[스타트 경제] '똘똘한 한 채' 종부세 강화 유력...부동산 세제개편 임박

■ 진행 : 엄지민 앵커
■ 출연 : 서은숙 상명대 금융경제학부 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
정부가 부동산 세제 개편과 관련해'똘똘한 한 채’를 겨냥해 세 부담을 강화하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 앞으로 어떤 방향으로 논의가 진행되고 있는지, 또 이번 주 주목해야 할 이슈들이 어떤 게 있는지 짚어보겠습니다. 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 함께합니다. 어서 오세요. 일단 정부가 종부세를 높인다는 원칙하에서 세부 방안을 고심하고 있는 것 같은데 똘똘한 한 채에 대해서 종부세 강화하는 쪽으로 가닥을 잡은 것 같거든요. 이번 개편안의 핵심은 어떤 겁니까?

[서은숙]
먼저 짚어야 될 부분이 일단은 아직 확정된 정부안은 아닌 것 같고요. 지난 7월 23일 국민 대토론회가 있었잖아요. 이후에 나온 의견들을 바탕으로 해서 검토되고 있는 방안들이 얘기들이 되고 있는 것 같아요. 종부세 같은 경우에는 지금 개인이 보유한 주택 공시가격 합계액을 기준으로 부과되고 있거든요. 그러니까 지금도 어떻게 보면 가액 중심이죠. 주택가액 중심으로 하고 있죠. 그러니까 가액 중심으로 바꾼다고 하는 건 종부세가 지금까지 가격과 무관했다는 뜻이 아니고 어떻게 보면 주택 수에 대한 차등을 줄이고 총보유 가액과 담세력을 중시하겠다는 겁니다. 왜냐하면 이게 혼돈이 되는 부분이 뭐냐 하면 이런다고 주택 가격이 잡히냐, 이런 의견들이 많잖아요. 그러니까 이 부분은 명백하게 정부에서도 밝혔지만 집값을 잡는 것은 다른 이슈고 이 부분에 관한 것은 조세 형평성 이슈에서 보겠다고 한 거거든요. 그래서 어떻게 보면 지금 구조에서 보면 30억 아파트 한 채하고 10억 아파트 3채를 가진 사람이 비교해 보면 10억 아파트 3채를 가진 사람이 더 많이 내거든요. 어떻게 보면 총가액 기준으로 보면 동일한 금액이잖아요. 그러다 보니까 오히려 이게 강남 초고가 한 채로 자산이 쏠리는, 흔히 말하는 똘똘한 한 채 현상을 부추기고 있다고 볼 수 있는 거죠. 그래서 개편 방향을 보면 한 세 가지 정도로 우리가 볼 수 있을 것 같아요. 첫 번째가 다주택 중과를 완화하고, 그리고 지방 같은 경우 있잖아요. 그리고 총보유가액 중심으로 누진 구조를 강화하겠다고 하는 의견이 있는 것 같고요. 두 번째가 초고가 1주택에 우대 축소하겠다는 방향이 있는 것 같고요. 그리고 총가액을 기준으로 하되 어떻게 보면 실거주 그다음에 고령 장기보유하는 경우 있잖아요. 이 여부는 별도 고안 요소로 두는 혼합형 방안으로 가겠다는 것으로 보여집니다. 그래서 시장의 영향을 보면 조세형평성을 높이는 건 계속 갖고 가고요. 반면에 초고가 1주택자의 보유세를 올리면서 양도세까지 다 올리게 되면 어떤 현상이 나타나게 될까요. 결국은 보유자가 버티는 매물 잠김 현상은 계속 유지될 것 같은, 그런 시장에 미치는 영향은... 그 부분은 어떻게 할 것인가에 대한 이슈는 계속 남아 있는 것 같고요. 또는 초고가 기준을 얼마로 잡을지 아직 확정이 안 됐어요. 그걸 잡고 나면 그 기준 아래로 수요가 움직이려는 이동이 나타날 수 있겠죠. 또는 절세용 증여 급증이라는 부작용도 나타날 수 있기 때문에 이런 부분들도 같이 검토해야 되는 부분들이 있다고 보여집니다.

