"李대통령 '압박' 통했다, 서울 대장주 아파트값 줄줄이...다만"

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 4월 1일 수요일
■ 출연 : 권대중 한성대 석좌교수, 김인만 부동산경제연구소장

<권대중 한성대 부동산경제학과 석좌교수>
- 李, 다주택자 압박하면서 각종 주택가격 전망 지수, 확실히 하락세로 전환
- "다만, 규제지역 매물 나와도 비규제지역 상승 압력..대세 하락 아니다"
- 은평 노도강 등 외곽지역 올라..대출제한 없는 지역 오른다면, 나중에 강남 등 규제지역 더 오를 가능성도
- 강남 조정받고 외곽 상승? "앞으로 부동산 시장 만만치 않다..예고편"..비규제지역 대표 '구리시'
- 지난해 서울 결혼 건수 4만9천건, 전월세 물량 2만7천건 불과..전월세 가격 상승 압력

<김인만 김인만부동산경제연구소장>
- KB선도지수50지수, "대장주 아파트값 떨어졌다" 하락구간 맞아
- 단, 지금은 건전한 조정기..추세 하락이면 외곽지역부터 빠져야
- 규제지역 아닌 동탄이 오히려 더 많이 올라..'15억 이하' 키 맞추기 과정 중
- 전세 0건.."이런 건 처음 봐" 특히, 신혼부부들 아우성..기존 살던 사람은 눌러앉으면 그만"

아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 고유가 지원금, 이거 시장에 유동성이 풀리는 거잖아요. 앞서서 유동성 말씀해 주셨는데 부동산 시장을 자극할 가능성은 없어요?

◇ 권대중 : 있지요. 돈이 많이 풀리면 돈이 많아지잖아요. 그럼 돈의 가치가 어떻게 될까요?

◆ 조태현 : 나빠지죠.

◇ 권대중 : 그러면 물건을 살 때 어떻게 해요?

◆ 조태현 : 더 많이 내야죠.

◇ 권대중 : 그럼 부동산 가격도 당연히 올라가죠. 시중에 돈이 많다는 얘기는요, 돈의 가치가 떨어진다는 얘기고 돈의 가치가 떨어지면 물건을 살 때 돈을 많이 지불해야 되니까 물가가 올라갑니다. 물가가 올라가면 결국에 부동산 가격이 올라가죠. 그래서 시중에 돈이 많아지면 결국에 부동산 가격은 올라갑니다.

◆ 조태현 : 정부에서는 이 정도로는 괜찮다라고 얘기를 하는데.

♣ 김인만 : 이 정도로 지금 당장에 얼마 올라가지 않는다, 뭐 이렇게 말씀을 할 수는 있는데 어떤 식으로든 영향을 주잖아요. 생각해 보게 되면 우리 지난 30년 동안 집값만 올라갔느냐. 서울 아파트 평균이 13배 정도 올라갔는데 최저임금이 한 10배 정도 올랐거든요. 압구정은 한 9배 정도 오르고. 그러니까 전체적으로 다 올랐다는 거죠. 그래서 아파트 가격이 워낙 금액이 크기 때문에 우리가 크게 느끼는 거지 결국에는 저는 시간을 두면 물가와 연동이 되기 때문에 결국에는 유동성이 풀리게 되면 화폐 가치가 떨어지게 되고 교수님 말씀처럼 결국에는 물가가 올라가면서 상승 압력으로 작용이 되니까 부동산도 집도 하나의 재화이기 때문에 결국에는 반영이 된다고 생각을 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 자, 본격적인 부동산 이야기로 다시 돌아가서요. 최근에 집값 하락이 시작됐다 이런 기사가 많은데요. 제가 사실은 이 얘기를 되게 많이 하고 싶었어요. 부동산원 통계에 대해서 불만이 굉장히 많은 사람 중에 한 명이거든요. 그런데 KB부동산 쪽의 통계 결과값이랑 부동산원이 이번에 또 다르게 나와서 여기에 대해서 논란이 일고 있습니다. 어떤 상황입니까? 교수님.

