탄핵정국 지나면 부동산 오른다던데, 소형아파트 매수 기회?

<이광수 명지대 실물투자분석과 겸임교수>
- 탄핵 정국으로 재건축 재개발 정책은 차질 가능성 커
- 국회 계류된 대부분 부동산 관련 법들, 규제완화에 초점..탄핵 이후 완화 기대감 줄어들 가능성
- 2025년 부동산시장에 가장 큰 변수는? 정책, 그리고 금리

[뉴스FM 이익선 최수영 이슈앤피플]
□ 방송일시 : 2024년 12월 18일 (수)

□ 진행 : 이익선, 최수영
□ 출연자 : 이광수 명지대 실물투자분석과 겸임교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆이익선: 이슈가 머니? 이 시간은 잘 듣는 것만으로도 돈이 되는 귀한 정보 드려요.세금 줄이는 법, 부동산 주식 동향까지. 각 분야의 일타 강사들이 전합니다. 오늘은 진짜 복덕방을 하시는 건 아닌데요. 구수하고 진한 정보를 주실 광수네 복덕방의 이광수 대표 모셨습니다. 어서 오십시오.

◇최수영: 어서 오십시오. 그 사이에 명지대 실물 투자 분석과 겸임교수 부업도 하시나요?

◈이광수: 자리가 좀 생겨서요. 학생들을 가르치고 있습니다.

◆이익선: 더 바빠지셨어요.

◈이광수: 아유, 네.

◆이익선: 자 오늘 주제는 탄핵의 불확실성, 부동산 시장을 덮치다입니다. 방송 들으시면서 부동산과 관련해서 걱정, 궁금, 의문 어려운 점 등등 상담 사연도 좋고요. 부동산 투자에 관해서도 의견이 있으시거나 또 궁금하신 점이 있다면 문자 주시고 YTN앱, 유튜브 댓글창으로 의견 주셔도 좋겠습니다.

◇최수영: 탄핵 정국이 전국을 강타하고 있습니다. 정치뿐만 아니라 경제, 사회 모든 쪽으로 하는데요. 특히나 부동산 시장에도 공급 확대와 규제 완화를 축으로 했던 우리 윤석열 정부의 부동산 정책이 동력을 잃을 가능성이 커졌다 이렇게 불확실성이 왔다고 얘기하는데 최근 부동산 시장 분위기는 어떻습니까?

◈이광수: 일단 이런 정치적인 문제 때문에 말씀하신 것처럼 불확실성이 커졌으니까요. 특히 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있죠. 그 이유는 두 가지인데 첫 번째는 부동산이 단위 금액이 크지 않습니까? 그렇기 때문에 사람들이 조금 더 민감하게 반응하거든요. 이런 어떤 불확실성에 대해서 그런 측면에서 영향을 받을 수밖에 없고요. 두 번째는 말씀하신 것처럼 사실은 특히 한국의 부동산 시장에서 정책이 미치는 영향이 큽니다. 그래서 여러 가지 정책들이 그동안 추진돼 왔었는데 그 정책들이 또 어떻게 될지 모르니까요. 예를 들어서 파는 사람도 혹은 사는 분들도 사실은 뭔가 불안하고 내가 잘하고 있는 건지 이런 불확실성이 큰 상황입니다.

◆이익선: 그래서 위축돼 있다는 거죠.

◈이광수: 그렇죠. 그래서 실제로 보면 올해 전반적으로 보면 가격이 하락하다가 올해 4월부터 상승하기 시작해요. 서울의 아파트 가격이. 그래서 8월까지 오르다가 9월부터 조금 변화하는 모습을 보이거든요. 그래서 실거래가로만 보면 10월에 하락세를 보였어요. 그런 와중에 이런 불확실성이 가중되니까 시장의 관심은 하락이 얼마나 더 커질 건가 이런 부분에 대한 우려가 좀 있습니다.

◆이익선: 그러니까 이게 딱 얼어붙은 상황도 아니고 하락세로 가고 있는 상황인가요?

◈이광수: 그렇죠.

◆이익선: 근데 서울도 아파트 매매가 현저하게 줄고 있다고 들었는데요. 어느 정도 줄었는지 수치까지 포함해서요. 어떻습니까?

◈이광수: 그러니까 제가 계속 나와서 말씀드리는 게 자산 시장을 보실 때 가격도 중요하지만 거래량이 가장 중요하다.

