[스타트 경제] 성북·노원·중랑구 등 외곽지 집값 강세...서울 중위 집값 8억 돌파

■ 진행 : 조태현 앵커
■ 출연 : 석병훈 이화여대 경제학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
지난달에도 서울 아파트값은 올랐습니다. 눈에 띄는 건 강남권은 약세, 중위 지역의 초강세였습니다. 오늘은 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께하겠습니다. 제가 조금 전에 지난달 한국부동산원 자료를 말씀드리면서 강남은 조정, 중위 지역은 초강세다, 이렇게 말씀드렸는데 맞습니까?

[삭병훈]
지금 그렇게 보여지고 있습니다. 두 가지 이유 때문에 그런데요. 첫 번째는 세제개편안에서 보유세 부담이 크게 증가하는 것이 시세 40억 원 이상의 아파트입니다. 그런데 시세 40억 원 이상의 아파트 78%가 서초구하고 강남구에 집중돼 있다 보니까 보유세 부담을 피해서 서초구, 강남구에서는 매물이 증가해서 이 지역에는 집값이 하락세를 보이고 있고요. 반면에 대출규제로 인해서 15억 원 이아의 주택에 대해서만 6억 원까지 대출이 가능합니다. 그러니까 15억 이하의 아파트가 몰려 있는 성북구와 노원구로 매수 수요가 몰려가면서 그 지역에서는 가격이 상승하고 있다고 보시면 되겠습니다.

[앵커]
말씀하신 내용들 지표를 조금 보자면 8월에 서울 아파트 주택종합가격, 한 달 전보다 0.97% 올랐고요. 이 오름폭 자체가 전달에 비해서 약간 축소되기는 했는데 강남구와 서초구는 하락을 했지만 성북구, 노원구, 서대문구 같은 곳들, 다 1% 넘게 굉장히 높은 폭의 오름세를 보여줬습니다. 그렇다면 말씀해 주신 내용을 보면 풍선효과가 아주 명확하게 나타나고 있다, 이렇게 봐야 되는 거네요?

[삭병훈]
그렇습니다. 세 가지 이유를 지적할 수 있는데요. 첫 번째, 두 가지 이유는 전월세 가격을 급등시키는 요인이 됐습니다. 첫 번째는 토지거래허가제입니다. 주택 매입 후 4개월 이내에 입주하고 2년간 실거주를 하는 의무를 부과하다 보니까 당연히 갭투자를 금지하게 해서 전월세 공급 급감을 초래하게 된 거죠. 이건 그러면 전월세 가격 상승을 유발하는 거고요. 두 번째 이유는 세제개편안인데 양도소득세 부담을 크게 늘렸죠. 장기보유특별공제를 거주특별공제로 전환하므로 만약에 내가 실거주하지 않게 되면 나중에 집을 팔 때 양도소득세 부담이 급증하게 되어 있습니다. 그다음에 비거주 1주택자 말고 실거주 1주택자에 한해서만 종부세 기본공제 금액을 상향하다 보니까 실거주를 하지 않으면 사실 종부세 부담도 늘어나는 거죠. 보유세 부담도. 그러니까 이것 역시도 핵심지부터 내가 주택을 가지고 있으면 실제로 거주하게 만들다 보니까 임대주택공급을 줄여서 이 두 가지는 전월세 가격을 급등하게 만드는 요인이 됐습니다. 그다음에 마지막은 대출규제로 가격대별로 대출한도를 줄여버렸습니다. 그래서 15억 원 이하만 6억 원 대출이 가능하고 12억 원을 넘어가는 집은 4억에서 2억까지밖에 대출이 안 되니까 전월세 가격 급등으로 어쩔 수 없이 전월세에서 핵심지 전월세를 감당하지 못하고 외곽으로 밀려나는 사람들은 6억까지 대출이 가능한 성북구, 노원구에 가서 집을 살 수밖에 없는 그런 상황이 되다 보니까 이런 결과가 초래됐다라고 보시면 되겠습니다.