◇ 권대중 : KB부동산에서 주택가격 전망지수가 100 이하로 떨어졌어요. 100 이상 되면 산다는 사람이 많은 건데, 그 이하로 떨어졌다는 얘기는 부동산 시장이 침체로 간다는 얘기거든요. 근데 KB부동산 시세는 이런데 2월달에 한국 국토연구원의 자료를 보면요, 또 달라요. 그러니까 1월 23일날 대통령이 다주택자를 압박하기 시작했거든요. 그런데 1월 말부터 2월달에 매물이 많이 나왔습니다. 근데 서울 같은 경우는 2월달에 주택 매매 시장 소비 심리가 121.3이 나왔어요. 그러니까 아직도 여전히 부동산 가격은 상승 압력을 받고 있는 거죠.

◆ 조태현 : 국토연구원이요? 여기도 국책기관이잖아요.

◇ 권대중 : 네. 근데 이게 보통 우리가 지수를 볼 때 95에서 115 사이는 보합입니다. 그리고 115가 넘으면 상승 압력인데 121은 상승 압력이잖아요. 그러니까 상승 압력인데 다주택자가 주택을 팔려고 하니까 일시적으로 이렇게 매물이 나오면서 압력을 받은 거지, 이게 대세 하락은 아닌 거예요. 그러니까 우리 KB부동산 시세에서 나온 96이라는 게 장기적으로 가지는 않을 것 같아요.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 부동산원 쪽에서 나오는 그 통계, 예전에 문재인 정부 때 부동산 출입하면서 부동산원에서 나온 자료 보니까 아파트 가격이 안 오르는 거예요.

♣ 김인만 : 그때는 좀 문제가 있었죠. 그런데 현장에 가보면 아니었거든요.

◆ 조태현 : 결국에 그러고 나더니 갑자기 확 튀어오르는 그런 모습들을 보여줘서 그때부터 불신이 좀 있었는데 이번은 약간 착시 정도로 봐야 되는 거예요?

♣ 김인만 : 지금은 그렇게 불신을 가질 필요는 없을 것 같고요. 각 기관마다 표본 숫자가 다르기 때문에, KB가 표본이 더 많다 보니까 촘촘하게 진행을 하는 거고요. 저는 항상 추세 흐름을 보거든요. KB든 부동산 통계든 숫자를 보지 말고 그래프로 추세 흐름을 그려보면 비슷하게 나옵니다. 비슷하게 나온다는 게 어떻게 나오냐면 전반적으로는 하향 안정이 되고 있는데 지역마다 온도 차이가 굉장히 크고요. 이번에 KB에서 나온 재미있는 통계가 있는데 선도지구 50 지수라는 게 있습니다. 시가총액으로, 그러니까 아파트도 시가총액으로 계산하는 거죠. 세대 수 곱하기 시세를 더해서 큰 아파트 대장주 50개 아파트를 지수화하는 건데 이 부분이 좀 떨어졌습니다. 그러니까 앞서 일부에서 말한 양도세 중과세하고 맞물리는 거죠. 양도세가 부담스러운 고가 아파트들은 하락을 하더라. 그러니까 하락이라는 표현도 물론 서초구는, 강남구는 상승률도 하락을 했습니다만 좀 약세를 보이는데 나머지 지역들은 또 그렇지가 않습니다. 그러면 서울 전체를 통계로 보게 되면 상승률, 주간 매매가격지수 변동률이 내려오긴 했는데 여전히 0.06 상승을 보여주고 있거든요. 부동산원 통계를 보게 되면. 그러니까 서울 평균을 보게 되면 여전히 상승입니다. 그런데 지역별로 서초구라든지 강남구는 하락 전환이 됐기 때문에 보도하는 뉴스에 따라서 어디에 포커싱을 맞추고 보도를 하느냐에 따라서 하락이다, 아닌데 상승인데 다양한 의견들이 나오고 있습니다.

