전국 아파트, 최대 하락 폭...'규제 완화' 통할까

■ 진행 : 조진혁 앵커
■ 출연 : 권대중 명지대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
전국 아파트 매매가가 또다시 떨어졌습니다. 2012년 통계를 작성한 이후, 사상 최대 하락 폭을 기록했는데요. 문제는 이 상황을 타개할 긍정 요인이 마땅치 않다는 것입니다. 그래서 정부가 대출 규제를 또다시 풀었는데시장에 어떤 영향을 미칠지권대중 명지대 부동산학과 교수와 짚어보겠습니다.

전국 아파트 매매가가 올 5월 둘째 주부터 33주 연속 하락했습니다. 수도권과 5대 광역시는 물론이고 지방까지 계속해서 떨어지고 있는데 매수 심리가 갈수록 꽁꽁 얼어붙는 것 같습니다. 어떻게 보십니까?

[권대중]
매수심리를 예측하는 부동산 매수 지수가 있습니다. 수급지수가 서울이 지금 68.5입니다. 그러니까 이게 100 이하가 될 때는 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 거거든요. 전국 평균도 73.1밖에 안 됩니다.

수도권은 68 정도로 상당히 많이 내려갔죠. 가격을 보면 예전에는 0.01%, 0.02% 상승했었는데요. 떨어지는 게 10배, 20배 이상씩 떨어지고 있어서 한국부동산원에서 발표한 자료를 보면 지난 주 12월 19일자를 보면 서울 같은 경우 -0.72%로 떨어졌는데 이게 인천 같은 경우에는 -1.12%입니다.

전국적으로 떨어지는 율이 -1%씩 떨어지고 있어요. 서울의 강북구, 노원구는 -1% 이상씩 떨어지고 있어요. 인천도 마찬가지고 지방 역시 마찬가지인데요. 이렇게 매수심리가 꽁꽁 얼어붙는 것은 결국 금리인상이라고 보여집니다.

[앵커]
말씀하신 수급지수가 역대 최하 수준이라고 하는데 그것도 맞는 건가요?

[권대중]
이게 역대 최저로 지금 내려가 있는 상태입니다. 보통 80~90 정도 내려가면 굉장히 위험한 상태라고 많이 내려겼다고 얘기하는데 60대로 내려갔으니까 역대 최대입니다.

[앵커]
정말 심각한 상황이군요. 특히나 대장 아파트라 불리는 곳들이 있는데. 고가의 대단지인 지역이잖아요. 이런 곳이 더 많이 떨어지고 있습니다. 왜 그런 건가요?

[권대중]
많이 오른 게 많이 떨어지는 겁니다. 우선 대출을 많이 받아야 되는 거고. 그래서 강남 지역의 대표적인 아파트 중 하나가 하나가 은마아파트인데요. 은마아파트가 84형 같은 경우가 재건축을 앞두고 있었기 때문에 28억 정도 하던 게 8억 정도 하락한 상태에서 거래가 됐고요.

이것뿐만 아니라 인천 송도 같은 경우에는 11억짜리 아파트가 5억에도 거래되고요. 물론 강남의 가장 대표적인 아파트가 압구정 현대아파트인데요. 그곳도 역시 2억부터 7억까지 떨어진 상태에서 거래가 되고 있습니다. 매수세가 꺾이다 보니까 매수세를 못 찾아서 가격이 더 급락하는 현상이 깊어지고 있는 거죠.

[앵커]
많이 오른 곳이 더 많이 떨어지다 보니까 하락세가 더 도드라져 보인다, 이렇게 이해하면 될 것 같은데요.

[권대중]
저가 아파트는 1억만 떨어져도 거의 많이 내려가는데 고가 아파트는 1~2억 떨어져도 큰 차이가 안 나기 때문에 구매자 입장에서도 대출을 많이 받아야 되기 때문에 많이 떨어지는 것 같습니다.

[앵커]
그런데 더 암울한 분석이 있습니다. 앞으로 주택가격이 20% 더 떨어지면 대출자 100명 가운데 5명은 지금 가지고 있는 집을 팔아도 빚을 갚지 못할 거라는 전망이 나오고 있는데 이게 지금 금리 때문이죠?

