한은 금리인하, 부동산 시장 영향 거의 없어? 더 강력한 '이 것' 때문

- 부동산 시장, 임장 크루 골머리 “목적과 운영방식 모니터링 필요”
- 내년 부동산 공시가격 현실화율 동결, 서울 주택 보유세 20% 오를 수도
- 대출 규제 통했다? 전국 아파트 가격 반년만에 하락세 “서울도 상승폭 줄어”
- 기준금리 동결, 부동산 시장에 영향 없을 것 “관건은 동결 이후 대출 금리”

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 11월 25일 (월요일)
■ 대담 : 김효선 NH농협 부동산 수석위원

- 상위 10%-하위 10% 집값 차 40배 넘어,부동산 양극화 계속 이어질 것
- 1기 신도시 선도지구 이번주 발표, 상업성 우려로 매도 분위기 확산
- “부동산, 촘촘히 봐야할 때” 수요 지역과 상황에 따라 면밀하게 분석해야

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆조태현 기자(이하 조태현): 주간 기준으로 전국의 아파트 가격이 반년 만에 하락세로 전환했습니다. 대출 규제가 영향을 준 것으로 보이는데요. 이 가운데 양극화는 더 심해지고 있는 상황입니다. 이런 추세 계속 이어질 수 있을까요? 관련해서 다양한 부동산 이슈는 <핫플! 거기 어때?> 시간에 짚어보겠습니다. 오늘은 김효선 NH농협 부동산 수석위원과 함께 하겠습니다. 위원님 나와 계십니까?

◇김효선 NH농협 부동산 수석위원(이하 김효선): 네 안녕하세요.

◆조태현: 네 안녕하십니까? 위원님 먼저 본격적인 이야기에 앞서서요. 지금 임장크루 때문에 부동산 시장이 골머리를 앓고 있다 이런 소리가 들리더라고요. 임장크루가 뭡니까?

◇김효선: 임장이라는 것은 부동산을 거래할 때 현장에 임하다, 발품을 판다라는 의미로 현장에 나가서 직접 확인한다는 건데요. 최근에는 임장이란 공통된 목적을 가진 사람들이 모인 크루가 같이 부동산을 당장 매입할 생각이 없는데도 불구하고 주변 정보를 확인하기 위해서 방문을 하고 있다는 얘기거든요. 그런데 이 부분이 조금 문제가 되는 이유는 당당하게 단순한 방문이라고 목적을 밝히지 않고 실제 매물을 구매하려는 척하기 위해서 중개사를 속이고 심지어 그 동네에 발령이 난 척해라, 실질적인 예산이나 이사 시기에 대한 스토리를 짠 후 통화해라. 이런 매뉴얼까지 공유하면서 중개사들이 혼란을 겪고 있다고 합니다.

◆조태현: 업무 방해 같은 거네요. 이거 문제가 좀 있어 보이는데 어떻게 조치할 방법은 없는 겁니까?

◇김효선: 사실 지금 이게 상업화되고 있는 부분들이 문제가 될 수 있어서 크루의 목적이나 운영 방식이 얼마나 명확하고 투명한지 모니터링을 할 필요가 있을 것으로 보여지는데요. 사실 주택이라는 것은 국민 경제나 정서에 미치는 영향이 상당히 크기 때문에 부동산이 상승하는 국면과 닿으면 군중적인 행동으로 이어질 가능성이 있어서 특정 아파트 가격을 움직이는 크루로 변질될 가능성이 있거든요. 그래서 이런 제도적인 뒷받침이 필요한 부분이라고 보여집니다.

◆조태현: 사실 부동산 가격이 움직이고 약간 이상한 조짐을 보일 때는 이런 분들이 뒤에서 움직이는 경우가 상당히 많이 있잖아요. 이런 것들은 좀 조치를 하는 게 필요해 보입니다. 본격적인 이야기로 들어가 보죠. 정부가 내년도 부동산 공시가격 현실화율 이거 올해랑 같은 수준으로 유지하기로 했잖아요. 그러면 서울 아파트 소유자의 보유세, 올해보다 어느 정도나 오르게 되는 겁니까?

