부동산 대토론회 홈페이지 "대출 '오픈 런' 좀..." 아우성

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 7월 23일 목요일
■ 대담 : 권대중 한성대 석좌교수, 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원

<김규정 한국투자증권 부동산 전문위원>

- 시중은행 대출, 연초에 대부분 한도 소진, 창구에서 일상적인 접수도 제한하는 상황
- 국민은행, 자체 대출한도 3억으로 축소
- 이미 분양받은 사람도 대출규제로 잔금 대출이 안나오는 상황도..'핀셋 규제'로 바꿔야 한다는 지적이 끊임없이 이어져
- 대출규제 변화 없다면? 수도권과 지방 격차, 공급부족 잡기는 어려워
- 일률적 대출규제, 자금력 부족한 생애최초 신혼부부, 청년들 주택마련 진입 더 엄격해진 측면도
- 대출규제, 고가주택에 엄격히 제한되니 15억 이하 주택 가격 급등현상 '대출 오픈런'
- 매매로 진입하지 못한 수요, 전월세 가격까지 상승시켜
- 토론회, 실수요자 무주택자 주택 구입시 LTV, DSR 등 대출규제 다르게 적용해달라는 의견 많아
- 세제 개편, 세수만 늘고 집값 안정화에는 역부족 우려도

<권대중 한성대 부동학과 석좌교수>
- 李정부, 주택공급 확대 및 무주택자 내집마련 기회 제공.. 둘다 막혀
- 재개발 재건축 통한 공급, 이주비 대출 제한으로 사실상 중단돼
- 내집마련 무주택자들, 중도금 대출 규제로 "집 사놓고도 내집을 못만드는 현상"
- 이 취임 작년 6월 이후, 월 유동성 자금 4조3천억원 시중에 풀려, 올 5월엔 5조8천억원 시중으로
- "시중 유동성 많으면 어떤 대책을 내놔도 집값 오를수 밖에"
- 풍부한 유동성 → 화폐가치 하락 → 집값 등 물가인상 →금리인상→대출규제→대출 오픈런..'악순환' 반복
- 시장 유동성 못잡으면, 집값 못잡는다..생애 최초나 무주택자의 경우 한해 '대출 규제' 핀셋 허용 고려해야
- 사업자대출 등 기업대출 통한 유동성 문제도, 막으면 경제 위축..진퇴양난

아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 이게 적절하냐 부적절하냐를 떠나서 결국엔 대출 규제 문제 쪽으로 가는 것 같아요. 일반 사람들은 대출도 안 나오고 집도 못 사고 이런 이야기가 나오면서 실거주 목적의 아파트를 거래할 때조차도 우회적인 방식이 필요한 게 아니냐 이런 평가가 나오는데요. 진짜 현장 상황이 어떤 겁니까, 위원님?

■ 김규정 : 네, 실제로 저희가 최근에 15억, 25억 아파트 가격을 기준으로 대출 한도가 정해져 있는 상황이고, 주요 시중은행들이 이미 연초에 세금 규제를 피해서 거래가 한참 많이 일어났었기 때문에 대출 한도들을 거의 대부분 소진하고 있는 상황이어서 창구에서의 일상적인 접수도 자체적으로 제한을 하고 있는 상황이기도 해요.

◆ 조태현 : 접수조차도요?

■ 김규정 : 그리고 예를 들면 국민은행 같은 경우는 최근에 대출 한도를 아예 일률적으로 3억으로 줄이는 것으로 조치를 취하기도 했고, 그래서 기존 규제에 은행들의 대출 한도, 시기적인 것까지 겹쳐가지고 상당히 대출 신청 자체를 넣기도 어려운 이런 상황이기도 하고, 특히나 계약을 검토하면서 대출을 알아보신 분들은 "안 된다." 그러면 시기를 조정하시면 되겠지만, 이미 분양을 받아서 잔금을 치러야 되는데 대출 규제가 달라져서 잔금이 다 나오지 않는다든가 이런 상황에 처해 계신 분들도 적지 않다라는 게 문제죠. 그래서 실제로 이런 유형이나 대상의 성질에 따라서 대출 규제나 이런 것들을 핀셋형으로 조절을 해야 된다라는 얘기가 끊임없이 있어 오기는 했는데, 여전히 일률적인 규제에 금액 한도 이런 식으로 접근을 하다 보니까 일반 대출을 이용할 수밖에 없는, 자금력이 아직은 자산 규모나 소득이 부족한 생애 최초 구입자들이라든가 신혼부부나 청년분들, 이런 분들의 주택 마련 진입이 상당히 상대적으로 더 엄격하게 규제가 되는 측면이 있습니다.

