초유의 '거래절벽'·'급락세' ...부동산 시장 위기?

■ 진행 : 김선영 앵커
■ 출연 : 권대중 명지대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
아파트값 하락세가 이어지면서매수 심리가 얼어붙고 있습니다. 지난 2008년 금융위기 때보다 더 심각한거래 절벽 현상이 나타나고 있는데요. 여기에 추가 금리 인상이 유력한 상황이어서부동산 시장에 큰 타격이 있을 것으로 보입니다. 부동산 시장 짚어보겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수 나와 계십니다. 어서 오세요.

[권대중]
안녕하세요.

[앵커]
요즘 집값이 하락이 아니라 추락하고 있다, 이런 표현까지 쓰고 있는데. 실제로 얼마나 떨어지고 있는 겁니까?

[권대중]
지역마다 차이는 좀 있는데요. 그동안 많이 올랐던 지역은 많이 떨어지고 있고요. 금액으로는 적게는 1~2억부터 많이는 7~8억씩도 떨어집니다. 특히 가장 퍼센트로 많이 떨어진 데가 수원 영통 같은 경우 8.5%, 0.5%포인트 떨어졌고요.

세종시 같은 경우는 8.5%나 떨어졌고요. 서울의 25개 구 중에서도 강북지역에서 노원구, 강북구, 성북구 같은 경우는 금년도에 떨어진 금액만 약 평균 3% 이상 떨어졌어요.

[앵커]
지금 그래픽으로 나오고 있는데 잠실 엘스아파트의 경우 27억이 최고가였는데 최근에는 19억이니까 엄청 많이 떨어진 거네요. 원래 잠실이 잘 떨어지지 않는 곳 아닙니까?

[권대중]
거기는 물량이 많아요. 그리고 너무 많이 올랐습니다, 그동안. 그래서 많이 오른 지역이 많이 떨어지게 되어 있어요.

[앵커]
서울 곳곳이 강남불패다, 이런 얘기도 있었는데 요즘에는 그렇지 않은 거죠?

[권대중]
강남4구 중에서 서초구가 지난 8월부터 마이너스로 돌아섰습니다. 그리고 강남구나 송파구는 이미 마이너스로 돌아섰고요. 전반적으로 25개구가 마이너스로 돌아서기 시작한 거는 8월달이지만 시초에 떨어지기 시작한 건 2월달입니다. 금리가 작년 8월에 처음 올랐거든요. 금리가 오르고 나서 거의 한 6개월 만에 본격적으로 하락세로 접어들었죠.

[앵커]
19주째 하락세라고 하는데요. 금리가 지금 보면 더 오를 것으로 예상되고 있는 상황이어서 그럼 이 하락세는 앞으로 낙폭을 더 키울 수밖에 없다, 이렇게 볼 수 있는 건가요?

[권대중]
그렇죠. 금리가 더 올라가면 결국 수익률도 감소하고 또 융자를 받은 후분양자가 어려워질 수 있기 때문에 매수에 안 나타나거든요. 그렇게 되면 대기수요로 남아서 더 떨어질 수 있고요.

특히 예전에는 5억 정도 하던 부동산이 지금 10억 정도로 올랐잖아요, 지난 정부에 너무 많이 올라서. 5억 정도 했을 때는 1~2억 대출을 받은 데다가 저금리였고요.

지금은 10억이 돼서 4~5억 대출을 받아야 돼서 또 역시 마찬가지로 고금리로 바뀌고 있기 때문에 매수세는 점점 더 거래 절벽으로 갈 수밖에 없습니다.

[앵커]
그러니까 지금 거래절벽 얘기를 해 주셨는데 중개업소에 곡소리가 난다, 이런 얘기가 들릴 정도로 아예 거래가 없는 곳들이 허다하다고 하던데요. 거래절벽이 계속 심각하게 회복이 안 되는 주요 원인들이 어떤 게 있는 거예요?

