강남 매물은 나오지만...집값은 다른 곳이 오른다? [굿모닝경제]

■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

◇앵커> 지금 말씀해 주신 것처럼 양도세, 이런 식으로 한다면 2년 안에 집을 팔아라라는 신호로도 받아들일 수 있을 것 같은데 여기서 저는 두 가지 의문점이 생깁니다. 먼저 첫 번째로는 양도세 중과가 부활한다고 해서 먼저 판다고 했던 사람들, 이 사람들에 대한 형평성 문제가 생길 것 같고요. 두 번째는 이걸 팔아도 여기 들어갈 사람들은 고자산가들이란 말이죠. 그러면 원래 오래 살던 분들만 피해를 보게 되는 문제는 없을까요?

◆석병훈> 그래서 올해 5월 10일보다 양도세 중과가 재시행이 됐습니다. 그래서 2주택자 이상부터는 기본세율, 1세대 1주택자 기본세율 4~6% 중과가 되고 3주택 이상부터는 30%포인트 중과됐었는데 그걸 양도소득세율을 낮춰준다고 해서 5%포인트로 이번에 인하해 주겠다고 하지 않았습니까, 한시적으로. 그것을 소급적용을 해 주겠다고 얘기를 했습니다. 그런데 문제는 이 양도소득세율을 한시적으로 인하해 준다고 하는 것을 정부가 재시행한다고 확고하게 얘기를 해서 그전에 팔았던 사람들, 그리고 그 이후에 못 견디고 판 사람들에 대해서 세금을 환급해 준다 할지라도 정부가 변하지 않겠다고 얘기했던 정책 기조를 결국 매물 잠김 때문에 후퇴한 것이지 않습니까? 그러면 사실 2029년에 양도세 중과를 재시행한다고 예고를 했지만 그때 가서 또다시 매물 잠김은 발생할 수밖에 없거든요. 그러면 그때 가서 다시 후퇴할 거라는 강한 신호를 주는 것이기 때문에, 이미 한 번 했기 때문에. 그래서 아마 시장에서 이것을 2029년부터 또 후퇴하지 않겠다고 믿는 사람들은 별로 없을 가능성이 크다고 여전히 보고 있고, 그다음에 고령자들 같은 경우도 이번에 나온 제도 같은 경우는 여기서 팔고 지방으로 이전을 할 경우에는 양도소득세를 깎아주겠다, 이런 게 나왔는데 고령자 같은 경우는 사실 건강 문제 이런 것들이 있기 때문에 병원이나 이런 데를 대중교통으로 쉽게 이동하는 것이 필수적입니다. 그다음에 이웃사촌이 근처에 있는 것도 중요하고요. 그런데 지방으로 이전을 하게 되면 세금을 깎아준다 할지라도 대중교통이나 이런 병원 접근성이 떨어지기 때문에 상당히 고령자 입장에서는 불만이 제기될 수밖에 없는 것이고요. 그래서 이런저런 이유로 이번 정책에 대해서 불만을 갖는 사람들이 많고요. 또 중요한 부분은 대출 규제에 있습니다. 지금 시가 40억 원 이상 초고가주택에 대해서 보유세를 올리게 되기 때문에 고령자들 대상으로 그 매물을 2년 안에 내놓게 만드려고 하는데요. 문제는 규제지역에 25억 원 이상에서 주택담보대출은 2억으로 묶여 있습니다. 그렇기 때문에 40억 원 이상의 초고가주택을 살 수 있는 사람들은 결국은 현금이 많은 자산가들밖에 살 수 있는 사람들이 없습니다. 그런데 문제는 또 그러면 팔 수 있는 사람들은 어떤 사람들이냐. 만약에 살 수 있는 사람들이 대출을 받을 수가 없으면 팔 수 있는 사람들 중에 현금적으로 여유가 많아서 근저당을 설정해 주고 소위 말하는 셀럽 파이낸싱을 제공해 줄 수 있는 자산가들이 팔 수 있는 거죠. 살 수 있는 사람도 현금이 많은 자산가, 팔 수 있는 사람도 셀러 파이낸싱을 근저당을 설정해 줄 수 있는 자산가들만 사고 팔 수 있는 상황으로 만들 수밖에 없어서 여러 가지로 부동산 시장에 왜곡을 만들고 그 와중에 선의의 피해자들을 양산할 수 있다라고 보고 있습니다.

