"똘똘한 한 채 문제" 보유세 강화 무게...집값 잡을까? [뉴스나우]

■ 진행 : 김선영 앵커, 정지웅 앵커
■ 출연 : 두성규 목민경제정책연구소 대표

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
이재명 대통령이 부동산 토론회에서 보유세 강화를 시사했죠. 또, 최근 부동산 시장엔매도인이 매수자에게 직접 돈을 빌려주는 '셀러 파이낸싱' 매물이 잇따르고 있는데요. 두성규 목민경제정책연구소 대표와 함께 짚어보도록 하겠습니다. 어서 오세요. 어제에 이어 오늘도 부동산 토론회에 나왔던 내용을 짚어보도록 하겠습니다. 어제 토론회 보면서 참 부동산 문제 풀기 어렵다, 이런 걸 많은 분들이 느끼셨을 텐데 핵심 키워드를 뽑자면 보유세는 일단 올릴 것 같다. 이건 예상할 수 있는 거겠죠?

[두성규]
그렇죠, 대통령께서 이미 말씀하실 때 보유세 부분에 대해 올리는 부분은 전제로 하고 과연 그 폭이라든지 그 대상에 대해서 세부적인 내용의 검토를 주문을 했기 때문에 아마 보유세는 당연히 올라갈 것으로 보여지는데요. 지금 일각에서는 이미 이러한 내용들이 다 만들어져 있다는 평가들도 많이 있는 것 같습니다. 그래서 7월 말에 나오는 부동산 대책에서 나올 내용들이 이미 정리되어 있는 가운데 국민들의 의견을 잠깐 물어본다는 식으로 말씀을 하신 것 같은데 저는 한 가지 아이러니한 것이 보유세를 올리는 부분에 있어서 그동안 세간에서 많이 논의될 때에는 거래세 부분은 낮추는 것을 전제로 하는 이야기들이 많았거든요. 그리고 보유세 부분을 올리는 것에 대해서도 대통령께서는 단정적으로 국민의 공감대가 형성이 된 것처럼 말씀을 하셨지만 지금 정부 내에서 설문조사나 여러 가지 연구기관의 설문조사 등을 통해서 보면 국민들의 상당수는 보유세 부분의 추후 인상 가능성에 대해서도 현재로서 상당히 부담을 많이 느끼고 있고 향후에 있어서 보유세를 더 인상하는 것에 대해서는 부정적인 의견이 절반을 넘는 것으로 듣고 있습니다. 그래서 그런 측면에서 본다면 그런 부분에서 보유세를 올리는 것을 단정짓는 것도 걱정스러운 측면도 있었고 또 하나가 우리나라의 보유세는 종합부동산세와 재산세로 이원화돼 있습니다. 그 부분이 차제에 세제 부분과 관련해서 정비를 하는 과정에서는 하나로 통합되어야 되지 않냐는 의견들도 상당히 많은 편이거든요. 그래서 대통령께서 보유세 부분을 올리는 것이 국민의 여론인 것처럼 말씀을 단정적으로 하시거나 그것을 전제로 하는 것은 어제 여러 가지 토론 자체의 결과 부분에 대해서도 우려를 자아내는 하나의 측면들이 있다고 볼 수 있습니다.

[앵커]
이재명 대통령이 선진국 수준으로 보유세을 걷으려면 지금보다 3배 정도 올려야 된다, 이런 발언을 하기도 했는데 실제로 우리나라 사정에서 어떤 수준, 어떤 형식의 보유세가 적절하다고 보세요.

[두성규]
각국의 보유세 부분을 단순하게 비교하기에는 대단히 어렵습니다. 우리의 보유세 부분에 대한 수준은 OECD 회원국들 가운데 아마 중간 순위 정도를 차지하는 것으로 보여지는데요. 대통령께서는 그런 부분들이 세율만 가지고 이야기를 하시면서 세 부담률을 가지고 우리가 굉장히 저렴한 것처럼 말씀을 하고 계세요. 그런데 보유세 부분은 각국에서 보유세의 대상이 되는, 즉 재산세의 대상이 되는 재산의 범위에도 차이가 많이 있고 세율과 관련해서도 예를 들면 미국의 캘리포니아주 같은 경우는 취득 가액을 보유세의 근간으로 두고 중간에 있어서 시간이 흐르더라도 최대 올리는 경우에도 2% 정도의 수준에 머물도록 함으로써.

[앵커]
최근에 산 사람이 더 많이 내는 거죠?

