[더뉴스] '갭 투자·깡통전세' 사기 피하는 방법은?

■ 진행 : 김영수 앵커, 엄지민 앵커
■ 출연 : 권순형 / 건국대 부동산대학원 겸임교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
지금 보신 것처럼 얼마 전에 있었던 세 모녀 사기 사건과 닮았습니다. 편법 깡통전세 계약도 기승을 부리고 있습니다. 정부도 전세사기 강력대응을 예고했지만,수법을 모르면 걸려들 수도 있습니다.

전세 사기 당하지 않는 법,전문가에게 알아보고또 부동산 시장 동향도 살펴봅니다. 권순형 건국대 부동산대학원 겸임교수 함께합니다. 어서 오세요.

갭투자 주택담보대출 사기 피해자가 계속 늘고 있어요. 이게 어떤 맹점이 있을 것 같아요.

[권순형]
이번 것은 이 사람들이 갭투자를 한다라고 사람을 모집하고 난 다음에 모집된 사람들한테 불법적으로 주택담보대출을 또다시 받게 만든 거예요.

그런데 문제는 그 집에 세입자가 살고 있는데도 살고 있지 않다라고 전입세대확인증명원을 공문서를 위조해서 대부업체로부터 주택담보대출을 추가로 받아서 그걸 나눠가진 거죠. 그러니까 명백한 사기 행위라고 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
대부업체가 그 사기 서류를 확인을 안 했나 보죠?

[권순형]
전입세대열람원이라는 공문서를 위조했는데 전입세대열람원은 계약 당사자들이나 또 이 물건이 경매로 나왔으면 경매 참여자들이나 그다음에 감정평가사, 신용기관들이 뗄 수가 있는데 이 대부업체에서 대출을 해 주면서 대출을 받는 사람한테 서류를 가져오라고 요구를 했고 이 맹점을 알고 있었던 거죠. 자기네들이 확인해야 될 서류를 확인하지 않고 가져오는 것만 가지고 확인했다가 사기가 만들어진 거라고 볼 수 있습니다.

[앵커]
그런데 이런 사기가 지금 개인 차원이 아니라 굉장히 조직적으로 움직이고 있어서 이런 경우는 어떻게 단속을 해야 됩니까?

[권순형]
이건 매우 간단한 서류 하나로도 확인할 수 있는 건데 담보대출을 해 주는 사람이 그걸 확인하지 않았다라는 게 1차적인 문제인 것 같아요.

그래서 간단한 서류지만 확인을 하고 대출을 실행을 했다라면 이런 문제가 생기지 않았을 텐데 이런 대출이 실행되고 나면 1차적인 피해는 담보대출을 해 준 금융기관이 문제가 되지만 거기에 살고 있는 임차인들은 자기의 의도하고 상관없이 또 이게 경매로 넘어갈 수 있는 거거든요. 그러니까 이럴 경우에는 임차인들이 또 다른 피해를 볼 수 있다라는 점에서 보다 적극적으로 단속하거나 관계된 서류들을 확인해서 이런 문제가 발생하지 않도록 할 필요가 있을 것 같습니다.

[앵커]
피해 입은 세입자들이 어떻게 보상을 받을 수 있는 겁니까?

[권순형]
일단 사기 대출하고 세입자의 권리는 분리해서 봐야 되는데 이게 본인이 확정일자를 받았거나 전세권을 설정하고 있다라면서 사기로부터 직접적인 피해를 받지는 않을 거예요.

그런데 그게 안 돼 있는 경우는 혹시 다른 전세 임차인들이, 세입자들이 피해를 받을 수 있을 텐데 이번 사기 사건의 1차적인 피해자는 대출을 해 준 금융기관들이 문제가 되고, 또 그들이 대출금을 회수하기 위해서 경매를 넣게 된다라면 아무 잘못도 없는 세입자들이 다시 경매 진행에 따라서 또 다른 불이익을 볼 수 있는 우려가 있다, 이렇게 정리할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
그러면 확정일자를 받아놓은 분들은 대부업체보다 선순위권 아닙니까?

[권순형]
당연히 선순위권을 가지고 있는 것이고요. 그래서 이번에 전입세대열람원을 확인하지 않고 대출을 해 줬다라는 게 사람이 전세권을 설정하거나 확정일정을 가지고 살고 있는 사람들이 있으면 그 금액을 확인하고 대출 금액을 결정을 했을 텐데 그걸 확인하지 않고 결정했기 때문에 자기들이 선순위에 있다고 생각해서 대출금을 더 많이 해 준 거죠. 그래서 문제가 생기는 겁니다.

[앵커]
그리고 요즘에 깡통 전세에 대한 걱정도 많은데 세 모녀 전세 사기 사건 지난달에만 해도 85명이 추가로 피해자가 확인이 됐고 그럼에도 불구하고 계속 비슷한 사기들이 발생을 한 것 같아요.

[권순형]
최근에 깡통 전세와 관련해서 우리가 주목해볼 필요가 있는데 이게 단순하게 매매 가격이 떨어지고 전세 가격도 떨어지면서 발생하고 있는 임차인 보증금 반환이 어려워지고 있는 문제도 포참하고 있지만 이 내부적으로 들여다보고 있으면 이 사건이 애초부터 의도된 사기일 가능성도 있다라는 점에 대해서 주의를 할 필요가 있을 것 같아요.