◇김효선: 이게 보유세나 보유세를 말하는 재산세나 종부세를 계산할 때 이 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하고 또 거기에 세율을 적용해서 계산하게 되는데요. 이게 부동산 급등기 때 공시가격을 시세와 유사하게 만들기 위한 공시가격 현실화율 계획이 세워졌었습니다. 근데 이거를 동결하고 공시가격, 시세만 반영하겠다라는 얘기인데 서울 같은 경우는 보통 계산을 한 걸 보면 평균 한 20% 정도 보유세가 올라갈 거라고 예상을 하고 있고요. 반면에 지방처럼 계속해서 가격이 떨어진 지역들은 오히려 전년도보다 보유세는 적어질 것으로 전망을 보이고 있습니다.

◆조태현: 지역별로 좀 차이가 있을 것으로 보인다는 뜻인데요. 그럼 가격 동향을 좀 살펴봐야 될 것 같습니다. 최근에 부동산 시장이 약간 오름폭이 둔화하고 있다 이런 소식은 저희가 여러 차례 전해드린 적이 있는데 전국 아파트값이 하락세로 전환을 했어요. 이거 굉장히 오랜만에 본 것 같은데 얼마만입니까?

◇김효선: 지난 5월 13일에 마지막으로 마이너스 0.02% 하락을 했고요. 그 이후 22주 만에 0.01% 하락을 한 상황입니다.

◆조태현: 27주 만에 하락세라 전반적으로 봤을 때 시장 상황은 가격 상승 지역이 줄고 하락 지역이 늘었다 이렇게 볼 수 있는 건가요?

◇김효선: 전반적인 이유는 그렇다고 볼 수 있는데 이게 좀 지역별로 세부적으로 봤을 때 수도권 중에서 인천 지역이 한 주 만에 마이너스 0.04% 하락을 했어요. 전국의 하락폭보다도 더 크게 인천에서 하락을 한 상황인데 인천도 3월 25일 날 마지막으로 0.01% 하락하고 34주 만에 처음으로 하락한 수치입니다. 그래서 이게 말씀하신 대로 상승 지역이 줄어들고 하락 지역들이 전환한 지역이 늘었는데 그게 특히 많이 올랐던 수도권 중에서도 인천에 집중되어 있다 보니까 전반적인 하락세로 전환한 것으로 나타났습니다.

◆조태현: 그럼 인천은 지금까지의 오름폭이 가팔랐기 때문에 더 크게 조정을 받는다 이렇게 봐야 되는 건가요?

◇김효선: 네 맞습니다. 수도권 지역 중에서도 인천에 입주 물량이 좀 많은 편이었는데도 불구하고 입지가 좋은 지역들 위주로 굉장히 큰 폭으로 상승을 했었거든요. 근데 그렇게 입지가 좋은 인천 안에서 입지가 좋은 지역들 위주로 하락 폭이 조금 확대되고 있는 모습이 나타나고 있습니다.

◆조태현: 알겠습니다. 어찌 됐건 부동산 시장에서도 제일 중요하게 보는 시장은 서울일 수밖에 없는데 서울 아파트의 가격 상승 폭도 줄어들고 있어요. 월간 평균 매매가 이쪽은 상황이 좀 어떻습니까?

◇김효선: 월간 평균 매매 가격도 지금 떨어지고 있는 상황입니다. 서울 마저도 월간 단위로 보면 9월달에 한 12억 4천만원 정도였었는데 10월 같은 경우는 11억 3100만원 정도로 한 달 사이에 한 1억 정도가 평균 거래 금액이 감소한 것으로 나타나고 있습니다.

◆조태현: 그럼 전반적으로 가격은 하락세를 보이고 있고 그런데 매물은 늘어가고 거래량은 줄어들고 지금 이렇게 봤을 때는 시장 상황이 굉장히 안 좋은 거 잖아요. 이 배경은 뭘로 봐야 됩니까?

◇김효선: 사실 부동산에 영향을 미치는 요인들이 올해 내내 좋지는 않았었는데요. 그게 2, 3분기 때 일부 지역들 위주로 과열이 되면서 서울 가격이 좀 많이 올랐었잖아요. 그런데 갑자기 9월 이후로 이렇게 된 것은 아무래도 금융 규제에 영향이 컸던 것 같습니다. 기준금리는 한 차례 인하가 됐지만 오히려 대출금리는 움직이지 않고 있고요. 그리고 지난번에도 같이 공유했던 것처럼 금융에 관련된 규제들이 DSR 2단계 강화도 있었지만 은행별로 촘촘하게 규제를 하다 보니까 대출 자체가 나오기가 조금 한도도 줄어들고 있고 대출이 또 안 나올 수도 있다는 위험 부담이 있기 때문에 아예 알아보지도 않고 조금 기다려보자는 측면들이 많아서 매물은 느는데 거래가 주니까 계속해서 이게 하락세로 점차 이어지고 있는 상황인 것 같습니다.

