"이제 전세는 희귀상품..서울 대단지 전세 물건 '0'"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94. 5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 3월 10일 화요일
■ 출연 : 김학렬 소장 (스마트튜브 부동산조사연구소장, 유튜버 빠숑)

- "3월, 서울 아파트 바겐세일 시작된다!" 단, 현찰 있는 사람만 유일하게 즐길 수 있어
- '똘똘한 한채' 현상 심화, 서울 아파트 거래 4건 중 1건이 지방 거주자들이 구매
- 李대통령 '분당 아파트' 매물, 이런 '비거주 1주택' 지방 수요에 강력한 메시지 주는 듯 "지방살면 서울 아파트 사지 말아라"
- 3,800세대 서울 대단지 아파트 전세 물건 '1' "서울 아파트 전세시장, 말로 하기 힘들 정도로 어렵다" 하반기 극심한 전세난 예상
- 다세대 빌라 공급 전멸..저가 전월세 시장 더 힘들어
- "이제 전세는 희귀상품..전세 최소 5개월 전엔 움직여라" 서울 평균 월세가 200-250만원
- 매수 수요자들 대안으로 하남 광명 의정부 등으로 향해..최근 시세 많이 올라
- 집값 하락? 시장 분위기 확실히 달라져나? "강남권 인기 아파트들만 '조금' 조정..20-30억 오른 강남 아파트 3억 정도 빠진..."
- 반면, 15억이하 서울 하위권 지역은 연일 신고가
- 집값 하락국면으로 접어들려면, '대기 수요' 없어야..그런데, '관망'하며 대기하는 수요 20% 이상, 10억 이하 하급지로 발길 향하는 중"
- 지금은 매도자 매수자 모두 '불편한 부동산 투자의 시기'

아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 네. 최근에 주택 시장의 흐름이 다소 바뀌는 걸까요? 서울 아파트값 상승세를 이끌어 온 강남 3구, 용산구의 아파트 가격이 2주 연속으로 하락을 했습니다. 그러니까 시장에서는 진짜 집값이 떨어지는 건가, 이런 하락세가 퍼질지 관심을 많이 갖고 있는데요. 오늘 고수 경제는 빠숑으로 유명하신 분이죠. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장과 함께하겠습니다. 소장님 어서 오십시오.

◇ 김학렬 : 네. 안녕하십니까.

◆ 조태현 : 빠숑. 유튜브도 하시잖아요. 왜 빠숑입니까?

◇ 김학렬 : 열정이라는 뜻이고요. ‘다음(Daum)’ 시절에 아이디를 정해야 되잖아요. 그래서 패션으로 했는데 패션은 누가 쓰고 있더라고요. 그래서 빠숑으로… 열정에 대한 의미입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 부동산에 대한 열정을 오늘 한번 들어보도록 하겠습니다. 이재명 대통령의 SNS가 굉장히 바빴어요. 지금은 이란 사태 때문에 약간 주춤한 것 같긴 한데요. 부동산을 언급한 지 한 달이 좀 지났습니다. 그다음에 시장은 확실히 분위기가 좀 달라졌다라는 평가도 나오는 것 같은데, 그래서 오늘은 시장 분위기가 정말 어떤지, 하반기에 괜찮은지, 실수요자들은 어떻게 해야 되는지 이렇게 좀 여쭤보려고 해요. 먼저 시장 진짜 상황은 어떤 겁니까?

◇ 김학렬 : 거래량이 좀 줄었고요. 그리고 강남구 쪽에, 강남권 쪽에 급매물이 등장을 했고요. 실제 최고가 거래보다 한 1, 2억 정도 낮게 물건이 나오고 있기 때문에 조금 조정 국면처럼 보이는 것은 사실입니다.

◆ 조태현 : 호가가 일부 낮아지긴 했다는 겁니까?

