[뉴스라이더] 하락세 반전된 '불패' 강남...부동산 침체의 신호탄?

■ 진행 : 안보라 앵커
■ 출연 : 박원갑 / KB국민은행 부동산 수석전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
부동산 내림세. 일시적인 현상이냐, 대세가 꺾인 것이냐. 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈리는데요. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 연결해 현재 부동산 시장 진단해보고 전망까지 들어봅니다. 위원님, 나와 계시죠.

[박원갑]
안녕하십니까?

[앵커]
저희 강남 집값부터 여쭤보겠습니다. 강남 불패신화가 깨진 것인지, 강남 3구의 하락세가 어느 정도까지 내려간 건가요?

[박원갑]
지난주에 한국부동산원 조사 결과를 보면 강남 3개구는 서초구를 빼고 다 하락을 했습니다. 강남구는 17주 만에 내림세를 보이고 있고요. 송파구도 약세를 이어가고 있는데 통계는 이렇고요.

실제 거래 가격을 보면 제법 가격이 하락을 했습니다. 가령 강남구 압구정동 현대 7차 아파트 51평형을 보면 지난 6월에 55억에 팔렸는데 이거는 두 달 전에 비하면 약 3억 원 정도 하락한 거고요.

물론 지난해 50억 원에 팔렸으니까 하락폭이 그렇게 깊은 상황은 아니고 주로 강남에서는 잠실 쪽이 좀 하락세가 두드러진 것 같아요. 왜냐하면 워낙 대단지가 많잖아요.

그러다 보니까 금방 시세가 포착이 된다고 보시면 되는데 잠실 리센츠라든지 엘스아파트 같은 경우를 보면 한 달 사이에 5000에서 2억 정도 하락한 곳도 나타나고 있고요.

리센츠 34평형 전용면적 84제곱미터인데 이게 5월에 22억 5000만 원에 팔렸거든요. 지난해 10월이 고점이었습니다. 이때에 비하면 최고 3억 7000만 원, 거의 한 4억 가까이 떨어졌다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
확실히 강남은 오를 때도 억 단위로 오르고 내릴 때도 억 단위로 떨어지는군요. 이게 지금 강남뿐만이 아니라 서울 전체 아파트 가격을 보면 보합 혹은 하락세를 보이고 있는데 이게 일시적인 건지 아니면 하락의 시작인 건지가 궁금하더라고요. 어떻게 전망하십니까?

[박원갑]
일단 하락은 시작됐다고 보시면 되고요. 그런데 전체 부동산 사이클 측면에서 보면 이번에 마무리가 됐다고 저는 봅니다. 그렇지만 이게 과연 장기간 하락을 의미하는 대세 하락으로 갈지는 좀 더 두고봐야 돼요.

관건은 금리인데 적어도 금리 인상 랠리가 어느 정도 마무리되어야 집값도 좀 진정되지 않을까 이렇게 보고요. 적어도 금리 추세를 바라본다면 향후 1년 정도는 약세 가능성이 있지 않을까 이렇게 예상을 해보고 있습니다.

[앵커]
1년 정도는 약세로 예상하시고. 말씀하신 것처럼 지금 고물가, 고금리 시대에 이제 얼마 후면 FOMC도 그렇고 한국은행도 그렇고 금리를 또 올릴 것이라는 빅스텝 전망도 나오고 있습니다.

이렇기 때문에 전체적으로 물가가 다 오르니까 실물자산인 부동산 가격은 결국에는 오를 것이다라는 전망이 있거든요.

[박원갑]
그럴 가능성도 있죠. 장기적으로 보면 부동산은 물가만큼 오른다고 보시면 돼요. 결국 물가가 올라가게 되면 실물자산인 부동산의 헤지 수요라고 흔히 얘기하잖아요. 이게 유입될 가능성이 있다, 이렇게 보시면 되고요.

가뜩이나 지금 원자잿값이 많이 올랐잖아요. 그리고 공급도 곳곳에서 중단되고 있는데 이런 측면들은 지금 당장 시장에 반영되지는 않습니다. 지금은 당장 큰 고비가 바로 금리 인상이잖아요.

그래서 단기적으로는 물가 인상에 따른 파장이 금리 인상으로 나타나는 거니까 물가 상승은 집값에 단기적으로는 약세 요인이고 장기적으로 보면 그게 결국 시세에 반영될 수밖에 없지 않냐, 이렇게 보고 있는데 그 시세가 반영되려면 이런 약세장이 아니라 회복기 때 한꺼번에 반영되는 그런 특성이 있다고 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 정리해보면 장기적으로는 상승하겠지만 금리 인상이나 물가 인상을 반영을 했을 때. 단기적으로는 약세를 보일 것이다, 이렇게 전망을 하시는 거죠?

[박원갑]
그렇습니다.

[앵커]
깡통전세 얘기를 해보겠습니다. 전셋값이 매맷값을 웃돌고 있는 현상이 나타나기 시작해서 아무래도 집값이 보합세 혹은 하락세를 나타내다 보니까. 그런데 이게 지방에서 유독 많이 발생하는 현상인 것 같은데 이게 하락세의 전조증상이라고 봐야 되는 겁니까?

