[스타트 경제] 한 총리 "가계 순자산 중 부동산 비중 71.9%...해결책 마련에 큰 책임감"

공실 상가·사무실 주거 전환…김윤덕표 공급 예고
8월초 보유세 개편…기본공제·중부담·초고가 구분
코스피, 개인·기관 순매수 vs 외국인 순매도

■ 진행 : 이현웅 앵커
■ 출연 : 천소라 인하대 경제학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
어제 오후 한성숙 국무총리 주재로 열린 '부동산 국민 대토론회'에서는 지난 23일 이재명 대통령이 주재한 토론회에 이어 대출 문제가 핵심 쟁점으로 다뤄졌습니다. 정부는 두 차례 토론회의 논의 결과를 반영해 8월 초 세제 개편안을 발표하고, 부동산 후속 대책도 내놓을 방침인데요. 천소라 인하대 경제학과 교수와 알아보겠습니다.한 총리의 어제 발언을 보면 "우리나라 가계 순자산 71.9%가 부동산에 집중"돼 있다는 얘기도 했고 무주택자, 다가구자, 임대사업자, 전월세자 그리고 청년, 신혼부부 등등 개개인의 생각도 다르고 대안도 모두 다르다는 얘기도 했습니다. 그야말로 서로 다른 목표를 함께 달성해야 되는 그런 상황인데, 정부의 부동산 정책에서 가장 우선순위 원칙은 뭐라고 봐야 되겠습니까?

[천소라]
결국 현재 매매 그리고 임대시장이 모두 불안정한 상황에서 사람들이 잠재수요가 현재 수요로 귀결되는 현상은 결국 사람들이 주거안정에 대한 불안이 작용하고 있다고 생각하고 있고요. 결국 서울시 그리고 수도권에 수요가 집중되는 상황에서 앞으로 추가적인 공급이 없을 때 어떤 식으로 사람들이 대응하는가를 생각해 보면 결국 주거불안에 대한 현재 가장 직면하고 있는 우선순위 과제라고 생각해볼 수 있겠습니다.

[앵커]
그래서 공급 부분도 역시나 중요한 한 축이기 때문에 관련된 발언도 있었습니다. 김윤덕 국토교통부 장관의 이야기를 들어보면 "그린벨트를 일부 해제해서라도 집을 짓고 싶다'를 얘기를 했고 공실 상가·사무실의 주거 전환을 얘기하면서 이른바 김윤덕표 공급을 예고하기도 했는데 문제 해결을 기대할 수 있을까요?

[천소라]
지금 현재 주택시장을 보면 매매시장뿐만 아니라 임대시장도 모두 혼란스러운 상황이거든요. 지금 그린벨트 해제를 검토하겠다, 이런 것이 해결책이 아니다라고 보기보다는 단기적인 요인을 해결할 수 있는 대책인가 우리가 생각해 봐야 될 필요가 있는데 중장기적인 대안은 될 수 있을 거라고 생각해요. 어쨌든 택지기구를 어디로 선정할 것인지, 그리고 후보지 선정 이후 추가적으로 앞으로 어떻게 진행될 것인가, 이런 건 중장기적인 수도권의 수요를 흡수할 수 있는 대책으로 볼 수 있지만 현재 시점의 문제는 단기적으로 사람들이 임대가구로 들어온 임차인들이 나가서 살 수 없는 부분, 그리고 너무 집값이 올라서 접근할 수 없는 부분. 그리고 공급을 하고자 할 때 여러 가지 PF 규제라던지 금융규제로 인해서 막혀버린 부분들이 존재하거든요. 그래서 단기적인 시장 혼란을 잠재우기에는 부족한 대책이다. 이렇게 생각하고 있습니다.

[앵커]
공급은 시간이 걸리는 해결방법이다 보니까 그보다는 조금 더 빠른 대책이 필요하지 않을까라고 말씀을 해 주셨거든요. 그와 관련해서 전월세 대책 말씀을 해 주시스템는데 서울 아파트 평균 전셋값이 7억 원을 넘었다는 보도가 나왔어요. 그리고 서울에서 전월세로 거주하는 임차비율이 53.4%다. 절반 이상이라는 건데. 물론 모두 다 연결되는 흐름이기는 하겠습니다마는 여러 가지 토론회를 통해서 전월세와 관련된 보다 직접적인 대책이 필요한 거 아닌가라는 목소리도 나오더라고요.

