"李대통령 '근저당', 갭투자 일종..제3자 증여 우려도" 국내 최초 부동산 석좌교수

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)
■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2026년 7월 23일 목요일
■ 대담 : 권대중 한성대 석좌교수, 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원

- 권대중 한성대 석좌교수 "탈법 아니지만 편법, 전세 낀 갭투자와 똑같은 경우로 봐야"
- 근저당, 전세처럼 융자와 똑같은 효과..국민들 '이렇게 해도 괜찮나?' 생각할 것
- 전문가 "국민들 다중규제 어려움에 처한 단면 보여줘.. 실제로는 이렇게 실행 못하고 포기할 가능성"

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◆ 조태현 : 자, 먼저 본격적인 이야기에 앞서서요, 교수님께 제가 질문이 있어요. 이 토론회를 앞두고 이재명 대통령의 분당 집 거래, 이게 또 도마 위에 올랐거든요. 이재명 대통령이 분당 집을 20 몇 억 원에 팔면서 근저당 17억 7천만 원을 잡아줬다는 거, 이게 논란이 되더라고요. 이게 이렇게 하면 안 되는 겁니까?

◇ 권대중 : 안 되는 건 아니에요. 이게 불법이나 탈법은 아니고요, 편법입니다. 그런데 지분을 매도하거나 매수하는 사람의 한쪽에 문제가 발생하게 되면 쌍방 합의하에 팔 때 가끔 이런 거를 쓸 때가 있어요. 무슨 얘기냐 하면 대출을 신청했는데 대출이 늦게 나와요. 이럴 때 대출 기간 동안만큼 연장해 주거나 그 기간이 2~3개월 되면 설정하거나, 또는 집을 팔고 이전하는 경우에 내 집이 안 팔릴 경우, 내놓은 건 확실한데 매도자가 당장 나타나지 않는데 집을 사고 싶을 때 매도하고 난 이후에 잔금을 치르겠다는 거, 이렇게 할 수 있습니다. 그런데 이게 왜 논란이 되냐면요, 정부가 가계 부채가 늘어나기 때문에 대출을 막고 있잖아요. 거기다가 또 부동산 투기를 막기 위해서 갭투자를 막고 있잖아요. 이 갭투자의 일종입니다.
그러니까 이게 편법으로 전세 안고 집을 사는 경우가 있잖아요. 그런 경우 똑같죠. 이게 융자라는 게 사금융도 전세하고 똑같이, 또는 융자하고 똑같은 효과가 있거든요. 레버리지 효과가 있으니까 이게 문제예요. 정부가 이걸 막고 있는데 대통령께서 이거를 직접 시행해 준 거 아닙니까? 그러니까 국민들도 '이렇게 해도 괜찮나?'라는 생각을 할 거예요.

◆ 조태현 : 질문이 많이 올라오더라구요.

◇ 권대중 : 그게 문제예요. 그런데 이게 토지거래허가구역에서 만약에 이렇게 허가를 대통령은 받았는데, 국민들이 만약에 이렇게 넣어서 허가를 안 해주면 "나는 왜 안 해줘?" 이게 또 논란이 있을 수 있어요. 이게 선례가 남기 때문에 문제가 되는 겁니다. 그런데 대통령께서는 집을 어차피 팔기로 했고, 또 파는 과정에 남보다 저렴한 가격에 팔았다고는 하지만 매수자 입장에서 여러 가지 협조를 하시고 도와주려고 하다 보니까 이렇게까지 한 것 같아요. 근데 처음부터 의도적으로 한 건 아니고. 여기에 문제가 뭐가 있냐면요, 설정해 준 것만큼은 법정 이자 이상을 받아야 됩니다. 원래 받아야 되는데 안 받으면 증여세 문제가 나오거든요. 제3자 증여가 돼요.

◆ 조태현 : 그렇죠. 가족끼리도 돈 빌려줬을 때 이자 안 받으면 문제가 될 수 있잖아요.

◇ 권대중 : 그것도... 제3자 증여는 천만 원만 넘으면 내야 돼요. 가족끼리는 부부나 또는 자식에 따라서 5천만 원, 6억 다르지만.
근데 이게 이자를 안 받기로 했잖아요. 이게 논란이 되는 거죠.

◆ 조태현 : 이 부분도 논란이 될 수 있네요.

◇ 권대중 : 네, 받아야죠.

◆ 조태현 : 말씀하신 것처럼 전세도 사금융이라고 하시더니 이런 사금융을 하셔가지고 논란이 되는 것 같은데, 만약에 제가 이렇게 거래하면요, 저 토지 거래 허가 받을 수 있어요?

■ 김규정 : 일단은 계약 실행을 하고 대금을 이렇게 치르기로 했고, 4개월 내에 입주하고 이런 것들 조건을 지키면 토지 거래 허가에는 크게 문제가 없을 수도 있다고 보여지기는 합니다. 그런데 교수님이 말씀하신 것처럼 이게 편법적인 부분이고, 이게 선례화돼서 일반인들까지 시도를 하게 되면 문제가 생길 수 있고, 개인들 간의 거래에서는 사실상 이런 근저당 설정하고 사금융 형식으로 처리하는 것들에서 잔금을 받지 못하고 개인 간에 금융 문제로 번질 리스크도 확실히 있거든요. 그래서 이게 좋은 선례라고 볼 수는 없을 것 같습니다. 그런데 지금처럼 여러 가지 다중 규제에 대출까지 막혀 있는 상황에서 이번 건에서는 또 재건축 조합 설립 인가에 관련된 지위 승계 이런 기한까지 또 걸려 있는 다양한 규제들이 있다 보니까 어쩔 수 없이 선택을 하거나 편의를 봐줬다, 이렇게 얘기가 나오고 있는 상황인데, 개인 국민들이 이런 다중 규제에 굉장한 어려움에 처해 있다고 보여지는 측면인 거죠. 그런데 그분들은 실제로 이렇게까지 실행을 못 하고 포기를 하거나 처분을 못 하고 세금에 대한 여러 가지 규제나 이런 것들을 맞고 있는 상황이니까 간단히 또 이해하고 넘어가기에도 쉽지 않은 부분이 있는 겁니다.

◆ 조태현 : 일단 청와대 쪽에서는 "이거는 사금융 아니다. 사금융과 법적인 성격이 다르다. 쌍방이 합의한 계약 내용에 따라서 절차대로 이행한 투명한 거래다." 이렇게 설명을 하고 있습니다. 자, 어찌 됐든 간에 말씀하신 대로 여론은 그렇게 가고 있는 것 같고요. 경실련 측에서 논평이 나왔는데요. "아니, 규제를 이렇게 복잡하게 해 놓으니까 자기도 이렇게 피해갈 수밖에 없게, 편법을 쓸 수밖에 없게 된 거 아니냐." 이런

◇ 권대중 : 그게 만약에 청와대에서 "편법이 아니다, 정당하다." 그러면 국민들이 이렇게 해도 봐줘야 됩니다. 일단 그렇게 논평을 했다면, 청와대에서 얘기가 "이거는 편법으로 한 게 아니다, 정당하게 한 거다."라고 하면 국민들도 이렇게 했을 때 정당하다고 얘기하면 어떻게 얘기하겠어요? 그러니까 이게 선례가 남는다고 제가 이야기 했잖아요.

◆ 조태현 : 그것도 일반적인 선례는 아니니깐요.

◇ 권대중 : 특수한 경우에 사례가 남아버리니까 이게 논란이 있을 수 있는 거죠.

YTN 김양원 (kimyw@ytnradio.kr)