◇ 김학렬 : 그렇죠. 그러니까 실거래가도 낮아지게 거래되는 것들도 있고요. 작년에 원체 많이 올랐기 때문에 작년에 고점을 따라 올라가던 분들한테는 좀 호재가 되기도 했는데, 아직까지 거래가 정확히 되고 있지는 않거든요. 좀 더 빠질 것으로 또 소비자들은 기대를 하고 있나 봐요. 그래서 강남권 쪽은 좀 정지가 된 상태라고 보시면 될 것 같고, 이와 반대로 서울 하위권 지역들 같은 경우는 계속 신고가가 나오고 있거든요. 특히 15억 이하 시장 같은 경우는 여기는 급매물도 없고요. 그냥 정상적인 거래가 되고 있다고. 서울 내에서도 좀 다른 온도가 보인다라고 말씀드릴 수 있습니다.

◆ 조태현 : 그러면 서울 전반적으로 어떤 소강 국면이나 침체 국면으로 접어들었다기보다는 일부는 조정을 받고, 나머지는 그냥 원래대로 진행되고 있다, 이렇게 봐야 되는 거예요?

◇ 김학렬 : 더 정확히 말씀드리면요. 강남구 내에서도 인기가 있었던 아파트들만 조정 국면이 나오는 것들이고요. 원래 시세가 별로 올라가지 않았던 아파트들은 또 별로 상관이 없어요. 그래서 아마 이렇게 보시면 될 것 같아요. 2025년도에 많이 올랐던 아파트 중에서 호가가 좀 많이 내려온 아파트들이 많아졌다라고 보시면 될 것 같고요. 그중에서 일부는 실제 실거래가가 좀 낮게 거래가 되고 있다 정도로만 생각하시면 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 10억 오른 다음에 1억 정도 떨어진 겁니까?

◇ 김학렬 : 그렇죠. 더 말씀드리면요. 강남구는 10억 오른 게 아니라 20억, 30억이 올랐습니다. 그래서 한 3억 정도 빠진 거예요. 그렇게 좀 이해하시면 돼요.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 일부 이거는 오른 만큼 약간의 조정을 받는 그런 국면으로도 볼 수가 있을 것 같은데, 그럼에도 불구하고 여론은 많이 달라진 것 같아요. 한국갤럽, 원래 한국갤럽에 계셨었죠?

◇ 김학렬 : 20년 근무했습니다.

◆ 조태현 : 갤럽에서 나온 여론조사를 보니까요. 우리 국민의 46%가 앞으로 1년 동안 집값이 내릴 것으로 내다보고 있었습니다. 그러면 일단은 심리적으로 봤을 때는 급등세가 약간 꺾이는 국면인 건 분명하다고 봐야 되는 겁니까?

◇ 김학렬 : 그렇죠. 소비자들의 의견이 되게 중요한데요. 한동안 집을 사지 않겠다라는 의지의 표현이라고 보시면 될 것 같고요. 관망을 하겠다, 좀 더 조정될 때까지 기다리겠다, 그렇게 좀 해석을 하시면 될 것 같은데. 근데 부동산이라고 하는 게 100% 이렇게 매수 의지가 있다고 하더라도 매수를 하는 것은 아니거든요. 비율이 그 정도고요. 그럼에도 불구하고 또 사겠다고 하는 층들이 한 20% 있거든요. 그들은 또 거래를 할 수 있으니까 이것도 지역별로, 상품별로 좀 쪼개서 봐야 될 것 같긴 합니다.

◆ 조태현 : 지역별로 다른 상황. 그렇다면 부동산 조정의 신호로 보기는 좀 어렵다는 거예요?

◇ 김학렬 : 지금은 관망층들이 많은 시장이라고 봐주시면 될 것 같고, 그 이유가 대기 수요가 너무 많아요. 그러니까 조정이라든지 하락 국면으로 가기 위해서는 대기 수요가 없어야 되거든요. 근데 지금은 아까 말씀하신 대로 빠지기를 기다리는 분들이 있는데, 그분들은 조금 빠지면 바로 삽니다. 그래서 대기 수요가 있기 때문에 너무 조정 국면, 하락 국면을 기대하시기보다는 어느 정도 조정이 되다가, 아니면 정지가 되어 있다가 다시 거래가 될 수도 있다라고 보시면 될 것 같고, 그 기준이 아마 저는 5월 9일 이후가 될 것 같다고 생각을 합니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 조금 전에 제가 여론조사 말씀을 드렸는데요. 한국갤럽에서 나온 여론조사고요. 앞으로 1년 동안에 집값이 내릴 것으로 본다는 응답이 46%, 오를 거다가 29%, 변화가 없을 것이다 15%였어요. 이게 한국갤럽 3일에서 5일까지 전국 만 18세 이상 1,001명을 대상으로 진행을 했고요. 전화 인터뷰 방식의 자세한 내용은 중앙선거여론조사심의위원회 웹사이트를 참조하시면 됩니다.

