[뉴스큐] 6.17 대책 이후 수도권 외곽 '풍선효과'...부동산 시장 움직임은?

■ 진행 : 김영수 앵커
■ 출연 : 김규정 NH투자증권 부동산전문연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]
문재인 정부 21번째 부동산 대책인 6.17 부동산 대책이 발표된 지 이제 열흘째가 됐습니다. 규제지역을 대폭 확대하고 갭투자를 막기 위해서 전세자금 대출규제도 강화했는데요.

오히려 비규제지역의 집값이 오르는 등의 풍선효과도 나타나고 있습니다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원 전화로 연결해서 지금 부동산상황 살펴보겠습니다.

[김규정]
안녕하세요.

[앵커]
6.17 부동산 대책 이후에 지금 서울 또 수도권, 지방 이렇게 부동산 움직임은 어떻습니까?

[김규정]
이번에 새로 규제지역으로 확대된 곳 그 주변 지역들도 여전히 상승 흐름은 이어지고 있습니다. 한국감정원 통계로 보면 6월 넷째 주에 전국 매매가격이 0.22% 더 상승하고요.

수도권도 0.28% 한 주간 더 오르면서 상승폭이 경기, 인천 등지 또 지방 세종 등지에서도 계속 커지는 양상이 나타나고 있습니다.

물론 대책이 나온 지 지금 일주일이 조금 넘은 시점이어서 또 그리고 몇몇 규제들은 아직 본격 적용되지 않는 것들도 있기 때문에 당장 평가하기는 어렵지만 여전히 집값 상승을 기대하는 수요가 많다는 방증이라고 볼 수 있겠고요.

일부는 일부 대책이 시행되기 전에 소위 막차를 타자는 이런 흐름들이 나타나면서 수요자들의 흐름이 더 많았던 것으로 분석됩니다.

[앵커]
그렇군요. 시중에 유동성도 지금 풍부한 상황이고요. 저금리 상황까지 겹쳤으니까요. 그런데 정부가 이번 대책 중에 갭투자를 방지하기 위해서 전세자금 대출규제도 강화하지 않았습니까? 이후 전세시장 상황은 지금 어떻습니까?

[김규정]
일단 정부는 전세대출자금을 받아서 집을 사고 투기를 하는 데 쓰지 말라는 의도를 가지고 갭투자 방지 대책을 내놓은 건데 사실상 시장의 전세입자들은 혼란스러운 모습을 보이고 있습니다.

어쨌든 투기과열지구에서 3억 이상 주택을 사게 되면 전세대출이 회수되는 문제들이 있기 때문에 갭투자 같은 것을 이용한 투자 변동도 생길 것으로 보이는데요.

무엇보다도 최근에 도심에서 새아파트 중심의 전세가가 이미 급등세를 보이고 있는 가운데 최근에 이런 전세대출 규제나 또 실거주 요건 강화 같은 것들이 주요 대책에서 복합적으로 강화가 되면서 전세물건 감소에 대한 걱정들도 생기고 있고요.

입주물량이 적은 시기나 또 내년처럼 전년 대비 입주물량이 조금 부족할 것이다라고 전망이 나오고 있는 이런 지역들에 대해서는 전세가가 더 오르면서 집 사기가 더 어려지고 집값을 자극하는 게 아니냐 이런 지적도 나오고 있습니다.

그래서 현재 전세시장의 동향을 좀 더 주도면밀하게 보고 대응을 해야 하는 시점이라고 분석됩니다.

[앵커]
정부가 대책을 내놨는데도 일단 집값도 오르고 있고 또 전세가격까지 오르고 있으니까 참 걱정입니다. 정부가 강남 일부 지역을 토지거래 허가구역으로 묶었잖아요. 그 묶은 지역은 지금 부동산 상황이 어떻습니까?

[김규정]
지난 23일부터 시행에 들어갔는데요. 일단 유주택자나 지방 등 다른 지역에 거주하는 분들이 강남 토지거래허가구역 지정지역에서 추가로 주택 구매 허가를 받기는 어려워진 상황이기는 합니다.

다만 아직 본격 시행일부터 적용된 시간이 워낙 짧다 보니 그에 따른 거래나 가격 변화까지 나타나지는 않은 상황이고요. 일부에서는 해당 지역에 규제에도 불구하고 개발에 대한 기대감이나 그래도 가격이 더 오를지도 모르겠다는 기대감들이 아직은 더 커보여서 규제에도 불구하고 시장에 대한 관심이 큰 것으로 현재까지는 파악됩니다.

