'노·도·강 1% vs 강남 20%' 강남만 오르는 부동산시장에 '다주택자' 규제 통할까

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 02월 05일 목요일
■ 대담 : 차영주 와이즈경제연구소장, 이정환 한양대 경제금융대학 교수

<이정환 한양대 경제금융대학 교수>
- 작년 아파트 가격지수 노·도·강은 1% vs 송파·강남 15-20% 상승..강남만 오르는 상황
- '강남 집값 상승에 강남에선 안 판다'가 포인트, 李대통령 다주택자 규제? 시장상황과 충돌하는 듯
- 결국 '강남 집값 어떻게 잡을까'가 포인트
- 李대통령 '잃어버린 20년' 팩트체크해보니..日 부동산이 촉발시킨 건 정확히 맞아
- 다만, 20년씩 길어진 이후는 거품 부실자산에 대한 구조조정 늦어진 탓

<차영주 와이즈경제연구소장>
- 청와대 참모 다주택 처분? 강유정 대변인, 용인 집 팔고 서초구 집은 보유..결국 '똘똘한 한채'

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 : 여러분의 경제 시야를 확 넓혀드리는 시간입니다. 한 주간에 주목했던 경제 뉴스 TOP 3, 이름하여 이번 주 시간입니다. 두 분과 함께 하겠습니다. 와이즈경제연구소의 차영주 소장, 한양대학교 경제금융대학에 이정환 교수 모셨습니다. 어서 오세요.

★ 차영주, ☆ 이정환 : 안녕하세요.

◆ 조태현 : 먼저 첫 번째 키워드부터 살펴보겠습니다. ‘이대통령 부동산 최후통첩’인데요. 요즘 이 대통령의 SNS가 정말 너무 바빠요. 오늘 새벽에도 글을 올렸더라고요. 보셨습니까?

★ 차영주 : 기사를 통해서 봤는데, 트럼프 대통령도 그렇고 자꾸 SNS를 통해서 얘기들을 하고 있는 것이 어떻게 보면 시대상의 변화인지, 아니면 근거를 남기지 않는 자신의 목소리를 내세우는 건지 여러 가지 의견들이 있는 것 같아요. 보통 우리가 대통령의 그동안의 발언이라면 물론 시대상황을 반영하지 않았다 하더라도 어느 정도 무게감도 있고, 그런 것들이 나중에 역사적인 평가를 받고, 공무원들이 일할 수 있는 근거가 되는 부분들인데요. 이재명 대통령은 공무원들이 일하도록 압박하는 것도 있긴 하겠습니다만, 트럼프 대통령도 마찬가지고 자꾸 SNS를 통해서 자신의 의지를 계속해서 밝히는 것 같아요. 그런데 이런 부분들이 과연 옳으냐는 부분들은 고민해 봐야 될 문제라고 보고요. 어찌 됐든 X에 올라온 글을 보면 계속해서 부동산을 압박하고 있습니다. 이번에 양도세 중과세에 대해서도 그렇고, 최근에 1주택자가 똘똘한 한 채로 갈아탄다는 기사를 트위터에 올리면서 이런 것들이 과연 정당하냐. 주거용이 아니면 안 하는 것이 이익일 것이라는 것에 대통령의 의지가 계속 확인됐다는 측면에서 보면 대통령 생각은 여전히 변하지 않고 있고, 이번 5월에 완료되는 중과세 부분에 대해서는 물러서지 않겠다는 단호한 의지가 드러났다고 설명드릴 수 있겠습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 갈수록 말의 수위가 높아지고 자극적이 돼 가는 것 같은데요. 이렇게 자극적인 말이 아니라 묵직한 정책이 더 필요한 시점이 아닌가라는 생각도 들긴 하고요. 중과세 유예 말씀을 해 주셨는데, 양도소득세에 대해서 중과를 유예하는 거를 안 하겠다 이거를 명확하게 밝히고 있어요.

