8·13 부동산 대책...'닥공 속도전' 선언 효과볼까?

■ 진행 : 최민기 앵커, 윤보리 앵커
■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 주택시장 안정을 목표로8.13 부동산 대책을 발표했습니다. 시민들의 반응부터실질적인 효과까지김인만 부동산경제연구소장과 함께 짚어봅니다. 안녕하십니까?

[앵커]
지금 역대급 공급을 예고한 대책을 내놓은 지 이틀이 지났습니다. 시장의 반응은 어떤지가 궁금한데요.

[김인만]
공급 대책이 뉴스에는 많이 나오는데 제 주변에서는 크게 얘기하지 않는 것 같습니다. 세제 개편안이 좀 더 민감한 이슈인 것 같고요. 주택 공급은 공사 기간만 해도 4년이 걸립니다. 정부의 대책 내용을 보게 되면 용산공원은 먼 미래의 얘기고요. 정부가 발표한 염창공원 부지도 2029년 착공 예정이거든요. 계획처럼 진행이 돼도. 그러면 공사 기간까지 감안하게 되면 2033년 정도 되기 때문에 지금 당장 전월세난, 주거 불안을 해소하기에는 시간이 먼 중장기 대책이기 때문에 당장 급한 분들은 공감하기는 어려운 부분인데. 그럼에도 불구하고 한 10년 후를 바라본다면 꾸준히 공급해야 하는 건 맞는 사실인 것 같습니다.

[앵커]
이재명 정부 들어서 벌써 세 번째 공급 대책인데 이전 대책과 차이점이 있다면 뭐가 있을까요?

[김인만]
솔직히 저는 차이점 모르겠습니다. 문재인 정부 때도 그랬고 계속 이런 패턴으로 신규택지 발굴에 초점을 맞추고 있는데 이번에 눈여겨봐야 할 점은 기간을 단축하겠다는 거거든요. 68개월 걸리는 택지 착공까지의 기간을 37개월로 단축하겠다는 게 핵심인데 이걸 어떻게 하겠다는 여러 가지 프로세스 내용들이 나오는데요. 기존에도 문재인 정부, 윤석열 정부 때도 모두 다 빨리 하겠다고 말은 했는데 실제로 결과물을 보여주지는 못했습니다. 3기 신도시 할 때만 하더라도 2018년, 19년에 발표하면서 2025년에 입주할 수 있게 만들겠다고 했는데 이미 지나갔죠. 입주 못 했습니다. 윤석열 정부 때는 1기 신도시 재건축 선도지구 2025년 착공 들어간다고 했는데 지금 착공의 착 자도 못 들어갔거든요. 그렇게 바라보면 이번에도 발표는 했는데 실제로 착공이 들어가는지 실력으로 보여줘야 국민들의 신뢰를 얻을 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
이번 대책의 핵심이 수도권에 23만 호 플러스알파, 그리고 2030년까지 추가 착공하는 물량이 11만 호 플러스알파 그렇게 되는데 실제로 착공하는지가 사실 더 중요하다고 말씀하셨잖아요. 어떨 거라고 보십니까?

[김인만]
많은 국민들도 그렇게 생각할 겁니다. 작년 9.7 공급대책, 핵심이라고 했습니다. 135만 호 수도권에 착공하겠다고 했거든요. 분당신도시 14개 물량입니다. 135만 호 추진하기도 굉장히 버겁다. 더 많은 돈과 더 많은 사람들을 투입해도 절반이라도 달성하면 다행이라고 생각하는데요. 여기에 추가로 23만 호를 더 하겠다고 하면 이미 135만 호가 너무 큰 숫자였기 때문에 추가추가 하는 부분에 대해서는 크게 공감하기는 어려울 것 같고요. 기존에 발표했던 부분 좋은 게 많거든요. 3기 신도시도 이번 대책 61페이지 중에 한 페이지가 들어가 있습니다. 올해 하반기에 1만 8000호, 내년에 2만 7000호 공급하겠다. 분양을 하겠다는 거거든요. 그냥 공급을 하겠다는 게 아니라 분양을 하겠다는 얘기는 이제 열매가 딸 때가 됐는데 이런 내용들은 구체화하고 어떻게 보면 뷔페처럼 차려서 잘 떠먹일 수 있도록. 12월 첫째 주에 청약 페스티벌 뷔페 한번 할게, 그때까지 기다려줘, 분양가는 저렴하게 해 줄게라고 한다면 오히려 많은 신혼부부들이 한번 기다려볼까, 분양가는 얼마 나오지? 6억이면 좋겠어. 정부는 초과 세수가 많으니까 우리 할게라고 한다면 상당히 반향을 일으킬 수 있는데 이번 내용들도 계속 발굴만 하고 있기 때문에. 저는 발굴보다는 이제 기존에 하던 거 서리풀지구도 발표했었거든요, 2만 세대입니다, 자그마치. 차라리 2만 세대를 반값으로 토지정비를 하겠다라고, MO 정부처럼. 그렇게 발표했다면 많은 뉴스, YTN에서도 헤드라인에 나오게 되고 많은 국민들이 오히려 더 관심을 가지지 않았을까 생각합니다.