[앵커]
전월세가 없으니까 강제로 매수를 할 수밖에 없는 그런 상황이 됐다. 조금 전에 말씀해 주신 전월세난 그리고 토허제 실거주 유예 같은 것들은 잠시 뒤에 좀 더 이야기를 해 보도록 하겠고요. 지금 풍선효과에 대해서 이야기하고 있는데 이게 서울에서만 나타나는 게 아니라 경기도 지역에서도 어느 지역은 좋고 나머지는 굉장히 안 좋고, 이런 모습들도 보여지거든요. 이런 흐름들 앞으로도 계속 이어진다고 봐야 되는 겁니까?

[석병훈]
정책 기조가 변하지 않는다면 계속 이어지고요. 특히 어느 지역이 집값이 오를 것이냐면 지금 보면 광명, 분당, 수원 영통, 동탄, 용인 기능 이런 지역들이 경기도에서 특히 집값이 오르고 있는데 이런 지역의 특징이 있습니다. 일자리로서 접근성이 뛰어난 곳이죠. 이것이 일자리로서의 접근성, 직장의 접근성이 뛰어난 것이 결국 부동산 시장에서 입지가 좋은 지역인데 서울에 일자리가 많은 곳은 대표적인 곳이 광명시가 되겠습니다. 여기는 가산디지털단지하고 여의도로서 접근성이 뛰어나고 분당 같은 경우 강남으로 접근성이 뛰어나니까 이런 지역으로 풍선효과로 집값 상승이 유발되는 것이고요. 또 다른 곳은 최근 막대한 성과상여금을 지급한 삼승전자와 SK하이닉스로의 접근성이 뛰어난 지역. 수원 영통이라든지 동탄, 용인 기흥. 이런 지역의 집값 상승이 특히 경기도에서는 커질 것이다.

[앵커]
소위 말하는 셔세권들이 오를 것이다. 그런데 내 집 한 칸 마련하는 게 너무 힘든데요. 내집 한 칸 마련하기 어려운 분들은 전월세를 선택할 수밖에 없습니다. 그런데 시장에 나가보면 전세는 아예 씨가 말라서 전혀 구할 수 없고 월세는 노도강도 300만 원 넘는 월세가 지금 눈에 띄는 상태입니다. 그러니까 월세 가격, 어마어마하게 오르고 있다는 뜻 아닌가요?

[석병훈]
그렇습니다. 이것은 현 정부의 정책실패 때문에 당연히 전세 실거주를 강제하니까 실거주를 유도하는 방식으로 정책을 쓰니까 기존 임대주택을 공급하던 다주택자들이 본인이 가지고 있던 집으로 본인이 들어가서 살거나 본인의 자식들이 들어가서 살거나 이렇게 만들어주는 거죠. 그러면 핵심지부터 전세 주택 공급이 감소하게 되고요. 그렇게 되면 전세 가격은 상승하니까 전세가격을 감당할 수 없으면 결국은 월세로라도 살 수밖에 없는 것이죠. 피치 못하게 자녀 교육이나 직장 때문에 서울 밖으로 나갈 수 없는 사람들이 많기 때문입니다. 그러면 당연히 월세 역시 실거주를 강요하니까 전세 공급이 줄어들면 월세 공급도 줄어들기는 마찬가지니까 월세 수요는 늘어나는데 공급이 줄어들게 되면 월세 가격은 상승할 수밖에 없습니다. 여기에 더해서 보유세 부담이 올라가는 것을 미리 월세 가격 인상에 포함시키는, 전가시키는 효과까지 반영됐을 가능성이 크다, 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
저희가 지금 그래픽으로 보여드리고 있는데 노원구, 도봉구, 강북구 같은 곳의 월세 가격별 거래, 높은 거래가 굉장히 많이 올라간 모습을 확인할 수 있었고 실제로 현장에서 들려오는 목소리를 봐도 같은 면적인데 보증금이 50% 올랐다, 이런 말들이 많이 들리는 상황이거든요. 그런데 이런 월세 급등의 출발점, 이건 결국 전세 부족이 촉발한 문제다, 이렇게 보는 시선이 많거든요. 맞습니까?

