[부동산 일타] 이광수 "'똘똘한 한 채?' 꼭 기억할 것, 뭘 살까? 보다 얼마에 살까!

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 이익선 최수영 이슈앤피플]
□ 방송일시 : 2024년 08월 28일 (수)

□ 진행 : 이익선, 최수영
□ 출연자 : 이광수 광수네복덕방 대표

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◈ 최수영 : 이슈가 머니? 자! 이 시간은 잘 듣는 것만으로도 돈이 되는 귀한 정보를 드립니다. 세금 줄이는 법, 부동산, 주식 동향까지 각 분야의 일타 강사들이 전해드리는 알짜 코너입니다. 오늘은 진짜 복덕방을 하시는 건 아니지만 이름만큼 구수하고 진한 정보 주실 광수네 복덕방 이광수 대표님 모셨습니다.

☆ 이광수 : 안녕하세요.

◇ 이익선 : 오늘 주제는 ‘똘똘한 한 채’ 입니다. 서울 고가 아파트와 저가 아파트 간 가격 격차가 역대 최고 수준으로 벌어졌다고 하네요. 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 두드러지자 최근 서울 인기 지역 위주로 집값이 가파르게 오른 반면 저가 아파트 가격은 되레 떨어지고 있어서라고 하는데요. 전문가와 얘기 나누는 시간입니다. 방송 들으시면서 나도 비슷해요. 저도 관심 있어요. 이거 궁금해요 상담 청하셔도 좋습니다. 부동산 투자에 대해서도 질문받습니다. 샵0945 우물정 0945 단문 50원 장문 100원 유료 문자 YTN 앱 유튜브 댓글창 활용하시면 되겠어요.

◈ 최수영 : 최근에 이 ‘똘똘한 한 채’ 라는 게 더 확산되는 추세라고 하는데 지금 특히 마용성. 마포, 용산, 성동에서 수요가 이렇게 몰렸다. 지금 그렇게 추세가 가파릅니까?

☆ 이광수 : 그렇습니다. 일단 월별로 보면 말씀하신 마용성 지역에 외지인 수요라고 그래서 이런 외지 그 지역에 사는 분들이 아닌 타 지역에서 사는 분들의 매수가 증가하고 있는데요. 사실 저희가 외지인 매수라고 하면 두 일종의 종류로 나눌 수 있죠. 첫 번째는 투자하는 사람 그래서 다른 지역에 사는데 거주하는 데 투자로 사니까 외지인이 되는 거고 또 하나는 뭐냐면 외지인에 사는데 그쪽으로 이사 가는 근데 저희가 판단하고 있는 후자입니다. 그러니까 뭐냐면 이런 현상을 어떻게 보냐면 특히 외지인 투자를 지방으로 분류해 볼 필요가 있는데요. 그러니까 예를 들면 저희가 지방 중에서 부산이나 울산에서 거주하시는 분들이 서울의 아파트를 가장 많이 사요. 투자자들이 볼 때 통계적으로 보면 근데 지금 부산이라든지 울산 경남권에서 서울의 아파트를 사는 비중이나 건수는 줄어들고 있습니다. 그러니까 무슨 얘기냐 하면 투자자들이 줄고 있다는 거죠. 반면에 이제 경기권이라든지 아니면 서울의 다른 지역에서 그 지역에 이제 거주하려고 하고 쉽게 말해서 리빙하려고 매입하는 분들이 많다고 이렇게 보시면 됩니다.

◇ 이익선 : 그렇군요. 아무래도 거주하려고 오시는 분들은 시쳇말로 몰빵하시면서 오는 거 아닌가요?

☆ 이광수 : 그렇습니다. 그러니까 기존의 집을 일단 팔고 아니면 전세를 거주하고 있으면 그 전세금을 가지고 해서 대출을 얹어서 이동하는 분들이어서 그래서 이렇게 실거주자들이 집을 살 때는 공통적인 특징이 있어요.

◇ 이익선 : 어떤 특징이요?