[권대중]
그렇죠. 예전에는 문재인 정부 초기에는 예를 들어 5억 정도 하던 아파트가 지금은 10억 정도 됐거든요. 그 당시에는 저금리에 1~2억을 대출 받아서 주택을 구입할 수 있었는데요. 지금은 10억이 되다 보니까 4~5억을 대출을 받아야 하잖아요.

금리가 올라가는 상태에서 고금리가 되기 때문에 빚을 내서 집을 사기가 점점 어려워지는 겁니다. 지금 집을 사람들도 20% 정도 떨어져도 그 부담률이 고위험 부담률이 49% 증가한다고 합니다. 점점 금리가 올라가면 올라갈수록 대출을 받는 사람들 갭투자자들, 또는 영끌족들은 점점 힘들 수밖에 없죠.

[앵커]
대출뿐만 아니라 프로젝트 파이낸싱 PF라고 하죠. 부동산 관련 자금도 2700조 원에 육박하는데. 이렇게 부동산 경기가 계속 위축되면 제2금융권의 부실로 이어질 수 있다는 우려도 나오고 있습니다.

[권대중]
10월 말 기준으로 국토교통부에서 미분양 자료 발표한 거를 보면 전국적으로 4만 7000가구가 현재 미분양입니다. 12월 말까지 서울, 경기권에서 약 2만 7000가구 정도가 분양될 예정이고요. 거의 끝나는 상태입니다. 지방도 1만 7000가구 정도가 이번 달 말까지 분양될 텐데요.

아마도 4만 5000 분양되는 것의 반만 분양돼도 미분양 주택이 6만 가구를 넘어섭니다. 미분양 주택이 증가하게 되면 건설사는 중도금을 받지 못해서 중도금 대출이 이루어지지 않아서 건축자금을 지원할 수가 없고요.

또 PF 이자도 못 냅니다. 그렇게 되면 결국 증권사가 위험해지고 PF를 했던 증권사를 타고 제2금융권까지 위험할 수가 있거든요. 제2금융권에서만 나간 대출이 9월 말 기준으로 112조입니다. 반 정도를 차지하는데 집값 하락을 부추기면서도 미분양이 늘어나면 결국에 건설사와 금융기관까지도 위험할 수 있습니다.

[앵커]
교수님, 몇 달 전에 PF 관련해서 큰 이슈가 있었잖아요. 레고랜드 사태가 있었잖아요. 그 상황은 지금 어느 정도 정리가 된 겁니까?

[권대중]
이거는 PF라고 하는 것보다는 채권시장인데요. 춘천 레고랜드가 2050억 정도를 유동화 증권을 발행하면서 강원도가 보증을 섰습니다. 만기가 도래해 온 갚지 못하는 강원도가 이걸 갚아야 되는데. 이걸 갚지 않겠다고 했다가 번복했죠.

이걸로 인해서 정부는 긴급하게 50조를 투입해서이걸 갚겠다고 발표했는데도 불구하고 채권시장이 급락하면서 보통 한 3~4% 이자율이 지금 12~13%까지 올라갔습니다. 건설사들이 채권을 발행할 때 회사채를 발행하게 되면 매각도 안 되지만 금리가 10%가 넘어서 어려움이 가중될 수밖에 없습니다.

[앵커]
PF뿐 아니라 말씀해 주신 것처럼 채권시장까지 꽁꽁 얼어붙어 있는 상황이다. 지금 기준금리가 3.25%인데 이창용 한은총재가 내년에도 올리겠다는 의지를 밝혔습니다. 현재 주택담보대출금리의 금리 상단이 연 7%를 넘나들고 있는데. 앞으로 더 오를 거라고 보십니까?

[권대중]
저는 한 번 정도 더 오를 것으로 확신하고요. 또 한 번 더 오를지도 모릅니다. 미국의 금리가 4.5%입니다. 지난번에 빅스텝으로 50BP를 올렸는데요.

미국이 향후 5.0 내지 5.25까지 올릴 계획이라고 합니다. 아이비 은행들이 예측하는 것도 혹자는 5.5까지도 올린다고 하는데. 미국의 금리가 계속 올라가면 우리도 최소한은 뒤따라가야 될 수밖에 없는 상황이거든요.