◆이익선: 여러 번 강조하셨죠.

◈이광수: 서울의 아파트 거래량이 올해 7월에 9천 건이 넘어섰었어요. 8월부터 떨어지는데요. 6천 건, 4천 건, 3천 건까지 떨어졌다가 조금 회복하는 모습을 보였는데 12월에 들어서는 더 빠르게 감소하고 있는 상황입니다. 그래서 오늘 12월 18일이지 않습니까? 근데 오늘 등록된 서울의 아파트 거래량이 454건이에요.

◆이익선: 이번 한 달? 12월 1일부터 12월 18일까지 453건.

◈이광수: 그러니까 이렇게 되면 과거 추세로 보면 물론 신고 기간이 남아 있긴 한데 이런 추세면 3천 건 미만으로 다시 줄어들고 어쩌면 천 건대도 볼 수가 있겠다 그런 생각을 합니다.

◇최수영: 정말 대폭 줄어든거네요.

◆이익선: 그러네요. 절반이 지났잖아요. 이미 12월이.

◇최수영: 그렇군요. 이럴 때 우리가 비교하는 거는 과거의 비슷한 시기와 우리가 유추해 보는 거죠. 그러면 8년 전에 탄핵이 한 번 있었잖아요. 박근혜 전 정부 때. 그때 부동산 시장은 어땠습니까? 지금과 비교하면? 그때는 집값이 좀 떨어졌다는 그런 얘기가 있는데 지금과 단순 비교는 좀 어렵겠지만 그래도 비교 유추해 주신다면요?

◈이광수: 그 당시만 보면 확실히 불확실성이 있었기 때문에 거래량도 줄고 가격도 주춤했는데 그 뒤로 가격이 다시 오르거든요. 이렇게 될 건가가 사실 중요한 거죠. 네 그런 판단을 하기 위해서는 조건이 중요한데 그때하고 환경이 뭐가 달라졌는지요. 가장 달라진 게 있습니다. 뭐냐면 가격이 너무 많이 오른 상태라는 거예요. 그러니까 자산 가격에서 중요한 건 또 뭐냐면 절대 수준보다도 속도가 중요한 거 근데 최근 한 3, 4년간 거의 가격이 2배 이상 올랐기 때문에 가격 부담이 큰 상황 속에서 특히 가격을 감당할 수 있는 수요가 충분치 않은 상황 속에서 불확실성이 가중되면 시장의 거래량이라든지 가격 하락폭도 조금 더 커질 수 있지 않을까 생각을 또 하고 있습니다.

◆이익선: 갑자기 사실 저 준비된 질문은 아닌데 말씀 중에 생각이 나서요. 하나만 좀 여쭤보겠습니다. 인구가 줄고 있잖아요. 그러면 앞으로 미래는 집값은 더 많이 떨어지지 않나요?

◈이광수: 제가 그런 질문을 굉장히 많이 들어요. 사실은 근데 제가 꼭 드리는 말씀이 있습니다. We are all dead in the long run. 장기에는 모두 죽고 없다는 이게 유명한 케인즈가 한 말이거든요. 저는 장기 걱정은 하지 않아요.

◆이익선: 그래요.

◈이광수: 그러니까 무슨 얘기냐 하면 장기에는 어떤 일도 벌어질 수 있기 때문에. 사실은 저희가 예를 들어서 대응하고 계획을 세우는 게 중요하지 10년 후에 세상 망할 것 같아, 어떻게 될까? 그럼 아무것도 안 하면 안 되지 않습니까? 그래서 제가 계속 강조하잖아요. 내 집 마련하시는데 가격 떨어지면 한다. 근데 가격 꼭 떨어지면요. 10년 후에 인구 감소하는데 왜 집을 사? 이렇게 얘기를 해요.

◆이익선: 맞아요. 맞아요. 그 얘기 다 하세요.

◈이광수: 그러니까 제발 그렇게 하지 마시라. 가격 떨어지면 내 집 마련한다.