[두성규]
그렇죠. 최근의 시세를 반영한 가격에 따른 차이만 둘 뿐, 실제 있어서 우리처럼 매년 공시지가의 상승률이 재산세에 반영되는 보유세 측면은 없는 것 같습니다. 그래서 그런 측면에서 보면 우리의 재산새 부분이 거래세 부분에 비교할 때 우리 보유세 부분이 다소 낮은 수준이 아닌가, 상대적인 의미에서 볼 수 있는 측면들이 있기 때문에 그래서 향후에 이런 부분들의 보유세를 올리는 부분에 있어서도 외국과 비교할 때 각국에 있어서의 특성을 ㄱ우리만의 현실을 반영할 필요가 있고요. 또 하나 말씀드리고 싶은 것은 보유세 부분, 우리가 재산세와 종부세합쳐서 얘기하는 보유세 부분은 실질적으로 보유세 가치가 즉 자산의 가치가 올라간다고 하더라도 내가 손으로 확인할 수 있는, 즉 체감할 수 있는 이익이 아니거든요. 미실현 이익인데 그 부분을 매년 사실 불확실한 가운데 계속해서 올리는 쪽으로 전체적인 정책의 방향을 끌고 가는 것은 다소 많은 국민들 가운데 불편함을 느끼시는 분들도 있지 않을까 생각이 듭니다.

[앵커]
많은 전문가들의 어제 의견도 있었고 보유세를 높일 거면 거래세는 낮춰서 탈출할 기회는 줘야 된다. 이런 얘기도 많이 나왔는데 이번에 만약에 보유세를 올리는 방안이 나온다면 거래세 조정 정책도 나올 거라고 보십니까?

[두성규]
지금 봐서 이야기 흐름 속에는 그런 이야기는 별로 없는 것 같습니다. 지금 그 이야기가 공교롭게도 윤석열 정부에서 했던 양도소득세 중과 유예 부분이 종료된 상황이거든요, 5월 9일자로. 그 이후에 정부에서나 대통령께서도 누누이 그런 부분에 대해서 유예 조치라든지 그런 것은 없다고 단정적으로 말씀을 하셨기 때문에 아마 이번에 보유세를 올리는 부분에만 집중을 하고 거래세, 즉 양도세 부분에 대한 탄력적인 적용 가능성은 없다고 보여집니다. 그리고 만일에 있다면 취득세 부분에 있어서 조금 수정을 볼 수 있는, 현재 우리나라 취득세는 낮은 편이 아닙니다. 대단히 높습니다. 그런 부분들이 있기 때문에 아마 그런 부분을 양도세나 취득세나 이런 부분들은 결과적으로 보면 다주택자냐 1주택자냐를 두고 차이가 있을 수 있는 측면이 있기 때문에 그런 부분들은 추후에 시장 상황을 보면서 이야기하지 않을까 싶습니다.

[앵커]
어제 토론회에서도 양도소득세 감면을 두고도 여러 가지 이야기가 나왔었거든요. 관련 영상을 보고 이야기 더 나눠보겠습니다. 맨 끝부분에 나왔던 내용인데 양도세 같은 경우에 총 횟수를 제한하자는 의견도 나왔어요. 이 부분은 어떻게 보세요?

[두성규]
그 부분의 전제는 결과적으로 보면 주택을 가진 사람이 양도할 때 항상 수익을 남긴다는 커다란 차익을 남긴다는 것을 전제로 하고 있는 것 같은데요. 그 부분에 있어서 물론 기회를 갖다가 너무 자주 주는 것은 특정인에게 굉장히 부를 축적할 수 있는 기회를 준다는 쪽으로 연결될 수 있어서 조심스러운 측면도 있습니다. 그러나 우리가 한편 사회에서 많이 이야기되고 있는 것들 중의 하나가 청년이나 서민들의 경우에는 한순간에 굉장히 고가의 주택으로 갈 수 있는 길은 없거든요. 그래서 우리가 주거사다리라는 말을 합니다. 처음에는 임대주택을 통해서 자산을 모아가다가 그것으로 내 집 마련을 하고 그 부분은 시장 상황에 따라, 식구들이 는 것에 따라서 더 큰 주택으로 옮겨갈 수 있는 부분들이 양도세율을 통해서 비용 부분을 절감할 수 있는 측면들이 있는데 그것을 차단해 버리자는 것이기 때문에 어떻게 보면 전체적인 부동산 시장의 거래 자체를 굉장히 경직화시킬 수 있는 측면도 있고 또 많은 사람들의 장래의 꿈을 갖다가, 즉 주거사다리를 통해서 더 상승할 수 있는 기회조차도 차단하고자 하는 그런 의미로 연결될 수도 있기 때문에 저 전문가의 의견은 조금 조심스러운 측면이 많다고 볼 수 있습니다.