◇앵커>
교수님 말씀 들어보니까 그들만의 리그를 더 정책적으로 강화하는 것이 아닌가라는 걱정도 드는데 일단 정부에서는 이거는 부동산 시장 안정화에 목적이 있지 않고 조세 정상화에 있다, 이렇게 강조를 하고 있습니다. 그렇다고는 해도 여러 가지 매물 출회를 염두에 둔 그런 조치들이 많이 보이는데 그래서 교수님께서 보시기에는 이 조치가 매물을 많이 끌어내는 그런 효과가 있을 것으로 보십니까?

◆석병훈>
매물을 끌어내기 위해서 할 수 있는 조치 두 가지가 기본적으로 나오는 게 2년에 걸쳐서 한시적으로 다주택자 양도소득세율 가산세를 20%포인트에서 2주택자 같은 경우는 5%포인트로 낮췄다가 10%포인트로 올리는 이런 식으로 단계적으로 인상을 하겠다라고 하는 부분하고 장기보유특별공제에서 상한을 설정하는 것이죠. 그래서 내년에는 20억 원, 후년에는 10억 원으로 상한으로 설정하는 것이기 때문에 2년 안에 팔지 않으면 양도소득세가 크게 올라갈 것이다. 그다음에 종합부동산세를 초고가주택랑 다주택자에 대해서 중과를 하겠다라는 것을 이용해서 보유세를 높이면서 2년 한시적으로 양도소득세를 올리지 않고 유예해 주겠다라는 것을 압박을 함으로써 매물을 늘리겠다는 전략을 지금 보여주고 있는데요. 지금 시점에서 봤을 때 매물이 늘어날 수 있는 것은 종합부동산세가 크게 올라가는 지역인 40억 초과 아파트 78%가 몰려 있는 강남구하고 서초구 지역이 유력합니다. 거기에 있는 고령층들이 매물을 내놓을 가능성이 큰데 그 매물을 받아줄 사람들은 그 지역은 2억밖에 주택담보대출이 안 되기 때문에 자산가들만 그 매물을 받아줄 수 있고, 그 매물을 판 고령층들은 아무리 양도소득세를 깎아준다고 해도 지방으로 이사 가기는 현실적으로 불가능하고요. 인접한 한강벨트로 이사를 갈 가능성이 크기 때문에 보유세를 피하기 위해서 그다음으로 입지가 좋은 한강벨트로 이사의 가면 그 지역의 집값이 상승할 가능성이 커다. 그래서 연쇄적으로 작용을 해서 결국은 서초구, 강남구의 집값은 일시적으로 하락할 수 있지만 한강벨트부터 해서 연쇄적으로 하급지의 집값이 상승할 수밖에 없다, 이렇게 볼 수 있습니다.

◇앵커>
그렇다면 교수님 말씀을 들어보면 이건 시장 안정책보다는 자산가 증세에 가깝고 결과적으로는 이게 똘똘한 한 채에서 조금 덜 똘똘한 한 채, 조금 더 똘똘한 한 채, 이런 식으로 내려오는 풍선효과가 될 수밖에 없다는 말씀이신 거예요?

◆석병훈>

그렇게 보고 있습니다. 그리고 지금으로서는 당장 세금이 크게 늘어나는, 세 부담이 크게 늘어나는 게 시세 기준으로 40억 원 초과 아파트로 알려져 있기 때문에 40억 원에 못 미치는 35억 원 이하의 아파트, 20~35억 원 사이의 아파트들이 몰려 있는 데가 한강벨트죠. 한강벨트나 경기 남부 쪽에 있는 판교나 분당 이런 쪽으로 수요가 몰려서 이제 덜 똘똘한 한 채 쪽으로 수요가 몰려갈 가능성이 있습니다. 그런데 그 지역은 방금 전에 말씀드린 풍선효과로 인해서 곧 집값이 상승할 거고요. 또 인플레이션 있죠. 그래서 매년 2% 이상 물가가 상승함에 따라서 집값도 상승하기 때문에 그 지역의 절세 효과도 몇 년 가지 않을 겁니다. 그래서 그 지역도 종합부동산세 중과 대상 지역으로 곧 들어갈 것이기 때문에 그러면 또 그 인접 지역으로 풍선효과가 다시 옮겨갈 가능성이 크다, 이렇게 봅니다.


대담 발췌 : 디지털뉴스팀 에디터 이은비

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