◇ 권대중 : 한 가지 제가 말씀을 드리면 1월 23일 날 이재명 대통령이 다주택자를 압박했잖아요. 1월달에 지수가 138.2였어요. 근데 2월달에 122.1로 16.9%나 떨어졌습니다. 그게 확실하게 다주택자를 압박하면서 지수 떨어지는 건 분명해요.

◆ 조태현 : 효과는 분명히 있어다.

◇ 권대중 : 네, 있었죠. 3월달은 아마 더 떨어졌을 거라고 봐요. 그래서 KB 지수가 90 정도로 떨어진 거는 그런 맥락에서 분석을 해야 될 것 같아요.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 저는 그럼에도 불구하고 여전히 불신이, 부동산에서 거래 한 번도 안 된 곳에서도 이렇게 거래 유무를 보여줘서 여전히 불신이 있지만 여기까지만 하겠습니다. 그렇다면 지금이 대세 하락이라고 봐야 되는 겁니까? 아니면 지역별로 다르다고 봐야 되는 겁니까?

◇ 권대중 : 지역별로 다르다고 봐야죠. 이게 대출이 6억 원 이하에서 어느 정도 일어나는 지역은 오히려 수요가 증가해서 가격이 올라가고 있고요.

◆ 조태현 : 어디입니까?

◇ 권대중 : 대부분 은평구나 또는 노도강 쪽, 노원, 도봉, 강북구나 관악구나 또는 구로구 이런 외곽지죠. 외곽지는 지금 가격이 오르고 있고요. 지금까지 포커스의 중심에 있었던 강남 3구를 비롯한 한강 벨트는 오히려 가격은 내려가고 있죠. 압력을 해서. 그런데 평균 가격의 오류가 있습니다. 오류가 뭐냐 하면 10건이 거래됐는데 한두 건이 급매로 거래가 되면 전체 평균을 확 내리죠. 그런 현상이 나타납니다. 그게 바로 강남 지역이에요. 지금 강남 지역은 마이너스 2거든요. 그거는 거래가 만약에 안 되고 급매만 거래를 했다면 그건 마이너스로 당연히 나타나죠. 근데 다른 지역은 오히려 플러스로 우리 김인만 소장 얘기대로 0.06% 정도 상승하듯이 상승 압력을 받고 있는 거죠. 근데 이것이 계속적으로 이렇게 양극화될 것인가 아니면 계속적으로 이렇게 하락할 것인가 하는 것은 좀 두고 봐야 될 일이에요. 5월 9일 이후 돼 봐야 합니다. 근데 5월 9일 이후에 매물이 만약에 줄어들고 수요가 그냥 살아있는 상태에서 시장이 간다 그러면 역시 상승 압력은 받을 수 있는데 여기에 대외 변수가 있잖아요. 전쟁이 빨리 끝나야 되는데 그 역시 마찬가지로 부동산 시장에 영향을 미칠 겁니다.

◆ 조태현 : 지금 말씀해 주신 걸 보면 은평, 노도강, 구로구 이런 데들이 올랐다. 그러니까 서울 아파트값 강남 따라간다라든지 강남 할머니 팔고 노원 아빠들이 샀다 이런 말이라든지 이런 것들을 봤을 때 예전이랑은 좀 달라진 것도 확실히 감지가 되는 것 같거든요. 그런데 지금 은평이나 노도강 말씀해 주셨으면 경기나 인천 쪽도 분위기는 어때요? 이쪽은.

♣ 김인만 : 경기, 인천 또 지역마다 온도 차이가 극명하게 갈려지고 있는데 뭐 쉽게 우리가 생각을 해 보게 되면 미래의 상승의 적은 과거의 상승이잖아요. 2024년, 2025년 강남이 엄청나게 올랐기 때문에 당연히 조정을 받아야 될 타이밍에 중과세가 나왔으니까 저는 건전한 조정이라고 생각을 하고 있고요. 교수님 말씀하신 것처럼 5월 9일 이후에 어떤 현상이 발생할지, 집주인들이 3주택 이상이면 82.5%거든요. 매물이 잠길 거란 말이에요. 나는 10% 저렴하게 내놨는데 안 팔렸어, 그러면 매물을 회수하겠죠. 나는 82% 내고는 못 파니까.

