[스타트 경제] 하루 만에 끝난 '워시 쇼크'...코스피, 5,288p 사상 최고치 마감

■ 진행 : 조태현 앵커, 조예진 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
코스피가 하루 만에 7% 가까이 급등했습니다. 반도체 대형주에 힘입어 5,200선에 다시 올라서며 종가 기준 사상 최고치를 또다시 썼습니다. 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 알아보겠습니다. 어서 오십시오. 먼저 주식시장 살펴보도록 하겠습니다. 그런데 간밤에 뉴욕증시 상황이 별로 안 좋았어요. 특히 반도체 기업들의 주가가 많이 하락했던데 어떤 일이 있었던 겁니까?

[석병훈]
첫 번째는 일단 AI로 인해서 소프트웨어 업체 몰락에 대한 우려가 커졌습니다. 그래서 AI가 기존 소프트웨어 업체들을 대체할 수 있는, 최근에 발표된 서비스에 따르면 소프트웨어를 만들 줄 모르는 사람도 AI와 대화하면서 프로그램을 개발할 수 있을 수준으로 올라갔기 때문에 소프트웨어 업체 몰락 우려에 기술주들이 타격을 받았고요. 여기다가 소프트웨어 업체에다가 지속적으로 투자를 늘려왔던 사모펀드 역시 타격을 받았습니다. 이게 한 가지 요인인 데다가 또 이란 드론을 미군이 항공모함에 접근하니까 격추를 시키는 바람에 중동 정세가 불안정성이 커져서 국제유가 역시 급등을 했습니다. 그다음에 앵커께서 지적하신 것처럼 AI와 반도체주 관련해서 고점이 아니냐라는 이런 부담으로 인해서 차익을 실현하기 위한 투매가 늘어난 것 이런 것들 종합적으로 합쳐져서 3대 지수가 다 하락을 했고, 특히 기술주 나스닥 하락폭이 컸습니다.

[앵커]
이런 가운데 증시에 영향을 크게 줄 중요한 이슈 하나 살펴보겠습니다. 일론 머스크가 운영하는 스페이스X, 그리고 AI 기업 xAI가 합병한다는 소식이 나왔는데 일단 배경은 뭐라고 보십니까?

[석병훈]
배경은 일론 머스크 업장에서는 AI 관련해서 경쟁하고 있는 기업인 구글하고 오픈AI 같은 선두주자들이 AI 소프트웨어뿐만 아니라 인프라와 하드웨어까지 모두 완전체를 갖춘 기업으로 변모하고 있으니까 이 업체들과 경쟁해서 이기기 위해서는 합병 같은 결단이 필요한 순간으로 몰릴 수밖에 없었던 측면이 있습니다. 그래서 이번에 xAI 같은 경우는 일론 머스크가 보유하고 있는 AI 관련된 기술을 가지고 있는 업체인데 최근 추정에 의하면 실적이 안 좋아서 대규모 손실이 일어날 것이다라는 전망이 있습니다. 그러니까 향후 안정적으로 투자 자금을 조달하기 위해서는 견고한 매출이 있는 테슬라나 스페이스X 같은 기업과 합병을 하는 것이 필요했는데 스페이스X하고 합병을 함으로써 지속적인 자금 수혈이 가능하게 만들었고요. 여기서 좀 무서운 것은 이 스페이스X라는 것이 사실 인공위성 쏘아올리고 이런 것들을 하고 있는데 앞으로 데이터센터를 우주에 건설을 하겠다라는 그런 야망을 현실화시키는 조치라고 보시면 되겠습니다. 왜냐하면 그동안 AI 데이터센터 같은 경우는 전력 수요도도 크게 늘고 또 서버가 과열되면 냉각을 시키기 위해서도 여러 가지 에너지가 필요했었습니다. 그런데 우주 같은 경우에는 냉각이 특별히 필요가 없고요. 태양광 에너지를 통해서 전력을 조달할 수 있기 때문에 우주 데이터센터를 구축하고 그다음에 스페이스X가 가지고 있는 여러 인공위성들을 통해서 우주의 데이터를 xAI에게 학습을 시키는 식으로 해서 업계를 선점하겠다, 그런 전략으로 보여집니다.