☆ 이광수 : 대출이 증가해요. 흥미롭게도 가격이 상승하는데 대출이 안 증가하는 구간이 있거든요. 그건 투자자들이 산다는 거예요. 돈이 있는 사람. 돈이 있거나 아니면 일종의 갭투자. 왜냐하면 갭투자하면 대출을 못 받지 않습니까? 그래서 그런 차원에서는 수요가 많아지는데 가계대출도 증가해 .그건 뭐냐면 지금의 쉽게 말해서 시장을 움직이는 수요는 실수요자라고 저희가 판단한 겁니다.

◈ 최수영 : 실수요자가 지금 몰리고 있다는 의미는 그러면 이게 좀 정상적인 상황으로 봐야 하나요? 아니면 좀 과열되는 상황으로 봐야 하나요?

☆ 이광수 : 그러니까 실수요자가 있는 상황에서 독특한 특성이 있어요. 뭐냐면 두 가지인데요. 첫 번째는 이런 현상이 단기에 그칩니다. 그러니까 지속해서 예를 들어서 가격을 올려가서 살 수는 없다는 거예요. 그 이유는 뭐냐면 결국엔 대출이 계속 증가해야 되거든요. 가격을 올려가서 너무나 일반적인 상황인데 그럴 수는 없으니까 그러니까 이게 단기라는 게 1~2개월은 아니고 이게 장기로 예를 들어서 6개월이나 7개월 8개월 이상으로 끌고 가기는 힘들다라고 보는 거고요. 평균으로는 한 7개월 지나면 다시 수요가 줄어들기 시작합니다.

◇ 이익선 : 7개월이 고비군요. 지금 얼마나 된 거예요?

☆ 이광수 : 3월부터니까.. 제가 예측하는거요. 거래량이 줄 거예요. 그건 뭐냐 하면 시장의 수요가 감소한다는 얘기입니다. 왜냐하면 계속 수요가 사줘야 되는데 그러긴 힘들다는 거죠. 실수요가 움직이는 시장의 특징입니다.

◇ 이익선 : 첫 번째 특징이 단기다. 그 다음은요?

☆ 이광수 : 두 번째는 뭐냐하면 실수요자분들은 사실은 가격의 민감도가 상대적으로 떨어져요. 그러니까 이 말씀을 드리는 게 저는 개인적으로 안타깝기는 한데 무슨 얘기냐면 가격이 오를 때 실수요는 증가합니다.

◇ 이익선 : 참 희한하죠. 지난번에도 말씀 주셨는데 왜 그럴까요?

☆ 이광수 : 그러니까 그게 왜냐하면 특히 무주택자분들은 올라갈 때가 가장 불안한 거예요. 불안하니까 행동으로 이어지는 거죠. 가격이 떨어질 때 불안하지 않죠. 그래서 공교롭게도 가격이 오를 때 실수요자가 증가하는 특징을 갖고 있어요.

◈ 최수영 : 그러니까 뭔가 나도 동참해야 되겠다라는 그 강박 관념이죠.

☆ 이광수 : 지금이라도 빨리 가야 되고 그래서 요지에 가야 되고 그래야 나도 돈 벌 수 있고 그러니까 실수요자라는 게 그 마음속에 내가 거주만 생각하는 건 아니고 내가 실수요를 통해서 돈도 벌어야 되고 이런 생각이 복합적으로 드는데 행동 상황과 시장의 그동안 패턴을 보면 오를 때만 실수요자들이 증가한다는 거예요.

◇ 이익선 : 그러면 지금 3월부터 집값이 상승세라고 얘기하셨잖아요. 그러면 이번 3월부터 집값이 상승세가 된 이유는 뭐예요?

☆ 이광수 : 말씀드렸듯이요. 실수요자들이 대출을 받아서요. 지난해 말부터 올해 2월까지 주택담보대출 금리가 떨어져요. 그러니까 두 가지 원인이었는데 사실은 정부가 집값이 떨어지니까 규제 완화를 대폭적으로 해주거든요. 그러니까 규제 완화를 해주면서 시장에서 이제 무주택자분들을 중심으로 해서 이러다 집값 오르는 거 아니야. 이런 심리가 있었던 그런데 진짜 대출 금리가 떨어져요. 그러니까 빨리 대출받아서 집 사야겠다. 이런 심리가 커진 거죠.