◆ 조태현 : 어떤 분들은 "이럴 때 대출 그냥 하지 마라." 막 이런 말씀도 하시던데, 솔직히 그거는 내 집 마련하지 말라는 얘기나 다름없기 때문에 그거는 고려할 수 있는 주장이 아닌 것 같고요. 국민 부동산 정책 제안, 이거 토론회 앞두고 정책 제안을 보니까 총 5,375건까지 접수가 됐어요. 이 가운데 주택 금융과 관련된 게 2,361건, 그러니까 이쪽에 굉장히 많은 재원들이 쏠리고 있는 걸 보면 실수요자들에게 직접 와닿는 정책이란 말이죠. 자, 이렇게 계속 거래를 규제하면 할수록 집값만 올린다라는 의견도 굉장히 많은 상태인데요, 지금까지 전반적인 집값 대책, 집값 정책 전반적으로 시장에 진짜 영향을 미칠 수 있을 것인지, 어느 방향으로 미칠 것인지, 일단 큰 틀에서 한번 얘기해 볼까요?

◇ 권대중 : 저는 궁금한 게 정부가 주택 공급을 늘리고 무주택자 서민들에게 내 집 마련의 기회를 준다고 했는데, 이 2개가 다 막힌 것 같아요. 우선은 주택 공급을 하는데 도심지는 택지가 부족하기 때문에 결국에는 정비 사업이라고 하는 재개발·재건축이나 도시환경정비사업 등 재개발 사업으로 주택을 공급하거든요. 그런데 이주비 자체가 막혀 있잖아요, 6억 원 이하로. 이것도 은행마다 또 우리 김규정 위원 얘기한 대로 어디든 3억 원 이하로 제한하는데 이사를 갈 수가 없으면 집을 지을 수가 없잖아요. 그런 문제가 있고, 두 번째는 무주택자는 죄인이 아니잖아요. 무주택자들이 내 집 마련하겠다고 하는데 대출이 안 돼요. 정부는 청년·신혼부부에게는 열어준다고 하지만 그렇지 않은 무주택자들도 많이 있거든요. 그런 사람들이 내 집을 마련하는 데 있어서 대출을 막아서 집을 못 사게 한다, 또 중도금 대출도 막아놓으면 집을 사 놓고도 또 내 집을 못 만드는 그런 현상이 생겨요. 그래서 정부는 주택 공급도 늘리고 무주택자에게 주거 안정을 위해서 내 집 마련의 기회를 주겠다고 했는데, 이 두 가지가 다 말을 했는데 실제 시장에서는 이게 안 돌아가는 거죠. 이런 측면과 또 한 가지는 오늘 토론에서 아마 포커스는 조세 문제일 겁니다. 재산세 문제가 가장 클 겁니다. 두 번째가 거래세인 양도세 문제일 텐데, 이런 문제가 한쪽으로는 가격이 오르고 한쪽은 거래가 또 안 되면서 거래가 안 되는 이런 또 내 집 마련을 못하는 그런 상황에서 정부가 포커스를 맞춰놓고 가는 거 아닌가 하는 생각이 들어요. 오늘은 아무래도 재산세하고 종합부동산세에 포커스가 많이 맞춰질 것 같아요. 지금까지 정부가 정책을 내놓으면서 시장에 직접적인 영향을 준 건 많지 않아요. 규제는 분명히 시장에 영향을 줬는데 공급과 관련된 것도 지난해 9·7 대책이나 올해 1·2 대책, 중장기 대책이에요. 당장 들어갈 집은 아니에요. 시장은 당장 들어갈 집이 없으면 가격을 움직이거든요. 오르고 내리거든요. 그래서 이런 측면에서 이번에 토론이 아마 정말로 민생을 살필 수 있는 그런 정책으로 갔으면 좋겠다는 생각이 들어요.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 1부에서는 대출 이야기, 2부에서는 세금 이야기 주로 해보려고 하는데요. 조금 전에 교수님이 언급해 주신 것처럼 공급도 부족하고요, 부동산 시장도 꿈틀꿈틀거리고 있단 말이죠. 올해 주간 데이터를 종합을 해 보니까 매매 자치구별 상승률로 안양 동안, 용인 수지, 광명, 성북, 분당, 구리, 수원 영통, 하남, 강서, 구로 이런 순위였거든요. 이거를 쭉 보니까 어떤 상급지보다는 약간 외곽 지역, 그다음에 경기도 일부 지역, 이런 것들이 눈에 띈단 말이죠. 이것도 대출 규제가 영향을 미치고 있는 겁니까?

