박원갑 "세제 개편되면 '강남 불패' 흔들릴 것"

■ 진행 : 이여진 앵커, 장원석 앵커
■ 출연 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스퀘어 8PM] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
이재명 대통령 주재로 열린 , 100분 예정이 190분이 되어도 할 말이 넘칠만큼 열기가 뜨거웠는데요. 어떤 내용이 있었는지, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문 위원과 짚어봅니다.

[앵커]
우리 사회 가장 뜨거운 감자라고 할 수 있는 부동산 관련 대토론회이다 보니, 정말 많은 얘기가 쏟아져 나왔는데요. 그중에서 가장 눈에 띄는 대목은 어떤 거였습니까?

[박원갑]
말씀하신 것처럼 공급, 세제, 금융, 이게 주택시장의 어떻게 보면 3대 축이거든요. 그런데 단연 세제 쪽에 좀 더 관심이 많았다. 그래서 지금 집값 불안의 요소가 똘똘한 한 채 아니냐. 그러면 쏠림현상을 막기 위해서 그러면 어떻게 해야 할 거냐. 그래서 이른바 초고가 주택에 대해서 보유세를 매기는데 어느 기준으로 할 거냐. 그다음에 양도세를 그러면 지금처럼 해 줄 거냐, 이런 부분들, 그러면 실수요자는 어떻게 더 보호를 할 것이냐에 대한 여러 가지 차등 과제, 이런 얘기가 나왔는데요. 아무래도 세법 개정안이 당초에 아마 7월 말, 이달 말 정도에 잡혀 있었는데 아마 오늘 토론회 일정을 감안해보면 8월 초 정도가 될 가능성도 있다고 봅니다. 그러다 보니까 좀 더 세제 쪽에 민감한 의견들도 나왔다. 그리고 국민들도 여기에 대해서 관심이 많았다, 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
그러면 앞으로 있을 세제 개편안에 오늘 토론회가 어느 정도 청사진이 된 건가요?

[박원갑]
저는 그렇게 보고 있습니다. 보유세 관련해서는 공정 시장가액 비율이라고 있잖아요. 일종의 할인율인데 1주택자 기준으로 종부세 기준이 60% 정도가 됩니다. 이걸 아마 80%로 올릴 가능성도 있다고 보고요. 문재인 정부 당시에 95%까지 올렸는데 이 부분을 그 정도까지는 아니더라도 조금은 올릴 가능성이 있지 않겠느냐 이렇게 보고요. 또 하나, 양도세 관련인데 특히 비거주 고가 1주택자에 대해서 장기보유특별공제를 축소하는 것. 그래서 지금 이런 얘기도 나오잖아요. 장기보유특별공제가 아니라 장기거주특별공제로 바꾸는 것 아니냐 이런 얘기들이 나오고 있는데 아마 이게 조금 더 제도화돼서 나올 가능성이 있고요. 오늘 토론회에서 그렇게 많이 나오지는 않았지만 지금 아파트 임대 사업자가 있잖아요. 지금은 8년 임대를 하면 장특공제가 50%란 말이에요. 이것은 그러면 무턱대고 지금 해 주고 있는데 이걸 기간을 줄이는 방안들, 이런 것들도 나올 수 있다, 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
지금 보유세를 보면 이재명 대통령이 우리 보유세를 선진국 수준으로 높이려면 3배를 높여야 하는데 지금 3배를 높이면 거의 폭동 비슷한 상황이 발생할 수 있다, 이렇게 얘기를 했거든요. 그러면 어느 정도로 올라갈 것으로 예상하십니까?

[박원갑]
제 생각에는 아마 고강도보다는 중강도 정도 이렇게 예상을 해 보고 있는데. 그리고 점진적으로 단계적으로 로드맵을 짜서 시행할 가능성이 저는 있다고 봅니다. 오늘 이 대통령께서 한 발언 중에서 이런 얘기가 있었는데 과거에 보유세가 만약에 정상화가 됐다면 이 정도까지 집값이 오르지 않았을 거다, 이런 얘기를 하셨거든요. 정치적 손해를 보더라도 미래를 위해서 해야 된다, 이런 말씀을 하셔서 조금 더 의지가 강력하다, 이렇게 보고요. 그래서 아마 이게 결국 세법 개정안에 담길 가능성이 크다, 이렇게 저는 보고 있습니다.