[앵커]
어떤 대책이 나오든 그 대책에 따라서 움직임이 발빠르게 이루어지기는 할 텐데, 교수님이 앞서 짚어주신 실거주 같은 경우에 실거주 목적으로 1주택인 경우 이분들은 딱히 소득이 없더라도 집값이 너무 올라서 보유세 부담이 된다는 분들도 있었잖아요. 이분들은 체감할 정도로 될까요?

[서은숙]
이게 보완책이 거론되고 있는 것 같아요. 소득이 없는 고령 실거주자가 특히 문제죠. 은퇴하고 났는데 본인이 예전에 샀던 집이 우리가 흔히 말하는 초고가 기준에 해당이 되는 경우인 거죠. 그래서 어떻게 보면 60세 이상의 고령 가구의 자산을 보면 약 78% 정도가 부동산이에요. 이렇게 되면 사실 세금 낼 현금이 없는 소득이 없는 고령자 입장에서 보면 강제 매도를 해야 되는 상황으로 몰리게 되잖아요. 그래서 매도를 강요하지 않는 안전장치를 찾고 있는 것 같아요. 그래서 어떻게 보면 실거주 판단 자체도 주민등록만 볼 게 아니고 실제 거주 기간이나 생활 근거지라든가 아니면 이게 임대를 하고 있는 집인지 본인이 살고 있는 집인지 그다음에 현금 흐름 여부도 다 같이 보면서 고령자인 경우에도 같이 검토할 것으로 보입니다.

[앵커]
지금 교수님 짚어주신 부분은 앞으로 정부가 조세 형평성 차원에서 어떻게 관리를 해 나갈지 이 부분인데 결국은 그 수요에 대한 개선도 있어야 하잖아요. 그런데 이게 수요 자체를 억누를 수 없다라는 지적들이 있는데 그러면 이 부분은 어떻게 해결해야 합니까?

[서은숙]
결국은 공급 확대가 같이 가지 않는 상태에서 주택가격을 잡는 건 굉장히 어려울 것 같아요. 그래서 정부도 같이 공급을 어떤 식으로 확대시킬 것인지에 대한 고민들을 하고 있고. 그런데 지금 논란이 되고 있는 건 서울 지역에 공급을 확대할 수 있는 지역이 많지 않고 그다음에 대부분이 재건축되고 있는 부분들이 많잖아요. 또 특히 강남 지역이나 이런 데 재건축은 또 프리미엄이 올라가는 그런 지역으로 다시 가격이 올라갈 수밖에 없는 그런 상황이 되지 않겠느냐. 그래서 그 부분을 어떻게 보완해야 되는지 논란들이 되고 있는 것 같습니다.

[앵커]
정부에서 얘기하고 있는 건 비아파트들의 공급을 늘리겠다는 차원이기는 했는데 어떤 공급대책이 나올지를 봐야 될 것 같고요. 부동산시장 움직임을 보겠습니다. 이번 달 서울 아파트값 상승률이 일단 소폭 둔화가 되기는 했는데 상승세는 이어갔습니다. 그리고 보니까 동탄 움직임이 눈에 띄더라고요. 한 달 만에 6% 넘게 올랐는데 그러면 이번 달, 지난달 하면 두 달 만에 10% 넘게 오른 겁니까?