◈ 최수영 : 그러다 보니까 최근 금감원장이 금리에 대해서 또 한마디 해 가지고 이게 또 다시 또 이제 여기에 요동을 치더라고요. 연쇄 작용이 또 벌어지는데 근데 이제 서울의 경우 상위 20% 아파트 평균 매매가는 25억 7천만 원이라는데 하위 20% 아파트값은 4억 8천만 원 아니, 어떻게.. 20억 가까이 매매 차이가 나는 거죠?

☆ 이광수 : 그러니까 이게 전형적으로 다 이어지는 영향입니다. 그러니까 뭐냐하면 실수요자들이 사고, 하다 보니까 상대적으로 신축 아파트 그리고 주거 선호지역의 아파트 가격만 오르는 거예요. 그러니까 투자자들이 살 때는요. 이걸 가리지 않습니다. 돈만 벌 수 있으면 어느 지역이나 다 사는 거죠.

◈ 최수영 : 이것도 부익부 빈익빈 현상이 벌어지는 거네요. 몰리는 데만 몰리고 떨어지는 데 는 떨어지고요..

☆ 이광수 : 맞습니다.

◈ 최수영 : 그러니까 강남 3구하고 마용성 제가 아까 말씀드린 마포,용산.. 지역 그쪽의 아파트는 연일 최고치인데 같은 서울이라도 노도강 노원,도봉,강북과 금관구...금천,관악구로는 하락 추세에 있다고요.

☆ 이광수 : 그렇죠. 전반적으로 지금 지방도 마찬가지지만 그런 어떤 말씀하신 것처럼 양극화가 조금 더 커지고 있는 상황인데 사실 이런 양극화는 언제든지 있었거든요. 계속 있었는데 유독 이렇게 말씀드린 것처럼 실수요가 시장을 움직일 때는 이런 양극화가 훨씬 더 커진다는 겁니다.

◇ 이익선 : 그래도 같은 서울인데 이건 좀 너무한 거 아닌가요? 저 같으면 하위 20% 아파트를 사가지고 가지고 있으면 서울인데 오르지 않겠어.. 이럴 것 같은 거예요. 근데 지금 굉장히 불쌍하다는 표정으로 보고 있는거 아니에요?!

☆ 이광수 : 아니요.. 그렇지 않습니다. 그건 아니고요. 당연히 그렇게 생각하시는 분들도 있고 지금의 상황은 뭐냐면 가격이 오르는 거에만 관심을 가지니까 오히려 그쪽에 더 수요가 붙는 겁니다.

◇ 이익선 : 그렇군요. 이슈가 머니? 오늘은 부동산 투자에 대한 이야기 나누고 있는데요. 일단 상담 사연이 있어서 얼른 읽어드리고 가보겠습니다. 어떤 상담 사연인지 만나볼게요.

“안녕하세요. 저는 YTN 라디오 이슈 앤 피플을 즐겨 듣고 있는 청취자입니다. 부모님 도움 없이 시작해서 서울의 낡은 빌라 전세를 살다가 아 이대로 안 되겠다 싶어 2018년에 분양권 하나를 샀습니다. 그러다가 어느덧 신축 아파트에 입주해 있네요. 23년 10월에 입주했습니다. 38살 동갑내기 부부고 5살 딸아이가 있어요. 부부 합산 세후 900만 원 초반에 650만 원을 저축합니다. 아파트는 최근 입주한 광명 뉴타운이고 10억 정도 예상합니다. 주식 1억 현금 2억 등 현금성 자산이 3억 있고 1년을 더 모으면 4억 정도 예상합니다. 사실 저희 부부는 경제 관념이 있어 부동산에 올인하고 싶은데요. 사실 입주 순간에도 갈아타기를 생각했어요. 근데 실거주 발목을 잡아 25년까지 거주해야 비과세로 매도할 수 있습니다. 조합원 분양가 기준 시세차익은 6억이 예상돼 양도세는 무조건 비과세를 생각 중입니다. 근데 문제는 가지고 있는 현금이 녹는 느낌 이렇게 고민하는 동안 계속 시간이 흘러 상승장을 지나며 주변에 관심 있는 아파트들이 1억씩 오른 것 같아요. 지금 비과세까지는 1년 남짓 남았습니다. 그래서 그 기간 동안 현금 하락 가치를 막고자 5억 언저리 갭을 기웃거립니다. 현금 3억에 부부 신용대출 2.5억입니다. 2년 실거주 채우고 상급지 매수? 아니면 지금 있는 현금으로 당장 갭투자? 조급함에 이런저런 생각이 많아요. 용기 낸 사연 올립니다. 고견 부탁드립니다.” 전반부는 이해를 했는데 후반부가 난이도가 좀 높네요. 이슈가 머니? 광수네 복덕방 이광수 대표와 함께하고 계시거든요. 메모를 하면서 들으셨기 때문에 저희가 다시 설명은 안 해드려도 될 것 같아요. 이 대표님 말씀 부탁드립니다.