[석병훈]
당연히 그렇습니다. 지금 전세 같은 경우도 거래량 기준으로 봤을 때 3월에 1만 914건이었는데요, 서울 아파트 전세 거래량이. 8월에 7263건으로 3월의 67% 수준으로 떨어졌습니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아시엘에 따르면 지난달 31일 기준으로 서울 전세 매물이 1만 9940건으로 전월 대비 6% 감소했고 전년 대비로는 13% 가까이 줄어들었습니다. 이렇게 전세 매물이 급감하는 건 실거주를 강요하는 세제개편안이라든지 이런 토지거래허가제 이런 규제 때문으로 불가피하게 나타나는 현상이고요. 아까도 말씀드렸다시피 현 정부의 정책 기조는 서울의 주택시장을 예를 들면 다주택자와 무주택자 간의 제로섬 게임으로 보고 있다라는 데 있습니다. 그러니까 다주택자들이 집의 강제로 팔게 만들면 그 집을 무주택자가 살 것이다. 그러니까 뭐가 문제냐, 이런 착각 속에서 이런 정책이 나온다고 보고 있는데요. 문제는 무주택자가 살 돈이 안 되는 거죠. 대출규제도 있고. 실제로 대출 없이 집을 살 만큼 자산이 없기도 없지만 서울에 직장이나 교육 때문에 살아야 되는, 전월세로라도 살아야 되는 입장인 무주택자들이 대거 있는데 이 사람들이 집을 살 수 있을 거라고 생각하는 것은 큰 착각인 거죠. 이런 것을 바탕으로 정책을 쓰니까 전월세 공급이 급감을 하게 되면 무주택자들은 울며 겨자먹기로 높은 월세를 부담하면서 서울에 남아 있어야 되는 이런 상황으로 내몰릴 수밖에 없다. 그래서 이런 현상이 나오고 있다고 보시면 되겠습니다.

[앵커]
실제로 강남권의 다주택자가 집을 판다고 해서 그걸 저 같은 서민들이 살 능력은 안 되니까요. 그러다 보니까 계속 부작용이 더 불거지고 있는 것 같은데요. 지금 서울 전체적으로 봤을 때는 매매도 오르고 전세도 오르고 월세도 오르는. 예전과는 조금 다른 모습들이 관측되는 것 같습니다. 이렇게 되면 실수요자들의 타격은 만만치가 않을 것 같은데요.

[석병훈]
그렇습니다. 결국은 어떤 일이 생기냐면 청년, 신혼부부, 무주택 서민층 같은 경우에는 결국 점점 핵심지에서 전월세 가격도 올라가게 되니까 외곽으로 밀려날 수밖에 없습니다. 그래서 더 먼 거리에서 직장으로 출퇴근을 하게 되는, 출퇴근 시간이 점점 길어지는 거죠. 그러면 삶의 질이 떨어질 수밖에 없습니다. 그다음에 주거비가 점점 월세를 많이 내야 되니까, 주거비가 상승하니까 자산을 증식할 기회가 점점 없어지는 것이죠. 특히 제가 우려되는 점은 헨리라고 불리는, 미국과 영국에서 헨리라고 불리는. 청년 중에서 대기업의 정규직으로 취직해서 고소득이지만 아직은 충분히 자산을 축적하지 못한 계층인데 이 계층이 최대 피해자가 될 가능성이 크다고 보고 있습니다.

[앵커]
능력 있는 흙수저 정도로 이해하면 되겠습니까?