◆이익선: 상담 사연이 도착해 있는데 이 사연을 좀 읽어드리겠습니다. 여러분도 한번 자신의 경험에 비추어서 비교해 보시죠. 안녕하세요. 저는 5년 차 직장인입니다. 대학생 때부터 지금까지 차곡차곡 모아 드디어 1억 원을 만들었어요. 예전엔 1억, 그 숫자만 달성하면 뭐라도 할 수 있을 줄 알았는데 정작 이러고 보니 허탈합니다. 적은 돈은 아니지만 집 한 채 살 수 없다는 생각에 그런 듯한데요. 처음 직장인이 됐을 때부터 서른 살 전 내년에는 부모님으로부터 독립하고 싶은 생각에 최근 소형 아파트를 알아봤는데 3억 8천만 원이었습니다. 그런데 최근 탄핵 정국이 몰아닥쳐서 부동산 시장에도 변화가 있는데요. 그래서 지금 집을 사도 되는지 고민입니다. 저는 대출을 받을 수밖에 없는데 제 연봉에 그렇게까지 해도 될지 잘 모르겠고요. 지금이 대출을 받고 집을 사는 적당한 시기인지도 모르겠어서 불안감이 있습니다. 참고로 제 월 수입은 300만 원입니다. 연간 비정기 수입으로는 150만 원이 들어오죠. 자산은 정기예금 7,300만 원, 적금이 3,600만 원 그리고 청약 저축 680만 원, IRP 710만 원 등 1억 2,290만 원입니다. 부채는 따로 없습니다. 독립을 하고 싶긴 한데 전국이 뒤숭숭해서 부동산 시장도 출렁이는 이 타이밍이 적절한 걸까요? 아니면 어차피 오를 집값이라면 빨리 사서 대출을 갚아 나가는 게 더 나을까요? 전 어떻게 해야 하는 걸까요? 현명하신 광수님의 고견을 듣고 싶습니다.

◇최수영: 아주 알뜰살뜰하게 벌었네요.

◆이익선: 부채가 없으시다면 저는 여기에 꽂혔어요. 부채가 없구나. 굉장히 열심히 사시는 분 같아요. 어떻게 들으셨습니까?

◈이광수: 그러니까 이분 너무 훌륭하시고 잘하셨고 칭찬드리고 싶어요. 그리고 30살이 지금 안 되셨는데도 그래서 이분 스스로도 스스로를 자랑스럽게 생각하세요. 그걸 어떻게 알 수 있냐면 자신의 자산을 상세하게 공개해서 자랑하고 싶어, 자랑하셔도 된다. 근데 부터가 진짜 중요한 겁니다. 부터 왜냐하면 목돈이 생겼잖아요. 이걸 어떻게 활용하고 자산을 불려나갈까가 중요한데 거기서는 부터는 투자 관점으로 자산 시장을 보는 게 되게 중요해요. 예를 들어서 뭐냐면 지금까지는 자산을 모으는 관점이었다면 지금은 이걸 어떻게 투자할 건가. 그래서 예를 들어서 잘 보시면 예금에만 있지 않습니까? 이거를 예를 들어서 어떻게 투자를 돌릴 건가 그런 고민을 하시면서 부동산을 생각하신 것 같아요. 부동산 투자해야겠다. 내가 살 집은 당장 필요한 게 아니지만 사실은 부동산 투자하면 가격이 오르면 내가 큰돈 벌 수 있을까? 심지어 이렇게 부채를 많이 일으켜서 투자한다는 건 역설적으로 가격이 오를수록 더 수익률은 높아지는 거잖아요. 그래서 그런 관점에서 말씀하시는 건데 일단 두 가지 관점에서 지금 시점이 좋은 시점이냐? 일단 아닙니다. 제가 계속 말씀드렸듯이 가격의 하락 가능성이 높기 때문에 가격이 하락할 때 뭐 부동산 투자거나 내 집 마련하셨으면 좋겠다는 말씀을 드리고요. 지금 같이 불확실성이 큰 상황 속에서 무리하게 대출을 받아서 집을 사는 건 아니다. 두 번째는 기준에 대한 문제인데 대출을 무작정 많이 받는 게 좋은 게 아니에요. 그러니까 적정 수준에 받아야 됩니다. 그 적정 수준이라는 게 고민이 되잖아요. 그거는 순자산의 80%예요.

◇최수영: 그럼 이분은 지금 월 300 벌고 있고 한 1억 정도가 부채 없는 자산이 있다고 그러면은 얼마를.. 8천만 원을 대출받아야 하죠?

◈이광수: 근데 이분은 지금 얼마 대출받으려고 그러면 3억원을 대출받으려고 해요. 이러면 이게 버티질 못합니다. 그렇기 때문에 예를 들어서 3억원을 대출받으면요. 이자가 월 지금 평균 대출 이자율로 해서 4%로 치면 100만 원씩 나가요.