일부에서는 이런 토지거래 허가제를 피할 수 있는 면적이 굉장히 적은 초소형 아파트나 아니면 상속, 증여, 경매, 분양 같은 허가를 받지 않아도 되는 주택을 얻을 수 있는 행위에 대해서 주목하는 이런 모습들도 보이고 있어서 실제로 허가구역 지정 이후에도 이런 투기적인 수요와 실제 필요한 수요를 가려내는 행정여력이 뒷받침돼야 관리가 원활하게 될 수 있을 것으로 보입니다.

[앵커]
실제로 살 사람만 들어와서 살아야 한다. 그래서 이렇게 토지거래 허가구역으로 묶었는데도 또 그렇게 생각하시는 분도 있나봐요.

투기수요가 아직도 있나 봐요, 그렇죠? 그리고 또 재건축 추진 단지에서 지금 2년 이상 실제로 거주를 한 사람한테만 분양권을 받을 수 있게 하지 않았습니까? 재건축시장 움직임 어떻습니까?

[김규정]
재건축지구들도 대표적인 지역들이 아직 투자 열기가 높은 편인데요. 마찬가지로 재건축 조합원들의 2년 실거주 요건에 따른 분양 가부가 관련된 도정법을 개정해야 적용이 되는 것이기 때문에 실질적으로는 연말까지 도정법을 개정한 이후에 내년부터 본격적으로 적용이 되는 상황입니다.

그러다 보니 2년 실거주 규제를 피할 것으로 예상이 되는 곳 혹은 이미 피할 것으로 판단이 되는 안전진단을 통과한 재건축조합 등은 오히려 더 호가 강세가 나타나고 있고요.

또 이런 규제가 생기더라도 내년부터는 재건축 안전진단 자체가 강화돼서 사업이 어려울 거다라는 예상들 때문에 어느 정도 사업 움직임이 있는 재건축에 대해서는 장기투자하려는 수요 관심이 여전히 있습니다.

물론 재건축 사업 자체가 초과이익환수제의 본격적인 부담금 부여나 아니면 안전진단 이런 사업의 진행상 어려움 때문에 이후에 여러 가지 수익 저하는 나타날 수는 있어서 이후에 상황을 지켜보면 수요자들이 진정될 수 있겠으나 그렇게 대책 효과가 빠르게 나타나고 있지는 않습니다.

[앵커]
좀 더 시간을 두고 지켜봐야 되겠죠. 그런데 6.17 대책 이후에 김포 집값이 2% 가까이 올랐다고 하고요. 풍선효과가 또 나타나고 있다고 합니다. 지금 상황은 어떻고 앞으로도 이런 풍선효과가 계속 나타날 것으로 보십니까?

[김규정]
일단 한강신도시의 새아파트나 최근에 분양한 새 아파트들이 프리미엄 강세를 보이고 있습니다. 아무래도 규제지역에서 빠진 것 때문에 수요자들이 계속 몰리고 규제가 더 확대 지정될 수 있다라는 것 때문에 마지막 계약을 서두르는 움직임이 가격에 영향을 주는 것으로 보이는데요.

만약에 추가 지정이 되지 않는다면 소위 이런 풍선효과가 더 지속될 가능성이 있어 보입니다. 그래서 정부도 요건은 충족됐기 때문에 추가적인 지정을 검토한다는 발언도 나온 것으로 알고 있는데요.

그 흐름을 지켜 봐야 할 것 같고요. 다만 그런데 김포 안에서도 일부 새아파트 중심으로 오르고 있는 곳과 이 상황에서도 또 가격 변동이 별로 없는 기타 오래된 아파트나 외곽 지역들이 굉장히 엇갈린 분위기를 동시에 보이고 있어서.

[앵커]
김포 안에서도 그렇다는 말씀입니까?

[김규정]
맞습니다. 그래서 계속 저희가 구시군 단위로 규제지역을 확대하는 와중에서도 동일 권역 내에서 양극화나 계층과가 계속 심하고 번지고 있어서 저희가 그것들을 어떻게 조율하는가도 문제가 될 것 같습니다.

왜냐하면 이게 지정을 확대하면서 계속 실제 가격이 올라서 지정되는 상품도 있지만 그렇지 않은데 규제가 확대돼서 오히려 추가적인 대출이라든가 이런 거에 어려움을 겪는다는 불만을 토로하시는 분들도 당연히 있기 때문에 그런 것들을 어떻게 실질적으로 부작용을 줄이면서 시장관리를 해나가느냐가 점점 중요한 문제가 될 것 같습니다.

[앵커]
그렇군요. 최근에 집값이 계속 오르다 보니까 실제로 30대, 40대 젊은층들이 집을 서둘러 사기 시작했다고 하던데요. 어떻게 해야 됩니까? 실수요자 입장에서 지금 집을 사는 게 맞습니까? 아니면 좀 더 기다려야 됩니까?