[권대중]
가장 큰 원인은 금리인상입니다. 금리인상에다 경제가 침체되고 있기 때문에 더욱 그런데요. 금리가 인상되면 적어도 길게는 15개월에서 18개월 정도까지 영향을 미치고 거래가 안 되거나 가격이 하락하거든요.

그 이후에 금리가 멈추거나 또 경제가 어려워지면 더 추락할 수밖에 없는데 금리보다도 무서운 게 경기침체입니다. 경기침체가 되면 금리에 관계없이 집을 안 사거든요. IMF 때만 해도 금리가 20~30%가 돼도 집을 샀거든요. 그런데 최근에는 저금리였기 때문에 또 저금리가 고금리로 바뀌면서 안 사는 게 더 크고요. 향후에는 만약에 경기가 침체된다면 이런 현상은 더 길어질 가능성이 있습니다.

[앵커]
교수님, 그런데 집값이 굉장히 떨어졌다고 하는데 워낙 거래가 성사가 안 되다 보니까 급매로 싸게 내놓은 그 집 거래를 기준으로 집값을 매기기 때문에 떨어지는 게 아니냐 또 이런 시각도 있더라고요.

[권대중]
그런 것도 있죠. 항상 그렇습니다. 부동산이 거래된 사례가 다음 거래의 기준이 됩니다. 그러다 보니까 10억 하던 부동산이 만약에 8억 됐다면 다음 번에는 8억 이상 주려고 하지 않죠. 그게 기준이 되다 보니까 떨어지는 겁니다.
그런데 때에 따라서, 지역에 따라서 개발 호재가 있거나 또는 그런 지역은 또 거래가 안 되면서 호가로만 나와 있는 상태에서 거래가 안 되잖아요. 그게 만약에 낮은 가격으로 거래되면 따라서 내려갈 수밖에 없습니다.

[앵커]
그런 게 도미노 현상으로 이어질 수 있겠군요. 그래서 요즘에 중개업 하는 분들이 기사 보니까 이러다 아르바이트 구해야 되나 이런 얘기까지 한다고 하는데 지금 이 상황이 2008년 금융위기 때랑 비슷한 거 아니냐, 이런 얘기들이 많더라고요.

[권대중]
금융위기 때는 우리나라를 비롯한 아시아 나라들이 디폴트 직전까지 가서 구제금융을 신청했죠. 2008년에는 미국의 아이비은행인 투자은행이 부도가 났거든요, 리만브라더스가. 지금은 양상이 달라요.

지금은 전 세계가 팬데믹 이후에 자금, 돈을 많이 푼 상태에서 인플레이션을 잡기 위해서, 물가를 잡기 위해서 모든 나라가 금리를 올리고 있거든요. 상황은 어떻게 다르냐면 그때는 국지적이었다면 지금은 전 세계적이라는 것. 그다음에 금리가 올라가는 게 우리만 오르는 게 아니고 전 세계적으로 오르기 때문에 만약에 이게 잘못하면 물가도 잡지 못하면서 경기가 침체되는 스태그플레이션으로 갈 가능성도 있어요. 그래서 단기간으로 볼 때는 98년도 IMF 때하고 유사할 수 있겠지만 그보다 더 심각할 가능성도 없지 않아 있습니다.

[앵커]
그래서인지 많은 분들이 제일 궁금한 게 집 갖고 계시거나 집을 사려는 분들이 집값 언제까지 떨어질까요? 이 질문이거든요. 대략 어느 정도로 보세요?

[권대중]
제가 볼 때는 금리가 올라가는 때까지는 계속 떨어진다고 봐야 됩니다. 한국은행이 어디까지 올릴지 모르겠지만 미국이 올리면 뒤따라서 올릴 수밖에 없는 상황인데요. 미국의 금리가 또 한 번 올라갈 가능성이 있습니다. 그것도 75BP, 0.75% 올라갈 건데요.