[앵커]
이재명 대통령, 똘똘한 한 채가 투기 기회를 만든 측면이 있다면서 지적을 했는데 그러면 아까 말씀하신 대로 초고가 주택을 얼마를 초고가 주택으로 잡아야 하느냐, 이 점은 어떻게 보세요?

[박원갑]
지금 대체적인 관측은 30억이냐, 50억이냐 이 얘기인데 제 생각에는 아마 50억 쪽이 될 가능성이 저는 있다고 봅니다. 왜냐하면 그러면 우리나라 지금 공시가격 현실화율이 65%잖아요, 공동주택. 그러면 한 35억 정도가 될 거예요, 공시가격으로. 그렇게 되면 이게 어디에 많냐 보니까 한 87% 정도가 강남권에 위치해 있다, 이렇게 보는데 일종의 강남세가 될 것 같습니다. 그런데 일각에서는 그걸 10억으로 하자, 이런 얘기가 있었잖아요. 그런데 그것은 서울 사는 사람 입장에서는 비현실적일 수도 있다. 서울세가 또 되는 거거든요. 서울에 지금 KB로 보면 아파트 일종의 중위가격이라고 하잖아요. 중간가격이 12억이고 평균 가격이 15억 8000 정도 됩니다. 그래서 제 생각에는 어쨌든 이건 초고가 주택이니까 이거보다는 많이 높여서 여러 가지 부작용을 줄일 필요도 있다. 이렇게 저는 보고 있습니다.

[앵커]
지금 어떤 얘기도 나왔냐면 전문가 사이에서, 50억 원짜리 아파트를 최근에 산 사람과 20년 전에 5억짜리를 샀는데 최근에 50억 원으로 뛴 사람이 현금 보유량이 같을 수 없다, 그렇기 때문에 최득가에 대한 보유세를 매겨야 한다 이렇게 주장하기도 했거든요. 미국에서는 이런 경우도 있다면서요?

[박원갑]
캘리포니아 같은 경우인데요. 또 다른 주는 그렇지 않고요. 그러니까 취득가액에서 매년 인상률을 2%로 제한하는데 이게 장기 보유를 어떻게 보면 우대하는 거라고 봅니다. 이게 78년에 통과됐거든요. 이게 주민반입법 13호라고 하는 것인데 그러면 우리나라에 만일 이걸 도입한다면 고령자분들은 어떻게 보면 굉장히 행복한 뉴스죠. 그러면 집을 또 안 팔 수는 있겠죠. 그런데 이렇게 하려면 우리나라 세법을 송두리째 다 바꿔야 돼요. 그래서 아마 제 생각에는 도입은 그렇게 쉬워 보이지는 않는다. 설사 그걸 하더라도 이걸 장기 로드맵을 가지고 해야지 당장 하기에는 현실적으로 녹록한 문제는 아니다, 이런 말씀을 드리고 싶습니다.

[앵커]
지난 2일에 OECD가 한국의 보유세는 높이고 거래세는 낮추라고 권고하지 않았습니까? 다주택 양도세 중과 유예가 끝난 다음에 매물 잠김 현상이 발생했다고 하면서 한시적인 퇴로 방안을 검토 중이다, 이런 얘기가 있는데 이 점은 어떻게 보세요?

[박원갑]
말씀하신 것처럼 보유세를 올리면 거리세를 낮출 수밖에 없는데요. 그런데 거래세를 어디까지 볼 거냐. 원래는 취득세거든요. 그런데 양도소득세는 거래세가 아니라 소득세입니다. 그런데 일반적으로 얘기할 때 어차피 거래할 때 내는 세금 아니냐 그래서 거래세로 받아들이기도 하고 OECD에서도 이런 얘기를 했어요. 주거 이동을 촉진한다는 얘기를 했거든요. 그러면 어쨌든 팔려야 할 거 아니에요. 그래서 이런 퇴로 방안을 마련해준다는 측면에서 제 생각에는 아마도 한시적으로 도입할 가능성도 열어놔야 하지 않겠느냐 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
이재명 대통령이 부동산 정책의 목표를 명확히 해야 한다는 한 참석자 언급에 억지로 주택 가격을 낮추자는 것은 아니다, 이렇게 언급을 했거든요. 어떤 기조라고 보십니까?