■ 김규정 : 네, 실제로 대출이 고가 주택 쪽에 더 대출 한도 제한이 엄격하다 보니까, 그 규제 가격 이하에 있는 역세권 쓸 만한 수도권 외곽의 아파트나 아니면 서울에서도 외곽 쪽에 있는 신축 중에서도 15억이 되지 않는 저렴한 것들을 중심으로 그래도 한 2억 정도라도 대출을 조금 더 받아서 주택을 구입하시려는 실수요자분들, 무주택 세대주분들이 움직였다라고 봐야 될 것이고, 그러면서

◆ 조태현 : 말씀드렸던 게 성북, 강서, 구로니까 이런 데들이네요?

■ 김규정 : 그렇죠. 서울에서도 도심 역세권 끼어 있는데 가격은 10억 조금 안 돼서 대출이 그래도 한 2억 정도는 더 나오는 이런 것들 중심으로 신혼부부나 무주택자분들이 많이 움직이면서 일시에 그런 가격대에 있던 아파트들의 20평형대, 30평형대들이 급등하는 현상들이 서울 외곽, 수도권 외곽에서 나타났고요. 수도권 외곽 같은 경우는 최근에 아시는 것처럼 반도체 쪽에서 유동성 특수가 있었잖아요. 소득이라든가 성과급 같은 것들이 연말에 나오고 이런 것들을 대비해서 움직이시는 수요들이 또 경기 남부권에서는 또 집중을 해서 동탄이나 수원이나 용인이나 이런 지역에서 가격이 급등하는 현상들이 있었거든요. 그래서 이거는 비단 정부의 이런 대책이나 규제 때문만은 아니고 여러 가지가 또 중첩된 것이긴 하지만, 전반적으로는 일률적인 대출 규제를 피해서 집을 마련하시려는 분들이 움직인 곳들이 또 급등 장세를 보인 것이고, 전반적으로 또 그 매매에 진입하지 못하신 분들이 전월세 가격 상승까지 맞고 있는 이런 삼중 규제적인 상황이라고 볼 수 있습니다. 그런데 여기서 만약에 정부가 내놓은 실질적인 공급에 대한 대안이나 세제 정비 등을 통해서 가격 안정이나 정상화를 시도하겠다라는 것에 대한 신뢰가 높았다면 과거 규제들 시점과는 달랐을지도 모르는데, 여전히 그렇지 않았다라는 걸 돌아보면 이번 정부에서 내놓은 공급 확대나 세제의 정상화나 아니면 이런 대출을 통한 자산 양극화의 해소나 이런 것들이 국민들에게는 그렇게 신뢰감 있게 다가가지 못했다라고 봐야겠죠. 그러니까 여전히 공급도 여전히 쉽지 않고 집값은 계속 오를 것 같고 실제로 주택 전월세 가격까지 다 오르는 상황에서 어떻게든 최대한 대출이 그래도 될 때 진행을 하겠다라는 수요들이 움직였다라고 봐야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그러니까 물건은 없고 거기에다가 전월세도 없으니까 사려고 하는데 대출도 안 나와가지고 또 이렇게 돌아가고 이런 상황들이 되고 있는데, 최근에 어떤 언론 보도 같은 걸 보면요, 은행에서 한도가 상반기에 거의 다 찼다 이런 이야기들 나오잖아요. 그래서 대출을 못 받을까 봐 잔금 대출 오픈런을 하고 있다 이런 소식까지 전해지더라고요. 이거는 진짜 심각한 문제 아니에요?