[앵커]
부동산 불안 심리를 잠재우려면 아무래도 공급이 빨리 되어야 할 텐데 사실 지자체 갈등처럼 착공 시점을 늦추는 안들이 많이 있잖아요. 실제로 이쪽까지 가려면 현실적으로 얼마나 걸릴까요?

[김인만]
보통 신도시 개발은 10년 예상하고 있고요. 재건축, 재개발은 15년이 걸리는데 이번에 공급 대책 내용 중에도 제가 앞서서 올해 1만 8000호, 내년에 2만 7000호 분양한다고 했는데 그 내용을 보게 되면 2기 신도시도 아직도 있습니다. 그래서 시간이 상당히 오래 걸리는 장기 프로젝트이기 때문에 말만 빨리 한다고 할 문제가 아니라 차라리 신뢰를 주려고 하면 요즘은 시대가 달라졌잖아요. 시간과 노동으로 하는 게 아니라 돈으로 모든 일을 해결하기 때문에 차라리 초과세수의 20%를 주택공급에 투입하겠다, 토지보상이 가장 시간이 오래 걸리거든요. 토지보상이 안 되는 이유는 주민들이 생각하는 돈과 정부, 국토부가 책정한 돈이 다르기 때문입니다. 돈 줄게, 원하는 게 얼마야? 우리 시세보다 돈 더 줄게라고 하면 아마 오늘 주면 내일이라도 나갈걸요. 그러니까 저는 차라리 속도가 중요하다면 돈을 투입해서 토지보상 단계에서 충분히 주고 빨리 나가는 방안도 전향적으로 검토해야 할 것 같습니다.

[앵커]
그리고 어제 상당히 관심이 많았던 뉴스였는데 김윤덕 국토부 장관이 용산 어린이정원을 넘어서서 용산공원 부지까지 주택 공급 후보지로 하겠다고 해서 오세훈 시장이 크게 반발을 했는데 실현 가능성 있겠습니까?

[김인만]
이건 상당한 반발이 있을 것 같습니다. 사실 저도 반대하는 부분입니다. 왜냐하면 앞서서 제가 말씀드렸잖아요. 3기 신도시가 빨리 추진되는 게 5개 지구가 있습니다. 하남, 교산, 남양주 왕숙, 고양, 부천, 인천 계양, 17만 5000호인데 용적률이 굉장히 낮습니다. 차라리 용적률을 올리면 30만 호도 가능하고요. 예산을 투입하면 GTX도 조기 개통이 가능합니다. 그러면 제가 청년들한테 많이 물어봤습니다. 용산에 언제 될지 모르는데 그거 믿고 기다릴래? 3기 신도시 저렴하게 하면 들어갈래? 다들 3기 신도시 들어가겠답니다, 교통망만 잘 갖춰지면. 그러면 언제 될지 모르는 용산공원을 계속 희망고문하기보다 할 수 있는 데 집중하는 게 맞을 것 같고요. 용산공원 같은 경우는 저는 미래 세대를 위해서 우리가 남겨둬야 할 땅이 아닌가. 미국 뉴욕에 가면 센트럴파크가 있는데 1859년에도 똑같은 논란이 있었습니다. 센트럴파크가 개발하는데 이거 우리가 개발해서 사용해야지 이걸 왜 공원으로 사용하냐라는 반발의 여론이 많을 때 그 당시 프레데릭 디자이너가 이런 말을 했습니다. 여기 공원 개발하지 않으면 100년 후에 이만한 크기의 정신병원을 더 만들어야 한다. 도심에는 반드시 공원이 필요하다고 했습니다. 서울의 센트럴파크가 용산이기 때문에 이건 우리 미래 세대, 100년 후를 위해서 반드시 보존해야 될 것 같습니다.