지금 3.2%포인트가 만약에 1월달에 금통위에서 0.25 정도 올린다면 3.5가 될 가능성이 있습니다. 그러면 주택담보대출부터 대출금리가 또 올라갈 수밖에 없죠. 만약에 미국이 두 번을 올리게 되면 또 한 번 따라갈 수밖에 없는 문제가 있어서 대출금리는 내년 상반기까지 올라갈 가능성이 높습니다.

[앵커]
미국이 금리를 계속 올리다 보니까 우리도 따라갈 수 없는 상황이다, 이렇게 말씀을 해 주셨는데요. 그래도 지금 같은 상황에서도 집을 사야 하는 사람은 사야 하는데 주택대보대출은 고정금리랑 변동금리가 있잖아요. 원래는 고정금리가 좀 더 높은데 요즘에는 변동금리가 오히려 더 높거든요. 그러니까 지금 시점에 어떤 게 더 유리하다고 보십니까?

[권대중]
지금 당장은 고정금리가 좋을 수 있습니다. 그러나 주택시장은 두 가지 측면이 있어요. 금리가 올라간다고 할 때가 고점입니다. 금리가 내려간다고 할 때가 저점입니다. 그런데 지금 올라가는 상황이잖아요.

올라가는 상황에서는 한두 번 더 만약에 금리가 올라간다면 변동금리가 더 올아갈 가능성이 높아요. 하락하는 시점에서는 오히려 변동금리가 고정금리보다 더 내려갈 수 있거든요.

그러니까 지금 당장은 어디가 좋다고 이야기하기는 곤란하지만 만약에 금리 상승이 중단되고 그리고 하락하기 시작한다고 하면 그때는 고정금리보다는 변동금리가 유리할 수 있고요.

지금은 고정금리가 더 낮으니까 유리할 수 있죠. 문제는 대출이 1년만 받는 게 아니고 대개 국내 주택담보대출은 거치제 이자입니다. 4년째부터 원금, 이자를 동시에 갚기 때문에 지금 대출을 받기는 기다렸다가 받는 게 더 나을 수 있습니다.

[앵커]
결국은 상황을 조금 더 지켜본 다음에 결정해야겠다, 이렇게 정리할 수 있겠습니다. 그리고 전세가격도 하락폭이 계속 커지고 있는데요. 역시 전세대출금리에 대한 세입자 부담이 커졌는데 지난해에 비해서 거래량이 5만 건 가까이 줄었다고 합니다. 이렇게 되면 월세만 남고 전세가 사라지는 게 아니냐는 의견도 있는데 어떻게 보십니까?

[권대중]
점점 월세가 늘어나고 있습니다. 지난 10월달 기준으로 서울의 월세 계약률이 48.9%입니다. 특히 11월에 41.7%가 전국 평균인데요. 월세가 늘어나는 이유는 대출금리가 높아져서 그렇습니다. 대출금리가 높아지다 보니까 월세 환산율이 그거보다 낮아요.

월세를 지급하는 게 전세보다 나은 거죠. 대출을 받아서 전세를 주고 이자 내는 것보다 편리하다는 얘기입니다, 금리가 낮다는 얘기입니다. 이런 현상은 금리가 계속 올라가는 시장에서는 월세가 더 가속화될 수밖에 없고요. 금리가 하락하게 되면 다시 또 반대로 전세가 늘어날 가능성은 있습니다.

월세가 늘어나게 되면 결국 서민들의 내집 마련이 어려워질 수 있어요. 그래서 정부가 특단의 대책으로 전세대출 금리를 낮춰야 되지 않나 하는 생각이 듭니다. [앵커] 사실 전세 종말에 대해서는 예전부터 얘기가 많이 나왔는데 이 전세가 우리나라에서의 특징적인 계약이잖아요.

[권대중]
전세를 사는 사람들이 목돈을 집어넣고 나중에 돌려받은 다음에 내집 마련의 기초로 쓰거든요. 어떻게 보면 이자가 붙지 않는 저축성이기 때문에 내집 마련에 디딤돌 역할을 하고 있습니다. 그런데 만약에 전세가 점점 줄고 월세가 늘어나면 사회 초년생이나 신혼부부들이 내집 마련하기가 점점 어려워집니다.

월세는 지불하고 돌아오지 않는 돈이거든요. 그래서 전세제도가 긍정적인 면도 있습니다. 물론 이전 정부에서는 전세제도의 부정적인 면만 이야기했죠. 전체 주택가격에서 상당 부분이 전세이기 때문에 나머지 차액만 지불하고 사는 갭투자, 소위 갭투자가 늘어서 다주택가 늘어난다고 그걸 규제했었죠.