그런데 많이 오래 계셔서 이 여론조사를 구체적으로 뜯어 보실 수 있다고 말씀을 해 주셨잖아요. 여기서 우리가 받아들일 수 있는 함의는 어떤 게 있습니까?

◇ 김학렬 : 아까 말씀드린 대로 국민의 거의 절반 가까운 숫자는 부동산 시장이 빠졌으면 좋겠다, 대기하고 있다고 보시면 될 것 같고요. 29%는 올라간다고 말씀드렸잖아요. 아마 그분들은 매수를 할 가능성이 높은 거죠.

◆ 조태현 : 이분들이 대기 수요자입니까?

◇ 김학렬 : 그렇죠. 근데 29%면 많냐, 적냐의 문제를 궁금해하실 텐데, 아마 일반인들은 50%가 넘어야 많다고 생각하실 텐데 저처럼 부동산 조사만 25년 한 사람들 입장에서 말씀을 드리면 10%가 넘으면 많은 겁니다. 왜냐하면 10명 중에 1명이, 이건 일반인이잖아요. 10명 중에 1명이 거래를 하겠다는 의지가 있는 건데 29%잖아요. 그럼 의외로 높은 편이라고 볼 수 있는 거죠.

◆ 조태현 : 10명 중에 3명은 주택을 거래할 의사가 있다.

◇ 김학렬 : 그렇죠. 그래서 이 수치가 어디로 향하고 있는지, 어떤 지역, 어떤 상품을 바라보고 있는지를 봐야 될 것 같고요. 그러면 결국은 여기서도 양극화가 나올 텐데, 지금 철저하게 소외되고 있는 지역들은 지방입니다. 수도권이 절반이고 지방이 절반이라고 봤을 때는 지방은 아직까지도 소강 국면이고 조정장이라고 보시면 될 것 같고, 서울에서도 아마 상급지, 하급지가 나뉠 텐데 지금은 상급지가 조금 조정 국면인 것이고 10억 이하 하위권 지역들이 자기가 대출을 받아서 살 수 있는 최대 입지이기 때문에 그쪽으로 지금 29%가 향하고 있다라고 봐주시면 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그렇기 때문에 일부의 풍선 효과도 나오고 있다, 이렇게 봐야 되는 거예요. 그렇다면 예전에 2023년, 2024년 이렇게 부동산이 조정을 받았을 시기, 그때를 보면 이때 오를 거다라고 생각한 응답자는 이거보다 훨씬 적었습니까?

◇ 김학렬 : 그렇죠. 그리고 대기 수요도 별로 없었죠. 그래서 22년도와 23년도가 최저점이었는데, 그때는 거의 모든 분들이 거의 패닉에 빠졌던 것 같습니다. 얼마까지 빠질 것인가. 그래서 그때 다주택자들도 물건을 많이 팔았던 것으로 기억하고 있고요. 신규로 진입하려고 하는 분들도 임차로 많이 가려고 했던 것들로 기억합니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이런 분위기 변화도 한번 짚어보실 필요는 있겠고요. 소장님께서는 지금 부동산 시장의 판도에 대해서 ‘불편한 부동산 투자의 시기다’라고 평가를 해 주셨다고 들었는데, 이게 무슨 말이에요?

