 가족들도 서울에 있고, 그럼 일단은 미리 집을 사놓고 나중에 내가 이직을 하게 되면 혹은 그만두게 되면 서울로 돌아와야지라는 생각을 하면서 매수한 사람들도 어떻게 따지면 다 실소유자거든요. 내가 평생 어차피 이미 조정대상지역으로 묶인 이후에 샀기 때문에 2년 실거주를 해야 돼요. 실거주를 안 하면 세금적으로 페널티가 큽니다. 8·3 세제 개편안도 그렇고요. 그런데 여기에 대해서 내가 그러면 직장 때문에 지방에 있는데, 여기에 대해서 전세자금대출도 막히면 다 어쨌든간에 주거비가 더 올라갈 수밖에 없는 현실인 거고, 근데 그러면 그분도 아쉽다라고 얘기는 하면서도 딱 얘기하는 게 "어? 그런데 지방 임대차 가격 올라가는 것보다 서울 임대차 가격이 더 세게 올라갈 테니까, 그럼 그거 받아서 여기 내야겠네." 그냥 이 생각 딱 하고 있습니다. 결국은 딱 단편적으로는 다 맞는 얘기일 수도 있는데, 종합적으로 보게 되면 결국은 계속적으로 다른 피해가 전가가 된다라는 것이죠.

◆ 조태현 : 그런데 하나 또 짚어봐야 될 게, 이게 비거주 1주택자는 보유세 요번에 증세도 있었잖아요. 여기에 대해서 전세대출까지 규제가 강해지네요.

■ 김제경 : 네, 맞습니다. 세제 개편안 때 가장 이슈가 됐었던 것 중 하나가 1세대 1주택자 같은 경우에는 12억 공제였었거든요. 이것을 실거주하는 사람은 14억, 그런데 비거주하는 사람은 9억 공제로 낮추겠다. 그런데 여기서도 다주택자면, 말은 9억이지만 실거주 안 한다고 하게 되면 4억 공제만 해주겠다는 거고요. 이러면 다들 실거주하라는 식으로 얘기가 나오게 되니까 벌써부터 얘기가 나오는 게, 모 국회의원께서도 얘기했었죠. 집주인이 "나 실거주할 테니까 방 빼달라."

◆ 조태현 : 개혁신당 의원이었죠? 그분(집주인) 역시 고령이었던 걸로 아는데요.

■ 김제경 : 네, 맞습니다. 그렇게 얘기가 나올 정도로 문제는, 그러니까 아까 얘기하셨던 표현이 정확한데 각론은 그러려니 할 수 있어요. 당위성, '왜? 당연히 주택을 실거주용으로 사야지 투자용으로 사면 안 되는 거 아니야?'라는 것에 대한 당위성은 있는데, 그 여파가 임대차 시장으로 오는 거고, 그러면 저는 더 정책 설계를 세부적으로 섬세하게 해야 되지 않았을까. 그러면 분명 임대차 시장에 파장이 올 거는 눈에 보여지는데, 그 임대차 시장에 대해서 정부가 공공임대가 됐든 이런 부분에 대해서 충격을 흡수할 수 있는 방안들을 마련해 놓으면서 그런 대책들을 "실거주를 해라"라고 해야 되는데, 정부의 공공임대주택 비율이 한 자릿수밖에 안 되거든요. 민간 기업 임대주택들을 합쳐도 그냥 20%가 채 안 되는데, 여기서 민간 임대주택 시장을 갖다가 다 괴멸시켜버리면 이거 어떻게 하느냐. 그러니까 결국은 받쳐줄 걸 생각해야 되는데 그게 없이 일단 8·3 세제 개편이 나왔고, 그래서 이번에 8·13에서 기대했던 거는 임대차에 대한 대책이 나올 줄 알았는데 그게 전무했다.

◆ 조태현 : 자, 청년 대책 가기 전에 이것만 짧게 한번 짚어보고 가도록 할게요. 계속 말씀해 주시는 게 임대차 대책이 없었다라는 점을 말씀해 주시는데 교수님도 동의하십니까?

◇ 진미윤 : 그렇죠. 임대차가 많이 막혔죠. 다주택자에 대해서 또 어떤 페널티가 있었고 또 비거주 문제 때문에도 문제가 되는데, 이분들이 실제 거주하지도 않고 또 추가적인 집 자체를 다 임대용으로 제공을 하고 있었던 거죠. 그래서 그런 부분들을 뭔가 완화를 통하고 다시 임대로 흘러들어가게 할 것인가 말 것인가에 대해서 논의는 많았다고 생각을 하고요. 그런데 이번에 주목을 받아야 되는데 굉장히 주목을 못 받고 있는 게 있어서 제가 안타까운 게, 우리 장기 민간임대를 활성화하겠다 해서 10년, 20년 임대할수록 기금 이자율 낮추고 더 많이 지원을 하고, 그게 34년 동안 대출이 가능하게 바뀌었어요. 이거 엄청 큰 거거든요. 전국적으로는 어쨌든지 간에 '계속 임대용으로 나는 썼다'라고 하면 LTV가 제로였잖아요. 60%로 개선이 됐어요. 이거는 굉장히 저는 획기적이지 않을 수 없고, 우리도 그런 거죠. 우리가 사적 전월세죠. 비거주하시는 분들이나 다주택자, 그분들 나무라는 게 아니라 그건 개인 사정에 따라서 언제든지 내가 임대용으로 할 수도 있고 아닐 수도 있는 거예요. 그러니까 굉장히 예측이 안 되죠. 하지만 장기 임대주택이나 제도권 안으로 들어오면 예측이 된다는 얘기잖아요. 그래서 정부로서는 '예측이 되는 이 부분에 대해서 나는 밀어주겠다'라는 강력한 메시지이기 때문에 '임대차 시장에 대한 대책이 없다'는 아닌 거예요.