[앵커]
도심 녹지 공간도 굉장히 중요한데 그럼에도 불구하고 용산공원을 활용을 한다면 공급 규모가 얼마나 가능한 겁니까? [김인만]
이건 용적률 올리기 나름인데 최대 10만 호까지도 가능하다고 하는데 쾌적하게 만들면 2만 호에서 10만 호까지도 가능합니다. 여의도 같은 경우도 여의도는 땅이 굉장히 넓은데 아파트는 7000호밖에 없거든요. 그래서 주거로 개발한다면 한 2만에서 4만 정도는 무난히 개발할 수가 있는데 가장 걱정되는 건 그렇게 영구임대는 모르겠는데 분양 전환 판교 신도시도 믹스로 개발했는데 어설프게 잘못 개발하게 되면 결국 10년이 지나면 또 돈 많은 사람들이 한 템포 한 바퀴 돌아서 다시 또 들어갈 가능성이 높기 때문에, 그렇다고 해서 이걸 또 영구임대로 하게 되면 처음에 들어가는 사람만 혜택을 보고 나머지 서민들은 또 이용하지 못하는 문제들이 생기면 여러 가지 문제들이 있거든요. 그리고 토지 오염 문제도 상당히 심각합니다. 제가 파악한 바로는 실제로 위에 공원으로 덮어두고 있습니다마는 그 아래에는 토지오염이 너무 심해서 당장 주거지로 사용하는 데도 어려움이 있습니다.

[앵커]
그리고 이번 부동산 대책에서 강남권 그린벨트는 빠졌거든요. 그런데 연내에 추가로 발표하는 지역들이 있잖아요. 여기가 포함될 가능성 어떻게 보십니까?

[김인만]
아마 발굴할 것 같습니다. 방이동에 올림픽파크포레온 옆쪽에 보면 그린벨트들이 남아 있거든요. 그런 쪽을 개발하는 것도, 오히려 그런 쪽은 개발해도 괜찮다고 생각합니다. 그린벨트는 무조건 지키는 게 아니라 개발할 곳은 개발하되 용산은 워낙 핵심 지역이기 때문에 공원으로 남겨두되 나머지는 개발하는 게 좋을 것 같고요. 특히 서리풀지구는 2024년에 이미 발굴했기 때문에 토지보상만 남아 있는데 토지보상하고. 거기가 무려 2만 세대가 되거든요. 그래서 2만 세대를 저렴하게 공급하는 데 집중하면 당장 효과를 내야 하기 때문에 발굴은 발굴대로 하되 할 수 있는 데도 집중을 해서 분양 물량들을 빨리 끄집어내는 데 노력을 하면 더 좋을 것 같습니다.

[앵커]
반면에 이번에 그린벨트 해제를 발표한 지역은 벌써부터 매물을 거두어들인다는 소식도 있더라고요.

[김인만]
그건 토지주들은 매물을 거둬들이고 호가를 올리는데. 왜냐하면 이분들은 30~40년 동안 재산권 침해를 받았습니다. 왜냐하면 그린벨트가 아니었다면, 개발제한구역이 아니면 3.3제곱미터당 500만 원, 1000만 원도 받을 수 있는 돈인데 개발제한구역으로 제한되면서 100만 원 이하로도 시세가 형성되었기 때문에 이분들은 제대로 값을 받겠다. 시세에 맞춰서 500만 원, 1000만 원 받겠다는 입장이고요. 또 국토교통부는 보상해야 하는 입장에서는 지금 시세의 감정 가격으로 하려다 보니까 충돌이 생기게 되고 또 소송까지 가게 되면 시간이 더 오래 걸릴 수도 있기 때문에 저는 정부가 초과예산도 많이 있기 때문에 특별법을 만들어서라도 충분히 돈을 주고 빨리 나가게 하고 빨리 개발하는 게 오히려 더 이득이 많지 않을까 생각을 합니다.

[앵커]
그리고 이번에 정비사업 부분에서도 조합 설립 동의율을 기존 75%에서 70%로 낮추고 이주비 대출 지원도 하고 이런 내용들이 포함됐는데 정비사업이 동시에 빨라지게 되면 전월세 문제가 있지 않을까 하는 우려도 있거든요. 어떻게 보십니까?