☆ 이광수 : 네. 일단 이분의 고민은 두 가지인데요. 첫 번째는 지금 분양권을 매입하셔서 지금 거주하고 계신데 그 아파트를 살다가 나중에 팔고 그다음에 더 좋은 아파트를 살 거냐. 이게 이제 한 가지 선택이고 두 번째는 뭐냐면 그때까지 못 기다리겠다. 그래서 갖고 있는 현금이라도 당장 그러니까 집은 지금 거주하는 게 또 있고 그러니까 다주택자가 되겠다는 거죠. 또 하나는 뭐냐 하면 이제 일종의 갭투자 전세를 끼고 집을 사겠다 이 말씀인데요. 저희가 이제 원론적인 얘기를 좀 드려볼게요. 이 답을 드리기 전에 그러니까 저희가 투자할 때 원칙이 있습니다. 그건 뭐냐면 투자를 하든지 내 집 마련할 때 무얼 사는가보다도 얼마에 사는가가 훨씬 더 중요해요. 그러니까 예를 들어서 이분도 사실은 뭐랄까.. 이게 지금 지금 거주하고 있는 이 아파트가 시세 차익이 6억정도 나지 않습니까? 그 얘기는 뭐냐면 이 분양권을 싸게 샀기 때문이에요. 그러니까 이분도 사실은 성공 이라고 하면 성공한 거죠. 사실은 30대 중반 이면요. 그럼 크게 성공한 원인은 뭐냐 하면 나 무얼 사야지 라는 것보다 얼마에 사는지에 더 고민이 있었고 쉽게 말해서 분양권을 싸게 샀기 때문에 돈을 번 거예요. 근데 지금은 방향성이 바뀐 거예요. 예를 들어서 내가 돈을 버렸으니까 얼마는 관심 없고 당장 뭘 사야겠다라는 생각을 그러니까 이런 의사결정으로 이런 판단을 가지고 하면 사실은 실수할 가능성 있다.. 그래서 여러분들은 뭘 사는 것보다 얼마에 사는지 그래서 예를 들어서 질문의 핵심은 이게 돼야 돼요. 이런 아파트가 얼마였는데 내가 얼마 정도의 지금 떨어져서 살 것 같습니다. 오히려 올랐을 때 말고 그러면 가격이 하락했을 때 그런 고민을 해야 되는 거죠. 그런 차원에서는 지금 다 올라 있는데 내가 더 오른 거라도 빨리 사야겠다. 이런 마음은 사실 실수일 수 도 있고 시장의 변화를 못 견딜 수도 있다는 거죠. 그런데 심지어 신용대출을 2.5억을 받아서 갖고 있는 현금을 모두 다 넣어서 지금 투자한다는 거잖아요. 상당히 위험하다 그런 말씀을 이제 드리고 싶고요. 또 하나는 뭐냐면 투자에서 가장 중요한 건 돈을 버는 게 아니고 돈을 잃지 않는 거에요.

◈ 최수영 : 아하! 손해 안 보는 거요.