◆ 조태현 : 그 이상으로 더 싸게 팔 생각은 없죠.

♣ 김인만 : 그러면 일시적 하락으로 그칠 가능성이 높고 이게 추세 하락이라면 외곽 지역부터 빠집니다. 집값이 전쟁이 장기화돼서 떨어질 것 같아, 그럼 노원구, 은평구부터 빠지겠죠. 핵심 지역인 강남이 먼저 빠지겠습니까? 그런데 지금 강남 집값이 빠지고 외곽이 올라간다는 얘기는 이거는 추세 하락으로 보기는 좀 어렵다. 전쟁의 부정적인 영향은 아직 가늠하기는 어렵다. 좀 예외로 둬야 될 것 같고요. 경기, 인천 지역을 말씀하셨는데 순서가 있습니다. 서울 외곽이 오르죠. 노도강 오르고 은평구 오르고 금관구, 구로 이런 지역들이 오릅니다. 경기 남부 축이 먼저 오릅니다. 경기도 수도권 지역에서는 하남, 구리, 성남, 수원, 용인, 동탄 이런 경부 라인 벨트로 먼저 상승을 합니다. 이미 올 1월부터 많이 올랐고요. 동탄 신도시 제가 임장을 가보니까 오히려 대통령이 발언하고 1월, 2월이 더 많이 올랐어요.
규제 지역도 아니고, 우리는 15억 원 이하 6억 대출도 나오고 서울 길은 막혔기 때문에 여기는 사야 된다라는 인식이 퍼지면서 전세난도 있고요. 올랐습니다. 그러면 이들 지역들이 충분히 올라준다면 또 계속 올라가지는 않습니다. 그러면 안 올랐던 데가 어디일까 보게 되면 결국에는 저는 서쪽 지역까지도 키를 맞추리라고 보고 있기 때문에.

◆ 조태현 : 다 같이 올라간다가 되는거에요?

♣ 김인만 : 이거는 키 맞추기의 과정인데 그 과정이 정부가 15억까지 대출을 만들어 줬기 때문에 15억 이하 아파트로 자연스럽게 키를 맞추는 거고요. 흐름 자체는 많이 올랐으니까 강남이 조정을 받는다. 나머지 지역들은 2년 동안 안 올랐기 때문에 키를 맞출 때가 됐는데 여러 가지 상황이 맞아떨어졌다, 이렇게 이해를 하시는 게 좋을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 자, 지금 들어보면 강남이 조정을 받고 오히려 나머지 실수요자들이 선호하는 지역이 오른다. 이거는 그렇다면 앞으로의 부동산 시장도 만만치 않을 거다라는 어떤 예고편을 보여주는 겁니까?

◇ 권대중 : 그렇죠. 지금 규제 지역은 압박을 강하게 하니까 양도세 중과세 아닙니까? 여기는 매물이 나오고 일부 조정하지만 비규제 지역은 오히려 상승 압력을 받고 있어요. 아주 대표적인 게 구리시고요. 구리시는 상당히 많이 올랐고요. 그 이외에도 지금 현재 인천도, 인천은 그렇게 오르는 편은 아니에요. 근데 떨어지지 않고 있어요.

◆ 조태현 : 유지가 되고 있다.

◇ 권대중 : 그리고 수원도 역시 수원도 규제 지역인데 그 외곽 지역, 봉담 이런 데는 보면 예전보다는 강세예요. 그러니까 집 없는 사람들, 돈 없는 사람들이 규제 지역에서 사기보다는 대출이 되는 비규제, 대출이 제한 없으니까 그쪽으로 가는 것 같아요. 근데 그쪽이 만약에 오른다면 결국에 나중에 안쪽도 또다시 그보다 더 오를 가능성이 있어요. 만약에 내가 10억인데 그 옆에 가격이 5억, 6억, 7억, 8억 올라가면 난 더 올라가거든요. 지금은 비규제 지역 중심으로 좀 강세를 보이는 편이에요.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 하반기 부동산 시장도 위태위태해 보이는데요. 또 이렇게 위태위태한 배경을 하나 꼽자면 전월세 시장이에요. 최근에 다니면 아예 대단지 아파트의 전월세가 0건 이런 데도 많다면서요. 어떻습니까?