그러니까 수법이라는 것들이 크게 나눠보면 전세보증금반환보험에 가입할 수 있는 경우와 가입되지 않은 경우 이렇게 나눠볼 수가 있을 것 같은데 전세보증금반환보험에 가입을 안 하고 있는 깡통전세의 문제는 신축 다세대 주택이나 도시형 생활주택 같은 경우들은 주택의 공시가격을 책정할 수 없어요.

그래서 공시가격이 확정돼 있지 않으니까 이 가격이 얼마쯤 할 것인가를 감정평가를 하게 되는데 이 감정평가를 굉장히 높게 잡는 겁니다.

그러면 예를 들어서 시세가 3억인데 감정평가 금액을 4억이나 5억 정도로 잡으면 전세자금이 한 70~80%까지는 안전하니까 4억까지 전세가 되는 거예요.

그러니까 전세보증금 반환보험이 시세는 전세가 3억인데 전세를 4억이라고 해도 보증금반환보험에 가입하는 경우가 생기게 돼요.

그래서 사람들은 그걸 믿고 들어가게 되는데 그분들은 문제가 없는데 전세 시세가 주변보다 훨씬 높게 책정이 돼 있는 거죠. 그런데 다만 전세보증금 반환보험이 되는 거예요.

그런데 그분들은 문제가 없는데 그분들이 1차로 퇴거를 하게 되면 다음에 들어온 사람이 그 시세를 두고 전세에 들어올 사람들이 없는 거죠. 그리고 그 상태를 모르고 들어왔던 사람은 그 피해를 고스란히 넘겨받을 경우도 있고요.

그다음에 화곡동의 세 모녀 사건 같은 경우는 건축 업자, 임대 사업자, 중개업자가 짜고 친 사기극에 가깝다고 봐야 되겠죠. 그러니까 원래 건축 업자가 주택을 건설해서 분양을 하려고 했는데 이게 분양이 잘 안 된 거예요.

그러니까 분양이 안 되니까 높은 시세로 전세 임차인을 모집하고 그 모집된 임차 전세금을 가지고 자기가 다 빠져버린 거죠. 그리고 신용능력이 없는 바지사장, 임대사업자를 내세워서 주택을 매각해버려요.

그러니까 애초에 했던 사업자는 돈을 다 빠져서 나간 거고 신용 능력이 없는 세 모녀 같은 사람들이 돈을 한 푼도 들이지 않고 주택을 인수한 거예요.

그런데 전세금이 높게 설정이 돼 있어서 들어왔으니까 그분들이 전세를 교체할 때 보니까 그 금액에 전세 들어올 사람이 없는 거죠. 그러니까 이 사람들이 자기 보증금을 반환하지 않고 파산 신청을 해버리면 그때 전세 임차인으로 들어왔던 분들은 다 문제가 생기는 경우가 발생하고 있는 거고 지금 주택도시기금에서 주로 전세금 보증반환보험을 가입해 주고 있는데 이미 그쪽에서 문제가 생기고 있다는 거예요.

그래서 그쪽에서 임대인이 전세금 보증을 반환하지 못하면 허그가 대신해서 대리변제를 해 주거든요. 그것은 세금이에요.

그러니까 결국 세금을 가지고 못된 임대인들의 사기 행각에 대해서 백업을 하고 있다든지 이런 문제가 생기는 거고 또 심각한 경우는 전세금 보증보험에 가입되지 않은 경우들 같은 경우 고스란히 그 피해자가 세입자에게 가고 있다는 점에서 매우 심각한 문제라고 봐야 됩니다.

[앵커]
최근에는 매매 가격도 하락하고 있기 때문에 깡통전세가 많이 발생하고 있잖아요. 이런 피해자들이 더 늘어날 수도 있겠는데요.

[권순형]
상당 기간 더 늘어날 가능성이 훨씬 더 높다고 봐야 되겠죠. 이 원인들을 보면 사람들이 이런 문제에, 사기에 휘말리는 과정들을 보면 일단 저금리 때문에 전세자금대출을 많이 해 줬어요.

그러니까 전세에 대한 수요가 높았고 전세자금대출을 해 주니까 무리한 금액이라도 전세를 받아서 들어가서 사는 것이 월세를 내고 사는 것보다 낫다고 생각을 한 거죠.

[앵커]
다들 그렇게 생각하죠.

[권순형]
그런데 최근에는 전세자금대출 금리도 많이 올랐거든요. 그러니까 전세자금을 받는 것들이 별로 이전에 비해서 자기한테 도움이 되지 않아서 월세를 선호한다든지 이런 현상들이 나타나고 있으니까 기존에 전세 세입자를 맞추는 것이 더 어려워진 거예요.

특히 시세보다 더 비싸게 전세를 놓은 경우 이런 깡통전세 같은 경우는 주택 가격도 하락하면 그만큼 그 전세 가격에 임대할 가능성이 낮아지고 있기 때문에 깡통전세 문제들은 이 추이가 계속된다면 확대될 가능성이 높다고 봐야 될 것 같습니다.