◇ 김학렬 : 이게 매도자 입장에서도 불편하고요. 매수자 입장에서도 불편한데요. 지금 다주택자들은 물건을 팔고 싶을 거예요. 여러 가지 세금 압박 때문에. 그런데 지금 갖고 계신 다주택자분들의 대부분은 안 팔리는 물건들을 갖고 있습니다. 그러니까 팔리게 하려면 수요가 많아야 되는데 지금 수요는 위축이 돼 있는 상태거든요. 그리고 뭔가 사는 사람들이 좀 편해야 되잖아요. 일단은 대출이 안 나옵니다.

◆ 조태현 : 그렇죠.

◇ 김학렬 : 그래서 대출이 풀리지 않으면 매수하기가 힘들거든요. 그러니까 파는 사람 입장에서도 수요도 적은 데다가 팔리지 않은 물건을 갖고 있고, 대출도 나오지 않기 때문에 파는 사람의 입장에서도 좀 불편하고요, 사는 사람 입장에서는 예전에는 선택의 대안이 좀 많았었거든요. 예를 들어서 갭을 끼고 살 수도 있었고, 대출을 받아서 살 수 있었습니다. 정확히 지금부터 딱 1년 전에는요. 강남 3구와 용산구만 규제 지역이었고 그 외 지역은 규제가 아니었었거든요. 그래서 마포구, 성동구, 지금 잘 나가는 그 지역들도 없었어요. 그럼 그 지역은 LTV로 70% 대출이 나왔었거든요. 근데 지금은 40%밖에 되지 않고 DSR도 더 강한 상태거든요. 금리도 좀 더 낮았었고. 그러다 보니까 실제 무주택자라 하더라도 비규제지역 살 때, 작년 같은 경우는 서울의 웬만한 지역들은 편했었는데 지금은 그게 다 막혔어요. 예를 들어서 마포구나 성동구 같은 경우는 국평으로 25억이 다 넘었거든요. 25억 이상이면 2억밖에 대출이 나오지 않습니다. 내가 20억 정도 대출을 받았을 때도 내 연봉이 되면 원리금 상환이 가능하거든요. 이렇게 원리금 상환을 20억 정도 대출받을 수 있는 사람들도 2억밖에 대출을 못 받는 상황이거든요. 결국은 대출이 최대 많이 나오는 지역으로 갈 수밖에 없는 것들이고, 그래서 15억 원 이하까지는 6억까지 나오기 때문에 그쪽으로 수요가 몰리고 있는 이유가 그런 겁니다.

◆ 조태현 : 그렇다면 그 이상은 지금은 현금 부자만 집을 살 수 있는 그런 상황이라고 봐야 되는 거예요?

◇ 김학렬 : 아마 3월달에 급매물이 제일 많이 나올 거거든요. 4월달부터는 좀 줄어들 것이고요. 현찰이 있는 분들한테는 3월 급매물 시장을 유일하게 즐길 수 있는 계층이라고 보시면 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 4월은 왜 안 됩니까?

◇ 김학렬 : 토지거래허가를 받아야 돼요. 한 3주 정도 걸리거든요. 5월 9일이 데드라인이잖아요. 그러면 4월 초순까지 계약을 해야 되는데 쉽지 않습니다. 그래서 3월달에 일단은 물건을 찾고 토지거래허가를 뚫을 수 있는지, 자금 계획을 잡을 수 있는지를 확인해 보고 들어가야 되기 때문에 4월 9일 전에는 다 의사결정이 끝나야 되거든요. 계약까지 끝내야 됩니다. 그래서 힘듭니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이번에 내 집 마련의 기회를 보고 계신 분들은 한번 3월쯤 상황을 보는 것도 좋을 것 같고요. 그런데 이재명 대통령의 부동산 시장 안정 의지는 굉장히 강하긴 한 것 같아요. 최근에 분당 아파트 매물, 이거 분당 아파트를 매물로 내놨다 하는데, 처음에 이거 보고 “야, 이게 비판할 거리인가”라는 생각도 했었는데 결국엔 매물까지 나왔어요. 이 상황 어떻게 보고 계십니까?