◆조태현: 그런 전반적인 상황이 좋지 않다. 금융 규제가 아무래도 영향을 많이 미쳤다라고 말씀을 해 주셨는데 최근 들어서 트럼프 2기가 출범한 다음에 미국 쪽에서도 시장 금리가 오르는 추세가 있단 말이죠. 이런 것들도 국내 시장에 좀 영향을 미치고 있습니까?

◇김효선: 지금 미국 금리가 아무래도 한국에도 영향을 미치고 있는 상황이라서 당장은 또 금리 인상이 우려가 되고 있고요. 그런데 과거 트럼프 정권 때를 다시 생각해보면 시간이 지나면 또 다시 금리 인하 쪽으로 갈 가능성이 있다는 것에 무게 중심이 더 있더라고요. 그래서 오히려 이런 부분들이 기다리면 다시 금리가 내려갈 거라는 또 예측들도 하고 있어서 당장은 더 움직이지 않는 모습들이 나타나는 것 같습니다.

◆조태현: 알겠습니다. 그럼 우리나라 상황만 봤을 때요. 문을 열면서 또 말씀을 드렸는데 28일에 올해 마지막 금통위 회의가 예정이 돼 있잖아요. 여기에서는 금리 동결이 유력하게 점쳐지는데 시장에는 좀 어떤 영향을 미칠 걸로 보세요?

◇김효선: 우리나라 금리가 아직까지도 미국에 비해서는 차이가 나는 상황이기는 해서 기준금리 자체는 시장에 큰 영향은 없을 것으로 생각이 되고요. 문제는 사실 부동산 시장에서는 주택담보대출 금리인데 이게 사실 2,3분기 때 미리 선제적으로 반영이 된 부분이 많습니다. 지금까지도 기준금리와 대출금리의 차이가 사실 크게 나고 있지는 않은 상황이거든요. 그래서 오히려 기준금리 동결보다는 그 이후에 대출금리가 어떻게 움직일지를 살펴보는 게 더 중요한 것 같습니다.

◆조태현: 알겠습니다. 또 하나 좀 짚어봐야 될 게 부동산 상승장을 이끌었던 게 상급지 이런 부분들의 거래량이잖아요. 최근에 이쪽도 많이 줄어들었습니까?

◇김효선: 거래량 자체가 지금 많이 줄어든 상황입니다. 소위 말하는 강남 3구도 지난 분기에 비해서는 거의 한 30~40% 정도 거래가 감소되고 있는 상황들이고요. 그렇지만 이제 상승에 대한 부분들을 보면 오히려 외곽 지역에 비해서는 조금 상승 폭이 덜 둔화된 모습이긴 해서 아직까지 거래량 감소가 가격에 즉각적인 영향을 주고 있지 않은 상태고 그 얘기는 다시 말해서 거래량은 줄었지만 그렇다고 해서 하락된 금액으로 매물을 내놓는 사람들은 다른 지역에 비해서는 적은 편이라고 보고 있습니다.

◆조태현: 그 상황을 보고 있다. 그렇다면 지금 같은 분위기가 내년까지 좀 길게 이어질 가능성이 있다면 실수요자 입장에서는 시장에 어떻게 접근을 하는 게 좋을까요?