☆ 이광수 : 예. 그러니까 뭐냐면 이 관점은 되게 중요한데요. 투자할 기회는요. 언제든지 있어요. 즉 그 기회를 기다릴 수 있느냐를 갖고 있는 게 중요한데 우리는 자꾸 투자를 생각했을 때 돈을 벌려고 투자를 해요. 근데 기본은 뭐냐면 돈을 잃지 않는 투자를 계속하는 게 중요합니다. 그래서 이건 제 말이 아니에요. 워런 버핏이 이건 저는 핵심이라고 봐요. 그러니까 기회가 계속 있기 때문에 그 기회를 맞이할 준비를 항상 갖고 있느냐.

◇ 이익선 : 그러려면 잃지 않고 가지고 있어야 된다는거죠?

☆ 이광수 : 그렇죠. 그런데 이런 무리하게 투자하면 사실 잃을 가능성이 존재하죠. 그래서 상당히 위험하다고 판단하는 겁니다. 또 하나 그렇기 때문에 이분은 의사결정을 되게 잘하신 거예요. 뭐냐 하면 예를 들어서 양도세는 무조건 비과세 되거든요. 실거주하면 그래서 근데 만약 이 거주하는 아파트를 팔게 되면 양도세를 1억 원 이상 내야 된단 말이죠. 이거는 완전히 투자로 관점에서는 그냥 1년 지나면 1억을 버는 건데 그래서 그런 관점에서 무조건 비과세를 생각하는 건 너무 잘하신 선택이다. 그래서 일단 이렇게 무리하게 갭투자하는 건 사실은 지금 상황에서 예를 들어서 가격이 막 빠지고 시장에서 다들 지금 누가 집을 사. 이럴 때면 그런 용기를 한번 내볼 필요가 있는데 왜냐하면 가격을 관심 있는다면 근데 이미 다 올라와 있고 그리고 시장에 또 변화가 있을 가능성이 있기 때문에 오히려 그러니까 전혀 무주택자도 아니잖아요. 그래서 여러분 이분이 조금 여유를 갖고 시장을 지켜보시는 게 그리고 변화를 보시는 게 그리고 가격에 더 관심을 가지시라 그런 말씀을 드리고 싶습니다.

◇ 이익선 : 뭘 사는가보다 얼마에 사는가가 더 중요하다. 저는 사연 보면서 사실 어느 부분에 눈이 뻔쩍했냐면 한 달에 650만 원 저축하신다는 대목에서 굉장히 알뜰살뜰한 분 아니세요? 900만 원 정도를요.

◈ 최수영 : 그건 1년에 1억원 가까이 지금 저축이 된다는 거 아닙니까?

☆ 이광수 : 그렇죠. 그렇기 때문에 이분은 충분히 기다릴 수 있다. 사실은 예를 들어서 그런데 가지고 있는 현금이나 이게 대출을 2.5억 이렇게 해서 하면 예금은 일단 줄 거 아니에요.

◇ 이익선 : 그렇죠 알겠습니다. 질문이 들어왔어요. 1471님 안녕하세요. “대표님 나오실 때마다 초집중해서 듣습니다. 항상 감사합니다. 내 집 마르고 열심히 공부 내 집 마련하고 열심히 공부 중인 신혼부부예요. 돈 내고 부동산 온라인 강의도 듣고 강의 들으며 여러 가지 아파트를 리스트업 하고 있는데 보면 볼수록 마음이 급해집니다. 내년이나 내후년쯤으로 생각 중인데요. 내년 내후년에 부동산 시장은 어떨까요? 매매 6억에서 7억대 생각하고 있습니다.”