◇ 김학렬 : 일단은 대통령님의 강력한 의지가 보이는 것이고요. 왜냐하면 비거주 1주택자까지 규제를 하겠다라고 선언을 한 상태거든요. 그런데 정확하게 분당의 그 집이 비거주 1주택이신 거잖아요.

◆ 조태현 : 비거주 1주택이긴 한데, 이게 그건 좀 다른 상황인 거잖아요. 이거는.

◇ 김학렬 : 근데 다른 상황인지 아닌지는 따져봐야 되는데, 사연 없는 분들이 없거든요. 그러니까 그것들에 대해서 우려를 깔끔하게 씻겠다고 하는 강력한 의지라고 보시면 될 것 같고. 이건 뭐냐 하면 다주택자 규제뿐만이 아니라 비거주하는 1주택자들까지 막겠다라고 하는 겁니다. 이게 왜 그러냐 하면 현재 이 정책 체제 자체가 똘똘한 한 채거든요. 지방 분들이 서울 거랑 지방 것들을 예전에는 같이 갖고 있거나 아니면 서울 거를 신경을 안 썼거든요. 근데 지금은 한 채밖에 가질 수 없다 보니까 지방 거를 팔고 서울 거 사려고 하고 있습니다. 최근에 통계를 보게 되면 원래 한 6건 중에 1건 정도가 지방 거래 물건들이었었는데, 지난주 통계 발표된 거 보니까 서울에서 4건 중에 1건이 지방 분들이래요. 그러니까 점점 비율이 높아지고 있잖아요. 그러다 보니까 이 수요가 증가함으로써 아마 1주택자들이 지금 대부분 사고 있는데, 이런 사고 있는 지방 수요 때문에 시세가 올랐다라고 판단한 것 같고, 그래서 지방에 살면서 서울에 있는 아파트를 사지 말아라라는 그런 강력한 메시지를 주고 있는 거라고 생각을 하시면 될 것 같습니다. 그래서 비거주할 거면 서울 아파트 사지마라고 하는 것들에 대한 단호한 의지라고 보시면 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 의지는 강력하게 나왔는데요. 이게 어떤 영향을 미칠 것인가, 당장 영향을 미치는 곳. 가장 걱정이 되는 곳은 저는 개인적으로 임대차 시장이거든요. 지금 전월세 시장 어떻습니까?

◇ 김학렬 : 말로 하기가 좀 힘들 정도로 어려운 시장이라고 보시면 될 것 같고요. 이것도 통계에 나온 거 있으니까 찾아보시면 좋을 것 같고요. 여러분들이 관심 갖고 있는 단지, 천 세대 이상 단지에 네이버 보면 매물 숫자가 나와 있습니다. 최근에 ‘SK북한산시티’라고 하는 단지가 있습니다. 3,830세대인데요. 전세가 딱 하나입니다.

◆ 조태현 : 진짜요? 3,800개 단지 중에서?

◇ 김학렬 : 그리고 웬만한 천 세대 단지에는요. 전세 매물이 하나도 없습니다.

◆ 조태현 : 아니, 그럼 어찌 됐건 임대하려는 물량이 있을 건데 이거 다 어디로 간 거예요?

◇ 김학렬 : 그러니까 지금 매도를 하려고 내놓은 것 같아요. 그러면 지금 세입자가 껴 있으면 팔 수가 없거든요. 그러니까 공실로 만드는 상태에서 그리고 실제 지금 세입자가 있다 하더라도 아마 매도 시점에 나가라는 것들로 서로 다 합의를 본 것 같아요. 지금 대통령님도 그렇게 하고 계시니까. 그래서 한동안은 전세 매물이 급감할 것 같고, 더군다나 보통 신규 아파트 입주가 되면 절반 정도는 전세 물량이 나왔었거든요. 근데 올해 입주 물량이 작년의 절반이에요. 그러니까 작년 같은 경우는 재작년의 절반이었고요. 그러니까 재작년 대비 지금 4분의 1 수준이거든요. 신규 입주도 적고, 그다음에 기존에 나온 매물들도 세입자를 내보내고 있는 상황이라서 토지거래허가구역에서는 한 건 거래될 때마다 임차 세대가 하나씩 없어진다고 보시면 될 것 같습니다. 그러다 보니까 앞으로는 계속 임차 물건, 전세·월세 할 것 없이 줄어들 것으로 보이고요. 하반기 되면 굉장히 극심한 전세난에 시달릴 것으로 보입니다.

