'똘똘한 한 채' 보유세 껑충...집값 잡을 수 있을까? [뉴스나우]

■ 진행 : 김선영 앵커, 정지웅 앵커
■ 출연 : 김인만 김인만부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스NOW] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 '똘똘한 한 채'를 겨냥한 부동산 세제 개편안을 발표했죠. 초고가 주택의 종부세와 보유세가 크게 오르며 집주인들의 부담이 커질 것으로 보이는데요. 김인만 부동산경제연구소장과 함께 짚어보겠습니다. 어서 오세요.

[앵커]
그때 부동산 토론회 참석하신 모습도 잘 봤습니다. 결국 초고가주택 기준이 시가 40억으로 됐는데 저희가 아파트별로 얼마나 오르는 건지 그래픽을 보면서 같이 얘기를 나누면 좋을 것 같습니다. 먼저 반포자이. 국민 평형으로 보면 1810만 원에서 2764만 원까지 오르게 되네요.

[김인만]
맞습니다. 아무래도 이번 세제개편안 내용을 보게 되면 초고가주택과 비거주 1주택에 대해서 세금 부담을 많이 올리는 방향으로 방향성을 정했기 때문에 공시가격 14억이죠. 시가로 20억 이하의 집 하나 가지고 실거주하시는 분들은 공제를 받으니까 종부세 대상이 아닌데 그 외 나머지 분들은 전체적으로 세금 부담이 늘어납니다. 공정시장가액비율도 2000에서 2028년까저것는 80%까지 늘어나고요. 공제금액도 다주택자들은 현행 9억에서 더 줄어듭니다. 비거주 1주택자는 12억에서 9억까지 줄어들고요. 가장 큰 특징이 세율는 데 앞서서 초고가주택 40억 말씀해 주셨는데 세율 구간을 보게 되면 2028년부터는 현재 3주택자 이상에 적용되는 중과세율 0.5에서 5%의 매우 무거운 세율이 적용됩니다. 그런데 아래 구간, 한마디로 시가로 따져보면 30억 아래 구간은 세율이 크게 늘어나지는 않는데 점점 올라갈수록 40억 이상이 되면 세율이 지금보다 약 2배까지도 많게는 늘어날 수도 있기 때문에 세율 올라가죠. 공정시장가액비율 올라가죠. 공제금액 축소되기 때문에 초고가주택을 가진 분들은 세 부담은 2027년, 2028년 넘어갈수록 점점 커질 것 같습니다.

[앵커]
이재명 대통령이 오늘 국무회의에서 형소법 얘기도 했고 그리고 세제개편안에 관련해서도 이재명 대통령이 강조해서 발언을 했는데 조세 정상화다, 이렇게 얘기를 했습니다. 앞서도 보유세 올라가는 거 설명해 주셨고. 아파트별로 그래픽을 계속 보여주시면 좋을 것 같은데 반포자이 예를 들어봤지만 다른 아파트들도 상당히 많이 뛰는 효과가 나타납니다. 그래서 정부가 기대하는 효과가 저렇게 보유세 올라가면 결국은 다 내놓지 않겠냐. 그럼 집값이 떨어지지 않겠냐, 그런 효과를 기대하고 있는 것 같은데 어떻게 예상을 하십니까?