◇ 권대중 : 이게 시중에 5월 달 기준으로 광의통화량 M2가 4,184조원이나 됩니다.

◆ 조태현 : 그러니까 넓은 의미의 돈을 말씀하시는 거죠?

◇ 권대중 : 매달 늘어나는 돈을 보면, 한국은행 자료를 보면 이재명 대통령이 취임했던 지난해 6월 이전에는 월별로 2조 9천억에서 3조 8천억 사이가 유동성 자금이 풀렸어요. 그런데 취임하면서부터 4조 3천억이 풀리면서 계속 늘기 시작해서 지난 5월 달에 5조 8천억이 풀렸습니다.

◆ 조태현 : 돈 자체가 많이 풀리고 있는 거네요.

◇ 권대중 : 제가 하고 싶은 말씀은 이거예요. 시중에 돈이 많으면 어떤 정책을 내놔도 가격은 올라요. 대출을 규제해도 현금 부자가 많은 거예요. 그러다 보니까 서울에서 살 수 없는 사람들은 김규정 위원 말씀대로 또 서울 외곽 지역이나 수도권 지역에서 교통이 편리한 지역, 그다음에 미래 가치가 있는 그런 개발 지역으로 투자가 몰린 겁니다. 그러다 보니까 가격이 오른 건데, 이렇게 올리는 이유는 서울의 주택 공급도 없었고 그다음에 향후에 입주 물량도 없다는 걸 이미 인식하고 있어요. 그리고 대출 규제는 유동성 자금이 많이 풀리면 돈의 가치가 떨어지죠. 돈의 가치가 떨어지면 물건값이 올라가잖아요. 물가가 올라가요. 그거를 잡기 위해서 금리 올리겠죠. 그러니까 이 금리를 올리거나 대출을 규제하기 전에 미리 대출을 받기 위해서 선점하는 게 나타나는 현상입니다.

◆ 조태현 : 그럼 전반적으로 악순환 구조가 되는 거네요.

◇ 권대중 : 그렇죠. 그래서 오픈런이라는 게 앞으로 6개월, 9개월 후에 또는 1년 후에 자금이 필요한데 미리 은행하고 협상해서 확보해 놓는 거죠. 대부분 입주가 도래한 그 아파트들, 그런 경우에 많이 나타나고 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그렇다면 대출 이야기는 이걸로 한번 마무리해 보도록 하겠습니다. 어떻게 해야 됩니까? 오늘 어떤 내용들 다뤄줘야 됩니까?

■ 김규정 : 실제로 이번 대토론회를 앞두고 등록된 여러 가지 내용 중에 실수요자나 무주택자들이 집을 사려고 할 때 하는 대출에 대해서는 규제를 다르게 적용을 해달라라는 내용들이 적지 않았었던 것 같습니다. 자금 동원력이 많은 자산가분들이야 대출 규제가 있어도 본인의 자산이나 현금을 이용해서 선택적으로 주택을 옮긴다든가 이런 것들이 조금 더 가능한데, 대출을 받아야만 하는, 아직은 자산이 축적되지 않은 젊은 무주택자분들은 대출 없이는 집을 마련할 수 없는 상황이고, 지금처럼 전월세 불안 구조가 있는 상황에서는 대출을 못 받으면 그냥 집을 못 사고 "조금 더 노력해라." 이렇게 말할 수 있는 상황은 아니거든요. 그러다 보니까 그분들에 대해서는 일률적인 LTV나 DSR이나 이런 것들, 또 그리고 대출 한도, 이런 것들을 조금 다르게 적용하고 상환 구조나 이런 것들도 조금 넓혀줘야 된다라는 요구들이 적지 않았었던 것 같습니다. 그래서 이번에도 10시부터 그런 논의들이 조금 됐으면 좋겠고요, 실제로 그런 것들이 반영돼서 하반기에 금융 규제나 이런 것들을 조정하는 가이드라인이 나왔으면 좋겠는데, 일단 10시에 뚜껑을 열어서 들어봐야겠죠.