◇최수영: 그렇죠. 한 달에 100만 원가량 나가죠.

◈이광수; 그리고 지금은 이렇게 돈 모은 이유가 제가 보니까 지금 부모님하고 같이 살아서예요. 그러면서 돈이 엄청나게 절약되거든요. 근데 독립해서 나가면 네 그러면 전기료 수도세 다 내야죠. 관리비 내야죠.

◆이익선: 그렇죠. 월 임대료 내야지.

◈이광수: 그래서 이자 비용까지 다 합치면 월 한 130에서 140이 나갈 텐데요. 투자하려고 부동산을 사는데 계속 돈이 나가는 상황.

◇최수영: 수입의 절반이 나가야 되는 거죠.

◈이광수: 그렇습니다. 그래서 지금 부채 규모라든지 시점이라든지 이분이 갖고 있는 자산 상태를 보실 때 부동산 투자는 맞지 않는다. 지금은. 명확하게 말씀드리고 싶고요.

◇최수영: 그러니까 지금 움츠리고 있어야 하나요?

◈이광수: 그리고 아직 시간이 좀 있잖아요. 이런 시간 동안 그 자산으로 어떻게 투자할 건가를 더 고민하시라.

◆이익선: 독립하시는 것도 좀 미루시는 게 낫다.

◈이광수: 돈을 모을 수 있는 가장 좋은 방법이 있어요.

◆이익선: 얹혀 사는 거요?

◈이광수: 그러니까 일맥상통한 건데 안 쓰는 거예요. 그러면 부모님하고 얹혀 살면 가장 안 쓰거든요. 근데 지금 좀 너 빨리 들어와 막 이런다고 해서 신경 쓰인다고 그래서 나가야지 그러면 돈 쓰는 일밖에 없거든요. 그렇기 때문에 일단 끝까지 얹혀 사시라.

◇최수영: 도움이 되셨기를 바랍니다.

◆이익선: 조금 기다리라는 말씀이셨어요.

◇최수영: 현명한 판단에 도움이 되시기를 좀 바라겠습니다. 그리고 이분들처럼 고심하는 분들도 있고 그다음에 비상 기업 사태 탄핵 정국으로 이 타이밍에 집을 사려는 매수하려는 분들도 주춤하시는 분들이 많고 진행 중이던 계약들도 지금 당장 일정이 스톱된 것도 있다는 거예요. 그래서 그러다 보니까 분양과 입주 앞둔 단지들 빨간불 켜졌다 이런 기사도 나오는데 그런 현상이 좀 있습니까?

◈이광수: 실제로 지금 11월 말부터 둔촌 주공이 재건축돼서 올림픽파크 포레온이 현재 1만 세대가 넘는 게 입주가 진행되고 있잖아요. 물론 그 입주 세대의 규모가 크기 때문에 영향이 있을 거로 예측했는데 이런 상황이 중과되니까 더 분위기가 좀 안 좋은 상황이고요. 주변에 전세 가격이라 아니면 집값에도 영향을 미치고 있는 상황입니다. 그래서 지금 말씀하신 것처럼 일단 매수하는 분들이 좀 주저하는 분이 많으신 것 같고요. 또 파는 분들도 분위기가 달라진 것 같아요. 지금 매물이 쌓이고 있거든요.

◇최수영: 내놓으면 이게 값이 떨어지잖아요.

◈이광수: 그렇죠. 그래서 매도 물량이 지금 서울의 아파트 매도 물량이 8만 8천 건 정도 되는데 이게 7만 건 정도에서 올라온 수준입니다. 매도 물량이 계속 쌓이고 있는 상황이라 확실히 영향을 받고 있죠.

◆이익선: 근데 매도를 하는 분들은 또 다른 곳에서 매수를 할 사람들 아닌가요?

◈이광수: 그렇진 않습니다. 그건 일단은 갈아타기를 말씀하시는 건데 지금의 매도하신 분들은 공통점이 좀 있어요. 어떤 공통점이 뭐냐하면 장기 보유자들이요. 그분들의 어떤 그러면 장기 보유자들의 특성은 투자 수요로 갖고 있을 가능성이 커요. 그러니까 예를 들어서 재건축 아파트를 한 채 투자로 갖고 있어 시간이 지나서 그거를 결국에는 그러면 팔아야 내가 이익이 되는 거 아닙니까? 다른 게 사는 것보다. 그런 분들이 조금씩 증가하고 있는 모습을 보이고 있습니다.