[앵커]
알겠습니다. 일각에서는 xAI가 워낙 상황이 안 좋다 보니까 스페이스X를 통해서 돈을 주는 것이 아니냐, 이런 분석도 하던데 이게 AI 시장의 변화라든지 테슬라 주가에도 영향을 미칠 이슈니까 앞으로도 지켜보도록 하겠습니다. 이제 우리 시장 상황을 볼까요? 월요일에 블랙 먼데이라고 해서 5% 넘게 코스피가 빠졌는데요. 어제는 한숨에 이걸 다 만회를 하고 엄청나게 올랐습니다. 어제는 보니까 좀 무서울 정도였는데 어떻게 보셨습니까?

[석병훈]
사실 널뛰기 장세가 심각한데요. 어제 주가가 상승한 이유는 미국의 차기 연준 의장 지명자인 워시 의장의 성향이 예상보다 덜 매파적이다. 그래서 현재 제롬 파월 의장보다는 비둘기파에 가깝다는 보도들이 외국에서 나왔습니다. 그러니까 그 전날 있었던 과도한 낙폭이 너무 지나쳤던 것이 아니냐. 그리고 사실 이게 차익실현, 그동안 고점 부담으로 차익 실현의 기회를 보고 있던 투자자들이 주로 차익 실현을 한 것이 아니냐라는 인식이 확산되면서 대규모 투자 수요가 유입됐습니다. 특히 기관하고 외국인 위주로 순매수를 했기 때문에 이것이 주가를 끌어올린 요인이 된 것으로 보여집니다.

[앵커]
우리 시장을 움직이는 반도체 투 톱 이야기도 해 보겠습니다. 1분기 D램 값이 2배 가까이 오르고 낸드플래시 가격도 급등할 것이라는 전망도 나왔는데 그러면 앞으로 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 어떻게 될까요?

[석병훈]
이것이 사실은 어제 같은 경우도 다시 코스피가 끌어올린 주된 이유가 됐는데요. 삼성전자와 SK하이닉스 같은 경우에는 이미 코스피 시가총액의 3분의 1 정도로 비중이 크기 때문에 삼성전자하고 SK하이닉스가 앞으로 실적이 계속 좋아지면 코스피도 따라서 상승할 가능성이 커지고 있습니다. 그런데 지금 앵커께서 지적을 하신 것처럼 기존 D램에 대한 수요, 메모리 반도체에 대한 수요가 급증을 해서 수익이 좋은 와중에 또 다른 메모리 반도체죠, 데이터 저장장치에 주로 쓰이는 메모리 반도체인 낸드에 대해서도 역시 수요가 급증을 하고 있습니다. AI 데이터센터에 대한 투자 확대 때문이죠. 반면에 D램에 대한 워낙 집중이 되니까 주요 반도체 업체들이 생산 설비를 D램 설비 확충 위주로 조정을 했습니다. 그래서 낸드도 수요가 올라가고 있는 와중에 낸드의 공급을 수요에 맞춰서 늘릴 수 있는 방법이 없는 상황이다 보니까 낸드 가격 역시 계속 상승할 가능성이 크다, 이렇게 보여져서 그렇다고 하면 삼성전자와 SK하이닉스 전망이 좋아져서 이것이 사실은 코스피 상승 기대를 확산시키고 있는 원인이 될 것이다, 이렇게 보여집니다.

[앵커]
우리 코스피에서 반도체 기업들이 차지하는 비중이 워낙 크다 보니까요. 다만 간밤에 뉴욕에서 반도체 기업들의 주가가 안 좋았다는 점. 이건 단기 변동성을 높일 수 있으니까 참고하시는 게 좋겠습니다. 다음 소식으로 가보죠. 부동산을 짚어봐야 되는데요. 이재명 대통령의 SNS가 요즘 정말 바빠요. 굉장히 강력한 메시지들이 나오고 있는데 이렇게 메시지가 강해진 배경은 뭘로 보십니까?