[앵커]
현실화될 가능성은 높지 않다. 많은 전문가들도 그런 이야기를 하는데 부동산 정책이 참 다양한 케이스를 다 담아내지 못한다는 게 항상 미비점으로 남게 되는데 똘똘한 한 채 얘기 어제도 나왔잖아요. 거주용이냐 투기용이냐 구분을 안 하다 보니까 집값 상승의 원인이 됐다는 건데 그건 어떻게 보십니까?

[두성규]
현재 이재명 정부의 특징이라고 한다면 문재인 정부 시절에는 다주택자 때리기에 집중됐다고 볼 수가 있고요. 지금은 부동산 시장의 교란 자체를 공급이나 유동성이나 정부의 정책 실패에 두지 않고 초고가 주택이나 굉장히 자산을 많이 가진 사람의 주택 보유 부분에 대해서, 또 실거주를 하지 않는다는 이유로 그런 분들에 대해서 사회적 비난을 가중시키는 쪽으로 전체적인 여론을 몰고 가는 듯한 느낌도 있습니다. 그래서 제가 볼 때에는 실제로 똘똘한 한 채라 하더라도 사람에 따라서 그 부분에 대한 주택을 마련하는 과정에 여러 가지 다양한 이야기들이 있을 수 있는데요. 그런 부분들을 고가의 주택을 가졌다고 해서 그 부분을 단순히 가액에 비례하는 것이 아니라 거기에 더 징벌적으로 누진적으로 부담을 가중시키는 것은 전체적으로 향후에 우리나라 부동산 질서를 두고 시장 경제 질서의 회복은 요원해질 수밖에 없는 것이 아닌가 하는 걱정과도 연결될 수 있기 때문에 저는 어제 전체적인 흐름에서도 대통령께서 보유세나 이런 부분들에 대한 세제 부분에 대해서 초고가 주택의 범위를 어떻게 할 것인가, 이런 이야기보다는 정말 많은 국민들이 기다리는공급 부분에 대해서 속도전을 벌이겠다는 말씀을 하셨는데 구체적으로 어떻게 하신다는 말씀은 없으셨고 헬기를 타고 한번 돌아보겠다는 그 부분은 국민들의 걱정이나 불안에 대해서 충분한 해답이 되지 못하거든요. 그런 쪽에 좀 더 많은 비중을 두고 얘기를 해 주셨으면 좋지 않았을까 하는 아쉬움이 남습니다.

[앵커]
똘똘한 한 채라는 표현이 자주 나오기는 하는데 기준을 두고도 얘기가 많잖아요. 지금 저희가 어느 정도라고 가늠할 수 있나요?

[두성규]
지금 대통령께서도 말을 흘리면서 처음에는 50억, 30억, 20억, 이런 이야기들이 나오고 있고요. 토론회에서는 전국 평균을 기준으로 해서 10억 이하로 낮춰야 한다는 이야기도 나오고 있는데요. 최근에 서울의 신규 주택 국민평형의 신규 분양가가 20억에 근접하고 있습니다. 그리고 실제 평균 거래가격 자체가 15억을 넘는 상황이거든요. 여기서 본다면 실제적으로 시가 중심으로 말씀을 하셨기 때문에 초고가 주택에 대해서 어떻게 보면 중과를 하겠다는 것은 징벌적 성격이 담겨 있는 측면도 있기 때문에 초고가 주택을 범위를 정하기 전에 왜 초고가 주택을 가진 사람에 대해서 그것도 굉장히 제한된 분들이 소유하고 계실 건데 그거에 대해서 세부담을 아주 강화시켜야 되는가에 대한 논리적 근거를 찾기가 힘든 측면이 있고 초고가라는 점에 대해서 많은 분들이 다양한 의견을 주시는 것에서도 과연 그 기준을 우리 사회에서 어느 정도 초고가 주택으로 해서 거리를 둘 필요가 있느냐에 대한 공감대가 아직은 미진한 상태인 것 같습니다. 그래서 대통령께서는 이야기 나오는 것을 보고 말씀하시는 걸 볼 때 30억을 전후한 가격에 방점을 두고 계시는 것 같은데 그 부분에 대해서는 제 의견이 맞다 틀리다를 떠나서 더 많은 분들의 의견을 수렴할 수 있는 시간을 두고 논의를 해 봐야 되지 않겠나라는 생각을 가지게 됩니다.