☆ 이정환 : 양도세 중과에 대한 유예라는 것은 ‘양도세를 싸게 해줄 테니 집을 팔아라’ 왜냐하면 다주택자는 양도세에 대한 중과세를 받게 되어 있는데, 현재 상황상 그거를 면제해 주겠다는, 면제해 주면 집이 팔리지 않을까라고 해서 계속 지속되고 있었다고 이해하시면 될 것 같습니다. 이슈가 있긴 해요. 정책에 대한 이슈가 있긴 한데, 그걸 짚어드리고 가면 좋을 것 같은데요. 저도 부동산 전문가는 아니지만

◆ 조태현 : 거시 경제로 다 보시는 거니까.

☆ 이정환 : 부동산 가격이 오르는 데가 보통 강남에만 한정돼 있습니다. 나머지 지역은 제외가 되고 있는 것 같다는 의견들이 많고, 그 이야기는 어떤 거냐면 강남 집값만 계속 오를 것 같다. 강남 혹은 그 용산까지 성동까지 오를 것 같다는 의견들은 많고요. 나머지 지역, 작년 가격만 봐도 아파트 가격 지수로 보면 노·도·강은 1%대에만 오르고, 그다음에 송파, 강남 이런 데들이 거의 15%, 20% 오르면서 격차를 보여주고 있거든요. 이런 데이터를 보고 얘기를 하셔야 되는데, 그런 건 아니고 뭐랄까 다주택에 대해서만 문제를 풀면 다 해결될 것 같다고 얘기하니까 시장하고 충돌이 있는 것 같긴 하다는 게 공공에 대해서 중요한 이슈인데요. 공공에서 관리할 거는 중간 가격만 잘 관리하고 나머지 부분에서 오르든 말든 적절하게 밸런스를 맞추면 되고, 이것을 1주택자로 넘어가면 좋을 것 같은데 약간의 메시지랑 현실 상황이 안 맞으면서 부동산 시장에서 이걸 어떻게 받아들여야 하는 것들은 있는 것 같다는 말씀은 드려야 될 것 같아요. 강남이 가격 오르니까 강남 사람들이 더 안 판다는 그게 포인트인데, 이것을 말씀드린 양도세 중과를 빼면 해결이 될 것이냐부터 이슈가 있는 것 같다고는 보시면 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그게 왜 이슈가 있냐면 우리가 다 경험이 있어서 그래요. ‘양도세를 중과를 하니까 매물이 잠기더라.’ 거기다 ‘보유세까지 높이니까 보유세가 세입자한테 전가가 되더라.’ 이런 경험이 있어서 그러는데 이번에는 과연 다를까요?

★ 차영주 : 글쎄요. 여러 가지 설왕설래가 있는 것 같습니다. 일단 결과가 어떻게 될 것이냐에 대한 논의보다는, 일단 대통령은 중과세 유예를 일단 더 이상 하지 않겠다는 부분들이니까. 이것이 결국 집값을 잡을 수 있느냐, 아니면 이재명 대통령 임기 이후에 다른 정책으로 이런 것을 보완책이 나올 수 있느냐 그거는 너무 앞선 얘기라고 보여집니다. 당장은 집을 많이 갖고 계신 분들 입장에서 보면, 정말 대통령의 의지가 꺾이지 않는 한 5월 이전에 대책을 마련하는 것이 현실적인 방법이라고 봐요. 말씀하신 것처럼 계속해서 다음 정권까지 보겠다는 분들도 계시겠죠. 그런 분들이 다음 정권이 들어서면서 어떤 정책이 바뀔지 모르는 부분들도 있긴 하겠습니다만, 그럴 여유가 없으시거나 나름대로 이것에 순응하겠다는 물량들은 일정 부분 추래될 가능성은 우리가 인정해야 되지 않을까 싶네요.

◆ 조태현 : 실제로 데이터 상으로 봤을 때는 매물이 늘어나는 조짐이 있기는 해요. 매물이 늘어난 양이 그렇게 많지는 않지만, 아무튼 간에 어느 정도 시장에 신호를 준 것은 분명해 보이는데요. 그제 국무회의에서 이재명 대통령이 ‘부동산 투기 이번에 정리 안 하면 잃어버린 20년이 된다.’라고 이야기를 했어요. 일본의 소위 말하는 잃어버린 20년, 잃어버린 30년 부동산에서 기인된 게 맞습니까?