[석병훈]
일단 지방선거가 6월 초로 예정돼 있는데 지방선거 전에 서울의 부동산 가격 상승세를 안정시키는 것이 필요하다라고 판단했을 가능성이 큽니다. 아무래도 정치권에서는 선거에 민감하게 반응할 수밖에 없기 때문이죠. 그런데 지금 서울 집값이 얼마나 심각하냐라고 보면 한국부동산원 데이터에 따르면 지난해 6. 27 대책을 시작해서 연이어서 강력한 부동산 대책을 냈음에도 불구하고 서울 아파트 매매 가격 상승률이 2006년 이후 최고치인 8. 98%에 달했고요. 그다음에 올해도 매주 상승률이 전주 대비 서울 아파트 가격 상승률이 증가하고 있었습니다. 그래서 가장 최근 1월 넷째 주만 하더라도 0. 31%가 돼서 이것이 사실은 10. 15 부동산 대책 이전 수준까지 올라갔거든요. 이러다 보니까 6월 3일 지방선거 전에 서울 아파트 가격을 안정시킬 방법은 신규 주택 공급을 늘려서 그때까지 공급이 늘어나지는 않지 않습니까? 그러니까 기존에 주택을 가지고 있는, 다주택자들이 가지고 있는 매물을 내놓게 해서 가격을 안정시키겠다는 전략으로 연일 강경 메시지를 내는 것으로 보여집니다.

[앵커]
정부가 다주택자 양도세 중과 유예와 관련해서 5월 9일까지 계약만 체결하면 그 잔금은 지역에 따라서 3개월에서 6개월까지 잔금을 치르기 위한 여유 기간을 준다고 얘기를 했는데 이 부분은 어떻게 해석하면 좋을까요?

[석병훈]
지금 서울의 다주택자들이 매물을 내놔서 서울 집값 안정세를 유발하기 위한 목적인데 문제는 서울 전 지역이 토지거래허가구역으로 예정돼 있기 때문에 집을 사려면 실거주를 하려고 하는 사람들만 집을 살 수 있는 상황입니다. 그런데 기존 다주택자들이 가지고 있는 주택들은 본인이 직접 살고 있는 게 아니라 임대를 했기 때문에 주택임대차보호법에 따르면 임차인을 내보낼 수 없는 거죠, 집이 팔렸다고 해서. 그러다 보니까 다주택자들이 실제로 매물을 내놓고 그게 매매 계약이 떨어진 가격으로 체결되는 것이 어려운 상황입니다. 그래서 정부도 자신들의 정책 목표를 달성하기 위해서는 강남, 서초, 송파, 용산 같은 경우에는 2017년 9월부터 토지거래허가구역으로 지정됐기 때문에 3개월 정도 잔금하고 등기를 위한 여유기간을 주는 것이 필요했고요. 그다음에 작년 10월 15일에 새로 조정 지역으로 토지거래허가구역으로 지정된 서울의 나머지 지역과 경기도 일부 지역 같은 경우는 6개월의 말미를 주겠다는 것이 불가피했다고 보여집니다.

[앵커]
알겠습니다. 여러 가지 수단들을 이야기하고 있는데요. 일단 양도소득세 중과 유예 조치를 중단하겠다. 보유세 이야기도 조금씩 나오고 있고요. 만약에 이렇게 양도세 중과 유예 조치를 중단하면 세금이 많이 늘어난다. 임광현 국세청장이 직접 밝힌 내용인데요. 얼마나 늘어난다는 겁니다.

[석병훈]
SNS 통해서 시뮬레이션을 했는데요. 양도가액이 20억 원인 주택, 15년 보유했고요. 양도차익이 15년이라고 가정했을 경우에 현재는 양도소득세가 2. 6억 원인데요. 개정을 해서 중과를 하게 되면 2주택자의 경우에는 5. 9억으로 2. 6배 올라가고 3주택 이상자에게는 6. 8억 원이 돼서 2. 6배 가까이 올라가는 결과가 나왔습니다.

[앵커]
대통령의 연일 강력한 메시지의 영향 때문일까요. 시장에서도 변화가 감지되는 듯한데 강남권과 한강벨트 중심으로 매물이 늘고 있습니다. 이거는 어떻게 해석하면 좋을까요?