[석병훈]
맞습니다. 능력 있는 흙수저는 고소득이기 때문에 소득세 엄청나게 많이 부담하죠, 앞으로 은퇴할 때까지. 그리고 국민연금, 건강보험 다 내야 되는데 문제는 집을 살 기회는 대출 규제로 박탈당했는데 그동안 집값은 크게 오르고 월세는 엄청나게 부담을 해야 되지 않습니까? 그러면 당연히 최대 피해자가 되고 세대 갈등이 격화될 수 있다. 기성세대 같은 경우 집값이 올라서 이미 부자가 됐는데 은퇴해서 국민연금도 받고 여러 가지 정부 재정 혜택을 받으니까 헨리 세대하고 기성 세대 간의 세대 갈등이 미국과 영국, 프랑스처럼 격화될 가능성도 배제할 수 없다고 보고 있습니다.

[앵커]
이게 사회 전반적으로 굉장히 큰 영향을 미치게 될 텐데 당장 걱정이 되는 것은 이렇게 월세가 올라서 거기에 돈이 많이 들어가게 되면 소비할 돈은 없겠네요. 그럼 경제적으로도 타격이 있는 거 아닙니까?

[석병훈]
그렇습니다. 주거 서비스에 대해서 소비가 늘어나는 것 같죠. 월세라는 것은 주거 서비스 소비를 하는 비용이니까 주거 서비스 비용이 늘어나면 당연히 다른 소비에 대한 비용은 줄어들 수밖에 없습니다. 그래서 상품이라든지 음식서비스라든지 이런 서비스 비용은 줄어들어서 그런 쪽의 소비는 침체될 수밖에 없다고 보고 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 걱정되는 부분들이 많은데요. 이 전월세 시장이 워낙 불안해지니까 더불어민주당 쪽에서도 이제는 발등에 떨어진 불로 보는 것 같습니다. 정부의 토지거래허가구역 내 실거주 유예 의무 신청 기간을 1년 연장하고 기존 임대차 계약갱신도 허용하자는 방침도 검토하자고 했는데 이 내용이 앞서 교수님 말씀해 주셨던 내용인데 처음에 나왔을 때 갭투자 허용 아니냐, 이렇게 비판도 컸던 사안이잖아요. 이렇게 하면 뭐가 어떻게 달라진다는 겁니까?

[석병훈]
임차인 같은 경우는 기존에는 계약갱신청구권을 행사할 수 없었는데 계약갱신청구권을 행사해서 만약에 임대인이 그것을 받아들여주면 최장 4년까지 기존 임대주택에서 거주를 할 수 있게 돼 있습니다. 그리고 주택을 매수하는 사람 같은 경우도 지금 보면 4년까지는 줄 수 있고 추가로 1년의 유예기간을 줘서 최장 2031년까지, 5년까지는 소위 갭투자가 가능한 이런 상황이 된다라고 보시면 되겠습니다.

[앵커]
이렇게 한다면 전월세 공급의 숨통을 트일 수 있는 겁니까?

[석병훈]
제가 보기에는 그렇게 숨통이 트이기는 쉽지 않다고 보고 있습니다. 왜냐하면 기존의 세제개편안, 8월 3일에 발표된 세제개편안에서 장기보유특별공제를 장기거주특별공제로 바꾸겠다고 선언을 했습니다. 그러니까 언젠가는 내가 산 집을 팔 때 양도소득세를 절약하기 위해서는 내가 거주하는 해 수가 늘어나야 되거든요. 그러니까 당연히 임차인이 오래 살면 살수록 내가 나중에 부담해야 할 양도소득세가 늘어나서 실거주를 해야 인센티브가 있고요. 또 종합부동산세 기본공제금액도 실거주를 해야만 상향돼서 종합부동산세 부담도 줄어들 수 있습니다. 그래서 임대주택 공급을 늘리는 데 효과는 크지는 않다고 보고 있습니다.