◇최수영: 사연 하나만 보고 갈까요?

◆이익선: 청취자님, ‘광수님 저는 일시적 2주택자라 취득세 중과를 피하려면 내년 4월 말까지 아파트 한 채를 매도해야 해요. 근데 지금 상황이 이래서.. 지금이라도 좀 저가에 매도해야 할까요? 경기도입니다.’

◈이광수: 그러니까 상황을 보셔야 되는데 결국 이런 의사결정을 할 때 나도 중요하지만 남들은 어떻게 하고 있지를 보실 필요가 없어요. 근데 지금 중요한 말씀을 제가 드렸어요. 집을 갖고 있는 사람, 남들은 팔려고 한다 그러면은 의사결정이 조금 빠를수록 저는 좋을 수도 있겠다. 어차피 팔아야 된다면. 어차피 팔아야 된다 그러면은 괜히 뭔가를 시간 끌면서 하는 것보다 4월까지 있는 것보다 그렇습니다. 그러니까 이게요. 자산을 볼 때 항상 미래는 불확실하죠. 그런데 이 불확실성을 줄이려면 내가 시간을 끄는 것보다 빨리 의사결정하는 게 저는 불확실성을 줄일 수 있는 가장 좋은 방법이라고 생각하거든요. 그래서 만약 나 안 팔아도 돼 뭐 한 10년간 기다릴래. 그러면 이렇게 급하실 필요는 없는데 만약에 4월까지 무조건 팔아야 된다면 오히려 지금 시점이 가면 갈수록 시간이 조금 더 그러니까 상황이 나빠질 수도 있겠다. 지금의 수치나 여러 가지 상황을 보면 그런 말씀을 드립니다.

◆이익선: 이슈 앤 피플 2부 순서와 함께 하고 계신데요. 이슈가 머니? 명지대 겸임교수이신 이광수 교수님, 광수네 복덕방 대표신데 함께 하고 있습니다.

◇최수영: 아까 조금 전에 우리 대표님 말씀하실 때 정책이 중요하다고 굉장히 강조하셨잖아요. 부동산 정책. 그런데 당장에는 주택 관련 정책이 막히면 그동안 예정됐던 공급 계획도 영향이 있을 수밖에 없는데요. 일각에서는 당장 집값 움직임보다 공급 절벽이 더 심해질 수 있다, 그러니까 공급이 원활하지 않을 것이다 그런 전망들도 있는데 동의하세요?

◈이광수: 일단 이 공급 절벽이라는 예상은 이런 탄핵 정국하고는 상관없이 이미 나왔던 그런 상황입니다. 왜냐하면 아파트라는 게 갑자기 뚝딱해서 만들어지고 그런 게 아니잖아요? 이미 계획이 있고 인허가를 받고 그다음에 착공하고 분양하고 준공하고 이런 절차가 길기 때문에 그런 선행 지표들을 보면 향후로 입주 물량이라 얼마가 아파트가 공급될지가 예상이 돼요. 근데 최근 2년간 사실은 건설사들이 굉장히 어려웠기 때문에 충분히 인허가라든가 착공을 못 했어요. 그러니까 향후로 사실은 예를 들어서 아파트가 입주라든가 아니면 분양이 충분하지 안 될 가능성이 굉장히 큰 거죠. 그런 상황인데 이런 탄핵 정국까지 들어오니까 정부가 내세우고 있는 공급 정책이 조금 차질을 빚을 수 있겠다 이런 우려들이 시장에 있는데 저는 그거는 뭐 그런 가능성이 있다고 보는 거죠. 한 가지는 뭐가 있냐면 정부가 지금 재건축 재개발 규제 완화를 통해서 막 공급을 활성화시키려고 노력을 했거든요. 그런 재건축 재개발 활성화 정책은 좀 차질이 날 가능성이 그러니까 일어날 가능성이 커 보입니다.

◆이익선: 그렇군요. 질문이 들어왔습니다. 청취자님, ‘40대 가장입니다. 경기 화성시 남양읍에 거주하는데요. 여러 아파트 분양 정보는 많이 뜨는데 아직 미동도 없네요. 신규 분양을 받고 싶은데 계획이 미뤄집니다. 신축을 기다려야 하는지 구축을 사야 하는지 집값이 중요한데 현재 하락으로 알고 있는데 구입 적기 타이밍을 알고 싶어요.’ 라고 주셨어요.