☆ 이정환 : 부동산이 촉발제가 되는 건 맞고요. 플라자 합의 이후에 일본의 엔화 절상이 이루어지면서 경기가 어려워지다 보니까 금리를 낮췄고, 금리 낮추면 우리가 보듯이 흔히 말해서 자산 가격이 상승하게 되고, 자산 가격이 상승하는 게 주가도 되지만 부동산 가격도 많이 상승함으로써 부동산 거품이 났다 까진 다들 동의하고요. 부동산이라는 건 특히 빚을 내서 하는 자산들이기 때문에, 부채 같은 것들도 많이 늘어나고 있다고 이해하시면 될 것 같습니다. 그래서 우리나라 M2 얘기도 있는데, M2 같은 것도 결국 부채가 늘면 통화량 같은 것도 늘어날 수밖에 없고요.

◆ 조태현 : M2는 넓은 의미의 돈을 말씀하시는 거죠?

☆ 이정환 : 네, 예금 같은 거 결국은 저축이 부동산이 늘어나게 되면 빚을 많이 내야 되고, 빚을 많이 내려면 은행에서 빌려줘야 되기 때문에, 이런 통화량 같은 거 늘어나는 현상도 있고 그런 것들이 연관되고 있다는 잠깐 말씀드릴 수 있는데요. 문제는 이게 촉발제가 된 건 맞습니다. 대통령이 말씀하신 내용이 정확하다고 보시면 될 것 같고, 다만 이렇게 길어진 거는 정리를 잘 못했다. 결국 자산 거품이야 터질 수 있는데, 그때 구조조정하면서 없앨 것들을 없애고, 기업들 안 좋은 데를 날리고 자산 거품을 빨리 없앴어야 되는데, 일본이 90년대에 정책들을 잘못 쓰면서 부실 자산들을 정리하지 않은 정책들을 피다가 2000년대 초에 와서 결국은 부실 자산을 정리하면서 다시 경제 성장을 할 수 있는 계기를 마련을 했고, 지금도 성장이 아주 좋지는 않지만요.

◆ 조태현 : 이걸로 촉발이 됐고, 그 정리를 제대로 못했다?

☆ 이정환 : 정리를 제대로 못한 것이 둘 다 요인이다. 당연히 촉발 요인은 맞다. 금리가 낮아지면서 둘 다 거품이 생겼는데, 주식은 빚을 내서 하는 데가 아니거든요. 주식은 빚을 내서 하는 경우가 그렇게 많지 않은데

◆ 조태현 : 많은 것 같은데요.

☆ 이정환 : 한정적이지만 부동산은 장기로 다 돈을 빌려가지고 하는 거기 때문에 금융시장에 큰 타격을 줬고, 금융시장에 타격을 주면서 문제가 되는 건 분명히 맞다. 그렇기 때문에 투기를 근절해야 되는 것도 맞다. 중산층이 공공주택 공급하는 것도 좋은 정책이다. 다만 말씀드린 것처럼 가격이 어디가 가고, 어디가 안 가고 이런 것들에 대해서 세밀하게 얘기하시면서 정책을 피는 게 좋지 않나 이런 말씀 드릴 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 세밀하게 얘기하지 않으면 시장에서 지금도 그런 조짐이 있잖아요. 별로 그렇게까지 무서워하지 않는 분위기도 있는 것 같고요. ‘청와대 참모들 가운데서 적잖은 다주택자가 있다’ 이 부분 논란이 되는 것 같아요. 일단은 청와대에서는 그거 ‘종용하지 않겠다‘ 이야기를 하고 있지만, 일부 참모들이 여유 주택을 처분하고는 있다고 하는데, 교수님이 말씀해 주신 것처럼 여기에도 함의가 있는 것 같습니다. 강유정 대변인이 강남 집은 두고, 용인 집을 판다 이런 발표를 했어요. 어떻게 보셨습니까?

★ 차영주 : 참모 56명 중에 2주택 이상 보유자가 12명으로 현재 나오고 있는 거고요. 현재 두 분이 공식적으로 판다고 얘기를 한 거죠. 말씀하신 강유정 대변인 같은 경우, 용인 기흥구에 있는 아파트를 매물로 내놓고, 서초구 반포동에 있는 아파트는 남편 명의로 돼 있는 건데요. 이거는 하겠다는 거죠. 본인 거를 판다는 거일 수도 있긴 하겠습니다만, ‘똘똘한 한 채’ 이건 숨길 수 없는 거죠.