☆ 이광수 : 일단 사실은 제가 시장을 분석하고 그리고 전망할 때 가장 초점을 두는 분들이 그런 이분이에요. 무주택자고 젊은 분들 그러니까 제가 이분들한테 제 개인적인 감정인데 애정이 있습니다. 그래서 이분들이 잘 내 집 마련하시고 근데 이제 지난번에도 말씀드렸듯이 내진 발현은 굉장히 중요하죠. 왜냐하면 가산이 앞으로 출발하는 그 출발점이기도 하고 대한민국에서 1주택으로 사실은 부를 이루는 방법이 가장 쉽거든요. 그러니까 아까도 저희가 사연 읽어드렸듯이 1주택은 비과세란 말 그래서 여러분들이 이 기회를 특히 첫 집 마련하는 기회를 잘 사용해야 됩니다. 그런 관점에서 이렇게 공부하시고 하는 분들한테 응원을 먼저 드리고요. 그런데 일단 신혼부부고 생애 최초고 하기 때문에 일단 청약시장이 있단 말이죠. 그래서 청약시장이 앞으로 특례 보금자리라든지 또 최근에 정부가 그린벨트 풀어서 공급해 주겠다.. 그래서 앞으로 사실은 이 공급 신규 분양 시장이 좀 커질 가능성이 있거든요. 특히 생애 최초 주택 매입이거나 아니면 처음으로 신혼부부분들은 이 기회를 잘 보셨으면 좋겠어요. 아까 제가 우리가 자꾸 사례를 말씀드렸는데 그분도 사실은 분양권을 통해서 얻었잖아요. 그러니까 우리나라에서 주택 분양을 받는 건 사실은 굉장히 좋은 이점이 있습니다. 분명히 그런 관점에서 내가 구축을 매매하는 것도 좋지만 대신 너무 조급하게 하지 마시고 난 청약이라는 게 있습니다. 이거를 항상 염두에 두고 계획을 세워셨다. 두 번째는 이제 시장 전망을 하셨는데 신화 전망은 사실 어렵습니다. 그래서 저도 막 요즘 집값 오른다고 욕 엄청 먹고 있는데 그렇기 때문에 그런데 저는 회피하지 않아요. 그건 제 일이기 때문에 제가 애널리스트로서 시장을 전망하는 입장으로서 얘기드리면 내년부터 다시 집값은 하락할 가능성이 높다고 보고 있고요. 그런 시점에서 어쩌면 또 내 집 마련할 좋은 기회가 온다. 그래서 꼭 말씀드리고 싶은 건 그렇게 시장이 다시 위축되고 가격이 하락할 때 나의 예산을 잘 맞춰서 그런 신축 분양도 고민하시지만 그런 가격이 오면은 꼭 내 집 마련하셨으면 좋겠다라는 말씀을 꼭 드리고 싶어요. 아까도 제가 전제해 드렸죠. 뭐냐면 사람들은 흥미롭게도 오를 때만 자꾸 집 사려고 한다. 가격이 말고 가격이 하락할 때 여러분들이 내 수준에 맞는 그런 가격대가 오면 내 집 마련하시라. 근데 또 원론적인 또 그 방법이 있습니다. 그럼 어떤 집을 사야 되느냐 많이 떨어진 집을 사는 거예요. 그러니까 지금의 우리가 아까 말씀하셨지 않습니까? 많이 오른 지역이다. 공통된 측면이죠. 최근에 하락할 때 많이 떨어졌었어요.

◈ 최수영 : 많이 떨어진 지역이 또 다시 나중에 오르는거군요.

☆ 이광수 : 그러니까 저희가 퍼센트 말고 예를 들어서 우리가 집을 살 때 퍼센트로 사는 게 아닙니다. 주식이 아니기 때문에 절대 가격으로 하면요. 2022년 가격이 하락할 때 가장 많이 빠진 지역은 강남구예요. 왜냐하면 절대 금액이 10%가 빠져도 5~6억씩 빠졌단 말이에요. 그래서 5~6억씩 오르는 거예요. 그러니까 여러분들이 그런 기준이 있거든요. 그런 기준으로 가격이 하락할 때도 가격이 많이 빠진대.. 이렇게 하셔서 내 예산에 맞춰서 내 집 마련하셨으면 좋겠다. 그런 시기가 이제 오고 있으니까 너무 조급하게 생각하지 않으셔도 되겠다라는 말씀을 드립니다.

◇ 이익선 : 파생 질문이요. 아까 7개월 주기라고 하셨어요. 상승이 그리고 그 예상대로라면은 상승하는 게 7개월 넘기 어렵다. 그러면 아까 3월부터니까 대충 10월쯤에는 상승이 꺾일 것 같다라는 말씀이신 거잖아요. 그럼 그때부터는 하락인 거예요?