◆ 조태현 : 5월 9일 이후는 더 심해질 것이다.

◇ 김학렬 : 그리고 또 시장에 뉴스에 나오지 않는 부분들이 있는데, 아파트 공급 수량만큼이나 다세대 빌라가 공급이 되어야 되거든요. 그 부분들은 전멸입니다, 지금. 그래서 저가 전월세 시장은 더 힘듭니다. 이분들은 아마 경기도나 인천으로, 속된 말로 밀려날 것으로 보이기 때문에 서울, 경기, 인천 순으로 시세 순이거든요. 그럼 인천까지 시세가 많이 올라가지 않을까라고 예측을 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 과거에 우리가 다 경험을 해봤던 일이기도 하잖아요. 0264번 쓰시는 분, “서민들은 하급지를 사기도 어렵습니다” 말씀을 해 주셨는데, 공감이 되는 이런 가슴 아픈 말씀도 해 주셨습니다. 이런 분들뿐만이 아니라 전세를 구하기가 어렵다 보니까 월세로 갈 수밖에 없는 그런 분들도 많이 늘고 있어요. 서울의 새 아파트의 월세 계약률이 60%다, 이런 말까지 나오던데 전세의 월세화가 가속화되는 것 같거든요. 이거 가격도 더 오르게 되는 거 아닙니까?

◇ 김학렬 : 예전에는요. 임차 시장에서는 80%가 전세고 월세가 20%였어요. 최근 통계 지금 보신 바와 같이 서울은 월세 비중이 더 높아지고 있습니다. 이렇게 되면 서민들 같은 경우는 전세 같은 경우는 목돈이 들어가고 그다음부터 잊어먹으면 되거든요. 그런데 월세는 내가 받은 월급에서 일정 부분을 떼어주는 겁니다.

◆ 조태현 : 아니, 전세가 없으면 괜찮은데, 전세라는 제도가 있는데 월세 쓰면 아깝더라고요.

◇ 김학렬 : 아깝죠. 왜냐하면 생돈이잖아요. 전세는 그래도 나중에 돌려받는데 월세는 주면 끝이거든요. 그렇기 때문에 아마 서민층들의 생활비 부담은 점점 가중될 것으로 예상되고요. 그런데 문제는 전세든 월세든 물량이 부족하기 때문에 전세는 희귀 상품이라 부르는 게 값이 될 것 같고요. 아마 전세가율이 올라갈 겁니다. 월세도 원래 많지는 않았거든요. 그런데 그 물건이 없다 보니까 월세로 가다 보니까 공급은 정해져 있는데 수요가 급증했잖아요. 월세가 최근에 많이 올랐습니다. 그래서 서울시 전체 평균이 200에서 250 정도 되거든요. 근데 이거는 아시겠지만 최저임금을 넘어가는 수준이에요. 그래서 저도 굉장히 심각하게 보고 있습니다.

◆ 조태현 : 1월에 서울 아파트 평균 월세가 150만 원, 강남구·서초구·송파구·용산구는 200만 원이 넘네요. 무시무시한데 이러면 어지간한 분들 월급 수준이 되는 그 정도라고 봐야 될 것 같습니다.

◇ 김학렬 : 바로미터라고 볼 수 있는 ‘엘스·리센츠’라는 아파트가 있는데요. 거기는 400~500 해요. 잠실에 있는, 제일 인기 있는 아파트죠.

◆ 조태현 : 근데 우리가 과거의 경험을 보면요. 전월세 시장이 이렇게 불안해지면 이게 실수요들이 다 매매 시장으로 옮겨가면서 아파트값이 막 오르고 이런 것들을 많이 경험을 해봤잖아요. 이번에는 어떻게 보십니까?