[서은숙]
7월 중 월간으로, 그러니까 이게 7월 13일 기준이거든요. KB부동산의 데이터를 보면. 서울은 전월 대비해서 말씀하신 것처럼 1.05%예요. 그래서 6월에 1.07보다 0.02포인트가 둔화된 것으로 나왔는데 경기 지역은 0.87%로 오히려 상승폭이 커졌는데 그중에서도 화성시 동탄구 지역이 지금 6.25%로 역대 최고 상승률을 경신했어요. 그러니까 누적으로 따지면 10% 이상 오른 것으로 봐야 되겠죠. 그러니까 이게 왜 이렇게 올랐느냐, 우리가 원인을 한번 봐야 되잖아요. 그래서 강세를 보이는 건 한 가지 원인만 있는 건 아닌 것 같고 여러 가지 원인들이 복합적으로 작용한 것 같아요. 그래서 첫 번째가 GTX-A, 이게 개통이 되면서 이것에 대한 교통 호재 요인이 크고요. 그다음에 반도체 클러스터에 대한 고용 기대, 다시 말하면 수요가 계속 늘어날 것이다라고 하는 부분에 대해 가격이 반영된 것 같고요. 그리고 서울의 대출 규제가 굉장히 강화됐잖아요. 이것으로 밀려난 대체수요가 이쪽으로 몰린 거라고 봐야 될 것 같아요. 그래서 월간 6.25%라는 숫자가 실수요하고 소득 증가만으로는 설명이 안 되는 과열 신호라고 우리가 봐야 되겠죠. 그래서 어떻게 보면 거래량이 많지 않은 상태란 말이에요. 그 상태에서 신고가 거래가 계속 연속되면 지수 자체의 상승폭이 확대될 수도 있고 그다음에 사람들은 어떤 생각을 할까요. 굉장히 투기심리가 커질 것이고 그리고 이런 상승에 대한 기대심리가 상당 부분 상승에 포함됐을 가능성이 크다고 봐야 되겠죠.

[앵커]
동탄은 사실 규제지역으로 지정이 됐는데 그 효과는 그다지 없었던 것 같아요.

[서은숙]
규제지역으로 했어도 대출규제나 이런 가격 부분의 차이 때문에 서울에서 집을 수요하기 힘든 사람들이 그쪽으로 대체 수요를 찾은 것이 크다고 봐야 되겠죠.

[앵커]
서울 지역의 매매, 전세, 월세 다 오르고 부족해지면서 경기 쪽 가격이 많이 오르고 있잖아요. 하반기에 그래서 경기 쪽을 볼까 했던 분들이 경기도 너무 올라서 난감한 상황이라고 하더라고요.

[서은숙]
그럼에도 불구하고 대부분의 수요자들 입장에서는 주택을 실수요 기준으로 구입을 할 때는 여러 가지 여건들을 보잖아요. 그래서 일단 교통 호재 요건이 있는지, 교통이 편리한지에 대한 부분들을 가장 많이 볼 거고요. 그다음에 신축을 선호하는 사람들이 많아요. 그래서 신축 선호를 충분히 보완해 줄 있는 부분이 있는지, 그다음에 학군이나 생활 인프라가 잘 구축이 되어 있는지, 그다음에 서울 대비, 아까 얘기한 것처럼 충분한 가격 차이가 있어서 투자 여력이 생길 수 있는지. 이런 부분들이거든요. 그런데 이런 부분들을 갖추고 있는 수도권은 오를 가능성이 크고요, 앞으로도. 그런데 그렇지 못한 수도권이 또 있잖아요. 그런 경우에는 오히려 조정 압력을 받을 수도 있습니다. 그래서 수도권에서도 양극화가 나타날 가능성이 크다라고 우리가 전망을, 차별화 장세가 나타난다고 우리가 얘기를 하거든요. 그럴 가능성이 높다라고 봐야 될 것 같아요.

[앵커]
일단 주택가격 상승세는 이어지는 상황인데 여기에 금리까지 올라서 주택담보대출 받은 분들 부담도 상당히 높아진 상황인데 그런데 2분기에 은행 가계대출 연체율이 상당히 올랐더라고요. 또 서울 지역의 주택담보대출 연체율, 그러니까 집을 사면서 대출받은 분들이 못 갚은 비율이 늘고 있는 상황인 건데 지금 얼마나 심각한 상황입니까?