☆ 이광수 : 아니죠. 자산 가격이 특히 부동산은 갑자기 막 이렇게 올랐다 갑자기 막 빠지고 이러지는 않거든요. 일단 첫 번째 신호가 있어요.

◇ 이익선 : 어떤 신호가인가요?

☆ 이광수 : 그 뭐냐 하면 일단 거래량이 줄거예요. 그러니까 계속 가격이 오르려면 결국엔 자산시장의 가격을 결정하는건 사는 사람이에요. 사는 사람이 많고 자금이 계속 있는 사람들이 어쨌든 가격이 오를 거잖아요. 그런데 그게 최근에 다시 올랐기 때문에 수요는 줄 거예요. 계속 수요가 증가할 수 없다는 거죠. 특히 실수요는요. 그런 차원에서는 실수요가 감소하는 신호를 거래량 감소해서 보실 수 있습니다.

◇ 이익선 : 그래서 드리는 질문이 뭐냐면 상승이 7개월을 넘기 어렵다라고 말씀하시는 것처럼 하락도 몇 개월 이상은 아니다..이런 어떤 업계의 룰 같은 게 있나요?

☆ 이광수 : 그런 건 없습니다. 제가 아까 전제해드린 게 있어요. 뭐냐면 실수요자 시장을 움직일 때는 지속되기 어렵다는 말씀드렸어요. 그러니까 과거에도 집값이 오르는데 투자 수요와 실수요가 같이 있을 때는 막 2~3년 동안 오릅니다.

◇ 이익선 : 이해됐어요. 실수요자는 한계가 있군요!!

☆ 이광수 : 그렇죠. 왜냐하면 계속 대출을 해주지 않는거죠. 그래서 최근에 대출 얘기가 나오는 거에요.

◈ 최수영 : 정부 정책이 그래서 중요한 거잖아요.

☆ 이광수 : 그렇죠.

◇ 이익선 : 하나 질문 더 있어요. 3661님 “33세 아들이 내년 결혼합니다. 서울의 초등학교 교사인데 여자친구가 경기도 안산 쪽에 직장이 있어 알아보고 알아보다 이틀 전 경기도 목감 쪽 아파트를 4억 3천에 가계약을 하고 왔어요. 학교가 멀어져 매일 출퇴근하려면 아들이 많이 힘들 텐데 걱정입니다. 이렇게까지 집 사서 시작해야 하는지 걱정이네요” 라고 주셨어요.

☆ 이광수 : 그러니까 사실 걱정하는 부분이 이제 질문이신데 근데 제가 이게 마음으로는요. 마음을 응원드리고 싶죠. 이미 결정하신 거니까 사실은 그게 돌이킬 수 만약 없다면 그런데 사실은 지금 그런 외곽 지역은 가격이 많이 오른 상황은 아니거든요. 그런데 조금 더 그러니까 실거주도 고민하지만 사실 대부분의 자산이 신혼부부들은 이 자산에 들어갔기 때문에 그래서 약간의 투자는 그런 목적으로도 보셨으면 좋겠는데 저는 그런 실거주할 때 그런 투자에서도 관점으로 볼 때 과연 지금 사시는 아파트가 괜찮을까 이런 고민을 한번 해보셨으면 좋겠다 말씀을 좀 드리고 싶습니다.

◇ 이익선 : 이미 하신 일이기 때문에 응원을 한다는 말씀이 요지가 될 것 같습니다.

◈ 최수영 : 조금 전에 이제 정부 당국의 정책도 매우 중요하다고 말씀 주셨잖아요. 금리요. 근데 이제 금융당국이 이제 대출을 억제하기 위해서 다음 달부터 이제 ‘스트레스 DSR 2단계 규제’를 한다고 합니다. 그러니까 그동안 조금 풀렸다는 것 같은데 근데 이걸 수도권과 비수도권을 나누겠다는데 이게 구체적으로 어떻게 나누어지는 거죠?