[석병훈]
실제로 지방선거 이후에는 보유세를 강화할 것을 시사하는 여러 가지 SNS를 통한 대통령의 코멘트도 있었습니다. 그러다 보니까 다주택자들이 매물을 내놓고 있는 것은 데이터상으로 보여지는 것으로 생각합니다. 국토부 장관도 직접 강남3구 매물이 10%대로 늘었다고 밝혔고요. 그다음에 실제로 부동산 플랫폼 업체에 따르면 송파구, 용산구, 성동구, 강남구, 광진구같이 한강벨트랑 강남3구 위주로 미물이 1. 5%에서 4. 5%까지 늘어난 것으로 보여지는데, 문제는 매물은 늘어났는데 그러면 가격은 얼마나 하락할 것이냐가 관건 아니겠습니까? 그런데 이런 핵심지역에는 매수 대기 수요가 탄탄하기 때문에 가격 하락폭은 제한적일 것이다 이렇게 보여집니다.

[앵커]
실제로 매물은 늘기는 했지만 그렇게 많이 는 건 아니고 급매까지 나오는 분위기는 아니다라는 분석도 있으니까 상황을 조금 더 봐야 될 것 같고요. 그런데 문제는 항상 이렇게 세금을 강조하면 이것 때문에 매물이 나오는 게 아니라 매물이 잠기고 전월세로 전가되는 흐름이 항상 반복되거든요. 이번에는 이럴 가능성 없겠습니까?

[석병훈]
이번에도 그럴 가능성이 크다고 저는 보여지는데요. 무엇보다 중요한 건 5월 9일 이전에는 다주택자의 매물이 일부 나올 가능성이 있는데요. 5월 9일 이후가 큰 문제가 되겠습니다. 5월 9일 이후에 양도세가 큰 폭으로 높아지니까 다주택자 입장에서는 5월 9일 이전에 팔지 않았으니까 예를 들면 정권이 바뀔 수 있고 정책 기조가 바뀔 수 있기 때문에 버티겠다라는 심리가 커져서 매물이 잠길 가능성이 있고요. 그다음에 서울의 집값 상승이 계속된 이유는 서울의 신규주택 입주 물량도 사실 절벽에 다다를 것이다라는 전망이 여러 선행지표로 제기됐기 때문입니다. 그래서 지금 아무리 정부가 신규주택공급대책을 발표했다 할지라도 지금 빠르면 2027년부터서울의 신규 입주물량이 장기 평균의 절반으로 떨어질 거라는 사실은 크게 영향을 받지 않고 있기 때문에 문제는 신규 주택 공급은 급감하고 기존 매물 역시 잠김 현상이 강화될 거라서 5월 9일 이후에는 큰 폭으로 가격이 상승할 가능성도 배제할 수 없습니다. 그리고 문제는 전월세 가격인데요. 토지거래허가구역으로 서울을 묶다 보니까 소위 말하는 실거주를 하지 않으면 이제 매수를 할 수 없는 것이죠. 그러면 사실 다주택자들이 그동안 우리나라에서는 전월세를 공급하는 역할을 했었는데 갭투자가 서울 지역에 금지가 되다 보니까 전월세 공급, 다주택자를 통한 전월세 물량이 나오는 것이 급감을 했고요. 거기다가 대출 규제를 강화했더니 주택을 매수하고자 하는 사람들은 주택을 사기가 어려워져서 서울에서 사려면 전월세로 옮겨갈 수밖에 없는 것입니다. 그래서 전월세 수요는 올라가서 전월세 가격은 급등할 수밖에 없는 상황이 됐습니다.

[앵커]
전월세 가격을 말씀을 해 주셨는데 전월세에 영향을 미치는 게 또 신규 주택 공급들이거든요. 정부의 1. 29 공급 대책이 나왔지 않습니까? 이 공급 대책이 전월세 시장을 잡거나 전반적인 매수 심리를 안정시키는 데 영향이 있을 것으로 보십니까?