[김인만]
저는 이번에 이런 정책들은 매우 잘했다고 생각합니다. 그동안 꽉 막혀 있었는데 사실 닥치고 공급은 정비사업도 해야 되고 유휴부지도 발굴해야 되고 그린벨트도 풀어야 되고 여러 가지 일들을 모두 다 하는 게 닥치고 공급입니다. 물론 3기 신도시도 빨리 해야 되고요. 그동안 정비사업에 대해서는 굉장히 소극적인 반응을 보였는데 이번에 동의율도 70%로 내려주고 또 이주비 대출도 전향적으로 해 주겠다는 내용은 굉장히 긍정적으로 평가를 하고 싶은데, 우려하시는 것처럼 이주 수요가 당장 많이 나와서 어떻게 하지라고 하는데 이거 풀어준다고 해서 또 속도가 엄청 빨라지지 않습니다. 다른 문제들도 여러 가지 많이 있기 때문에 이제 한 개의 단추를 푼 거지, 아직도 여러 가지 단추들이 남아 있으니까 당장 이주 수요를 걱정하기는 좀 아직 이른 것 같고요. 이주 수요를 빨리 걱정했으면 좋겠습니다. 그 얘기는 빨리 진행이 됐다는 얘기이기 때문에 속도를 내고 이주 수요는 또 다른 방법으로 이주비를 많이 준다든지 아니면 다른 방법으로 충분히 대안을 찾을 수 있다고 생각합니다.

[앵커]
그런가 하면 민간 공급을 살리기 위해서 PF 금융 지원도 크게 늘린다고 합니다. 26조 3000억 원에서 47조 8000억 원 플러스알파. 이렇게 크게 늘린다고 하는데 이 정도 금융지원이면 멈춰 있던 사업장이 좀 움직이겠습니까?

[김인만]
저는 일정 부분 도움이 될 것 같습니다. 이번에 전향적으로 PF 문제라든지 공급자를 위한 대책들도 많이 포함돼 있는데요. 일부 시민단체에서는 너무 공급자한테 혜택을 많이 주는 것이 아니냐라는 목소리들도 있는데 일단 이렇게라도 해야 또 일부 물량이라도 나올 수 있다고 생각을 하고요. 물론 서울에 공급 물량을 늘리는 데는 현실적인 문제가 있습니다. 서울의 공급은 PF의 문제가 아니라 개발할 땅이 없고 정비사업에 여러 가지 문제가 얽혀 있기 때문인데 수도권 지역의 공급 물량을 늘리는 데는 도움이 되지 않을까 싶고요. 저는 이게 첫 단추라고 생각합니다. 정부의 정책이 한 번의 대책으로 모든 게 다 만족스러운 건 없는 거고요. 공급을 늘리기 위해서 노력을 하겠다. 그동안 안 하겠다라는 정비사업, 이주비 대출도 해 주기로 했기 때문에 저는 정부의 정책 방향성이 기존보다는 굉장히 플렉서블하게 바뀌었다는 점에서는 긍정적인 평가를 하고 싶습니다.

[앵커]
그리고 금융 대책에 대해서 조금 얘기를 해 보면 금융당국이 가계부채총량 증가 목표를 2배 정도로 늘렸잖아요. 30조 원 정도가 시중에 풀릴 텐데 이렇게 되면 약간 숨통이 트이겠습니까?

[김인만]
급한 불은 끄지 않겠습니까. 최근 대통령 대토론회 때도 수원에 계시는 여성분이 손을 들고 계약을 했는데 입주 시점에 총량규제에 막혀서 대출을 못 받는다, 굉장히 억울함을 호소했는데요. 총량규제라는 게 굉장히 억울하다고 생각합니다, 당사자들 입장에서는. 왜냐하면 LTV를 만족하고 DSR을 만족했는데 정부가 작년에 만든 규제, 15억 이하는 6억, 20억 넘어가게 되면 2억. 다 만족을 했음에도 불구하고 은행에 가니까 우리가 총량이 없어서 대출을 못 해 줍니다, 다음에 오세요라고 하는 건 당사자들 입장에서는 납득하기 어려운 부분이거든요. 그래서 총량 규제도 다주택자나 집 있는 1주택자에 대해서 하는 건 괜찮은데 집을 마련하려는 신혼부부들이나 무주택자들한테까지 이렇게 과하게 규제하는 건 너무하다. 그래서 이번에 풀어준 부분도 역시 긍정적으로 평가하고 싶습니다.