[박원갑]
인위적으로 시장에 개입해서 생기는 부작용을 줄이겠다 이렇게 볼 수가 있는데 지난해 취임사 때 이 대통령께서 이런 얘기를 하셨거든요. 실용적 시장주의라고 얘기를 하셨어요. 이게 어떻게 보면 같은 궤를 한다고 볼 수가 있는데 그런데 세금을 내는 사람 입장에서는 그렇게 안 받아들일 수 있을 거예요. 그러니까 세금 부담이 무거워지니까 아무래도 이 부분을 액면 그대로 받아들이지 않고 결국은 집값 떨어뜨리기용 아니냐 이렇게 받아들일 수 있는데 이 대통령 말씀 취지는 어쨌든 간에 시장의 질서를 존중하겠다, 이런 취지라고 보면 되겠습니다.

[앵커]
그러면 우리나라 부동산 시장 앞으로의 판도가 바뀔 것인가. 바뀐다면 어떤 흐름으로 갈 것인가 어떻게 전망하세요?

[박원갑]
저는 이번 세법 개정안으로 인해서 대한민국 부동산의 지형도가 상당 부분 바뀔 것이다. 그리고 강남 불패가 저는 흔들릴 거라고 보거든요. 지금 우리나라에 주로 고령자분들이 강남에 많이 계시고 젊은층들이야 외곽에 있거나 아니면 구도심 정도에 있는데 그동안 강남이 일종의 시장의 안테나 기능을 했잖아요. 수도권에 전체 지배적인 영향을 미쳤다, 이걸 텐트폴 효과라고 합니다. 텐트 기둥처럼 다 강남 눈치만 보고 있는 거죠. 강남 따라 올랐는데. 이번에 제 생각에 강남에서 매물이 나올 겁니다. 아무래도 고령자 입장에서는. 보유세도 올라가, 그리고 장특공제도 활용을 해서 이번에 엑시트를 해야 되잖아요. 이런 점을 감안해 보면 8월 이후에 절세 매물들이 나올 가능성이 크다. 그래서 똘똘한 한 채 쪽이나 상급지 갈아타기 흐름에 상당 부분 제동이 걸릴 가능성이 크다는 거예요. 그러면 강남이 그러면 위축되면 다른 지역도 위축될 거냐? 저는 그렇게 보지 않습니다. 왜냐하면 30대들이 주로 집을 많이 사는데 이 사람들이야 집을 싼 거 사잖아요. 그리고 보유세 부담이라고 해도 많지 않을 거고요. 또 월급이 나오니까. 그래서 아마 시장이 강남과 비강남이 서로 따로 노는 분절화 현상이 조금 더 두드러질 가능성이 크다. 어쨌든 중요한 것은 강남 불패, 강남 일극화 이런 부분들이 상당 부분 단기적으로는 휘청할 가능성은 있다, 이렇게 저는 분석을 해 보고 있습니다.

[앵커]
세제를 살펴봤는데 공급도 살펴보도록 하겠습니다. 최근 전쟁 때문에 공사비가 인상돼서 공급이 떨어졌다는 주장이 나온 데 대해서 이건 사실이 아니라는 전문가 의견도 나왔습니다. 지금 브로커들이 매년 수백억 원씩 자금 세탁을 통해서 건설사, 조합 인원, 아니면 공무원들한테 뇌물을 뿌리면서 공사를 지연하거나 조합장을 교체하거나 시공사를 교체하는 사례가 많이 일어난다, 이렇게 얘기를 했더니 대통령이 일리 있는 지적이다라고 말을 했거든요. 공사비가 잡힐 수 있을까요?

[박원갑]
오늘 현장에서 그 얘기가 나왔죠. 비리 불투명성, 이게 결국은 분양가를 끌어올리는 주범이다. 물론 저는 인플레이션이 일부 일어났다고 봐요. 건축비 이런 게 많이 올랐으니까요. 투명하지 않은 이런 재건축 재개발도 상당히 저도 문제가 있다고 봐요. 그래서 정부가 공공 쪽으로 자꾸 하려는 것도 이런 측면이 있는데. 제 생각에는 아마 정부가 이런 투명화를 위해서 여러 가지 제도 개선이나 액션에 나설 가능성은 있다 이렇게 저는 예상을 해보고 있습니다.