[석병훈]
저는 사실 어렵지 않나, 이렇게 걱정을 하는데요. 왜 그러냐면 제가 서울 신규 입주물량에 대한 선행지표라고 할 수 있는 신규주택 인허가 건수를 계산해보면 2024년 연간 신규주택 인허가 건수가 장기 평균의 절반입니다, 서울이. 절반에 못 미치고 그러면 신규 주택 건설 인허가부터 입주까지 시차가 3년임을 감안했을 때 빠르면 2027년부터 신규 입주 물량이 절반으로 줄어든다는 소리죠. 그런데 정부가 이번에 6만 호를 공급하겠다고 발표했는데 6만 호를 더해서 계산을 해봐도 여전히 60%도 안 되는 수준이죠. 50% 초반대에 불과하기 때문에 이것만 가지고는 신규 입주물량 공급이 급감할 것이다라는 우려를 해소하기에 충분치 않고요. 더군다나 6만 호 주택 같은 경우도 상당수는 임대주택으로 공급을 할 것이기 때문에 주택매수자의 매수를 위한 수요를 충족시켜주기 어려운 상황이라서 이것만 가지고는 서울 집값을 안정시키기 어렵다, 이렇게 보여집니다.

[앵커]
그러면 지금 실제로 전월세 시장 상황은 어떻습니까?

[석병훈]
전월세 시장 상황은 우려가 현실화되고 있다 이렇게 보시면 되겠는데요. 1월 서울 주택 평균 전셋값이 5억 1251만 원에 달하고요. 그다음에 작년 12월 서울 주택 월세 중위가격도 역시 100만 7000원, 그러니까 100만 원을 넘어가는 상황이 됐습니다. 실제로 전세 매물 같은 경우도 1년 사이에 23%나 줄어들었고 전세를 월세로 전환하는 전월세 전환율도 상승하고 있어서 실제로는 서울의 규제, 토허제로 갭투자를 금지시키는 정책이 전월세 주택 공급을 떨어뜨리고 그다음에 대출 규메로 매수가 어려워지니까 이게 전월세 시장으로 수요가 옮겨가는 이런 효과로 전월세 가격이 상승하고 있다 이렇게 보여집니다.

[앵커]
알겠습니다. 저희가 그래픽을 하나 준비한 게 있는데요. 20~30대 청년들, 이제는 서울에 집은 물론이고 전월세조차도 살 수 없게 돼서 이렇게 집이 있는 비율이 계속 떨어지고 있다라는 그래픽도 준비했는데요. 지금까지 봤을 때는 여러 가지 정책수단들이 잘 먹히지 않는 것으로 보입니다. 그렇다면 어떤 정책을 쓰고 어떻게 해야 이런 집값 안정화를 이룰 수 있다고 보십니까?

[석병훈]
일단 전월세 시장에 대해서 먼저 생각을 해 보면 우리나라 같은 경우는 다주택자가 민간 전월세 공급자 역할을 크게 차지하고 있었습니다. 그런데 현 정부의 정책 기조가 다주택자들을 세금을 부과한다든지 해서 1주택으로 만드려고 하는 정책이 있으면 문제는 민간에서 전월세 주택 공급이 급감하는 것은 불가피합니다. 그러면 이 민간에서 전월세 주택 공급을 대체할 수 있는 대체 공급자가 필요한데 이들이 있어야만 전월세 시장이 안정될 수 있거든요. 그런데 미국 같은 경우는 사실 민간 임대주택을 전문적으로 공급하는 업체들이 있어서 사실 공공임대주택 말고 고품질의 임대주택에 살고 싶어 하는 고소득자의 수요를 맞출 수 있는 다양한 품질의 임대주택이 공급되고 있거든요. 그래서 우리도 다주택자를 대체할 민간 임대주택 공급, 특히 품질이 다양한, 공공임대주택보다도 고품질을 육성할 필요가 있고 또 재건축, 재개발을 완화해서 민간 주도로 공급이 늘어나게 만드는 그런 것이 있어야 결국 서울 집값을 안정시킬 수 있다, 전월세 가격도 안정시킬 수 있다. 이렇게 보여집니다.

[앵커]
알겠습니다. 오늘 여기까지 듣겠습니다. 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께했습니다. 잘 들었습니다.