[앵커]
그러면 새로 집을 알아보는 분들 같은 경우에는 주변 시세보다 너무 높으면 위험다고 하셨잖아요. 주변 시세를 확인하고 비교해 보면 되는 겁니까?

[권순형]
1차로 해야죠. 그런데 사건이 깡통전세 문제가 생기는 사건들의 공통점이 뭐냐 하면 이게 신축 주택에 있다라는 거예요. 그래서 신축 주택 같은 경우는 주택의 공시가격이나 이런 게 나오지가 않거든요.

[앵커]
감정가를 믿지 말아야 된다는 말씀이시죠. [권순형] 감정가가 아니라 국토부가 고시하고 있는 공동주택 공시가격이라는 제도가 있는데 전세금 보증보험의 반환 기준들은 그 가격을 기준으로 해요.

그런데 그 가격은 신축된 상태에서 바로 고시가 되지 않는다라는 거죠. 그러니까 그걸 확인할 방법이 없어요.

또 매매 거래는 거래가 이루어져야지만 신축 주택의 거래 가격이 나오는데 신축되니까 거래가 이루어진 게 없죠. 그것이 확인되지 않은 곳에서 이러한 문제들이 주로 발생하고 있는 것이고 설사 신축 주택이라 하더라도 그 주택의 매매 가격이나 전세 가격이 안정권이냐 이런 문제들은 결국 임차인분들이 주변 지역에 비슷한, 유사한 조건을 가지고 있는 주택의 매매 가격이나 전세 가격들을 조사를 해서 그것보다도 훨씬 월등히 높게 전세 가격이 책정이 돼 있다라고 한다면 그런 문제가 발생할 위협이 있다라는 점에서는 조심할 필요가 있을 것 같습니다.

[앵커]
조심해야겠네요. 알겠습니다. 몇 가지 더 여쭤볼게요, 부동산 전문가시니까. 올 상반기 아파트 매매 건수가 18년 만에 최저치를 기록했다고 합니다. 부동산 하락세가 속도를 내고 있는 겁니까?

[권순형]
주택시장에서 거래량은 일반 주택 가격의 선행지수 성격을 가지고 있습니다. 그래서 주택의 매매가 막 올라가면, 거래가 증가하게 되면 일정 시간이 있다가 가격이 고점을 형성하고 반대로 주택 거래량이 감소하면 일정 기간 있다가 주택의 가격이 낮아지는 것으로 나타나죠. 그래서 우리나라에서 주택 시장에서 거래량이 고점을 형성한 시기가 2020년 12월 정도로 봐야 되거든요.

그래서 가격이 고점을 형성한 시기는 작년도 8월 정도로 봐야 되기 때문에 그 시차를 두고 움직인다라고 하면 낮아지는 주택의 거래량은 향후 주택 가격 지수의 낮은 가격 하락의 전조로 볼 수 있다라고 판단할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
그리고 오늘부터는 또 생애 첫 주택 구입자에게 주택 한도가 늘어났습니다. 대출 한도가 집값의 80%까지 가능해지는데 그러면 그동안 부동산 시장이 조금 주춤했었는데 변화가 생기겠습니까?

[권순형]
지금 상태에서는 그다지 큰 효과가 없을 거라고 보여져요. 지금은 주택 가격에서 거래가 둔화되고 가격이 떨어지고 있는 건 금리인상이라든지 또 이전에 많이 올랐던 가격에 대한 부담, 금리인상에 대한 부담 때문에 이런 문제가 발생했는데 지금 주택담보대출의 인정 비율을 종전에 생애최초내집마련주택 대출자에 대해서 20% 올려준다고 해서 주택 수요가 단기간에 살아난다고 기대하기는 어려울 것 같습니다.

[앵커]
그렇다면 내 집 마련 꼭 하고 싶은 분들 언제 사는 게 좋겠습니까?

[권순형]
그 시기를 판단하기 어렵다는 게 지금 가장 큰 고민일 것 같아요. 그래서 주택, 집이라는 게 단지 투자 목적이 아니라 자기 가족 구성원들이 거주할 수 있는 생활 공간으로서 가치가 있기 때문에 그런 점에 주목해서 실수요 목적 중심으로 주택을 판단해야 될 것 같고, 매입 여부를 판단해야 될 것 같고.

아무리 그렇다 하더라도 매입 시기는 금리인상이나 이런 추이들이 어떻게 진행될 건지 그 결과들을 보면 움직이시는 게 지금 움직이시는 것보다 그럼에도 불구하고 훨씬 나을 것 같습니다. 그래서 미래를 예측할 수 없는 시기에는 당장은 가만히 있는 게 훨씬 나은 선택이 될 수 있겠습니다.

[앵커]
알겠습니다. 매입해야 될 시기가 되면 한 번 더 모시겠습니다. 갭투자, 깡통전세 사기 피하는 방법에 대해서 자세히 알아봤습니다.

권순형 건국대 부동산대학원 겸임교수와 함께했습니다. 고맙습니다.