◇김효선: 사실은 지금 지역별로 굉장히 촘촘하게 나눠서 봐야 되는 시장이긴 한데요. 아무래도 올해도 사실 주택에 관련된 여러 가지 지표들이 좋지 않았음에도 불구하고 가격이 올랐던 이유가 공급 감소에 대한 부분들이 거의 패닉 수준으로 오면서 거래로 이어졌잖아요. 그런데 사실은 공급 부족이 본격화되는 것은 2026년부터입니다. 그런데 이제 그 부분들이 국민들이 좀 더 인지가 되는 게 아무래도 내년 시점이 될 가능성이 높기 때문에 금리나 금융에 대한 규제를 얼마나 신뢰감 있게 주고 예측 가능하게 해주는지가 굉장히 관건이 될 수 있을 것 같고요. 불안정한 상황에서 다시 공급 부족이 굉장히 논란이 된다면 다시 동일한 상황이 반복되지 않으리라는 보장은 없거든요. 그래서 일단은 올해 내에는 이런 지금 분위기로 가겠지만 내년도에는 말씀드리는 요인들에 따라서 조금 변동성이 있어 보입니다.

◆조태현: 알겠습니다. 지역적으로도 살펴봐야 되겠고요. 일단 정부에서는 정책 발표한 것들 좀 속도감 있게 추진할 필요가 있어 보입니다. 이런 상황 속에서도 주택시장에 올해 내내 거론됐던 화두라면 역시 양극화 이 부분을 꼽을 수가 있겠는데요. 양극화가 더 두드러지는 분위기라고요?

◇김효선: 양극화가 지금 최근의 자료들을 보면 부동산 소유 상위 10%와 하위 10% 가격 차이가 40배가 넘는다는 자료도 있거든요. 40배나 무려 넘는다고 합니다. 그래서 저도 조사해 봤을 때 한 40평대긴 했지만 강남에 어떤 아파트는 80억 개의 거래가 되는가 하면 지방의 한 아파트는 3억도 안 되는 금액으로 거래가 될 정도로 지역별로 단지별로 굉장히 양극화가 심화되고 있고요. 최근에 또 소득이나 자산에 대한 격차도 심하다 보니까 돈을 갑자기 많이 번 신흥 부자 이런 분들도 트로피 주택이라고 해서 자기 자신한테 상을 주고 좀 이제 다른 분들한테도 보여주기 위해서도 이런 소위 굉장히 희소한 매물들은 금액에 상관없이 지불을 하기도 하거든요. 그래가지고 여러 가지 요인이 있긴 하겠지만 사회적인 요인이든 부동산 시장 자체의 요인이든 양극화는 점차적으로 더 벌어질 수밖에 없는 상황인 것 같습니다.

◆조태현: 체면 같은 것들, 이런 것들이 없으면 우리나라의 경제성장률이 더 오를 거다 이런 분석 결과도 있었죠. 아무튼 간에 이런 상황 속 대출 조이기도 있고 금리가 인하되는 것도 좀 지연되는 거 예상보다는 좀 느리게 가고 있고 그러다 보니까 매매 아파트를 사고자 하는 그런 수요들이 전세나 월세 쪽 임대차 시장으로도 많이 옮겨가는 것 같아요. 어떻습니까?

◇김효선: 맞습니다. 아무래도 매매를 하려 했다가도 1년 이상은 기다려야겠다 이런 분들이 임차 수요로 넘어가고 있는 상황이고요. 임차 시장에는 매매와 전세 시장이 있는데 그 둘을 비교했을 때 또 전세 가격이 오른 지역이 많잖아요. 그러다 보니까 다시 이제 전세에서 반전세나 월세 쪽으로 또 수요들이 움직이다 보니 월세 가격까지 상승을 하고 있는 그런 상황입니다.

◆조태현: 월세 가격까지 상승을 하고 있다는 소식까지 들어봤고요. 이번 주에는 1기 신도시의 선도지구가 발표된다고 해요. 이거 선도지구 신청 직후에 경쟁이 굉장히 치열했었는데 지금 상황은 좀 어떻습니까?

◇김효선: 사실 선도지구가 선정이 되면 좋지만 그렇지 않았을 때에는 상대적으로 또 리스크가 있었거든요. 그런데 막상 준비를 하다 보니까 재건축 기대감보다는 상업성에 대한 우려가 더 크게 작용을 하고 있는 것 같습니다. 이제 곧 발표가 될 텐데 포함되지 않으면 집값이 또 굉장히 크게 하락할 수 있다라는 그런 인식이 확산되고 있고요. 또 높은 기부채납에 대한 부담감이나 입주도 언제 될지 모른다 이런 우려들이 있다 보니 보통은 1기 신도시 거주하시는 분들이 연령대가 좀 많으시거든요.

◆조태현: 그렇죠.