◈이광수: 예를 들어서 뭐 선호의 문제이긴 하지만 전반적으로 볼 때 특히 수도권도 마찬가지고 집값이 하향할 가능성이 있기 때문에 그런 시점을 잘 보신다면 대신 저는 신축과 구축을 굳이 구별 안 하셨으면 좋겠어요. 왜냐하면 신축은 구축되고요. 구축은 신축됩니다.
화성시도 마찬가지인데 그러니까 공급이 많이 되거든요. 그래서 그런 관점에서는 굳이 신축과 구축을 나누지 마시고 예를 들어서 가격의 추인과 변화를 보시면서 아까 말씀드린 대로 조건에 맞고 그리고 예산에 맞는 시점을 잘 보셨으면 좋겠다. 나중에도 다시 말씀드릴 기회가 있겠지만 좋은 기회가 오는 거예요. 집값이 하락하고 그러면 좋은 집을 살 수 있는 좋은 시점이 오기 때문에요. 저 여러분들이 구체적으로 계획을 세우셨으면 좋아 그러니까 미래는 불확실하지 않습니까? 두 가지 감정이 있거든요. 불확실한 미래를 대응하는 건 불안이 있죠. 불안해요. 미래가 어떻게 될지 근데 전 이걸 기대로 바꿔야 된다. 미래가 기대되는 거죠. 근데 이 불안을 기대로 바꾸려면 중요한 조건이 있습니다.

◆이익선: 뭔가요?

◈이광수: 구체적인 계획이요. 내가 어디에 어디를 얼마에 살 거고 이 아파트 가격이 몇 억이나 이런 구체적인 계획이 있어야 해요. 너무 막연하게 신축, 구축 이렇게 접근하는 것보다 좀 더 세밀한 계획이 필요한 거죠. 우리 아이들 보세요. 아침에 그렇게 안 일어나는데 꼭 일찍 일어난 날이 있어요.

◈이광수: 소풍 가는 날. 구체적으로 할 일이 있으니까.

◈이광수: 그래서 여러분들이 그 미래의 불안을 기대로 바꾸셨으면 좋겠다라는 말씀을 드립니다.

◇최수영: 기대에 부응하기 위해서는 그래도 아까 말씀드린 제도와 정책의 문제도 중요한데 현재 국회의 공급 확대 등을 위한 부동산 관련법이 국회에 계류가 돼 있는데요. 보니까 재건축 재개발 촉진에 관한 특례법, 재건축 초과이익 폐지, 임대차 입법 폐지, 공시가 현실화 로드맵 폐지. 이런 게 전체적으로 보면 부동산 공시법 개정 등인데 이런 법들이 사실은 부동산 시장에 미치는 영향이 큰데요. 이게 통과가 될 수 있을까요? 물론 국회 통과는 여야 합의로 이루어지는 거지만.

◈이광수: 저희가 는 법이라든가 정책을 예측은 하기는 힘들거든요. 정치적인 관계가 있기 때문에. 그런데 말씀드리고 싶은 건 이런 정책들이 전반적으로 가격을 올리는 데 기여했어요.

◇최수영: 올리는데 기여를 했구나.

◈이광수: 규제 완화였으니까. 근데 이런 정책들의 기대감으로 지금 집값이 올랐는데 이런 정책들이 조금씩 삐거덕거리기 시작하면 집값에 당연히 영향을 미칠 수 있다는 거죠. 그동안은 계속 규제 완화에 어떤 방향성이 잡혔다면 좀 집값 안정이라든가 이런 쪽 때문에 그런 법률안들이 검토가 되기 시작하면요. 그러면 시장에서 이런 완화의 기대감이 조금 줄어들 가능성이 크다라는 판단을 하고 있습니다.

◆이익선: 이런 분위기에서 지금 막 시작된 1기 신도시는 문제가 없을지 궁금한데요. 분당, 일산 등등 1기 신도시 재정비를 위한 1차 선도 지구가 이미 지정이 됐는데 이 선도지구 사업 차질이 빚어지지 않을까 걱정들이신 것 같아요.