[앵커]
그런데 반면에 이 자금이 다시 영끌 매수세를 자극하는 건 아닐까 이런 우려도 있거든요.

[김인만]
걱정할 수도 있는데요. 무주택자 30대 신혼부부들이 집을 사는데 너희들은 영끌이야라고 하는 것 잣대가 그러면 영끌을 안 하게 만들어줘야죠. 그래서 정치권이나 정부나 우리 기성세대들이 이분들이 왜 영끌하게 만들었을까. 전월세 문제 불안이라든지 공급 문제, 기성세대와 정치권의 문제이지, 청년들이 집을 한번 마련하려고 하는데 영끌이니까 너희들은 대출이 안 돼, 이렇게 하는 것 자체가 문제라고 생각합니다. 그래서 필요한 분들은 사게 해야죠. 못 사게 하니까 오히려 더 불안한 것이 아닌가 싶습니다. 그래서 필요한 분들은 살 수 있게. 단 불필요하거나 과하거나 주택을 늘리는 부분에 대해서는 규제가 여전히 필요하다고 생각합니다.

[앵커]
이번에 나온 청년 맞춤형 상품이 논란이 되고 있잖아요. 청년미래보금자리론, 이게 4억 원 이하 비아파트 주거 구매하는 걸 지원해 주는 정책인데 논란이 많습니다. 아파트가 아니라 비아파트라는 것에 청년들이 많이 분노한 것 같은데 어떻게 보십니까?

[김인만]
그러게요. 하필이면 비아파트 그것만 뺐으면 저는 참 좋았다고 생각하는데. 4억까지 2% 저리 대출을 해 주겠다. 아이디어 너무 좋거든요. 너무 좋은데 하필이면 비아파트라는 조항을 달았습니다. 그러면 예전 같으면 그냥 넘어갈 수 있는 문제고 정부도 비아파트에 대해서 혜택을 줬다. 아파트에 대해서는 별도 대출 상품이 있지 않냐라고 얘기하지만 청년들이 받아들이기에는 굉장히 격앙된 상태고 최근에 버스하우스 논란까지 맞물려서 결국 우리보고 빌라나 들어가라는 것 아니냐라는 그렇게 해석할 수도 있는, 저는 오해는 정부가 충분히 줬다고 생각하기 때문에 설명을 하려면 아파트는 이런 대출이 있고 비아파트는 이런 대출이 있다라고 설명을 했으면 훨씬 더 좋았을 텐데 많은 혜택을 줄 것처럼 얘기하면서 비아파트 단서를 달았다는 건 굉장히 아쉽고요. 단서를 빼고 그 선택을 청년들이 할 수 있게. 사실 4억 가지고 좋은 아파트 못 삽니다. 그러니까 4억 대출 해 주고 청년들이 아파트를 가든 비아파트를 가든 필요한 당사자들이 선택할 수 있게 해 주는 게 옳다고 생각합니다.

[앵커]
결국 시장이 궁금한 건 이번에는 집값을 잡을 수 있을 것이냐인데 어떻게 전망하세요?

[김인만]
이게 대책 한 번으로 잡을 것 같으면 얼마나 쉽겠습니까. 굉장히 어려운 숙제이기도 하고요. 넘어야 될 산이 많습니다. 공급도 꾸준히 해야 하는 부분이 있고요. 또 세제개편안 문제도 맞물려서 그 숙제도 풀어야 되고 여러 가지 불합리한 규제들도 해소해야 하고 또 주택시장 안정도 해야 되고. 많은 문제들이 있기 때문에 첫 단추로 해결되기는 어려울 것 같고요. 앞으로도 후속 대책이 나오고 또 과거에 했던 대책들 중에서 불합리하거나 시장에 왜곡을 주는 부분이 있으면 보완을 해서 시장의 신뢰를 계속 얻는다면 언젠가는 내 집 마련 또 주택시장 안정에 도움이 되지 않을까 생각합니다.

[앵커]
부동산 대책에 그 어느 때보다 관심이 많은 것 같습니다. 지금까지 김인만 부동산경제연구소장과 함께 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.


YTN 이병식 (dojob@ytn.co.kr)