[앵커]
전세라는 게 내집 마련의 사다리 같은 순기능도 있다, 이렇게 말씀해 주셨는데요. 상황이 이렇게 엄중하다 보니까 정부가 또다시 대출 규제를 풀었습니다. 다주택자의 세금과 대출을 완화하겠다고 말했는데. 어떻게 하겠다는 거죠?

[권대중]
지금 현재 다주택자 그러면 1가구 2주택자부터 다주택자입니다. 1가구 2주택까지는 다주택자로 안 치겠다. 그리고 1가구 3주택자부터 다주택자이기 때문에 규제적으로 종합부동산세 중과세가 있습니다. 그래서 이걸 내리게 되면 기존 종합부동산세가 상당히 높은 상태인데 0.5에서 2.7까지만 물리겠다는 거고요. 특히 다주택자의 기준을 다주택자가 6억 원 이상이면...인별 합산인데. 이거를 9억까지 올리고 1가구 1주택자가 주택을 하나 더 구입해도 12억까지는 세금을 물리지 않게 정부가 가닥을 잡은 것 같고요.

특히 규제지역에서 대출이 허용되지 않는 것도 30% 정도 대출을 하게 하고. 그리고 임대사업자 등록을 하게 되면 역시 마찬가지로 사업자도 대출을 좀 안 되게 되어 있는데 이것도 하게 하겠다는 겁니다. 이렇게 되면 취득세가 또 문제가 되거든요. 지금 규제지역에서 1가구 2주택의 취득세가 8%입니다.

3주택은 12%인데요. 이거를 반토막내서 4~6%로 조정하겠다는 겁니다. 그리고 임대기간도 만약에 임대사업자등록을 활성화시키면 지금 현재 4년, 8년을 10년으로 바꿨거든요. 10년 또는 15년으로 하되 임대기간이 길어지면 세제 혜택을 주는 것으로 이렇게 개편하고 있습니다.

[앵커]
지금 설명을 들어보면 지난 정부와 현 정부의 다주택자를 바라보는 시선에 큰 차이가 있는 것 같은데 지금은 다주택자를 주택의 공급자로 보겠다는 거죠?

[권대중]
그런 측면도 있고요. 한편으로는 미분양 주택이 늘어나다 보니까 실수요자만 분양을 받아야 되잖아요. 이것도 다주택자가 1가구 2주택 인정하게 되면 다주택자를 3주택으로 인정하게 되면 2주택자도 분양을 받을 수 있거든요, 3순위가 되면. 그런 측면도 있고요. 또 하나 주택 소비를 좀 올리기 위해서 정부가 내놓은 거 아닌가. 너무 꽁꽁 얼어붙었거든요. 그래서 그런 것 같습니다.

[앵커]
그런데 세금과 대출을 풀면 우려되는 부분이 바로 투기잖아요. 투기를 조장할 수 있다라는 의견도 있는데 이 부분은 어떻게 보십니까?

[권대중]
지금 상황에서는 투기가 일어나지는 않을 것 같습니다. 규제완화라 하더라도 금리가 올라가는 상황에서는 내집 마련도 어려운데다가 1가구 2주택까지 투자는 안 할 것으로 뵈지만 문제는 금리가 멈추고 하락하는 시점에서는 지금 규제완화 해 놓은 것이 오히려 부동산 가격을 올릴 가능성도 있습니다. 그래서 이렇게 규제 완화해서 시장을 정상화시키되 시장이 과열되면 다시 규제하는 것이 맞다고 봅니다.

[앵커]
그럼 이번에는 다주택자 말고 실소유자를 위한 대책에 대해서도 설명해 주시죠.

[권대중]
실소유자들 같은 경우 현재 다주택자 취득세를 낮추는 것만큼 생애최초주택구입자에게는 취득세 면제도 있고요. 또 하나 분양권이나 입주권도 단기 매매를 할 경우에는 지금 현재 1년은 80%의 세금을 물리거든요.

이걸 1년만 넘으면 정상 세율로 매기는 걸로. 그리고 또 5년 실거주와 전매제한을 완화하는 걸로 정부가 가닥을 잡고 있고요. 규제적으로 무주택자가 주택을 구입하는 경우 50% 이상 주택대출을 해 주는 것으로 이렇게 가닥을 잡고 있습니다.