[박원갑]
시장 침체의 신호탄인 것은 맞죠. 그런데 이런 전세가격이 매매가격보다 더 높은 거잖아요. 일종의 가격 역전 현상이라고도 하는데 이게 지금 서울 한복판에는 흔히 일어나지 않고요.

주로 수도권 외곽이라든지 지방의 소형 아파트, 빌라, 도시형 생활주택에서 많이 나타나는데 이게 매매가격하고 전세가격하고 원래부터 차이가 별로 없었잖아요. 그런데 임대차 3법 시행 이후에 전셋값이 많이 올랐을 거 아니에요.

그런데 최근에 금리 인상으로 매매가격이 낮아지다 보니까 결국은 가격 역전 현상이 일어나고 있는데 제가 보니까 지방에서 보면 강원도 원주라든지 경남 김해 같은 데서 좀 이런 현상이 많이 나타나고 있고요.

수도권에서는 평택이나 의정부 같은 데서 나타나고 있는데 주로 도시형 생활주택에서 이런 가격 역전 현상이 보이고 있고요. 그래서 지금 전세를 구하려고 하시는 분들 있을 텐데 전세가 비율이 80% 넘어서면 깡통전세 가능성이 있으니까 이 부분은 조심을 하는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]
위원님, 그러면 사실상 세입자들이 피해 볼 가능성이 더 커진 것이기 때문에 세입자들은 그러면 입주를 할 때 혹은 새로 전세를, 어쨌든 이사는 해야 하는 상황에 놓여있는 분들이 있을 수 있으니까 이런 분들은 어떤 식으로 대비를 하는 것이 좋은 건가요?

[박원갑]
전세보증보험 가입할 수도 있고요. 제 생각에는 월세로 일부 바꾸는 것도 괜찮을 것 같아요. 물론 다달이 내는 게 부담스러울 수는 있지만 어떻게 보면 전세대출금리보다 오히려 월세로 내는 게 더 유리할 수도 있거든요.

[앵커]
금리가 오르니까요?

[박원갑]
그렇죠. 그렇습니다. 앞으로 대출금리는 추가적으로 오를 수 있잖아요. 그런데 월세는 한 번 계약을 하면 2년 동안 그대로 가는 거잖아요. 그래서 과연 대출을 내서 전세로 갈 것인지, 아니면 아예 월세로 지급해야 될 건지는 한번 계산을 해보시고 판단하시면 될 것 같다.

결론은 월세가 과거처럼 그렇게 불리하지 않을 수 있다. 이 점은 체크를 하시는 것도 괜찮을 것 같습니다.

[앵커]
그렇군요. 앞서 단기 약세 집값 전망을 해 주셨는데 어떻게 보면 필수재이기 때문에 우리는 안정적으로 살 집이 필요하잖아요. 그래서 내 집 마련을 계획하고 있는 실수요자들은 그러면 언제쯤 시장에 참여를 하는 것이 좋겠습니까?

[박원갑]
두 가지를 보셔야 돼요. 하나는 시기고 가격이거든요. 일단은 시기적으로 보면 저는 올해는 넘기시는 게 좋을 것 같아요. 왜냐하면 내년에도 금리가 올라간다잖아요, 전반적인 전망을 보면. 그러면 내년 상반기 이후로 한번 고민해보시면 좋을 것 같고요.

가격적인 측면에서 보면 단기고점이 작년 9월부터 11월 사이입니다. 대체로 10월 정도로 보시면 됩니다. 이때에 비해서 중소형들은 한 20% 정도 싼 걸 중심으로 접근을 해야 되고요. 고가 주택들 있잖아요.

이거는 가격 하락폭이 크지는 않을 수 있어요. 그래서 한 10~15% 정도 싼 급매물을 중심으로 접근해야 된다. 지금은 집을 사서 기우제를 지내기에는 너무 힘들잖아요. 그래서 무조건 싸게 사야 된다는 생각, 이게 중요하다고 보는데 싸게 사면 모든 게 용서된다, 신도 용서한다, 이런 말도 있을 정도로 지금은 신중하게 접근하는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]
매매는 내년 상반기 이후를 주시해라라고 조언을 해 주셨고 짧게요, 청약은 계속 넣어도 되는 겁니까?

[박원갑]
청약도 약간 옥석을 가리셔야 될 것 같아요. 물론 택지개발지구라든지 신도시 같은 경우는 워낙 분양가가 낮잖아요. 그거는 시기 따지지 않고 그냥 청약하시면 좋을 것 같고 다만 최근에 미분양이 좀 나옵니다.

그래서 소규모 단지라든지 아니면 입지가 좀 떨어지는 곳들은 신중해서 판단하셔야 되는데 가장 중요한 것은 분양가가 어느 정도 싼지 여부를 반드시 체크를 하시고 청약을 하셔야 된다는 겁니다.

묻지마 청약보다는 입지와 가격을 보고 경쟁력이 있는 곳에 선별적으로 접근하면 좋을 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 위원님, 오늘 말씀은 여기까지 들을게요. 오늘 연결 고맙습니다.

[박원갑]
고맙습니다.