◆ 조태현 : 이렇게 말씀은 드렸지만 여러 가지 이유는 있을 수 있을 것 같아요.

★ 차영주 : 그리고 살고 있는 곳이 반포동에 살고 있으니까, 살고 있는 걸 팔고 용인구로 이사 가는 것도 현실적으로 우리가 볼 때는 여러 가지 해석이 가능한데, 본인 입장에서는 굳이 살고 있는 것을 팔고, 저리로 간다는 것도 좀 그렇지만 현실적으로 인정해 줄 건 인정해 줘야죠.

◆ 조태현 : 하지만 분석하기에는 조금 그래요, 그렇죠?

★ 차영주 : 그렇긴 하죠. 궁색하긴 합니다만 김상호 춘추관장 같은 경우도 대치동에 있는 다세대 주택을 내놓고, 현재 구의동에 부인과 공동 명의로 갖고 있는 부분들이 있기 때문에 이런 건데, 대통령께서 이런 말씀을 하셨던 걸 기사에서 본 것 같아요. ‘자기가 팔라고 종용하는 것은 정책적인 의미가 없다. 참모들도 스스로가 팔 수밖에 없도록 만드는 것이 정책적인 의미가 있지 않겠느냐.’ 이런 말씀을 하셨기 때문에, 같이 정부를 이끌어가는 입장에서 보면 궤를 같이 한다는 것일 수도 있고, 그만큼 대통령의 의지가 확고하다는 걸 역설적으로 표현한 것이 아니겠나 이런 표현도 가능할 것 같네요.

◆ 조태현 : 그건 이해가 됩니다. 이렇게까지 이야기를 했는데 나는 안 팔 거야 이렇게 버티는 것도 좀

★ 차영주 : 정부를 이끌어가는 공동의 사람들이기 때문에 이런 액션 정도는 보여주는 게 필요한다고 봅니다.

◆ 조태현 : 팔라고 얘기를 하지 않아도 팔 수밖에 없는 모습들이 분명히 있고요. 아까 우리가 이야기했던 것처럼 실제로 매물이 다소 늘어나는 것들이 감지가 되고 있어요. 그렇다면 아까 말씀해 주셨던 강남 3구, 더 길게 보자면 강남 4구 이런 데도 하락 거래가 나올 가능성도 있다고 봐야 되는 겁니까?

☆ 이정환 : 아무래도 거래 같은 것들, 매물이 많아지게 되면 공급이 늘어나게 되고 이에 따라서 하락 거래가 있을 수 있다. 세금 같은 이슈도 분명히 있기 때문에, 세금에 대한 이슈가 생기게 된다고 하면 단기적으로 파실 분들은 싸게 팔아야 되거든요. 세금에 대한 중과를 한다, 재산세 같은 것들이 올라갈 수도 있다, 종부세도 올라갈 수 있다. 특히나 살지 않은 분에 대해서는 올라갈 수 있다는 의견들도 많이 나오고 있어 가지고 단기적으로 아주 잠깐 조정은 있을 수 있다고 보시면 될 것 같고요. 다만 문제가 되는 건 ‘강남권의 아파트를 어떻게 처리할 것이냐.’ 그 이슈가 계속 달라붙어 있어 가지고 거기를 얼마나 낮출 수 있을 것이냐. 얘는 계속 의문점이 따라붙을 수밖에 없죠. 나머지들은 그렇게 올라가지 않고 지방은 오히려 많이 올라갔던 아파트들이 가격이 떨어지고 있는 양상들이라, 이것들을 어떻게 해야 되는지가, 강남을 어떻게 잡을 것인가가 결국은 제일 중요한 것 같고요. 매물이 늘었는데 강남의 아파트 값이 안정이 될 것이냐 이게 포인트인 것 같기는 하다는 말씀은 드려야 될 것 같고요. 나머지는 부차적인 내용이 아닐까라고 개인적으로 생각을 하고 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 강남을 잡는 게 정책 성패의 관건이 될 수도 있을 것 같은데요. 잘 모르겠습니다. 지켜보도록 하겠습니다. 2부에서 이어가겠습니다.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)