[천소라]
물론 전월세가 언급되긴 했지만 초점은 여태까지 공급, 세제, 규제 이런 토론 내용 중에서 거의 대부분 매매가격, 이런 쪽에 초점이 맞춰져 있던 것 같거든요. 그래서 말씀하신 것처럼 50% 이상이 서울시 임차가구고 모두 다 집을 원한다고 해서 바로 수요로 매매로 연결되지 않았거든요. 어떻게 보면 과도한 대출규제나 이런 규제들이 사람들을 사각지대로 내몰고 이 사람들의 수요가 바로 매매로 직결되지 않는 상황이 된 거죠. 전세보증금이 7억 458만 원인데 이게 우리가 1년 전과 비교해 봤을 때 5000만 원 이상 상승한 부분이 있거든요. 사회에 처음으로 진입하는 청년, 신혼부부들을 생각해 봤을 때 처음부터 집을 사기보다는 그동안에는 어떻게 해 왔냐면 임차를 통해서 어느 정도 자금을 마련하고 그후에 나이가 들면서 자식을 키우면서 주거 환경이 좋은 곳, 교통, 교육의 여건이 괜찮은 곳으로 수요가 많이 그동안 몰려 있던 상황이 이어져 왔었는데 최근 1년 사이 여러 가지 규제들이 생기면서 사람들이 앞으로 임차공급이 없을 수 있겠다는 불안감. 그리고 향후 구체적인 공급대책이 있는가. 이런 것들이 불투명해지면서 바로 수요로 사야 되는 게 아닌가. 이런 막연한 불안감으로 집을 사야 되는 수요로 몰리고 있는 상황들이 있거든요. 그러면 임대시장을 어떻게 활성화할 건가. 그러면 누군가는 시장에서 내놔야 되는데 모두 다 주택을 가져서 산다고 한다면 추가적인 임대매물이 나오지 않거든요. 어느 정도 임대시장이 활성화되면서 집값을 마련하기 부족한 부분들은 임대시장에서 어느 정도 충격을 완충해 주고 그후에 규제가 적절하게 들어간다면 더 이상의 주거불안으로 인한 청년세대, 무주택자들에게 퇴로와 보완책을 마련해 줄 수 있을 거다, 이런 생각을 하고 있습니다.

[앵커]
최근 전세 찾기가 굉장히 어렵다는 얘기도 많이 들려오고요. 말씀해 주신 것처럼 가격도 만만치 않다 보니까 이럴 거면 사겠다고 해서 알아보니 대출규제가 걸림돌이 됩니다. 대출규제에 대한 목소리가 나오고 있는데 관련해서 이억원 금융위원장 발언을 보면 대출 축소 기조는 유지한다. 다만 실수요자를 대상으로 한 핀셋 해제를 한다, 이런 방침을 내놨던데 어떻게 들으셨습니까?

[천소라]
정부 기조 방침은 대출총량 규제를 이어가겠다, 이렇게 들리고요. 그중에서 선의의 피해자들. 계약을 했는데 중도금이라든지 대출이 부족해서 수요가 현실이 되기 어려운 부분들은 핀센으로 지원해 주겠다. 그리고 청년, 신혼부부, 주거 사다리에 내몰린 측면을 도와주겠다는 건데 이런 부분들을 일일이 발라내기 어려운 부분들도 있고요. 총량규제를 하고 있지만 은행 자체적으로 총량이 넘어간 부분에 대해서 자체적으로 대출을 줄이는 측면도 있거든요. 그럼 그것들이 신규 수요로 이어지고 다시 집값 상승을 이어질 수 있는 연결고리가 발생하는 거죠. 그래서 집값을 어느 정도 떨어뜨리겠다, 이렇게 목표로 잡으면 다른 규제를 낳게 되고 부작용으로 인해서 또 다른 규제를 불러일으키는 악순환이 이어질 수밖에 없고요. 그래서 대출총량규제를 하게 되면 한정된 대출 자원을 누구에게 나눠줘야 되나. 모두 다 뒷받침해 줄 수 있느냐를 보면 또 선의의 피해자가 나올 수밖에 없는 거죠. 취지는 좋긴 하지만 실무를 담당하는 부분도 어려움이 있고 그것 자체만으로도 집값이 떨어지지 않을 수 있겠다 생각하고 있습니다.