♣ 김인만 : 이게 특정 단지 얘기가 아니라 저도 물건 조사를 많이 하고 아파트를 찾아보는데 저는 이런 현상 처음 봤습니다. 천 세대, 2천 세대 아파트의 전세 매물이 0건, 1건. 미아동에 SK북한산시티라는 아파트가 있는데요. 3,830세대 아파트인데 어제 보니까 전세가 3건이 있더라고요.

◆ 조태현 : 진짜요?

♣ 김인만 : 3건인데 그것도 보니까 2건은 또 중복 매물입니다. 실질적으로 2건밖에 없는데 이 두 건 또 조만간에 사라지지 않을까 싶습니다. 그래서 저는 상당히 위기감을 느끼고 있고요. 또 시장에서 수요자들을 만나보게 되면 특히 신혼부부들이 아우성을 치고 있습니다. 기존에 살고 있던 분들은 눌러앉으면 되잖아요. 나는 다른 집에 이사 안 가고 집 사기도 힘드니까 그냥 스테이 하면 되는데. 신혼부부들은 가구 수 분할을 해야 되는데 신혼부부가 서울에서만 2024년에 4만 2천 쌍 정도 나왔거든요. 그분들이 부모님하고 살 수는 없잖아요. 그러면 어떤 식으로든 서울에 결혼 신고하신 분들이 경기, 인천으로 갈 수도 있습니다만 전세집을 구하든 집을 사든 어떤 선택을 해야 되는데 지금 전세 길이 막혔기 때문에 전세 매물이 없으면 어떤 선택을 해야 되겠습니까? 월세로 가든지 집을 사든지 둘 중에 하나의 길밖에 없는 거죠. 그러면 월세로 가기에는 또 신혼집, 물론 월세로 가시는 분들도 꽤 많이 있습니다. 그래서 상당히 주거가 불안해지고 있다라는 점은 우리가 인지를 해야 되고 원인이 뭐냐, 원인이 중요한데 원인이 일시적인 전쟁 원인이라면 전쟁이 끝나고 회복이 되는데 그런 원인이 아니라 기본적으로 입주 물량이 지속적으로 부족하고.

◆ 조태현 : 계속 얘기가 나올 수밖에 없네요,

♣ 김인만 : 입주 물량이 안 나오다 보니까 신혼부부들, 기존에 살던 분들이 기존 매물에 눌러앉아버리는 거고요. 제가 통계를 보니까 전세 매물이 언제 많이 줄어들었냐고 보게 되면 작년 10월 15일 토지거래허가 이후부터 급감하게 됩니다. 통계로 매물 추세 흐름을 보게 되면. 그래서 토지거래허가구역도 결정타를 지금 영향을 줬다라는 생각이고요. 대출 규제, 모든 게 맞물린 현상이기 때문에 저는 정부 차원에서 정책적으로 풀 건 좀 풀어야 된다. 어떤 식으로든 신혼부부들의 주거 안정을 위해서 여러 가지 대책을 강구를 해야 될 것 같습니다.

◇ 권대중 : 지난해 전국의 결혼 건수가 24만 370건이에요. 그리고 서울의 결혼 건수가 4만 9,359건입니다. 결혼하고 나서 집을 마련해야 되겠죠. 집을 사는 사람이 얼마나 있을까요? 전부 전월세 아닙니까? 적어도 서울에 5만 건 정도의 전월세 물량이 있어야 되는 겁니다. 근데 올해 부동산114에서 발표한 자료를 보면요. 입주 물량이 2만 7,158건입니다.