아이비은행이나 신용평가사들이 예측하는 게 미국이 적어도 4.5%까지 올라갈 가능성이 있다고 보거든요. 그러면 우리나라도 결국은 3.5까지 올라갈 가능성이 높습니다. 그렇게 되면 부동산 가격은 올라가는 그 패턴이 금리가 올라갈 때마다 떨어지는 비율은 더 커질 수밖에 없어요.

그리고 만약에 기준금리가 올라가지 않더라도 금리가 더 떨어지지 않는다면 고금리로 있는 상태에서는 주택 매수세가 꺾여서 상당기간 갈 수 있는데요. 적어도 제 예측에는 아마도 3~4년 정도 침체될 가능성도 있고요. 직접적 영향은 내년 하반기까지 간다고 봐야 됩니다.

[앵커]
그러면 지금 집을 사려고 했던 분들 전략적으로 조금 미루는 게 나은 건가요?

[권대중]
그렇죠. 파려는 사람은 안 팔리더라도 파는 게 좋고요. 살 사람들은 적어도 금리가 멈추고 난 1년 정도 후에 사는 게 맞습니다. 특히 최근에 급매물로 나왔을 때 그 물건을 사게 되면 시간이 돌아서면 높은 가격이 됩니다. 그래서 하락기에는 머물고 있는 그 가격 자체가 더 떨어지기 때문에 좀 대기수요로 남는 것도 좋습니다.

[앵커]
원희룡 국토교통부 장관이 집값이 여전히 그래도 놓기 때문에 당분간은 하향안정세가 필요하다라고 얘기를 했는데. 어디까지 떨어져야 그래도 떨어질 만큼 떨어졌다고 할 수 있는 겁니까?

[권대중]
하향안정세라는 말은 없습니다. 떨어지는 게 급락되는 걸 막기 위해서 연착륙을 시켜야 되는데 원 장관님께서도 지난 정부 초기의 가격을 얘기하신 것 같아요. 적어도 그 정도는 떨어져야 된다고 하면 문재인 정부가 2017년도 5월 9일날 대통령 취임했거든요.

그리고 물러나기 전까지 서울, 수도권 특히 서울의 평균 주택가격이 한국부동산원의 주위 평균가격을 보면 거의 100% 올랐거든요. 100% 빠지는 건 문제가 되겠죠. 그래서 제가 볼 때는 20~30% 정도는 빠져야 되지 않나 그렇게 보시는 것 같아요.

이게 아마 30~40% 되면 대출받은 게 문제가 되거든요. 그래서 은행이 또 부실될 수 있기 때문에 급락보다는 연착륙이 되면서 10%, 20% 이렇게 떨어지는 걸 원하는 것 같습니다.

[앵커]
그래서 지금 상황이 빚내서 산 분들은 집값이 떨어졌지만 그걸 인정하고 싶지 않아서 계속 비싸게 팔고 싶어 하고 집을 사려는 분들은 요즘 많이 떨어졌다던데 아직도 왜 이렇게 높냐고 하면서 미루면서 이렇게 거래가 안 된다고 하더라고요.

[권대중]
아마도 시간이 지나면 영끌족이나 빚 내서 집 산 사람들은 금리 이자 때문에 더 낮은 가격으로 내놓을 가능성이 있습니다.

[앵커]
거래가 아예 침체로 가는 게 길게 가는 거는 좋지 않은 거기 때문에 거래 활성화를 위해서는 세금적인 부분이나 이런 쪽으로 조치가 있어야 된다는 얘기도 많거든요.

[권대중]
우선 박근혜 정부 당시에 2013년도에 거래가 거의 안 돼서 거래활성화 정책, 소위 말하면 주택시장 정상화대책을 내놓은 게 있어요. 그 당시 1, 2, 3월 전국 평균주택거래량이 5만 가구 이하였습니다.