☆ 이광수 : 그러니까 스트레스 DSR이라는 건 뭐냐면 쉽게 말해서 소득과 대비해서 대출 총량을 규제하겠다는 거예요. 그래서 이렇게 스트레스를 붙인 이유는 그 총량을 줄이겠다는 거거든요. 그런데 수도권에 집을 살 때 더 줄이겠다는 거예요. 그래서 적용되는 금리를 0.2%로 적용되는데 가산금리를요. 금리를 원하는 게 아니고 그렇게 높은 금리를 적용해서 실종의 대출의 총량을 줄이겠다는 거고요. 그렇게 되면 수도권에 집 살 때 예를 들어서 대출받을 수 있는 양이 줄겠죠.

◈ 최수영 : 비수도권은 그러면 제한받지 않고요?

☆ 이광수 : 제안은 받는데 0.8% 가산금리를 통해서 상대적으로 총량이 조금 더 덜 주는 효과가 나타나게 됩니다.

◈ 최수영 : 실제 그럼 시장에 그런 효과가 나타나는 게 징후가 있습니까?

☆ 이광수 : 아직 실행이 안 됐기 때문에 이제 9월부터 되기 때문에 저희가 봐야 됩니다.

◈ 최수영 : 만일 된다 그랬을 때 예측하신다면요?

☆ 이광수 : 그러니까 두 가지 측면에서 이해하실 필요가 있는데 그 규제가 나온다고 해서 미리 받은 수요가 있어요.

◈ 최수영 : 아하! 미리요?

☆ 이광수 : 규제가 예정돼 있잖아요. 그러니까 나 혹시 모르니까 미리 받아놔야겠다. 이렇게 나중에 수요가 당겨진 수요가 있잖아요. 이제 그 수요는 없어지겠죠. 그럼 시장에 영향이 있겠죠. 두 번째는 뭐냐면 이건 예상치 못한 정책이었거든요. 왜냐하면 스트레스 DSR은 9월에 적용되기로 했는데 수도권에 과중되게 적용되는 건 참여자들이 예상치 못했어요. 그러면 그 예상치 못한 정책 때문에 상대적으로 더 주는 수요가 있겠죠. 왜냐하면 지금 수요는 뭐다 대출을 일으켜서 늘어나는 수요이기 때문에 대출이 줄어들면 수요는 줄어들 수밖에 없다는 겁니다.

◇ 이익선 : 그렇군요. 이런 가운데 한국은행이 지난해 1월부터 기준금리를 13번째 유지하고 있는 중인데요. 이런 상황에서 기준금리를 만약에 내리면 서울 수도권 집값에 불을 붙이는 이른바 ‘불장’이 되지 않을까 상상들을 하는 것 같아요.

☆ 이광수 : 일반적으로 그런 생각들을 많이 갖고 계시고 그럴 가능성을 얘기해서 지금도 이제 시장에서 움직이는 건데 과거의 경향을 보면요. 예를 들어서 금리가 내려가는데 가격이 오히려 빠진 구간도 나오거든요. 그러니까 뭐냐면 이거는 경우가 있다는 거예요. 그러니까 무슨 얘기냐면 금리를 낮추는 원인이 경기가 안 좋고 실업자가 증가해서 금리를 낮추면 그럼 어떻게 집값이 오릅니까? 사실 이것처럼 금리 인하가 중요한 게 아니라 금리 인하를 왜 하고 있지? 이 원인이 중요하다는 거예요. 그래서 그런 차원에서 여러분들이 너무 항등식처럼 금리 인하되면 집값 오르고 자산가.. 그러면 금리 인하가 된다는데 왜 주식시장은 안 오릅니까? 지금 삼성전자 주가가 안 올라요. 그러니까 우리가 너무 쉽게 생각한다는 거죠. 근데 그렇게 쉬운 게 아니다. 자산시장은요. 근데 너무나 많은 분들이 금리 인하되면 자산 가격 오를거다.. 부동산 가격 오른다.. 이렇게 조금 더 심층적인 고민이 필요하다는 말씀을 꼭 드리고 싶습니다.

◈ 최수영 : 네 알겠습니다. 시간이 벌써 다 됐습니다.

◇ 이익선 : 아쉽습니다. 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 이슈가 머니? 광수네 복덕방 이광수 대표와 함께 했습니다. 고맙습니다.

◈ 최수영 : 말씀 잘 들었습니다.

☆ 이광수 : 감사합니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)