[김인만]
아무래도 매물 출회를 유도하는 내용들이 많이 들어가 있습니다. 지금 공급이 부족하잖아요. 공급 부족하다, 공급 대책들도 조만간 발표될 가능성이 높을 것 같은데요. 공급이 부족하다면 당장 효과를 낼 수 있는 건 집주인이 가지고 있는 매물을 내놔야 하는데 거주하는 집을 팔라고 하면 사실 팔기 어렵기 때문에 그러면 팔 수 있는 집이 뭘까라고 생각을 했을 때 다주택자와 비거주 1주택이 됩니다. 그래서 다주택자와 비거주 1주택의 부담을 늘리게 되는데 저는 조세 정상화라는 표현 자체는 솔직히 공감이 안 돼서 구체적으로 세금을 올려서 GTX 개통이라든지 공공임대아파트 짓는 데 사용하겠다라고 하면 충분히 이해가 되고 실효세율이 OECD 대비 너무 낮다고 한다면 사실 재산세, 하위 구간인 재산세를 올려야 하는데 초고가주택을 올린다는 얘기는 아무래도 매물이 많이 나와서 공급이 될 때까지는 늘어나는 매물로 주택 시장을 안정시키겠다는 의도인데요. 그러면 효과가 있냐라고 본다면 집주인들의 반응을 보게 되면 일단 첫 번째는 파시는 분들이 계시겠죠. 고령자들, 65세 이상 되시는 분들은 한번 팔아볼까, 버티게 되면 보유세도 늘어나고 장기보유특별공제도 축소가 되고 중장기적으로 폐지된다고 하니까 파는 분들이 있을 수도 있고요. 또 버티는 분들은 세입자한테 전가할 겁니다. 나 전세, 월세 올려줘. 자녀한테 증여하는 분들이 있습니다. 굉장히 다양한 방법으로 구성을 하는데 공통점은 세입자가 피해를 본다는 겁니다. 집을 팔게 되면 토지거래허가 때문에 그 집에는 또 새로운 매수자가 입주를 해야 되기 때문에 세입자는 나가야 되고요. 증여도 마찬가지고. 증가하게 되면 또 가격을 올려줘야 되잖아요. 그러니까 세입자 입장에서는 어떤 식으로든, 올려주든지 나가든지 선택지밖에 없기 때문에 매물은 나올 수는 있어도. 그리고 비싼 집, 강남 3구, 고가 아파트는 매물이 나올 수는 있는데 그 집을 누가 사겠습니까. 대출 2억밖에 안 나오거든요. 결국에는 다른 부잣집 자녀들이 부모님 도움을 받아서 살 수밖에 없기 때문에 그들만의 리그에서는 시장이 안정되고 급매물이 나오고 거래가 살짝 될 수는 있습니다마는 나머지 지금 정부가 또 좌표를 알려줬잖아요. 20억 아래 거주하는 집은 종부세 대상이 아니다라고 했기 때문에 신혼부부들이 아마 20억 아래 아파트를 구매하는 데 더 집중할 것 같습니다.

[앵커]
그럼 말씀하신 대로 보면 20억 아래, 또는 그 정도 되는 주택들의 가격은 올라가는 것 아닌가요?

[김인만]
올라갈 가능성이 높고요. 정부가 이렇게 얘기했습니다. 20억 아래 구간은 종부세 대상이 아니다. 30억 아래 구간은 실질적으로 늘어나지 않는다. 기준이 2개가 생겼습니다. 그러면 고가주택을 팔고 앞으로 고가주택 사려고 하다가 이건 세금이 늘어나니까 30억 아래로 갈래. 신혼부부도 20억 아래로 갈래.

[앵커]
그래서 덜 똘똘한 한 채 이런 얘기가 나오지 않았습니까?

[김인만]
이제는 덜 똘똘한 한 채가 트렌드가 될 가능성이 높고요. 최악의 전월세난에 등 떠밀린 세입자들은 어떤 선택을 할까요. 계속 난민처럼 다닐 수는 없으니까 20억 아래 아파트를 사든지 면적을 줄이든지 경기, 인천으로 이동을 하든지. 거주의 안정을 위한 선택지를 선택할 수밖에 없기 때문에 전체적으로 본다면 세입자 주거 안정은 훨씬 더 불안해질 수 있다는 말씀드리고 싶습니다.

[앵커]
소장님, 그럼 덜 똘똘한 한 채가 20억에서 30억 기준인데 만약에 수요가 몰려서 이게 또 올라가면 그 주택도 초고가주택이 되는 겁니까?