지금 그렇게 안 되거든요. 지금은 3만 가구 정도밖에 안 되는데. 이것을 활성화해서 취득세 50% 감면 대책을 내놨죠. 4.1 정책이라고. 5월, 6월, 7월에 취득세를 50% 감면했는데 지금은 세금이 훨씬 무거워졌어요. 다주택자가 취득세가 8%, 10%까지 가잖아요.

그리고 양도세 자체도 만약에 지금 집을 팔게 되면 무거워집니다. 그래서 규제지역에서는 주택을 살 수도 없고 팔 수도 없는 상황이기 때문에 시의적절하게 이 규제를 완화할 필요는 있습니다. 가격이 하락할 때는 규제를 완화해도 시장에 미치는 영향이 미미하거든요.

투기가 일어나지 않고. 특히 2000년도 6월 10일날인가요. 정부가 아파트 매입임대제도를 없앴죠. 가수요를 없기 때문에. 이 부분도 미분양이 늘어나면 다시 도입될 수밖에 없습니다.

[앵커]
그래서 시장 활성화 하려고 수도권 일부 지역도 조정지역에서 해제하고 했는데 이건 좀 효과가 있을까요?

[권대중]
시장에 직접적인 영향을 미치지 않고 있잖아요. 이미 지방 지역은 모두 다 풀고 세종시만 조정 대상 지역으로 놔뒀거든요. 그리고 수도권도 인천의 연수구나 남동구나 서구도 두 번째 규제완화를 다 풀었습니다.

특히 경기도 안성, 평택, 양주 또는 파주, 동두천이 조정대상지역에서 풀렸어요. 이 조정대상지역에서 풀리게 되면 분양권 전매도 가능하고 또 거주기간도 없어지고 또 대출을 받을 때도 1가구 2주택 다 받을 수 있고 여러 가지 규제가 없는데도 불구하고 현재 가격이 오르지 않고 하락하고 있는 것은 결국 금리인상이 가장 큰 충격이 아니겠나. 만약에 이런 현상이 계속 지속된다면 경기도 지역이나 서울 일부 지역도 선제적으로 규제를 완화할 필요가 있습니다.

[앵커]
지금 8월 부동산 대책 골자도 270만 호를 5년 내에 공급한다는 거거든요. 집값 지금 떨어지고 있는 상황에서 공급이 또 늘어나게 되면 집값이 계속 떨어지는 로드맵으로 갈 수밖에 없는 거 아닐까요?

[권대중]
아마도 270만 호 주택공급 정책은 수정하지는 않겠지만 시기 조절을 할 거라고 보여집니다. 지금 3기 신도시는 지속적으로 토지보상이 나가고 있기 때문에 사업을 계속적으로 추진할 것으로 보이고요. 민간개발 같은 경우는 아마 규제완화 해도 선뜻 민간이 공급에 나서지 않기 때문에 시장 조절 기능을 할 거라고 보여지고요.

이럴수록 정부는 서민들을 위한 임대주택 공급에 아마 더 치중하지 않겠나 하는 생각이 들어요. 270만 호가 윤석열 정부 기간 5년 동안 입주물량이 아니고 적어도 공급할 수 있는 여력을 만들고 인허가 정도로 가지 않을까. 인허가도 제가 볼 때는 반 이상 못 갈 것 같아요. 시장 환경이 안 좋기 때문에 밀어붙이지 못할 거라고 보여집니다.

[앵커]
지금 그리고 또 하나의 변수가 금리 때문에 집값 추락하고 있다, 이렇게 얘기를 하셨는데 이번에 발표되는 금리가 추가 금리인상이 지금 예상되고 있잖아요. 그러면 어느 정도 타격을 줄 걸로 보세요?

[권대중]
적어도 금리가 0.5% 정도 올라가면 영끌이나 이런 젊은 사람들이 대출을 받았을 때 보통 몇 십억씩 이자부담이 늘어나잖아요. 그런데 사실은 0.25나 0.5나 금리가 올라가는 거에 대한 시장금리가 올라가는 게 문제입니다. 지금 대출금리 상단이 7%를 찍었고요. 하단이 4.5% 넘거든요. 전북은행 같은 경우는 9%를 찍었습니다.