[김규정]
사실상 정부대책도 실수요자, 실제 집이 필요한 분들이 집을 사지 말라는 건 아닐 거거든요. 그래서 뭔가 투기적인 수요를 억제하면서 실제 집이 필요하신 분들에게 집을 공급하고자 하는 장기적인 계획을 가지고 대책을 내놓는 것인데 다만 그 와중에 일부 최근에 청원 사례에서도 보는 것처럼 동시에 규제에 오히려 영향을 받게 되는 저소득층이나 젊은층의 압박도 적지 않은 것 같습니다. 그래서 그런 부분에 대한 보완책, 일부 정부 발언도 초반에 나왔던 것으로 알고 있는데 실수요자를 조금 지원할 수 있는 보완책이 만약에 후속대책이 나온다면 같이 나왔으면 하는 바람이고요.

[앵커]
어떤 대책이 실수요자를 위한 보완 대책이 있어야 되겠습니까?

[김규정]
저희가 주택담보대출이나 전세대출을 실제 또 다른 주택 투자나 투기적인 자금으로 악용하는 케이스가 있기는 하지만 실제 필요한 대출을 받지 못하게 되는 실수요자들도 있는 것이 사실이어서 그런 실수요자들을 가려내고 규제 강도를 완화하는 조치들이 필요한데. 그런 행정적인 구분이나 조치들이 사실은 행정 여력도 굉장히 수반돼야 되고 금융당국에서도 노력이 필요하기 때문에 쉽지는 않습니다.

그런데 분명히 필요한 조치이기는 하고요. 무엇보다 시장 자체는 규제가 있기는 하지만 아무래도 저금리 유동성 장세가 생각보다 영향력이 크기 때문에 당분간 자산시장의 버블이 더 확대되는 방향으로 갈 가능성이 많습니다.

주택가격도 예고하지 않은, 예기치 않은 충격이 생기지 않는다면 계속해서 강세를 띨 것으로 보이는데요. 그렇다고 하면 실수요자들에게는 청약이든 공공주택이든 아니면 보완책을 통해서든 내 집 마련을 위한 방안을 제시해 주는 것들이 필요하겠고요.

또 전체적으로는 공급이 계속적으로 주어질 것이다라는 시그널을 시장에 줄 필요가 있어 보입니다. 아무래도 저소득층, 젊은층 시장참여자들이 집을 점점 마련하기 어려워진다라는 이런 조급증에 굉장히 내몰리고 있는 상황이어서 그런 부분을 완충시켜줄 수 있는 중장기 공급계획 같은 것들이 좀 더 확대돼야 한다라는 입장인데. 이번 대책에서는 재건축 규제 같은 것들이 오히려 더 강해지기도 해서 시장에서 좀 더 검토가 필요해 보입니다.

[앵커]
그리고 마지막으로요. 오늘 김현미 국토부 장관이 모 방송에 출연해서 보유세와 관련해서 지난해 대책이 나왔지만 추가로 검토를 하고 있다라고 밝혔거든요. 보유세를 좀 더 강화하는 대책이 나올 것 같습니까, 어떻습니까?

[김규정]
일단 정부는 계속해서 추진한다는 입장인데 시장에서는 이미 신뢰가 많이 떨어지기는 했습니다. 이미 지난 국회에서 통과가 안 됐었기 때문에 이번에도 지켜봐야 된다는 의견이 이미 시장 이해관계자들한테는 돌고도 있어서 정부대책에 생겨버린 내성 또는 신뢰도 저하가 현재 심각한 상황이라고 인지할 필요가 있겠고요.

하지만 12.16 대책 효과 자체가 단기에 그쳤던 게 저금리 유동성 장세 탓이 있기는 하지만 무엇보다 이런 종부세 대책 같은 것들이 계획대로 진행되지 않은 부분도 적지 않아서 추가적으로 진행하는 부분에 있어서는 정부가 신뢰도 관리를 하면서 진행할 필요가 있어 보이고요.

동시에 아까 말씀 나눈 것처럼 이런 강도 높은 계속적인 규제를 하면서도 오히려 피해를 본다고, 배제가 된다고 느끼고 있는 실수요자들을 위한 지원이나 공급 확대는 조금 같이 검토가 됐으면 하는 바람입니다.

[앵커]
알겠습니다. 공급을 좀 더 늘릴 수 있는 그리고 실수요자들이 안심하고 급하게 서두르지 않아도 된다는 확신을 심어줬으면 좋겠다는 말씀이셨습니다. 지금까지 김규정 NH투자증권 부동산연구위원이었습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

[김규정]
감사합니다.