[서은숙]
지금 숫자가 경고 신호이기는 해요. 우리가 데이터를 보면. 그래서 5대 은행 2분기 말 가계대출 연체율 평균이 0.33%거든요. 이게 그냥 0.33%가 높냐 낮냐 비유하기는 어렵기 때문에 2016년 1분기가 0.36%거든요. 그 이후 약 10년 만에 가장 최고치라고 봐야 되겠죠. 우리가 보통 원리금이 장기간 연체되거나 또는 상한 가능성이 굉장히 낮은 채권을 고정이하 여신이라고 부르거든요. 부실채권 비율이라고 부르는 대표적인 데이터인데 그게 지금 규모로는 7조 4300억 원 규모. 이게 2018년 1분기 이후 최고치예요. 그래서 굉장히 높다라고 봐야 하고요. 이 수치가 우려스러운 것은 절대수준보다는 방향과 속도예요. 이게 굉장히 빨라지고 있다는 뜻죠. 그래서 작년 말 0.3%에서 계속 상승하고 있고요. 특히 주담대 고정금리가 상단이 7.57%까지 올라갔어요. 이건 굉장히 높은 거거든요. 이건 어떻게 보면 2022년 이후로 가장 높은 수준이라고 우리가 보통 얘기하거든요. 이렇게 되면 올 하반기에 상환 부담이 더 커질 가능성이 굉장히 큽니다. 특히 한국은행이 금리를 인상했잖아요. 금리인상 초기에는 연체율이 이 부분이 반영되지 않아요. 시차를 좀 두거든요. 한 3개월 정도 지나고 난 뒤에 연체율이 반영된단 말이에요. 그 말은 무슨 뜻이냐면 지금보다 연체율이 늘어날 가능성이 크다는 거죠. 그런데 우려할 문제는 아니라고 얘기했던 것은 은행들이 충분히 충당금을 가지고 있어요. 다시 말해서 자본 여력이 있는 상태고요. 그래서 과거의 위기 수준하고 비교하기는 어려울 것 같고 그런데 진짜 걱정을 해야 되는 더 중요한 부분은 가계대출 중에서도 자영업자, 중소기업 대출 부분입니다. 중소기업 대출 연체율이 이미 0.58%거든요. 이게 가계대출보다 훨씬 높아요, 현재. 그래서 비은행권의 부실이 은행권으로 확산되는 것도 굉장히 우려스러운 부분이라서 이런 부분에 대해서 예의주시해야 할 필요가 있다고 봐야 될 것 같습니다.

[앵커]
저는 은행권 괜찮을까 걱정이 됐었는데 일단.

[서은숙]
자본 여력은 지금까지 충분하고 충당금을 작년 말부터 많이 쌓아놓은 상태예요, 은행들이.

[앵커]
빚투 한 분들은 괜찮습니까, 금리도 계속 오르고 있어서요.

[서은숙]
그 부분을 우리가 우려해야 되는 부분 중 예의주시해야 되는 부분이 빚투 부분이죠. 사실 금리 자체가 7.5% 상단이라는 것은 모든 사람들이 7.57%로 금리를 갚은 것은 아니고요. 상당 부분은 신용이 굉장히 안 좋은 사람들이 갚아야 하는 금리가 7.57%라는 거거든요. 그런데 증시 충격이 겹쳤죠. 7월 24일날 코스피가 하루 만에 5.72% 급락해서 지금 7000 이하로 떨어진 상태잖아요. 이때 신용대출로 빚투해서 투자한 차주 같은 경우 주가 손실로 인해서도 손해를 받고 이자 부담까지 지금 동시에 오는 이중 충격에 놓여 있는 상태란 말이에요. 그래서 이게 5월에 보면 은행권 가계대출이 6조 9000억 원 정도로 늘었는데 상당수가 빚투 자금이었다고 하는 데이터가 많아요. 그래서 주담대 잔금 부실에다가 신용대출, 주가가 떨어져서 반대매매가 나오게 되면 이 부분에 대한 부실까지 같이 올 수 있기 때문에 사실 하반기에 더 연체율에 대한 모니터링을 금융권이 해야 될 필요가 있다고 봐야 됩니다. 특히 대응책으로 봐야 하는 것은 사실 투자 목적 대출에 대한 상환 능력을 세밀하게 검토를 해야 될 필요가 있다라고 보여집니다. 금리 상승을 더 부채질할 요인이 있어서

[앵커]
그런데 지금 더 걱정인 게 지금은 소강상태에 접어들기는 했는데 미국과 이란이 충돌하면서 다시 국제유가가 문제가 됐잖아요. 그러면 브렌트유가 100달러를 다시 넘었어요. 그러면 다시 금리인상으로 이어지는 거 아닙니까?