◆ 조태현 : 그런데 여기서 제가 궁금한 점이 생기는 게, 일단은 이렇게 케이스 바이 케이스로 사람마다 사례를 봐서 해달라, 이걸 어떻게 결정해야 되냐라는 문제가 하나 있을 것 같고요. 두 번째로는 어찌 됐건 가계 빚이 이렇게 늘어나고 있는 상황에서 가계 빚을 축소하는 거는 굉장히 시급한 과제란 말이죠. 그렇다면 총량 규제는 계속해야 된다, 이 말도 일리가 없는 건 아니에요. 맞는 말이긴 하거든요. 어떻게 해야 됩니까, 이거?

◇ 권대중 : 저는 금리가 한 번 올랐잖아요. 기준금리가 2.75포인트인데 앞으로 한두 번 더 올릴 것 같아요. 많이 오르면 두세 번 더 오를 수 있겠죠. 금리가 올라가게 되면 은행으로 돈이 들어올 겁니다. 아마 그렇게 되면 은행에서 나가는 돈을 막는 게 대출 규제인데, 저는 김규정 위원 말씀대로 생애 최초 주택 구입자, 그러면은 청년도 해당되고 신혼부부도 해당되고 무주택자도 해당되거든요. 그래서 두 가지로 생애 최초 주택 구입자나 무주택자, 그것도 단기간 무주택자가 아니고 장기 무주택자들, 나이가 들어도 집을 구하지 못하는 사람이 있거든요. 이들에게는 규제를 완화하고 나머지 부분은 지금처럼 이렇게 규제해도 될 것 같아요. 시중에 유동성 자금이 많은 거를 정부가 거둬들이지 않으면 결국에 주택 가격은 못 잡아요. 그리고 그 줄이는 방법 중에 하나가 대출 규제밖에 없거든요. 근데 가계 대출을 막으면서 기업 대출이 나가고 있거든요. 또 기업 대출이 다시 소득이 생기면 가계로 오거든요.

◆ 조태현 : 그렇죠. 결국엔 돌고 도니까.

◇ 권대중 : 네, 그래서 기업 대출을 막으면 또 경제가 위축되잖아요. 그러니까 이게 진퇴양난인 거예요. 그러니까 너무 돈을 많이 풀고 다시 거둬들이는 방법이 두 가지입니다. 대출 규제, 금리 올리는 것과 하나는 세제죠. 세금을 올리는 것밖에 없어요. 그래서 오늘 아마 주요한 토론회의 주제가 세제일 거예요. 아마 대출 규제나 주택 공급은 나중 얘기고, 세제일 겁니다, 아마.

◆ 조태현 : 2부에서는 세제 이야기로 해 보도록 하겠습니다. 자, 그러면 1부 하나만 더, 오늘 토론회를 계기로 큰 변화가 없이 그냥 만약에 계속 이대로 간다 그러면 하반기 부동산 시장은 어떻게 돼요?

■ 김규정 : 일단 매매 가격, 전월세가 수도권 중심으로는 급격하게 계속 다시 오르고 있는 상황이고요, 반대로 지방 시장은 더 좋지 않은 상황입니다. 가격도 침체돼 있고 거래도 굉장히 부진하고, 건설 중단돼 있던 사업장들 헐값에 토지를 넘겨야 되는 그런 사업장들도 늘어나서 물건도 많이 나와 있는 상황이거든요. 그래서 이 상황으로 별다른 해법을 찾지 못하고 결국에는 열어보니까 비슷하더라, 이런 상황으로 가서 진행이 된다면 물론 일부 세제 보완이나 이런 것들을 통해서 세수는 늘고 지원할 수 있는 부분은 있겠지만, 근본적으로 지금 집값의 수도권·지방 격차라든가 수도권의 공급 부족에 따른 가격 불안이라든가 이런 것들을 잡기에는 역부족이지 않을까 싶기는 합니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)