◇ 김학렬 : 서울은 워낙 아파트 가격이 많이 올랐어요. 전세가랑 매매가랑 갭이 크기 때문에 아마 전세에서 매매로 가기는 힘들 것 같고요. 매매로 가려고 하는 분들은 지금 입지, 가격대를 좀 낮춰야 합니다. 서울 학군지가 지금 뜨고 있는 이유가 저런 것들이 있고요. 최근 통계를 보게 되면 하남시하고요, 그다음에 광명, 의정부 이런 지역에 아파트 시세가 꽤 많이 올랐거든요, 단기간에. 그래서 하남시 같은 경우는 아마 강동구나 송파구에 전세 살던 분들이 그쪽으로 간 것 같고요. 광명시 같은 경우는 양천구라든지 영등포구의 시세가 올라가다 보니까 그쪽으로 간 것 같고요. 그리고 노원구, 도봉구 이런 지역들도 많이 오르다 보니까 의정부로 간 것 같아요. 그래서 주변 지역, 경기도 지역까지 지금 시세 상승이 퍼지고 있고요. 그렇게 좀 보시면 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 말 그대로 풍선 효과네요. 그렇다면 다주택자분들은 뭐 알아서 잘 하시겠죠?

◇ 김학렬 : 파셔야 됩니다!

◆ 조태현 : 네. 실수요자들은 지금 상황을 어떻게 접근을 해야 됩니까?

◇ 김학렬 : 좀 답답하긴 한데요. 지금 대출이 나오지 않는 상태이기 때문에 본인의 경제력을 한번 따져보시기 바라고요. 받을 수 있는 최대한의 대출, 특히 무주택자 같은 경우는 그래도 생애 최초이기 때문에 정책자금 대출들이 좀 나옵니다. 그래서 6억 원, 9억 원 그런 주택 수준에서는 충분히 많이 나오기 때문에 그 금액에 맞는 지역들 중에서 괜찮은 것들을 자가로 이번에 가시는 것들을 추천드리고요. 임차인 분들은요. 좀 일찍 계약을 하셔야 될 것 같아요. 예전에는 거의 임박해서 한 달, 두 달 전에 보통 준비를 하셨는데 최소한 5개월 전에는 준비하셔야 될 것 같습니다. 그래서 좀 미리 움직여 보시고, 안 된다고 하시면 좀 미리 이사 갈 지역들을 계약해 놓으시는 것도, 전세 임기가 끝나지 않았지만 다른 쪽 계약은 할 수 있잖아요. 그렇게라도 확보하시는 게 좀 좋은 전략일 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그럼 내 집 마련 하려고 마음을 먹었는데, 매물을 잘 고르려면 그건 또 어떤 팁이 있을까요?

◇ 김학렬 : 일단 매매를 한다고 하는 것은 내가 산 가격보다 나중에 팔 때 시세가 좀 올라가 있기를 바라야 되잖아요. 그래서 수요가 좀 있는 아파트들이면 좋겠고요. 교통이 좀 편리하면, 그리고 또 학군이 좋으면 상대적으로 좀 유리합니다. 그런 것들을 좀 부동산 입지 공부나 상품 공부를 해 두시면 좋을 것 같아요.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그러면 끝으로 이렇게 여쭤보도록 할게요. 앞서서 저희가 1년 동안 집값이 떨어질 거다라는 여론이 더 많다는 소식을 전해 드렸는데요. 소장님 말씀을 들어보니까 거래가 묶인 거지 대기 수요는 꾸준히 있다는 말씀이신 거잖아요. 그렇다면 지금이라도 집을 사야 돼요? 아니면 조금 더 떨어질 때까지 기다려야 돼요?

◇ 김학렬 : 무주택자분들은 3월달이 바겐세일 기간입니다. 아마 그 가격대에 사기가 한동안은 힘드실 것이기 때문에 3월달에 사시는 걸 추천드리고요. 1주택자 분들도요. 상급지 가시려면 지금이 더 좋은 타이밍일 수도 있거든요. 그렇게 보시면 될 것 같고요. 다주택자분들은 그냥 파시기 바랍니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 빠숑과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 김학렬 : 감사합니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)