그래서 이 대출금리가 높아지면 높아질수록 대출받는 사람도 부담스럽지만 받은 사람이 문제거든요. 받은 사람은 소득에서 이자를 내고 나면 가계소득이 낮아져서 어려워지거든요, 생활이. 그래서 금리는 올라가면 올라갈수록 신규대출은 점점 줄어든다고 봐야 돼요.

천만다행이 문재인 정부에서 대출을 줄 때 LTV나 DTI를 많이 규제했습니다. 그래서 주택값 대비 대출비율이 낮았기 때문에 이렇게 디폴트 나거나 깡통주택이 나오는, 하우스 푸어가 나오는 게 아무래도 당분간은 없겠지만 장기적으로 간다면 그것도 부담스러워서 어려울 수 있거든요.

[앵커]
앞서도 저희가 뉴스를 전해 드렸지만 지금 금융부채 38만 가구 정도가 집까지 다 팔아도 지금 집값을 못 갚는 정도로 부실위험이 크다는 거거든요. 이런 가계가 늘어나면 경제 전체에 문제가 되기 때문에 단기적으로는 지원책도 금리가 오르면 필요하겠죠?

[권대중]
필요하지만 학습효과가 있잖아요. 잘못 되면 정부가 지원해야 하기 때문에 정부는 신중할 겁니다. 그리고 지금 당장은 6억 원 이하 주택에 대해서 변동금리를 고정금리로 바꿔주는 대책을 내놨습니다, 이미. 그런데 그 이상 되는 고가 주택 같은 경우는 정부가 손을 대지 않을 수 있습니다.

그래서 부실되는 것때문에 은행이 파산되거나 또는 경제에 어려움이 있겠지만 하우스푸어나 금리 문제 때문에 어려워진 대출자들에게 지원정책은 쉽게 나오지 않을 거라고 보여집니다.

[앵커]
끝으로 이 얘기도 좀 여쭤볼게요. 이제 집값은 계속 떨어지고 있고 거래절벽이 심각해지고 있는데 이렇다 보니까 전세로 가보자 이런 분들도 있는데 전세가는 앞으로 어떤 추이를 보일까요?

[권대중]
매매가격이 떨어지면 전세가격도 떨어집니다. 지금 깡통전세가 나타나는 이유는 두 가지입니다. 매매가 대비 전세가가 높아지는 것도 있지만 실제 10억짜리 주택의 전세가 7, 8억이라면 이 7억, 8억은 2년 동안 묶여 있잖아요.

그런데 주택가격은 점점 떨어지거든요. 갭이 좁아져서 나중에 문제가 발생하기 때문에 매매가격이 떨어지면 두 번째 계약하는 전세금액도 떨어질 수밖에 없습니다. 그런데 아직은 매매가격보다 전세가격이 덜 떨어지고 있습니다.

[앵커]
그러면 끝으로 이 조언을 하나 부탁드리자면 결혼을 앞둔 예를 들면 신혼부부들 같은 경우에 지금 당장 집을 어떻게든 마련하는 게 좋을까요, 아니면 1, 2년 전세를 살고 집을 사는 게 좋을까요? 어떤 방법이 좋을까요?

[권대중]
저는 개인적으로 정부가 싸게 공급하는 신혼부부 희망주택이 아니라면 적어도 내년 하반기까지는 주택 가격이 계속 하락한다고 전제하고 전세를 한 번 살고 주택을 구입하는 게 더 좋지 않겠나 하는 생각이 듭니다.

[앵커]
집값이 또 계속 추락하다 보니까 이런 고심이 깊어지는 분들이 많을 것 같은데 오늘 내용이 많은 도움이 됐을 것 같습니다. 지금까지 권대중 명지대 부동산학과 교수였습니다. 도움 말씀 고맙습니다.

[권대중]
감사합니다.