◈이광수: 이 선도지구는 출발부터 문제가 있었어요. 그러니까 두 가지 문제가 있는데 첫 번째는 뭐냐면 예를 들어서 2030년 이후 입주인데 시행을 2027년 이렇게 시행한다는 거죠. 그런데 너무 시간이 짧다 보니까 여러 가지 제한적인 대표적으로 입주 그러니까 이주 단지가 하거나 아니면 예를 들어서 조합원들도 이해관계가 복잡하지 않습니까? 예를 들어서 왜 복잡하냐면 같은 아파트 단지에 살아도 10억에 산 사람이 있고 5억에 준 산 사람이 있고 이렇기 때문에 이해관계를 조율하기가 되게 힘들었거든요. 근데 이걸 너무 밀어붙인 거예요. 이때까지 빨리 선착순으로 해 아니면 나머지는 탈락해요. 그래서 거의 이 선도지구 선정할 때 주민 동의율이 90%가 넘습니다. 전 이런 쪽을 본 적이 없어요. 그 얘기는 뭐냐하면 그만큼 뭐라 그럴까 너무 속도전이었다. 그래서 이런 불확실성이 또 가중되니까 저는 조금 이런 1기 신도시 선도 지구도 선정 문제도 숨 쉬기를 하지 않을까, 쉬어가지 않을까 생각을 좀 하고 있어요.

◇최수영: 그럼 재건축 또 한번 짚어볼게요. 이미 재건축이 진행되는 단지들도 속이 편하지만은 않을 것 같아요. 요즘 상황이. 서울 재건축의 제1대장 아파트라고 하는 압구정 3구역이 기부채납하고 추가 분담금 문제로 골머리를 앓는다는데 이곳은 서울시가 지원하는 신속 통합 기획을 진행하고 있는데도 문제가 있다. 그러니까 이 대장이 흔들리면 또 다른 데도 좀 흔들리잖아요. 어떻게 보십니까?

◈이광수: 그러니까 이 재건축이라는 게 여러 가지 활성화하기 위해서 서울시 말씀하신 신속 통합 기획이라든가 여러 가지 제도를 통해서 용적률을 올려주고 사업 속도를 빠르게 하는 제도가 도입되고 추진하고 있는데 여기서 아주 흥미로운 지점이 있습니다. 사람들은요. 하나를 주면 더 달라고 그래요.

◇최수영: 이것도 또 해달라 저것도 해달라.

◈이광수: 그러니까 용적률만 올려주면 모든 걸 우린 빨리 할 거야라고 생각했어요. 근데 용적률 올려주니까 는 기부채납 줄여줘요. 그리고 임대주택 적게 지을 거예요.

◇최수영: 그래야만 수익이 나니까요.

◈이광수: 그렇죠. 그러니까 이 지점이에요. 이걸 어떻게 타협하느냐 방향성을 가느냐. 이게 중요하거든요.

◆이익선: 처음부터 용적률을 올려주는 대신 이 이외의 조건은 없습니다 라고 못을 박아야 되는 거 아니에요?

◈이광수: 그런 것도 중요하고 아니면 그렇게 하더라도 또 달라는 거죠. 그러니까 이거는 그분들을 뭐라고 하는 게 아니에요? 당연한 거니까. 그렇기 때문에 이게 쉽지 않은 문제다.즉 정부나 지자체가 의도한 바로 재건축을 통해서 공급을 활성화시키는 게 쉽지 않다라는 거죠.

◆이익선: 그렇군요. 그럼 이거는 제동이 걸릴까요? 그 정부가 지난달 서초 서리풀 지구를 중심으로 12년 만에 강남권 그린벨트 해제를 통해서 주택 공급 확대 의지를 밝혔었는데 이것조차요?

◈이광수: 이건 좀 의미가 다릅니다. 달라요. 이거는 빈 땅이고..

◇최수영: 그리고 재건축이 아니니까요.

◈이광수: 그렇죠. 이해관계가 적지 않습니까? 그리고 여기는 개발 제한 구역으로 묶였기 때문에 이런 푸는 게 오히려 호재가 되니까 적극적으로 동참할 테고.

◇최수영: 그 자체가 선물이니까.

◈이광수: 그렇죠. 그리고 정부 입장에서도 사실은 편안하게 의지대로 사업을 할 수 있죠. 왜냐하면 이건 일종의 공공 사업이니까 이건 좀 잘 추진될 가능성이 있어 보입니다.

◆이익선: 이건 제동이 안 걸릴 것 같다.