[앵커]
보름 동안 릴레이 토론회가 진행됐는데 8월 초에 세제개편안이 발표되고 이어서 부동산 후속 대책이 나올 것으로 보입니다. 워낙 토론회에서 여러 가지 얘기가 나왔지만 말씀해 주신 것처럼 너무 복잡하잖아요. 어떤 내용이 나오게 될까요?

[천소라]
토론회에서 전반적으로 어떤 의견들이 나왔나를 보면 굉장히 많은 얘기가 나왔죠. 말씀하신 것처럼 주택을 소유하고 있느냐, 소유하지 않고 있느냐. 수도권에 살고 있느냐, 비수도권에 살고 있느냐. 내가 주택 공급자인가 아니면 수요자인가에 따라서 이해관계가 다를 수밖에 없고 일일이 다 들어줄 수도 없는 거고 모든 목표를 충족시키기에는 최적화된 대안은 존재하지 않는 부분인 거죠. 그래도 공통적으로 나온 의견들이 단기적으로 수도권 공급은 부족하다는 얘기는 있었고 과도한 규제로 인해서 실수요자들이 피해를 보고 있는 상황이다. 이런 얘기도 나왔었고 그리고 공급, 세제, 금융 자체가 떨어져 있는 것이 아니라 매매시장과 임대시장이 긴밀하게 연결돼 있기 때문에 이런 것들의 종합적인 토론에 대한 얘기가 진행되었던 측면들이 있는 거죠. 앞으로 당장 정부의 방향이나 논조를 보면 거의 세제에 집중돼 있는 것 같아요. 지금 나오는 얘기들이 장특공을 손보겠다. 아니면 보유세를 강화하겠다는 얘기들도 있고 그렇다면 초고가 주택에 대해서 보유세를 강화한다고 했을 때 물론 강남의 특정 가구들에게는 보유세 인상으로 인해서 내가 내놔야 되나 하는 얘기는 나올 수 있겠지만 또 현재 양도세가 굉장히 높거든요. 그러면 기회비용 측면에서 고려해봤을 때 내가 가지고 있는 것이 이득인가, 파는 것이 더 나을까 생각해 봤을 때 파는 것도 손해가 만만치 않거든요. 판다고 해서 현재 무주택 가구들, 임대시장에서 쫓겨나고 있는 세입자들을 받아줄 수 있는 공급도 충분하지 않다. 이렇게 생각이 들고요. 결국 복합적인 원인이 있고 굉장히 매듭이 촘촘하게 얽혀 있을 때 이것을 다 우선순위로 둘 수 없고 어디서 근본적인 원인이 출발했는가 집중해서 봐야 될 텐데 근본적인 원인은 공급이고 한정된 공급에 굉장히 많은 수요자가 원하고 있다. 그리고 비수도권의 아파트를 공급한다고 해도 충분하게 광역교통망이나 여러 가지 인프라가 확충되지 않으면 다시 수요가 서울로 집중될 수밖에 없거든요. 시간이 걸리더라도 당장 공급을 어느 정도 이끌어낼 수 있는 정책을 하루빨리 시행해야 한다고 생각하고요. 물론 재개발, 재건축 이런 얘기들이 효과가 없다는 주장도 있지만 그래도 내가 한 채만 구매한다면 더 심사숙고해서 정말 제대로 된 한 채를 사고 싶은 수요가 이어질 수밖에 없거든요. 그렇다면 신축에 대한 대단지 아파트 수요는 계속 이어질 수밖에 없고 그것이 부족하다면 이런 수요는 지속될 수 있을 거다, 이렇게 생각하고 있습니다.

[앵커]
세제개편안 발표부터 짚어보도록 하겠습니다. 증시 이야기도 나눠보겠습니다. 증시의 중심에는 반도체가 있을 텐데. 어제는 중국의 CXMT 창신 메모리, 우리 증시의 영향을 어떻게 보세요?