◆ 조태현 : 여기서 저희 의견 주시는 분들 보면, 임대차 임대사업자 관련해 가지고 "이게 정말 정책이 어느 방향으로 가는지 모르겠다" 이런 얘기들 하거든요. 이거는 비판의 소지가 있지 않을까요?

◇ 진미윤 : 그렇죠. 계속 이 부분에 작년에 LTV 제로 나왔을 때부터 저희가 또 여러 번 건의도 했었죠. 이거는 말이 안 된다고 해서 계속 노력을 하다가 이번에 이게 많이 풀렸고, 그다음에는 안 바뀔 것 같아요. 그래서 임대주택 담보 장기 모기지 상품이 34년간 최대로 쓸 수 있는 게 이번에 도입이 됐고요. 임대사업을 내가 이 집을 정부에다 임대사업자라고 등록한다면 이 부분들에 대해서는 그래도 앞으로는 일관성 있게 가지 않을까라고 생각을 하고 있고, 임대료 규제도 마찬가지예요. 시세 대비 95%인데, 우리 새로 들어오시면 그 전 임대료 규제 그대로 하잖아요. 그런데 새로 들어오시면 또 새로 그 시점에서 또 임대료를 산정해서 하는 방식으로 약간 시장에 맞는 흐름대로 바뀌었다는 점에서 좋은 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 끝으로 이것만 짧게 한번 짚어보고 마무리하도록 하겠습니다. 제가 어제 누구를 만났는데 20대였거든요. 그런데 얼굴이 시뻘겋더라고요. 그래서 왜 그러냐고 물어보니까 "정부에서 버스에 살지 말고 빌라에 살래요" 이런 식으로 반응을 하더라고요. 그런데 약간 오해도 있고 그런 것 같아요. 이번 청년 대책들 여러 가지가 나오고 전용 보금자리론도 나오고 있는데, 전반적으로 청년 대책은 어떻게 보셨습니까?

■ 김제경 : 청년 대책, 그렇죠. 사실 그때 황희 의원이 폐버스 얘기가 나와 가지고 말들이 많긴 했었었지만, 개인적으로는 진짜 버스 대책으로 나왔었으면 충격적이긴 했어도 비판의 소지는 있었어도 그래도 이슈는 많이 됐을 뻔했는데, 아무튼간에 "이번에 빌라 사라." 그런데 빌라도 4억으로 잘랐거든요. 매매 금액 4억 이하 빌라는 서울에서도 쉽게 찾기가 어려워요. 그러면 도대체 어디서 살란 거냐라는 건데, 정부의 생각은 있죠. 아파트 가격이 계속 올라가고 비아파트 가격대는 침체되어 있으니까 이렇게라도 일단은 주거 사다리를 마련해 주겠다고 하는 건데, 막상 비아파트에 들어가서 자금을 모으기가 쉽지 않거든요. 물론 조금 고려한 부분들은 이것 때문에 생기는 페널티들, 나중에 생애 최초 대출받을 때 이건 빼주겠다는 건 있었지만, 청년들이 생각하는 인식 차라는 게 제일 중요한 것 같습니다. 아까 폐버스도 핵심의 포인트는 그것도 공급의 의견일 수 있어요. 아이디어는 참신하다고 생각하거든요. 문제는 사람들이 생각하는 인식과 높으신 분들의 인식의 괴리가 너무 큰 건데, 똑같죠. 청년들도 내가 자금이 부족하니까 빌라 살 수밖에 없는 거에 대한 현실은 알겠지만, 이거를 갖다가 정부가 강요는 아니죠. 하지만 "빌라로 너네도 어차피 돈 없잖아, 여기서 사라"라는 식으로 해석이 돼버리니까 "야, 이거 청년에 대한 주택 정책은 결국 빌라 사라는 거냐"라는 그런 분노가 있긴 합니다.

◆ 조태현 : 이해는 하는데 약간 정책의 감수성 문제 같네요.

◇ 진미윤 : 네, 그래도 이 청년 주거 지원 3종 세트가 나왔다는 거지 그걸로 다 하라는 건 아니고요. 다양한 선택지의 하나다라기 때문에 그걸 가지고 이렇게 너무 폄하를 하거나 공격을 하면 안 될 것 같아요. 누군가에게는 도움이 되죠.

◆ 조태현 : 약간 오해도 있는 것 같긴 한데요. 요즘 청년들이 워낙 화가 많이 나서 그런 것 같기도 하고요. 청취자분이 남양주 화도읍에 사시는데 "내년에 전세로 가야 하는데 갈 수 있는 집이 없어서 걱정이네요. 월세도 부담이 된다"고 그러시는데, 이런 부분에 어떤 타겟팅이 된 그런 정책도 필요하지 않을까 싶습니다. 오늘 부동산 썰전, 진미윤 명지대학교 부동산대학원 교수, 김제경 투미부동산컨설팅 소장과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

(진미윤, 김제경) : 감사합니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)