[김인만]
이번 세제개편안의 내용을 보게 되면 일단 30억 아래 구간은 많이 늘어나지 않는 구간이기 때문에 이 구간이 문제가 된다고 하면 다른 보완 대책이 나올 수는 있는데 그렇게까지 하기에는 정부도 부담스러울 것 같고요. 일단 세제개편안 내용이 국회에서 통과해야 하는데 통과 과정에서 이 기준이 올라갈 수도 있고 세율도 미세조정이 될 수도 있기 때문에 시장의 반응은 일단 지켜보자. 오늘도 제가 강남 쪽 모니터링해 보니까 일단 조용합니다. 어떻게 될지 모르겠다. 2027년까지 시간이 있기 때문에 국회 통과를 보고 판단하자는 분들이 많이 있는 것 같습니다.

[앵커]
세금 부담 때문에 집을 살고 싶어도 토허제라든지 아니면 최근에 대출 규제 또는 양도세라든지 이런 것들 때문에 집을 팔기 어려운 분들도 있잖아요. 이런 분들은 어떻게 해야 되나요?

[김인만]
정부도 그런 고민을 한 것 같습니다. 그래서 이번에 양도세, 중과세. 규제지역에 2주택 가지고 있으면 기본세율, 최고세율 25%에 20%를 더 붙이고요. 3주택 이상은 30%포인트를 더 붙이는데 이거 우리 유예해 줄게. 2027년에 5%, 10%포인트. 2028년에는 10~20%포인트. 살짝 완화해 주고 고령자들 65세 이상 되시는 분들 중에 서울 집을 팔고 지방에 가시는 분들은 양도세 50% 감면해 줄게라는 내용들이 나왔는데 실제로 큰 반향, 혜택을 보기에는 50%도 많은데 50%보다 조금 더 꼬리를 붙였잖아요. 그래서 많은 분들이 매물을 내놓기는 현실적으로 어렵겠다. 그리고 서울 집을 팔고 지방으로 가라고 하는데 거기에 또 65세 이상의 1주택자가 팔고 지방으로 가기도 쉽지 않아 보입니다.

[앵커]
지금 세제개편안에 따른 1주택 양도세 변화. 올해, 내년에 팔 때랑 29년도에 팔 때랑 저렇게 차이가 나는 거예요?

[김인만]
장기보유특별공제 때문에 그렇습니다. 지금은 10년 보유 10년 거주하게 되면 12억까지는 비과세가 되고 12억 넘어가는 구간에 대해서 80% 공제를 해 주는데 2029년부터는 장기거주소득공제로 바뀝니다. 그러니까 보유는 안 되고 거주를 해야만 80% 해 주는데 10억까지만 캡이 나와요. 그러다 보니까 저렇게 부담이 늘어나고. 그러면 30년 전에 잠실에 1억에 사서 지금 40억, 50억 되신 분들 있잖아요. 그분들은 굉장히 치명적이죠. 그래서 그런 분들이 매매를 하거나 증여할 가능성이 높을 것 같습니다.

[앵커]
그러면 차라리 집을 빨리 팔든지 아예 그냥 팔지 않고 가지고 있으려는 분들도 있을 것 같은데 이런 분들 중에 비거주가 있잖아요. 그러면 내가 받는 부담을 세입자에게 넘기려고 할 수 있잖아요.

[김인만]
그건 자연스러운 현상이 아닐까. 제가 앞서서 말씀드렸듯이 가장 큰 피해자는 세입자들이다. 본인이, 집주인이 거주하겠다고 하면 계약갱신청구가 안 되잖아요. 세입자는 나와야 되고. 안 나오려고 하면 집주인이 나 올려줘. 나 지금 돈으로 종부세 못 내니까 올려줘. 그러면 세 부담이 늘어나거나 쫓겨나거나. 쫓겨나게 되면 최근에 또 전월세난입니다. 전세 매물 구할 수도 없기 때문에 비싼 돈을 주고 전세를 구하든지 아니면 차라리 대출 받아서 집 사자고 해서 새로운 매매 수요로 둔갑을 할 수도 있기 때문에 여러 가지 경우의 수를 따져본다면 초고가주택은 약간 동결 효과가 생길 수 있겠습니다마는 30억 아래 구간은 훨씬 더 좋게 말하면 활발한 거고요. 나쁘게 말하면 훨씬 더 불안정해질 가능성이 높습니다.