뿐만 아니라 지역규제가 전국 다 해제됐는데요. 서울하고 경기도에 4군데가 남았거든요. 여기에 중복지역인 서울 지역 5군데도 아마 1월달에 해제하지 않겠나 그렇게 보여집니다.

[앵커]
말씀해 주신 부분은 추경호 부총리가 오늘 한 방송에 나와서 직접 밝히기도 한 것 같은데 부동산 규제지역을 해제한다고 얘기를 했거든요. 그런데 지금 상황이 엄중하다 보니까 시장이 과연 이런 금리 부담을 안고서 따라가 줄 것이냐라는 우려섞인 전망이 있는데 어떻게 보십니까?

[권대중]
저는 만약에 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역이 있는데요. 투기지역과 투기과열지역을 걷어낸다고 하더라도 조정대상지역으로 넓은 범위로 규제하고 있기 때문에 시장이 살아나는 것은 고금리 상태에서는 어렵다고 보여집니다.

특히 경기도에 하남시나 성남 수정구, 분당구와 과천, 광명시를 뺀 나머지 지역을 다 해제했잖아요. 그런데도 가격이 안 오르잖아요. 인천 같은 경우에는 해제했는데도 불구하고 지난달에 -1.12% 하락했어요.

그래서 규제를 완화해도 그렇게 부동산 투기가 일어나지 않을 텐데. 문제는 아직도 유동성 자금이 많기 때문에 서울의 강남, 서초, 강동이나 또는 마용성 지구라고 마포, 용산, 성동지구 같은 데는 풀어놓으면 가격이 올라갈 가능성도 있습니다.

[앵커]
그렇군요. 그리고 또 국민의 관심을 받고 있는 사안이죠. 바로 빌라왕 사건입니다. 1000여 채를 소유하다 사망하면서 지금 경매 물량이 무더기로 나온 상황인데 이 물량들이 경매로 넘어가면 세입자들은 전세보증금을 못 받는 건가요?

[권대중]
못 받죠. 1136가구거든요. 그중에 200가구 정도는 전세보증금 반환보증제도에 가입을 했습니다. 나머지 부분은 현재 가입이 안 된 상태인데요. 이런 경우입니다. 선순위 채권이 있는 경우 국세에 저당채권이 있는 경우에는 나머지 부동산만 경락받고 나서 받을 수 있고요.

그게 없다면 받을 수 있는데. 이미 이 아파트는, 빌라왕이 사고낸 아파트는 62억이라는 금액으로 지금 현재 종합부동산세가 밀려 있는 상태입니다.

그러니까 여러 가지 앞에 저당권도 있고 이런 게 있기 때문에 아마 상당히 피해를 많이 보지 않겠나. 그래서 원희룡 장관도 이분들을 위해서 여러 가지 대책을 내놓는다고 했죠. 갑작스럽게 죽었기 때문에 상속자를 선정해서 경매를 빨리 진행하겠다. 그리고 피해규제를 위해서 상담소를 만들어서 진행하겠다, 여러 가지를 하고 있습니다.

그리고 만약에 전혀 보호를 못 받는 사람들에게는 1%의 저리로 융자를 줘서 이사를 가게 하겠다, 정부가 여러 가지 대책을 내놓고 있습니다.

[앵커]
그럼 마지막으로 짧게 이런 피해를 막으려면 세입자가 무엇을 주의해야 되는지 짧게 설명을 해 주시죠. [권대중] 우선 사후적 대책보다는 사전적 대책이 필요합니다. 정부가 좀 고쳐야 될 것 같습니다.

전세금을 완전히 내고 난 다음에 계약서에 전세보증금 반환보증에 가입하거든요. 이거를 사전에 검토해서 얼마 정도 보호받을 수 있는지 사전적 대책을 바꿔서 전세보증금에 가입한다면 문제가 없고요.

또 한 가지는 들어가는 집에 선순위가 없어야 됩니다. 저당권이 있거나 여러 가지 가압류, 가처분이 있으면 들어가지 않아야 됩니다. 그러면 보호받을 수 있다고 봅니다.

[앵커]
계약하기 전에 충분히 잘 알아보고 신중하게 결정해야 되겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께했습니다. 고맙습니다.