◇최수영: 자 그러면 부동산 시장 부진이 계속 이어지고 있는 건 맞는 것 같은데 아까 말씀드린 전국 아파트 경매 건수 두 달 연속 3400건을 넘긴 것으로 나타났습니다. 그런데 아파트 경매는 어떻습니까?

◆이익선: 굉장히 늘어난 것 같아요.

◇최수영: 폭발적으로 경매가 늘어나는 거는 뭔가 이 물량이 많이 나오고 싸게 한다는 그런 얘기 아닙니까?

◈이광수: 그렇죠. 경매 건수도 증가하고 낙찰률이라든가 아니면 이런 가격 낙찰하는 데도 주 하락하고 있는데 건수는 늘어나고요. 이 얘기는 뭐냐 하면 경매는 사실은 경기에 반영이에요.그러니까 지금 대한민국의 경제 상황이 안 좋기 때문에 사실은 이런 경매가 증가하고 있다 이렇게 판단하고 있고요. 근데 부동산을 예를 들어서 많은 분들이 이렇게 경매가 나올 때 영끌해서 못 버티고 내놓는다 이런 표현을 쓰시는데 그럴 가능성도 있습니다. 사실은 부동산은요. 내가 빚을 많이 내고 샀다고 그래서 팔지 않아요. 그러니까 싸게 팔지 못해요.

◆이익선: 그러면요?

◈이광수: 끝까지 버텨요. 그러다가 경매로 나오는 거예요.

◆이익선: 버티다 버티다..

◈이광수: 그러니까 그런 분들이 많아지고 있다 그런 차원에서는 부동산 시장이 좀 더 더 악화될 가능성도 있다는 걸 보여주는거죠.

◆이익선: 어디서 들은 얘기인데 확인을 좀 해보고 싶은데요. 경매 물건을 사게 되면은 은행에서 대출이 된다던데 맞습니까?

◈이광수: 맞습니다. 상대적으로 대출이 많이 되고요. 그렇기 때문에 경매가 선호되죠. 이유는 뭐냐면 대출은 기본적으로 공시지가를 기준으로 해서 해 줍니다. 예를 들면 그러니 기준가액으로 하죠. 근데 경매를 하면 기준가를 싸게 해요. 근데 대출은 이걸로 해주니까 내가 산 가격은 낮고요. 그러니까 상대적으로 내가 대출 비율이 높게 나타나는거죠.

◆이익선: 그래서 그렇군요. 청취자님, ‘제가 알기로 계엄이면 현물 투자는 늘고 가격 오르고 거래량은 준다고 하던데요. 집값이 내려가다가 이 불확실성이 발생한 거잖아요. 그럼 여유 있으면 지금이 집 살 타이밍인가요?’

◈이광수: 지금은 시장이 변화의 초입이니까 여러분들이 변화를 잘 보셨으면 좋겠고 부동산이 뭐 주식처럼 빠졌다고 해서 바로 사야지 시장의 변화가 바로바로 일어나지는 어렵거든요. 그래서 여러분들이 좀 신중하게 판단하셨으면 좋겠다라는 말씀을 드립니다.

◇최수영: 오늘 쭉 설명을 해 주셨는데 바로 열흘 있으면 새해입니다. 내년 부동산 시장에 가장 큰 영향을 미칠 변수가 무엇인지 좀 꼽아주시죠.

◈이광수: 일단 직접적으로는 두 가지인데요. 첫 번째는 말씀 계속 드리지만 정책이었어요. 어떻게 변화할 건가. 특히 대한민국 부동산 시장에서 정책의 영향이 크기 때문에 그래서 뭐 어떻게 될지 모르겠지만 예를 들어서 대선이 있거나 이렇게 정치적인 변화가 있을 때 새로운 정책들이 도입될 수 있겠죠. 두 번째는 역시 금리가 되겠죠. 금리가 과연 예상대로 이렇게 빠른 속도로 떨어지면 시장의 변화가 있겠지만 또 이게 안 떨어질 수도 있고요. 예를 들어서 상대적으로 높은 금리가 유지되면 부동산 시장에도 또 영향을 크게 미칠 수 있어 보입니다.

◆이익선: 알겠습니다. 자 여기까지 듣겠습니다. 오늘 이슈가 머니, 부동산 이야기해 드렸습니다. 광수네 복덕방에 이광수 대표. 명지대 실물투자 분석과 겸임교수를 하고 계신데요. 오늘 귀한 시간 내주셨습니다. 감사합니다.

YTN 김양원