◆ 조태현 : 절반이네요.

◇ 권대중 : 그러니까 결국에는 전월세 가격, 특히 전월세 가격의 상승 압력을 받을 수밖에 없잖아요.

◆ 조태현 : 아니, 그런데 그렇게 말씀하시면 대책이 없는 거잖아요.

◇ 권대중 : 정부가 지금 현재 다주택자가 집을 팔게끔 해서 양도하게 되면 신혼부부들은 집을 살 수가 없어요. 그러니까 수평 이동이죠. 소유권만 바뀌는 양적 증가를 해야 되는데 양적 증가가 없으면 당분간은 아마 전월세 가격이 계속 상승 압력을 받을 수밖에 없습니다.

◆ 조태현 : 그럼 교수님 말씀하시는 거는 이게 수평 이동이 아니라 어떤 계층으로 내려갈 수 있게 이런 조치를 취해야 된다는 말씀이신가요?

◇ 권대중 : 양적 증가를 해야죠. 그럼 어떻게 해야 될까요? 집 물량은 똑같이 있는데 그 소유권만 바뀌는 거잖아요. 근데 서울에 자기 집을 갖고 있는 사람이 2024년도 국가 데이터 자료를 보면 48.1%입니다. 물론 주택 공급률은 93.9%인데 반 이상 자기 집이 없어요. 그럼 그들에게 집을 마련할 수 있게 하려면 양적 증가를 해야죠.

◆ 조태현 : 계속 공급을 해줘야 된다.

◇ 권대중 : 사실 서울은 아무리 주택 공급을 해도 부족합니다. 그래서 정부가 3기 신도시나 새로운 택지를 개발해서 신혼부부 특별 공급이나 또는 생애 최초 주택 공급을 하는 거거든요. 이걸 빨리 해야 되는데 너무 늦었어요, 지금. 그러다 보니까 올해는 결국에 전월세 가격 상승 압력은 계속 받을 것 같아요.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이게 결국에는 매매 시장에도 영향을 미치게 될 텐데요. 그러면 소장님께 끝으로 짧게 하나만 여쭤보도록 하겠습니다. 내 집 마련이 하고 싶은 사람이라면 지금 같은 시점에는 어떻게 접근을 해야 됩니까?

♣ 김인만 : 내 집 마련해야 되는 분들이라면 물론 자금이 되고 필요한 분들이 전제 조건입니다. 절대 무리하게 해도 안 되고요. 그래서 저는 청약을 할 수 있는 분들이라면 올해 공공분양 물량들, 여러 가지 많이 나오고 있고요. 토지임대부도 나오고 정상적인 3기 신도시 공공분양 물량이 나오기 때문에 도전하셔도 되겠고 살 수 있는 분들이라면 우리가 물론 돈 많은 분들이야 좋은 데 사도 되지만 그렇지 않은 보통 신혼부부들이 한 4억~5억 정도로 종잣돈으로 대출을 받아서 사기 때문에 그 정도 언저리에 걸리는 집이라면 꼭 서울만 고집하지 마시고 생각나는 데가 꽤 있어요. 2024년, 2025년 오르지 않은 지역들, 키 맞추기 할 수도 있기 때문에. 그리고 한 번 사면 또 10년 정도 살잖아요. 그래서 너무 단기 흐름에 우리가 투자 관점에 접근하지 말고 주거 안정에 좀 집중을 하면 좋을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 하긴 내 집이면 아파트값이 오르든 말든 그건 별로 상관없잖아요.

♣ 김인만 : 굉장히 스트레스입니다. 2년 살고 또 연장해야 되고 지금 또 전세 매물도 없기 때문에 그 스트레스는 저는 상당하다고 생각을 하고 있어요.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 저도 경험했던 사람으로서 주거 안정에 조금 더 신경을 많이 쓰셨으면 좋겠습니다. 지금까지 권대중 한성대학교 부동산경제학과 석좌교수, 김인만 부동산경제연구소 소장 두 분과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 권대중 : 고맙습니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)