◇김효선: 그러니까 아예 발표되기 전에 그냥 매도를 하자라는 분위기도 확산이 되고 있어서 오히려 가격들이 떨어지는 지역들이 눈에 띄고 있습니다.

◆조태현: 1기 신도시가 입주한 게 지금 30년이 넘었던가요? 그러다 보니까 아무래도 연령대가 높을 수밖에 없을 것 같은데 조금 전에 사업성 우려라는 말씀을 해주셨단 말이에요. 사업성에 대한 우려, 지금은 좀 시장에서는 어떻게 평가하고 있습니까?

◇김효선: 여전히 상업성이 계속해서는 좀 우려되고 있는 상황일 수밖에 없습니다. 상업성이 안 나온다는 이유가 수요에 대한 부분도 있지만 워낙에 비용이 과거 몇 년 전보다 3배 가까이 오르다 보니까..

◆조태현: 공사비가 많이 올랐다.

◇김효선: 네 맞습니다. 그거를 커버하려면 분양가가 그만큼 올라줘야 되는데 사실 그러기에는 쉽지 않은 지금 상황이잖아요. 그러면 기댈 수밖에 없는 게 기부채납을 줄인다거나 용적률을 굉장히 드라마틱하게 높여야지 사업성이 나올 수 있는 구조입니다. 그런데 또 인구도 계속해서 줄고 있는 상황에 용적률을 모든 아파트 단지를 다 높일 수도 없는 상황이고 기부채납은 조합원 입장에서는 굳이 부담하면서까지 할 필요가 없는 상황이라서 이런 낮은 사업성 때문에 진도가 안 나가는 것은 점점 더 심해지고 있는 것 같습니다.

◆조태현: 어찌 됐건 공급을 이렇게 서둘러서 하려면 재건축 외에는 방법이 없는 곳들도 많단 말이죠. 그래서 국회에서 재건축 패스트트랙 법이 통과가 됐는데 일전에 1기 신도시 특별법과 비슷한 내용이 있어서 해당 단지들의 셈법이 좀 복잡해졌다 이런 내용들도 나오더라고요. 이게 무슨 말입니까?

◇김효선: 1기 신도시 선도지구가 사실 물량이 그렇게 많지는 않거든요. 분당이 8천 가구로 제일 많고 일산이 6천 가구 나머지는 약 4천 가구씩입니다. 이제 여기에 대해서 사업성이 우려되고 있는 상황이고 또 이게 그러다 보니 계속해서 사업이 많이 지연될 수 있다라고 생각을 하고 있고 일부 유력한 단지들은 선정 가능성을 높이기 위해서 추가적인 공공기업까지 약속을 한 곳도 있다고 합니다. 그러다 보니 조합원 입장에서는 패스트트랙 통과된 게 안전진단 없이 재건축 착수가 가능한 거거든요. 근데 이런 장점들이 있는 또 여러 가지 재건축 관련된 제도들이 있는데 이게 일원화된 정책이 좀 없다 보니까 좀 헷갈려하는 그런 분위기입니다.

◆조태현: 알겠습니다. 계속 시장이 어떤 암중모색의 단계에 들어선 것 같은데 끝으로 이번 주 부동산 시장 한 줄로 평가를 해주신다면 어떻게 평가하시겠습니까?

◇김효선: 들으시는 분들도 사실 굉장히 좀 복잡할 것 같습니다. 지역별로도 다르고 또 단지별로 또 신축이나 재건축 관련된 모든 것들의 상황을 다 놓고 봐야 되기 때문에 이번 주에 한 줄 평은 각자 도생하는 부동산 시장이라고 말씀을 드려야 될 것 같습니다. 상황에 따라서 또 지역에 따라서 굉장히 다르기 때문에 어떤 한 가지만을 듣고 결정하기보다는 본인의 상황을 조금 더 면밀히 분석하고 천천히 움직여야 될 그런 시장으로 보입니다.

◆조태현: 각자 도생하는 부동산 시장. 전반적인 시장 흐름보다는 각 지역에 관심 있는 지역의 이슈들을 조금 더 면밀하게 살펴보시는 게 좋지 않을까 싶습니다. 지금까지 김효선 NH농협 부동산 수석위원과 함께 부동산 시장의 다양한 이슈들 다뤄봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇김효선: 네 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)