[서은숙]
이런 걸 우리가 비용상승형 인플레이션이라고 하거든요. 비용상승형 인플레이션에 대부분의 중앙은행들이 즉각적으로 반응하지 않습니다. 이게 중장기적으로 유지가 되고 중앙은행이 이런 비용이 수입물가지수나 그걸 통해서소비자물가지수에 영향을 줬을 때 경제 주체들에 기대인플레이션가 올라가거든요. 그러니까 기대인플레이션가 올라간다는 뜻은 대부분의 물가가 올라갈 거라고 예측하는 상황이 되기 때문에 이때 중앙은행들은 금리를 인상할 가능성이 있는 거거든요. 그러니까 유가가 단기적으로 다시 잡히면, 우리가 전쟁이 지금 확산되고 있다고 예측하고 있는데 이 부분이 그래도 다행히 잡히게 되면 다시 추가적으로 금리 인상까지 가는 건 한계가 있을 것 같고요. 대신 이게 중장기적으로 가면 물가에 바로 반영이 되고 이게 현재 105달러 정도가 유지되면 KDI에서 발표한 자료에 의하면 물가상승륭이 1.6%포인트 정도 올라간다고 했거든요. 그러면 3%를 넘어가게 되잖아요, 우리 물가가. 그렇게 되면 중앙은행이 다시 금리인상 카드를 만지작거릴 수밖에 없는 상황이 되는 거겠죠.

[앵커]
여기다가 미국에서는 강제노동 관세 부과하도록 결정도 했고 앞으로 통상이슈도 문제가 될 것 같아서 이 부분에 대해서는 어떻게 전망하세요?

[서은숙]
가장 이슈가 되는 부분이 통상이 완전히 새 국면으로 들어간 부분인데 두 가지가 있잖아요. 하나는 강제노동 관세 부과하는 부분하고 두 번째가 과잉 생산 조사 결과가 어떻게 영향을 미치는지 보는 건데요. 사실 정확하게 설명을 하자면 미국 무역대표부가 7월 23일에 한국을 포함한 60개 경제권에 대해서 강제노동으로 생산된 상품의 수입을 금지하고 실효적으로 집행하지 않았다고 해서 과세를 매기는 거거든요. 이것은 무슨 뜻이냐면 이건 우리나라 기업들이 강제노동을 해서 물건을 만들었다는 뜻이 아니고 수입 차단 시스템이 미비해서 관세를 매기는 것이기 때문에 사실 어떻게 보면 대응책이 명확해요. 이 부분은 강제노동 관련해서 통관 체계를 조속히 마련하면 됩니다. 그런데 진짜 문제는 과잉생산 조치예요. 이게 미국이 구조적 과잉 생산을 조사하는 핵심 이유가 뭐냐 하면 외국 정부가 과도한 보조금을 주거나 이렇게 해서 헐값으로 물량을 과대하게 만들어내서 글로벌 시장에 물건이 싼값으로 많이 나오게 되면 미국의 제조업과 일자리가 공격을 받는다고 생각해서 만든 관세거든요. 그래서 이 경우에는 어떻게 보면 우리나라 같은 경우에도 과잉 생산의 기준을 잡기가 굉장히 어려워요. 특히 자동차, 배터리, 반도체 이런 부분이 과잉 생산입니다. 그러니까 우리가 기술이 좋고 이렇게 해서 잘 만든 게 아니고 과잉 생산이다라고 판별해버리면 안 되는 거잖아요. 그래서 이 부분에 대한 대책이 시급하다고 보여집니다.

[앵커]
앞으로도 체크해야 될 경쟁이슈들이 많은 것 같습니다. 지금까지 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 함께했습니다. 고맙습니다.

YTN 조용성 (choys@ytn.co.kr)