[앵커]
일단 부동산 시장도 심리인데 이 세제개편안이 딱 발표가 됐을 때 집값이 오를 것이다라는 기대심리는 꺾을 수 있는 건가요? 어떻게 봐야 할까요?

[김인만]
초고가주택에 대해서 세금 부담이 많이 늘어나는 분들에 대해서 이거 비싼 집 가지고 있으면 부담스럽겠는데, 나 어떡하지라는 고민을 하고 있는데. 거의 보유세가 월세처럼 되는데. 30억 아래 구간들은 우리는 영향이 없네? 이거 전월세가 더 문제네. 수요가 더 늘어날 수도 있겠네. 초고가주택으로 가던 수요가 30억 이하로 오게 되면 수요가 늘어나면 집값이 올라갈 수도 있겠네. 나 어떡하지, 서둘러야 되나? 이런 반응들이 나오고 있습니다.

[앵커]
우려되는 게 앞서 언급해 주셨지만 전월세난 이런 부분인데 특히 전세는 매물이 거의 없다면서요?

[김인만]
저도 신기한 게 요즘 현장에 나가보면 서울은 그래도 이해를 합니다. 규제지역이기도 하고 토지거래허가에. 왜 인천 영종도는 전세가 없는 건지, 수도권 전체적으로 전세 씨는 말랐습니다. 전세 매물이 없다 보니까 시장에 세입자들, 수요자들은 울며 겨자 먹기로 그나마 몇 개 안 남은 전세가격 올려줄 수밖에 없고, 그것도 계약하려고 하면 집주인들이 월세로 많이 바꿉니다. 미리 선제대응을 해요. 세금 이제 올라갈 것 같아. 나는 내년에 올려도 되겠으나 올해 미리 올리겠다고 해서 월세도 올라가고 있는데 이런 추세의 흐름이라면 앞으로 월세 시대, 초월세, 우리가 선진국에서 보듯이 뉴욕이나 파리나 런던, 싱가포르에서 보는 높은 월세를 우리가 경험할법하는 시대가 조만간에 다가올 수도 있을 것 같습니다.

[앵커]
끝으로 가장 중요하고 절실하지만 좀 암울한 질문이 될 것 같은데 무주택자들, 이렇게 되면 집 사기 더 어려워지는 거 아니야, 이런 걱정 많이 하시더라고요. 어떻게 보십니까?

[김인만]
이번에 대토론회.KR에 인터넷에 접수된 의견을 보게 되면 95%가 규제를 풀어달라, 특히 대출규제를 풀어달라는 의견들이 많았고, 지금 정부 내부에서도 실수요자, 생애최초, 집을 사는 무주택자들에 대해서는 이분들은 봐줘야 되는 것 아니야라는 의견들이 있고 검토 중인 것으로 알고 있습니다. 그렇다면 무주택자들은 답이 거의 정해져 있습니다. 전월세 문제 쉽게 해결되기 어렵다. 2030년까지 입주물량 늘어나기는 어렵다. 그렇다면 이제 각자도생의 시대에서 너무 욕심 내지 말고 대출 너무 많이 받지 말고 본인의 상황에 맞춰서 교통망이 좋은 지역으로 내 집 마련을 하시는 게 정신 건강었좋지 않을까 생각을 합니다.

[앵커]
욕심 안 부려도 지금 집을 얻기는 어려운 상황인 것 같아요.

[김인만]

대출 금리가 계속 올라가기 때문에 너무 무리한 대출도 안 나오지만 그럼에도 불구하고 대출을 많이 받는 건 리스크가 있는 것 같습니다.

[앵커]
정부가 대출 완화책은 고민을 해 보겠다고 했으니까 추가 대책 나오는지 보겠습니다. 김인만 김인만부동산경제연구소장이었습니다. 고맙습니다.



YTN 김지선 (sunkim@ytn.co.kr)