[앵커]
큰 효과를 기대할 수 없는데 만약에 정부 정책이 이렇게 나왔다고 조금 지나니까 이렇게 바뀌더라, 이런 인식도 시장에 줄 것 같아요.

[석병훈]
그래서 주택시장 정책이 많은 국민들, 심지어 전월세를 사는 국민. 무주택자, 유주택자 모두를 불행하게 만들고 있다고 지적하는 것입니다. 주택자산 같은 경우는 일반 가계들, 서민들의 전체 자산에서 거의 70% 이상을 차지하는 가장 중요한 자산이다 보니까 개인 입장에서는 정말 인생을 건 중요한 투자가 되겠습니다. 그런데 이것에 관련된 세금정책이라든지 대출규제를 이렇게 호떡 뒤집듯이 맨날 왔다 갔다 바꾸고 소급적용을 하게 되면 모두가 불행한 결과를 초래하는 것이거든요. 그렇기 때문에 면밀히 부작용을 검토해서 정책을 내놔야지 이렇게 내놨다 이런 부작용이 생길 것 같아서 다시 뒤집고, 이런 식의 상황은 반복하는 것은 바람직하지 않다고 보고 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 유독 현 정부 들어서 부동산 정책에서 이렇게 아니면 말고식의 정책들이 반복되고 있는 것 같은데요. 이건 맹성이 필요한 부분인 것 같고요. 끝으로 조금 어려운 질문 드리도록 하겠습니다. 실수요자, 다주택자, 무주택차 모두가 불행해진 상황. 그렇다면 정부의 정책 기조, 이건 어떤 방향으로 가는 게 맞다고 보십니까?

[석병훈]
저는 원점에서 전면 재검토해야 된다라고 보고 있습니다. 지금 보면 토지거래허가제 이런 규제부터 전월세 가격을 급등시키는 요인이 되었거든요. 그렇다고 해서 정부가 단언했던 서울 집값 안정세를 만들었느냐. 그것도 아니지 않습니까? 그렇기 때문에 재건축, 재개발의 규제도 완화하는 것부터 해서 서울 주택 공급을 늘리는 방향으로원점 재검토하는 것이 불가피하다고 보고 있습니다.

[앵커]
재검토해야 한다고 말씀해 주셨는데요. 지금 재건축, 재개발 관련해서는 국회에서 이 부분이 약간의 의견 차이 때문에 통과가 안 되고 있더라고요. 이건 어떻게 정리해야 된다고 생각하십니까?

[석병훈]
당연히 서울에 빈 땅이 없기 때문에 재건축, 재개발을 통해서 신축 주택을 공급하겠다는 신호를 줘야만 지금 소위 말하는 포모로 인해서 주택을 매수하고자 하는 수요를 일부안정시킬 수 있습니다. 그런데 재건축, 재개발을 통해서 주택을 공급하게 하려면 결국은 재건축, 재개발의 수익성을 끌어올려줘야 하는데 재건축초과이익환수제라든지 아니면 용적률 규제, 이런 것들을 완화시켜줘야만 수익성을 끌어올려줄 수 있어서 이 부분에 대해서 국회에서 대타협이 이루어져야만 가능하다라고 보여지고요. 그다음에 토지거래허가제라든지 세제개편안, 이런 식으로 해서 다주택자가 임대주택을 공급하고 있는 우리나라에서 큰 역할을 하고 있다는 것을 인정을 하고 다주택자를 무조건 때려잡겠다는 정책기조를 바꿔야만 전월세 가격을 안정시킬 수 있다라는 것을 인정해서 관련 정책을 원점에서 재검토해야 되지 않겠나라고 생각을 합니다.

[앵커]
이념과 현실이 달라지면 현실에 맞출 수밖에 없으니까 맹성이 필요하겠습니다. 지금까지 석병훈 이화여대 경제학과 교수와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

YTN 윤재희 (younjh@ytn.co.kr)