[천소라]
창신메모리가 어느 정도 아시아의 자금을 흡수했다는 평가도 있거든요. AI발 반도체 수요의 증가를 누가 가져가느냐도 국내 증시에 연결되어 있을 텐데 창신 메모리가 우리나라 삼성전자 범용D램 반도체 흡수할 가능성이 있는 거죠. 그렇지만 지금 반도체 주도적인 흐름이 고성능 HBM을 중심으로 주도적으로 이어진다면 완전 대체를 한다기보다는 기술적인 우위가 있는 부분에서는 삼성전자나 SK하이닉스를 흡수할 수 있는 부분들이 있고요. 다만 흔히 PC용 메모리라든지 휴대폰에 들어가는 D램은 추가적인 공급자가 나올 수 있다는 측면에서 경쟁자의 역할을 할 수 있다고 생각하고 있습니다.

[앵커]
반도체가 변동성을 키울 수 있는 부분 중의 하나가 단일종목 레버리지 ETF일 텐데 31일부터 조기 규제를 시행하기로 했습니다. 구조적으로 전환점이 될 수 있을까요?

[천소라]
여전히 거래집중 현상이 벌어지고 있는 건 맞고요. 우리가 지난주와 비교했을 때 어쨌든 비중은 떨어졌어요. 뉴스가 발표되고 시행되기 전에 시장이 반응하는 경향들도 있거든요. 앞으로 31일부터 어떻게 바뀔까 보면 기존에 단일종목 레버리지 상품이 예탁금이 1000만 원에서 3000만 원으로 증가되고요. 바로 주식을 팔고 채권을 팔아서 대금 자체를 바로 활용한다기보다는 거래를 하고 나서 2일 후에 예탁금으로 취급될 수 있거든요. 그래서 어떻게 보면 하루 변동성을 완화시키는 장치의 역할을 할 수 있겠다고 생각이 들고요. 과도하게 시장의 변동성이 단일종목 레버리지 ETF 때문에 커진 측면들이 있는데 일정 부분 흡수할 수 있겠다고 생각할 수 있습니다.

[앵커]
마찬가지로 변동성이 컸던 홍콩시장에서는 흔히 레버리지 ETF다 하면 2배 이렇게 알고 있는데 이걸 운용사가 조정할 수 있다고 조치를 마련했습니다. 이게 국내에도 적용될 수 있습니까?

[천소라]
말씀하신 것처럼 홍콩에서 24일 단일종목 레버리지 ETF에 대해서 운용사가 일정 부분을 2배로 가져갔다가 아니면 상황을 봐서 1배, 1.5배 이런 식으로 자율적으로 운용할 수 있는 유연한 레버리지를 출시했다, 이렇게 허용하는 방침을 밝혔는데요. 국내에서 출시된 상품들은 계약서 명시가 되어 있습니다. 2배라든지 마이너스 2배라든지 이렇게 추종할 거라고 명시되어 있기 때문에 사회적으로 어느 정도 바로 바꾼다기보다는 핵심 내용을 변경할 수 있는 문제가 필요하고요. 그리고 수익자 총회라든지 동의를 확보할 수 있는 부분들이 있고 문제가 되는 것이 홍콩도 비슷한 문제에 직면해 있는데 국내뿐만 아니라 이렇게 단일종목 레버리지의 반도체 쏠림현상이 시장의 변동성을 증가시키는 부분들은 국내외 모두 동일한 현상이거든요. 이것을 어떻게 해결할 것인가 홍콩에서는 유연한 레버리지로 작용하는 것이고 국내에서는 예탁금 조정이라든지 거래를 활발하게 진입장벽을 쌓는 방향으로 가져가는 거죠. 그러면 홍콩의 이런 것들을 도입했을 때 생각해 보면 매일은 아니지만 어느 정도 장 마감에 다음 날은 어떻게 운용할 거라는 가이드라인이 공시되어야 하는데 그렇다고 하면 운용사가 굉장히 많은 권리를 갖게 되는 거죠. 내가 다음 날 어떻게 운용해야 될지. 그래서 어디까지 우리가 목표로 삼아야 되는지, 어떤 방식으로 운용할 것인지에 대해서 조금 더 제도적으로 고민이 필요한 부분이 있고 이것을 바로 적용하기에는 한계가 있다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
법 개정도 필요한 부분이라서 당국도 홍콩에서 진행되는 상황들을 먼저 모니터링하지 않을까 생각됩니다. 여기까지 알아보겠습니다. 지금까지 천소라 인하대 경제학과 교수였습니다. 감사합니다.

YTN 천소라 (ujiyeon25@ytn.co.kr)