[앵커]
공급 관련해서도 간략하게 여쭤보면 재건축, 재개발 별 효과 없을 것 같다고 했는데 재개발, 재건축이 대안이 아니라면 과연 어떤 게 주택 공급을 늘릴 수 있는 대안이 될 수 있는가, 이 부분은 자세한 내용이 없었던 것 같아요.

[두성규]
그 부분도 저도 이야기를 듣고 놀라는 측면도 있고 고민을 해 봤는데요. 재개발의 경우에는 여러 가지 측면에서 어려운 점이 있을 수 있겠지만 재건축의 경우에는 대부분 보면 가구수가 늘어나는 모습을 보여주고 있거든요. 토론회에서는 용적률 이야기만 나오고 했는데요. 우리가 과거 서울 같은 경우에 예를 들어 본다면 박원순 시장 시절에 전체적인 높이 자체를 34층으로 제한했던 그런 측면들이 있는데요. 지금 최근에 와서는 그런 부분의 상한이 제한이 해제된 상황이기 때문에 최근에 강북 지역 경우만 하더라도 굉장히 고층의 아파트들이 건축이 되면서 실질적으로 재건축 이전보다 비율 자체가 전체적인 주택 수가 20~30% 증가하는 모습을 보여주고 있습니다.

[앵커]
최근에 이재명 대통령이 17억 7000만 원 근저당 설정한 다음에 분당 아파트를 매각한 이후에 비슷한 방식으로 매물을 내놓는 집주인들이 늘어나고 있다고 했는데 이게 셀러 파이낸싱 방식이라고요? 어떤 겁니까, 이게?

[두성규]
그런 방식인데 결국 매입자가 충분한 자금이 확보되지 못하거나 충분한 매매 잔금을 치를 시점에 있어서 돈이 확보되지 못한 경우에 이루어지는 것인데요. 이번에 대통령께서 그런 부분으로 말씀을 하셨지만 실제 강남에서 일부 지역의 경우에 있어서도 6억 정도의 이내에서만 전체적인 거래 금액의 많아야 20~30% 내에 그칠 것으로 보여지는데요. 이번에 이 대통령 같은 경우에는 전체 거래금액의 60%에 달하는 그런 금액을 해 줬다는 점에서 그 부분이 과연 일반적이냐에 대한 의문이 많이 있고요.

[앵커]
광고 내용을 보면 집주인이 6억을 빌려주는 쪽으로 해 준다는 거죠. 은행 대출이 2억밖에 안 되니까.

[두성규]
소유자 대출이 되는 사금융에 해당되는 성격이 있는 것이고요.

[앵커]
저거 허가가 나옵니까?

[두성규]
그 부분이 토지거래허가구역인데 그 부분이 많은 분들이 얘기하기로는 대통령이 아니었더라면 실제 토지거래 허가가 나오지도 않을 뿐만 아니라 세무조사의 대상이 될 수도 있는 아주 극도의 전문적인 분야라고 볼 수 있다는 점에서...

[앵커]
실제로 저렇게 광고가 나온 것이기 때문에 저런 광고로 매매가 되면 사실상 집값 안정화에 부정적인 영향이 있지 않을까 걱정하는 분들이 있거든요.

[두성규]
부정적인 영향이 될 수 있다고 볼 수 있죠. 지금까지는 우리가 갭 투자의 방식으로서 전세자금을 활용하는 경우들이 많아서 전세를 정부에서 압박을 하고 있는 상황인데 저러한 사적 금융 자체가 활성화될 수 있는 루트를 보여줬다는 측면에서 지금 저런 많은 것들이 해당되는 시장에서 활용을 하고자 하는 움직임들이 활성화되고 있기 때문에 저것은 나중에 대통령께서나 아니면 정부 차원에서 저 부분에 대한 교통정리 아니면 금융당국에서 저런 부분에 대한 의견 부분을 명확하게 한번 밝힐 필요가 있다고 보여집니다.

[앵커]
저건 기준이 필요할 것 같습니다.

[두성규]
시장을 굉장히 교란시킬 수 있는 측면도 있다고 보여집니다.

[앵커]
아직 광고가 나온 거고 거래가 일어난 것은 아니기 때문에 저희가 일단 소개를 해 드렸습니다. 지금까지 두성규 목민경제정책연구소 대표였습니다. 고맙습니다.


YTN 김지선 (sunkim@ytn.co.kr)