[앵커]
그런데 이재명 대통령이 재건축은 가구 수가 많이 늘어나지 않고 재개발은 오히려 총 가구 수가 줄어든다고 얘기를 했잖아요. 국민의힘에서는 반발도 나왔는데 어떻게 보고 계세요?

[박원갑]
그건 맞는 얘기죠. 재개발을 하면 가구 수는 줄어요. 물론 모든 곳은 아니지만 그런 논문들은 일단 많이 나왔죠. 그런데 재건축은 순전히 130% 정도로 보고 있거든요. 재건축은 좀 늘어납니다. 실제로 그러면 주택 수가 줄어든다면 재개발을 안 할 거냐, 이렇게 볼 수는 없거든요. 왜냐하면 소득이 늘어나게 되면 어떻게 보면 주택이 양보다 질이잖아요. 그래서 제 생각에는 꾸준하게 공급을 해야 되는데 지금 도심에 땅이 어디 있습니까? 결국 재개발 재건축이기 때문에 저는 활성화가 필요한 것 같고, 다만 오늘 지적이 나온 것 중에서 원주민들이 재정착률이 굉장히 낮아요. 그래서 누구를 위한 재개발이냐, 이런 얘기들이 나오기 때문에 이런 부분들을 개선할 수 있는 방안들은 마련해야 되지 않을까 이런 생각을 해 보고 있습니다.

[앵커]
세제와 공급도 얘기를 해봤는데 금융도 좀 살펴보죠. 이재명 대통령이 전세대출이 집값 폭등의 주 원인이 됐다. 왜 집이 있는 사람이 다른 데 전세를 얻는 데까지 대출을 해 줘야 하느냐, 이렇게 말을 했는데 전세 대출 줄어들까요?

[박원갑]
줄어들 것 같습니다. 아무래도 전세 대출은 원래 무주택 서민들을 위한 대출인데 이게 악용이 된다는 거예요. 그래서 이번에 아마 제 생각에는 전세 대출 DSR, 총부채원리금상환비율 이게 도입될 가능성이 좀 있는 것으로 보이고요. 수도권이나 규제 지역에서는 1주택자한테 전세자금대출이 2억까지 됩니다. 이걸 줄여놓은 건데 제 생각에는 이것도 좀 제동이 걸릴 가능성이 크지 않느냐. 다만 기존에 그러면 집이 있는 사람이 왜 전세대출을 내느냐는 거예요. 보통 보면 교육 때문에, 직장 때문에 이렇게 내는 경우도 있잖아요. 이런 부분들은 조금은 선별적으로 적용하는 것도 억울한 피해자를 막는 그런 완충 작용 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
그런가 하면 현재 대출 규제가 신규 대출자에게만 적용이 되기 때문에 기존에 대출 받은 사람은 집값 상승의 혜택을 누리고 무주택자 그리고 청년들은 규제 대상이 된다 이런 지적이 있었는데 이건 바뀔 수 있는 부분이 있습니까?

[박원갑]
글쎄요, 쉽게 바뀔 것 같지는 않은데요. 그런데 지금 사회생활을 시작한 지 얼마 되지 않은 이런 30대들이나 이런 분들은 억울하죠. 너무 집값도 비싸고 대출 문턱도 높잖아요. 그래서 이번에 온라인으로 수렴된 여러 가지 의견 중에서 가장 압도적인 게 대출 문제예요. 그래서 아마 이번에 일부는 받아들이고 일부는 아마 힘들 것 같습니다라고 선별적으로 할 것 같은데 그러면 이렇게 생각할 수 있잖아요. 기존에 그러면 대출을 받았어. 그러면 이게 만기가 되면 이게 바뀔 수가 있잖아요. 그런데 현실적으로 그렇게 되기 힘든 게 우리나라의 주택담보대출은 거의 30년짜리예요. 거의 60%가 넘습니다. 그래서 아마 이게 기존 대출자들은 불이익을 받는 경우는 없을 것 같고 다만 사업자 같은 경우 어떻게 하냐면 1년마다 바꿔요. 만기 연장을 하기 때문에 당초 목적대로 쓰지 않은 대출에 대해서는 회수하는 그런 가능성은 일부 열어놓고 있다고 보고 있습니다.

[앵커]
오늘 도움 말씀 여기서 줄이죠. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문 위원이었습니다. 고맙습니다.

YTN 이여진 (listen2u@ytn.co.kr)